2021_CBS_00680 - Omgevingsvergunning - OMV_2020156100. Turnhoutsebaan 60. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/02/2007: vergunning (3224#159) voor het verbouwen van een winkel en woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 215 m²;

-          3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers bestaat uit een complementaire functie (winkel) met een netto oppervlakte van circa 48 m²;

-          gelijkvloers heeft een bouwdiepte van circa 15,6 m;

-          wonen op bovenliggende verdiepingen;

-          voorgevel is afgewerkt met witte bepleistering en wit buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          winkel en 7 kamers (met eigen badkamer en/of keuken) om te verhuren;

-          3 bouwlagen met zadeldak en mezzanine in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd;

-          dakterras met toegang via trap vanaf de tweede verdieping;

-          voorgevel is afgewerkt met witte gevelbepleistering, rode dakpannen, zwarte kunstharsplaat met reclame, witte bakgoot in hout, groene balustrades in staal en wit buitenschrijnwerk in PVC.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 5 slaapkamers (waarvan 3 voor verhuur);

-          3 bouwlagen met zadeldak en mezzanine in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse en eerste verdieping hebben een bouwdiepte van 15,6 m;

-          tweede verdieping en dakverdieping hebben een bouwdiepte van 11,2 m;

-          voorgevel is afgewerkt met zwarte panelen in geplooid aluminium op het gelijkvloers, witte gevelbepleistering op de verdiepingen, zwarte dakpannen, plint in blauwe hardsteen, witte bakgoot in hout, glazen balustrades, zwart buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers en wit buitenschrijnwerk in aluminium op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          herstellen van de functie eengezinswoning;

-          voorzien van 3 kamers voor verhuur, complementair aan het wonen;

-          ontpitten van een deel van het gelijkvloerse volume;

-          voorzien van een fietsenberging vooraan het gelijkvloers;

-          renoveren van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De bovenlichten van de raamopeningen op de 1ste en 2de verdieping van de voorgevel worden ingevuld met ondoorzichtige panelen, dit is niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Zwart aluminium voor een gelijkvloerse plint is niet kwalitatief en constructief verantwoord;

• artikel 12 Levendige plint:

Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst, bevat aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte met een raamopening aan de straatzijde.

het gelijkvloers bevat een fietsenberging langs de straatzijde maar er is niet aangetoond dat er nog voldoende contact tussen de woning en de straat is;

• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden slechts 4 fietsstalplaatsen voorzien in plaats van de noodzakelijke 6;

• artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put is onvoldoende groot.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op voorliggende aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft de verbouwing van een ééngezinswoning met detailhandel op het gelijkvloers naar een ééngezinswoning met 3 kamers voor verhuur.

Het is echter onduidelijk uit de aanvraag op te maken op welke manier deze kamers voor verhuur worden voorzien: als gastenkamer en dus als toeristische logies in een eengezinswoning of als kamers van een kamerwoning in een eengezinswoning waarbij de zit-, eetruimte, keuken en circulatie gemeenschappelijk is voor de kamerwoning én eengezinswoning.

Het voorzien van 3 gastenkamers in een ruime eengezinswoning is in principe inpasbaar in het pand en de omgeving op voorwaarde dat de oppervlakte van de zit-, eetruimte en keuken in verhouding staat met het aantal slaapkamers en gebruikers.

Dit is echter niet in voorliggend geval.

Het voorzien van een kamerwoning in een eengezinswoning is niet inpasbaar. De oppervlakte en mogelijke kwaliteit van de eengezinswoning wordt te veel verkleind door het voorziene gemeenschappelijke gebruik van zit-, eetruimte, keuken en circulatie.

Alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, dienen één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Er blijft een onvoldoende grote oppervlakte over om een gezin te herbergen.

Ook is de oppervlakte van kamer 1 en 3 onvoldoende groot. Deze dienen minimaal 20m² groot te zijn. Ook hierdoor wordt er onvoldoende woonkwaliteit gegarandeerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Met voorliggende aanvraag wordt het in de bestaande toestand dichtgebouwde perceel ontpit door het voorzien van open ruimte achteraan het perceel. Hierdoor wordt de gelijkvloerse bouwdiepte opnieuw voorzien conform de vergunde toestand. Het voorzien van de gedeeltelijk groene buitenruimte achteraan het perceel wordt positief beoordeeld. Open binnengebieden zijn immers zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht.

Visueel-vormelijke elementen

Verder omvat de aanvraag het renoveren van de voorgevel. Op het gelijkvloers wordt een groot glazen raam tot op de grond voorzien, waarachter een fietsenberging voorzien wordt. Het grote raam in de gevelpui is kenmerkend voor een achterliggende handelsfunctie, maar niet voor een fietsenberging in een winkelstraat.

Verder wordt de gelijkvloerse plint afgewerkt met zwarte aluminium panelen. Dit materiaal is echter te schadegevoelig als gebruik als afwerkingsmateriaal van een gelijkvloers in voorliggende omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten