2021_CBS_00653 - Omgevingsvergunning - OMV_2020102087. Genuastraat 8. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          huisnummer 8:

• 16/09/2011: vergunning (20114298) voor een gevelwijziging van een kantoor & magazijn;
• 18/11/2010: vergunning door deputatie (20103507) voor het renoveren van een bestaand magazijn en kantoor;
• 22/11/1963: toelating (18#81981) voor een gevelverbouwing;

-          huisnummer 10:

• 10/10/1930: toelating (1930#37655) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 13/04/1927: toelating (1927#26552) voor veranderingswerken;
• 15/06/1920: toelating (1920#9946) voor het bouwen van een verdieping op kantoor.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          huisnummer 8:

• magazijn en kantoor;
• 2 bouwlagen met plat dak aan de straatkant;
• 2 bouwlagen met zadeldak voor het achterste gedeelte;
• perceel is volledig bebouwd;

-          huisnummer 10:

• magazijn;
• 1 bouwlaag met plat dak;
• perceel is volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 9 appartementen:

• kelder: parkeergarage en fietsenberging;
• gelijkvloers:

-          1 eenslaapkamerappartement van circa 74 m² (NVO);

-          1 tweeslaapkamerappartement van circa 74 m² (NVO);

• 1ste verdieping: 2 tweeslaapkamerappartementen van circa 87 m² en circa 70 m² (NVO);
• 2de verdieping: 2 tweeslaapkamerappartementen van circa 87 m² en circa 70 m² (NVO);
• 3de verdieping: 2 tweeslaapkamerappartementen van circa 87 m² en circa 70 m² (NVO);
• 4de verdieping: 1 eenslaapkamerappartement van circa 80 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 77,66 m²;

-          5 bouwlagen met plat dak;

-          voorgevel is afgewerkt met beige gevelsteen, aluminium en arduinen dakranden, lichtgrijze betonnen gevelplint, natuurstenen dorpels, aluminium balustrades en antraciet buitenschrijnwerk in pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinswoning met 9 appartementen en een ondergrondse parkeergarage.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 0.5 Draagkracht: 9 woonentiteiten overschrijdt de draagkracht van het perceel;

-          Artikel 0.9 Vrije hoogte van het gelijkvloers: niet het volledige gelijkvloers heeft een vrije hoogte van minimaal 3,20 m;

-          Artikel 1.2.4 Open ruimte: de open ruimte bevindt zich niet op straatniveau

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt een buffervoorziening van 4000 liter geplaatst i.p.v. een infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: Bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De voorzien open ruimte bevindt zich 125 cm boven het maaiveld
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  parkeren onder tuinen is toegestaan indien nog steeds kan voldaan worden aan de infiltratieverplichtingen. Dit is hier niet het geval.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het referentiebeeld kenmerkt zich door meergezinswoningen in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen plus een teruggetrokken daklaag. Het beoogde volume met teruggetrokken daklaag sluit hier naadloos op aan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan bijgevolg ingestemd worden met het bovengronds bouwvolume zoals voorgesteld.

Strijdig met het RUP (art. 0.9) is de vrije hoogte van het gelijkvloers, op de inkomhal na, slechts 2,60 meter in plaats van de vereiste 3,20 meter. Deze beperkte verdiepingshoogte is het gevolg van het verhogen van het gelijkvloers niveau om meer privacy te creëren in de aan de straat gelegen slaapkamers en waardoor ook de kelderverdieping minder diep moet voorzien worden.

Het beperken van de vrije hoogte, samen met het verhoogde maaiveld, staat een flexibele invulling van het gelijkvloers in de weg. Dit gaat voorbij aan de initiële doelstelling van het betreffende artikel uit het RUP is. Conform artikel 4.4.1. van de codex ruimtelijke ordening kunnen beperkte afwijkingen worden toegestaan. Bezwaarlijk kan een verschil van 60 cm als beperkt beschouwd worden.

Aansluitend aan het verhoogde gelijkvloers wordt ook de tuin, strijdig met het RUP (art. 1.2.4), voorzien op pas +125.

Omwille van deze onverenigbaarheden met het RUP en een goede ruimtelijke ordening wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De voorziene ondergrondse parking beslaat het hele perceel wat in functie van duurzaam ruimtegebruik niet aanvaardbaar is. Strijdig met de bouwcode wordt er niet voorzien in de infiltratieverplichting (art. 30). De stad hecht belang aan een duurzame waterhuishouding. Om het hoofd te bieden aan de steeds grotere water- en hitteproblematiek dient elk project zijn bijdrage hieraan te leveren. Om deze reden kan dan ook geen afwijking worden toegestaan. Om dezelfde reden kan de gevraagde afwijking op het niet voorzien van een infiltratievoorziening in het kader van de verordening hemelwater ook niet aanvaard worden.

Ook hiervoor wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Er worden 9 woningen voorzien, waarvan 2 eenslaapkamerappartementen en 7 tweeslaapkamerappartementen, met een gemiddelde van 78 m². Verder in het verslag zal beargumenteerd worden dat 4 van de 7 tweeslaapkamerappartementen echter te klein is om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen. Bijgevolg dient de aanvraag gelezen te worden als een meergezinsgebouw met 6 eenslaapkamerappartementen en 3 tweeslaapkamerappartementen waardoor gesteld kan worden dat er een overaanbod wordt voorzien aan kleinere woningen, gericht op kleine gezinnen. Het voorzien van kleinere appartementen resulteert ook in meer appartementen binnen eenzelfde bouwvolume. Geoordeeld wordt dat met 9 (kleinere) appartementen de draagkracht van het perceel wordt overschreden. Dit is tevens in strijd met het RUP (art. 0.5). Het niet kunnen voorzien in de eigen parkeerbehoefte, zelfs door de tuinzone te onderkelderen, is hiervan een gevolg.

Aanbevolen wordt om bij een volgende aanvraag, minder maar wel ruimere appartementen te voorzien, zodat ook grotere gezinnen worden aangetrokken en de druk/densiteit op het perceel verminderd.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerking in baksteen in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt beige gevelsteen voorgesteld. Onder de ramen worden dorpels in blauwe hardsteen voorzien, onderaan de gevel wordt een plint voorzien, eveneens in blauwe hardsteen.  Het buitenschrijnwerk zal worden uitgevoerd in zwart pvc. De gevel is zowel in kleur, als materiaalgebruik inpasbaar in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

De actuele gebouwen op de huisnummers 8-10 in de Genuastraat zijn volgens het RUP Eilandje gelegen in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Bij de aanvraag is een cultuurhistorisch profiel gevoegd in de vorm van een grondig gedocumenteerd CHE-rapport.

Op basis van de cultuurhistorische waardenstelling blijkt de erfgoedwaarde van het geheel erg beperkt en kan ingestemd worden met de sloop van de bestaande bebouwing.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De woningoppervlakte is niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Appartement 001 is 74 m² en de appartementen 101, 201 en 301 zijn telkens 70 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 appartementen met 1 slaapkamer : 2 x 2 = 4

-          7 appartementen met 2 slaapkamers : 7 x 3 = 21

In totaal moeten 25 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze fietsenstalling wordt ingericht in de ondergrondse parking en is bereikbaar via een trap in het midden van de helling voor auto’s.

Het verkeerslicht aan de inrit moet ook werken voor fietsers, zodat ze niet tegelijk met auto’s kunnen in- of uitrijden.

Procedurele aspecten

Ook omwille van een procedurefout moet de aanvraag worden geweigerd. Er werd vastgesteld dat ook de aanplakking van het tweede openbaar onderzoek te laat werd gemeld op het omgevingsloket. Deze werd pas op 7 oktober 2020 gemeld terwijl deze ten laatste op 6 oktober 2020, of ten laatste 1 dag voor aanvang van de termijn van het openbaar onderzoek had moeten worden gemeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en een procedurele fout.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.