2021_CBS_00674 - Omgevingsvergunning - OMV_2020151499. Strijdhoflaan 15-19. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/05/2020: voorwaardelijke vergunning (20193589) voor het ombouwen en uitbreiden van handelspand naar appartementsgebouw met 4 wooneenheden (huisnummer 15);

-          14/05/2020: voorwaardelijke vergunning (20193595) voor het ombouwen en uitbreiden van een handelspand naar appartementsgebouw met 4 appartementen (huisnummer 17);

-          14/05/2020: voorwaardelijke vergunning (20193627) voor het verbouwen van een bankkantoor naar een meergezinswoning (huisnummer 19);

-          22/08/2008: onuitgevoerde vergunning (20082745) voor het uitbreiden van een bankkantoor (huisnummer 17+19);

-          19/03/2004: vergunning (961#10515 en 961#655) voor het plaatsen van een koelgroep (huisnummer 19);

-          29/01/1998: vergunning (961#10451 en 961#1666) voor het uitbreiden van een bankkantoor (huisnummer 19);

-          14/02/1968: vergunning (961#3901) voor verbouwingswerken (huisnummer 15+17).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Strijdhoflaan 15:

• functie: meergezinswoning met 4 woonentiteiten;
• bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak, vooraan schuin met een dakkapel, met aanbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          Strijdhoflaan 17:

• functie: meergezinswoning met 4 woonentiteiten;
• bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak, vooraan schuin met een dakkapel, met aanbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          Strijdhoflaan 19:

• functie: meergezinswoning met 4 woonentiteiten;
• bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak, vooraan schuin met een dakkapel, met aanbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

Huidige toestand

-          In uitvoering:

• gemelde datum aanvang der werken: respectievelijk 21/07/2020 en 24/07/2020.

Gewenste toestand

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van deze aanvraag;

-          functie: winkel op samengevoegd gelijkvloers van 3 appartementsgebouwen;

-          bouwvolume: uitbreiding achteraan gelijkvloers met 2,7m extra bouwdiepte;

-          gevelafwerking:

• winkelpui in blauwe hardsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• verdiepingen in witte crepi met zwart pvc buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          Samenvoegen van het gelijkvloers van 3 panden;

-          het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van wonen naar detailhandel;

-          het verminderen van het totale aantal woonentiteiten van 12 naar 9;

-          het uitbreiden van het volume achteraan gelijkvloers;

-          het wijzigen van de voorgevelafwerking en toegangen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  §1 Het gelijkvloers wordt 19,7 meter diep. Kenmerkend is een bouwdiepte van circa 15m;
• artikel 12 Levendige plint:
  §2 Het gelijkvloers van het gebouw uiterst links bevat geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte met een raamopening aan de straatzijde;
• artikel 16 Technische uitsprongen:

§1 In de tuinzone worden technische installaties voorzien en niet op het hoogst gelegen dak;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

§1 De voortuin wordt niet afgesloten;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De afvalberging in de kelder beschikt over een vrije hoogte van 1,97 meter;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  De afvalberging van de winkel is niet bereikbaar vanuit de winkel;
• artikel 27 Open ruimte:
  Het linkse toegangspad in de voortuin is 1,76 meter breed;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voor de handelsfunctie voorzien en de fietsenberging van de woonfuncties wordt verkleind.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De panden zijn gelegen in woongebied. De aanvraag betreft het wijzigen van het gelijkvloers van 3 aanpalende meergezinswoningen tot 1 winkel met een bruto-vloeroppervlakte van circa 260 m².

Het voorzien van een winkelfunctie van deze schaal is inpasbaar binnen de context van woongebied op voorwaarde dat de open ruimte van het bouwblok niet in het gedrang komt hierdoor.

De ligging van deze winkelfunctie aan een kerkplein wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt als een voortzetting van de evolutie in de wijk gezien.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse bouwdiepte wordt met circa 2,8 meter uitgebreid tot een bouwdiepte van 19,7 meter. Deze bouwdiepte is niet kenmerkend in de omgeving.

Het gelijkvloers wordt daarenboven 1,4 meter dieper dan de links aanpalende woning en 2,7 meter dieper dan de rechts aanpalende woning wat een onaanvaardbare impact heeft op de tuinen van de aanpalenden.

In voorwaarden wordt bijgevolg opgelegd de gelijkvloerse bouwdiepte maximaal aan te sluiten op de gelijkvloerse bouwdiepte van de links aanpalende woning.

De maximale toegelaten bouwdiepte betreft dus 18,3 meter.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde inrichting van de open ruimte hypothekeert ook een optimaal gebruiksgenot van deze ruimte. Door de buitenruimte namelijk in te richten met technische installaties én de voorziene minimale verbinding is het gebruiksgenot ondermaats.

In voorwaarden wordt bijgevolg opgelegd de technische installaties te voorzien conform de bouwcode én ook bij Strijdhoflaan 15 en 17 een verbinding met de open ruimte te voorzien zoals bij Strijdhoflaan 19.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de drie panden worden consequent behandeld, wat de eenheidsbebouwing ten goede komt.

De gelijkvloerse voorgevel wordt voorzien als een plint en blauwe hardsteen. De glazen voordeuren, het grote vitrineraam en de winkelinkom worden voorzien van zwart aluminium schrijnwerk. Deze rijkelijke materialisatie en consequente behandeling wordt positief geadviseerd.

De bovenliggende verdiepingen worden wit bepleisterd en de grote ramen worden voorzien van zwart pvc schrijnwerk. De kroonlijst wordt voorzien in zwart geschilderd hout. Dit is inpasbaar binnen het straatbeeld en versterkt de samenhang tussen de drie voorgevels.

De mansardedaken maken geen onderdeel uit van de aanvraag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er dienen voor de winkelfunctie 5 (2 plaatsen per 100m² bvo = 2*2,6=5,2 ; dit is afgerond 5) fietsstalplaatsen voor het cliënteel voorzien te worden.

De gelijkvloerse gemeenschappelijke delen van de woonfuncties worden gewijzigd als gevolg van de indeling van de handelsfunctie. Hierbij worden de fietsenbergingen verkleind en verplaatst, wat een negatieve impact heeft op de leefkwaliteit.

In voorwaarden wordt opgelegd dat de fietsenbergingen van de woonfuncties niet kleiner mogen worden. Deze moeten respectievelijk minimaal 8,13 m² , 5,51 m² en 5,6 m² groot zijn.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 12: Levendige plint:

Het specifieke voorgeveldeel te Strijdhoflaan nr. 19 beschikt niet meer over een ‘levendige plint’. Het gaat hier echter over winkel over het gelijkvloers van drie aaneengesloten panden. Er dient hier naar de totale voorgevel te Strijdhoflaan 15-17-19 gekeken te worden. De brede winkelpui is voldoende om het contact tussen het gelijkvloers en de straatkant te verzekeren. Dit is aanvaardbaar.

Bouwcode artikel 27: Open ruimte:

Het linkse toegangspad in de voortuin is 1,76 meter breed.

Voor deze historisch gegroeide handelszaken is gelet op het referentiebeeld een de voorgestelde minimale afwijking echter aanvaardbaar op voorwaarde dat de voortuin wordt afgesloten conform artikel 19 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de gelijkvloerse bouwdiepte te beperken tot 18,3 meter;

3.      alle technische installaties te voorzien conform artikel 16 van de bouwcode;

4.      de voortuin af te sluiten conform artikel 19 van de bouwcode;

5.      een afvalberging van minimaal 4 m² te voorzien voor de winkel, conform artikel 21 en 28 van de bouwcode én rechtstreeks bereikbaar vanuit de winkel;

6.      5 fietsstalplaatsen voorzien voor het cliënteel van de handelsfunctie;

7.      bij Strijdhoflaan 15 en 17 een verbinding met de open ruimte te voorzien zoals bij Strijdhoflaan 19;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

1.      het verkleinen van de oppervlakte van gemeenschappelijke fietsenberging van de appartementen (8,13m², 5,51m² en 5,6m²) waarbij de zone die nodig is voor het functioneren van de inkomhal niet tot de oppervlakte van de fietsenberging behoord.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Tekort aan parkeerplaatsen: De bezwaarindieners melden dat door het omvormen van 3 vergunde appartementen naar een supermarkt van circa 260 m² de parkeerdruk zal stijgen, terwijl er voor de nieuwe supermarkt geen parkeerplaatsen voorzien worden. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt de buurt verder belast en zou zo de leefbaarheid in het gedrang komen.
Beoordeling: Het betreft hier detailhandel kleiner dan 500 m² die gericht is op de nabije omgeving. De parkeerbehoefte is dus 0.

Voorliggende aanvraag creëert een lagere parkeerdruk voor auto’s dan de vergunde toestand. Het bezwaar is ongegrond;

2. Financiële compensatieregeling: De bezwaarindieners melden dat de vergoeding voor de ontbrekende parkeerplaatsen goed is voor de stadsfinanciën, maar dat daarmee het tekort aan parkeerplaatsen voor de omwonenden niet wordt opgelost.
Beoordeling: In voorliggende aanvraag zijn geen ontbrekende parkeerplaatsen. Het bezwaar is ongegrond;

3. Mobiliteitsimpact - parkeren: De bezwaarindieners melden dat door het aandeel van de bezoekers die de auto zal gebruiken er minder parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn voor buurtbewoners op de openbare weg. Hetzelfde geld ook voor de bezoekers van de zondagse misviering van de kerk aan de overkant van de straat. Hierdoor zullen de buurtbewoners verplicht worden om in de buurt een garagebox te huren terwijl deze slechts beperkt beschikbaar zijn in de omgeving.
Beoordeling: In voorliggende aanvraag zijn geen ontbrekende parkeerplaatsen. De eventuele ontbrekende parkeerplaatsen van de kerk aan de overkant van de straat maken geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

4. Mobiliteitsimpact - vrachtverkeer: De bezwaarindieners melden dat de aanvraag voor een toename in verkeer in de buurt zal zorgen. Met name wordt verwezen naar een toename van vrachtverkeer en mogelijke risico’s voor de veiligheid van de schoolgaande kinderen in de omgeving.
Beoordeling:Het voorzien van kleinschalige detailhandel is inpasbaar in woongebied en vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. De bezwaarindieners tonen geen grootschalige verkeershinder of veiligheidsconflicten aan die specifiek door de voorliggende aanvraag veroorzaakt zou worden. Het bezwaar is hypothetisch van aard. Het bezwaar is ongegrond;

5. Laden en lossen: De bezwaarindieners melden dat de leveringen met grote vrachtwagens het kruispunt zullen blokkeren en schering en inslag zullen zijn.
Beoordeling:
Het laden en lossen hoort bij de normale werking van een handelsfunctie. Dit dient te gebeuren conform de verkeerswetgeving en mag dus niet het kruispunt blokkeren. Dit is niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

6. Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast bij de uitbating van de supermarkt en geluidsoverlast bij het laden en lossen;

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Het voorzien van kleinschalige detailhandel is inpasbaar in woongebied en vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. De te verwachten hinder bij het laden en lossen, bij de normale werking van een kleinschalige handelsfunctie, is niet van dien aard dat deze als onaanvaardbaar dient beschouwd te worden voor een woongebied. Het bezwaar is ongegrond;

7. Lichtvervuiling: Het bezwaar tegen reclame met neonverlichting op de gevel en het licht vanuit de winkel zelf;

Beoordeling: De aanvraag heeft geen betrekking tot gevelreclame of neonverlichtig. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt.

De te verwachten lichthinder door gebruik van de winkel, bij de normale werking van een kleinschalige handelsfunctie, is niet van dien aard dat deze als onaanvaardbaar dient beschouwd te worden voor een woongebied. Het bezwaar is ongegrond;

8. Nachtwinkel: Het bezwaar tegen hinder als de winkel omgevormd ooit zou worden tot een nachtwinkel;

Beoordeling: De beoogde functie ‘handel’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast wanneer deze buurtwinkel omgevormd zou worden tot een nachtwinkel is louter hypothetisch. Het bezwaar is ongegrond;

9. Overaanbod: Het bezwaar tegen de grote concentratie aan handelszaken die leegstaan in de buurt, het feit dat er recent in de buurt een grotere supermarkt vergund werd (te Elisabethlaan 214-216) en het feit dat er reeds een bestaande Carrefour supermarkt aanwezig is in de Grotesteenweg. Dit en andere handelszaken tonen volgens verschillende bezwaarindieners een groot overaanbod in de buurt aan;

Beoordeling: Het bezwaar handelt over het mogelijke aanbod dat zal worden voorzien in de handel. Dit maakt geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

10. Procedure: Het bezwaar dat er geen bekendmaking van het openbaar onderzoek aangeplakt werd, terwijl bij de vorige aanvraag wel een aanplakking gebeurde;

Beoordeling: Er dient voor een project van deze schaal geen openbaar onderzoek georganiseerd te worden. Het feit dat er een hoog aantal bezwaren is binnengekomen toont aan dat de buurtbewoners voldoende de mogelijkheid hebben gekregen om het project in te kijken. Het bezwaar is ongegrond.

Ter informatie wordt meegegeven dat het document dat bij de vorige aanvraag aan de gevel voorzien werd de bekendmaking van de beslissing betrof. Mits gunstige beoordeling zal ook bij deze aanvraag de bekendmaking op eenzelfde manier voorzien moeten worden;

11. Vorige procedure: Het bezwaar dat de bekendmaking van de beslissing uit 2020 niet of foutief voorzien werd;

Beoordeling: Eventuele procedurefouten inzake de vorige omgevingsvergunning maken geen onderdeel uit van de beoordeling van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

11. Verschillen tussen bestaande en vergunde toestand: Het bezwaar tegen het beoordelen van het project ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De bezwaarindiener is van mening dat het project ten opzichte van de bestaande toestand beoordeeld moet worden. De bezwaarindiener vermoed dat de ontwikkelaar voordelen bekomt door de beoordeling ten opzichte van de vergunning 2020;

Beoordeling: Vergunningstechnisch moet een omgevingsvergunning beoordeeld worden ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De aanvrager doet met deze aanvraag geen afstand van de reeds verleende vergunning. Ook wordt opgemerkt dat (voor de vergunning uit 2020) er geen eengezinswoning vergund was. De bestaande eengezinswoning betrof een niet opgemerkte bouwovertreding. Het bezwaar is ongegrond.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de parkeernood van de gewijzigde aanvraag lager ligt dan de parkeernood uit de vergunning uit 2020, terwijl de financiële compensatie van deze 3 woonentiteiten toch nog steeds geldig blijft. Dit komt de aanvrager dus duurder uit, dan wanneer deze alles in 1 keer had aangevraagd conform de nieuwe vergunning;

12. Tekort aan fietsparkeerplaatsen: De bezwaarindieners melden dat er onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien worden.
Beoordeling: Er worden inderdaad onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien voor de gewijzigde functie. De aantallen bijkomende parkeerplaatsen dat door de verschillende bezwaarindieners gevraagd wordt komen weliswaar niet overeen met de behoeft. Deze bezwaren zijn bijgevolg deels gegrond.

Er moeten voldoende fietsstalplaatsen voor personeel en klanten voorzien worden, conform de verordende voorschriften;

13. Harmonie voorgevel: Het bezwaar dat de voorgevels gewijzigd worden naar een witte kleurstelling bovenaan met zwart buitenschrijnwerk, wat niet in harmonie is met de eenheidsbebouwing.
Beoordeling: De aanvraag betreft het wijzigen van de volledige eenheidsbebouwing in een keer. Door de gevraagde wijzigingen zal een nieuw samenhangend geheel ontstaan. De relatie tussen de voorgevels van de panden wordt versterkt. Het bezwaar is ongegrond;

14. Bouwdiepte verdiepingen: Het bezwaar dat de bouwdiepte van de verdiepingen de ideale daglichttoetreding van de aanpalende woningen hindert;
Beoordeling: De bouwdiepte van de verdiepingen wordt niet gewijzigd in deze aanvraag ten opzichte van de vergunning uit 2020. Het bezwaar is ongegrond.

De bezwaarindiener verwijst naar het negatieve advies van het college van burgemeester en schepenen uit 2020. Ter verduidelijking wordt gemeld dat het toen ging om 3 afzonderlijke vergunningen (die tegelijk ingediend werden) voor 3 afzonderlijke gebouwen. Aangezien er geen zekerheid was dat deze afzonderlijke vergunningen allemaal uitgevoerd zouden worden, was het mogelijk dat de uitbreiding van slechts 1 of 2 vergunningen zouden uitgevoerd worden, waardoor de bebouwing onvoldoende op elkaar zou aansluiten. Indien het bouwvolume van deze drie panden in één vergunning omvat zit, valt deze bezorgdheid weg;

15. Klimaatbeheersingssystemen: Het bezwaar de klimaatbeheersingstoestellen niet opgetekend werden en dus niet getoetst kunnen worden aan de verordende voorschriften;
Beoordeling: De plannen tonen een zone voor opstelling warmtepompen. Het bezwaar is ongegrond;

16. Verharde voortuin: Het bezwaar het aandeel aan verharding in de voortuin te hoog is;
Beoordeling: Het meest links gelegen pad voldoet niet aan de verordende voorschriften. Het bezwaar is gegrond.

Voor historisch gegroeide handelszaken of industriële panden zal in functie van het referentiebeeld bepaald worden in welke mate de voortuinstrook “verhard” al dan niet “vergroend” moet worden;

17. Niet inpandig laden en lossen: Het bezwaar dat het laden en lossen niet op eigen terrein gebeurt;
Beoordeling: De handelsfunctie is kleiner dan 500 m², waardoor het conform artikel 31 van de bouwcode niet noodzakelijk is een laad- en loszone te voorzien. Bijkomend is het niet mogelijk om dit hier intern te voorzien omwille van de bestaande vrije hoogte en interne draagstructuur. Het bezwaar is ongegrond;

18. Infiltratievoorziening: Het bezwaar dat er geen infiltratie of buffervoorziening aanwezig is;
Beoordeling: De wijzigingen zijn niet van dusdanige aard dat infiltratie of buffervoorziening opgelegd zou worden. Het bezwaar is ongegrond.