2021_CBS_00707 - Omgevingsvergunning - OMV_2020060973. Theo Van den Boschstraat zn (zonder nummer). District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/1/2017: vergunning (20162493) voor het kappen van 12 bomen (negen wilgen, twee berken en één esdoorn);

-          8/6/2012: vergunning (20121570) voor het slopen van drukkerij met bijgebouwen en bouwen van woon- en zorgcentrum. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          braakliggend terrein aan de Theo Van den Boschstraat.

Huidige toestand

-          twee bergen zand;

-          vijf bomen.

Gewenste toestand

-          woonzorgcentrum en assistentiewoningen met tuinzone en wandelpaden rondom;

-          105 kamers en 28 assistentiewoningen;

-          ondergrondse parkeergarage met inrit uiterst rechts in de voorgevel;

-          vrijstaande fietsenstalling bekleed met houten planken;

-          gelijkvloerse sokkel met gemeenschappelijke functies, personeelsruimtes en 31 woonzorgkamers en in het rechtse volume zitten de assistentiewoningen;

-          volumes van drie bouwlagen tot vijf bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: 

• lichtkleurige gevelsteen;
• aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          rooien van vijf bomen;

-          bouwen van een woonzorgcentrum met 105 kamers en 28 assistentiewoningen en een ondergrondse parkeergarage;

-          inrichten van de open ruimte rondom met wandelpaden en groenzones;

-          bouwen van een vrijstaande fietsenstalling.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van een bronbemaling en een woonzorgcentrum.

Aangevraagde rubrieken

Bronbemaling

Woonzorgcentrum

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen elektrisch oplaadpunt aanwezig in de fietsenstalling voor 36 fietsen;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen elektrisch oplaadpunt aanwezig in de ondergrondse garage.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 10 juni 2020. Volgens de archeologienota dient er geen verder onderzoek te gebeuren.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is in de bestaande toestand braakliggend. Op 8 juni 2012 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de afbraak van een drukkerij met bijgebouwen en het bouwen van een woonzorgcentrum. De constructies op het perceel werden gesloopt, de bouw van het woonzorgcentrum werd echter niet uitgevoerd waardoor dit deel van de aanvraag is vervallen. Met deze aanvraag tot omgevingsvergunning wordt de bouw van een woonzorgcentrum opnieuw aangevraagd. Het ontwerp is gewijzigd. 

Er wordt een woonzorgcentrum gerealiseerd met in totaal 105 kamers en 28 assistentiewoningen, een ondergrondse parking en een binnentuin.

Het woonzorgcentrum is gesitueerd in woongebied. De voorgestelde functie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project betreft een nieuwbouw gelegen aan de Theo Van den Boschstraat, aansluitend op de site Eksterlaer. De straatzijde wordt afgebouwd en een volwaardige binnentuin wordt gecreëerd. Het gebouw heeft een L-vormige sokkel met drie volumes van drie tot vijf bouwlagen. De footprint bedraagt ongeveer 2.630 m².

De inkomzone bestaat uit één bouwlaag en bevindt zich terugliggend in de oksel.

In het volume rechts van de hoofdinkom worden de assistentiewoningen voorzien alsook de gemeenschappelijke eetruimte en de keuken. Dit gebouw bestaat uit vijf bouwlagen en wordt voorzien van een voortuinstrook van 5 m. De kroonlijsthoogte is ongeveer 16,5 m.

Het volume links van de hoofdinkom wordt tegen de rooilijn geplaatst en bevat drie bouwlagen. Achter de inkom wordt een volume voorzien van vier bouwlagen. De kroonlijsthoogtes van deze volumes zijn respectievelijk ongeveer 10,33 m en 13,74 m. Hier worden de kamerwoningen van het woonzorgcentrum gerealiseerd.

De ondergrondse parking wordt onder het bebouwde volume voorzien en is toegankelijk via een inrit in de Theo Van den Boschstraat. Naast de inrit naar de parkeergarage wordt een bijkomend volume geplaatst als fietsberging. Dit volume heeft een hoogte van 3,20 m en een oppervlakte van ongeveer 93 m².

Verder wordt in het project een gemeenschappelijke binnentuin gecreëerd. Deze wordt beplant met hoogstammig groen en lage beplanting en voorzien van de nodige wandelpaden en een brandweerweg.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het project inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar. Het L-vormig gebouw wordt zodanig ingeplant dat een verdere afbouw aan de straatzijde gebeurt en een binnentuin gerealiseerd wordt tussen de bebouwing en de omliggende percelen. De straat wordt gekenmerkt door gebouwen van twee tot vier bouwlagen. Het ontwerp in de aanvraag komt overeen met het maximaal aantal bouwlagen in de straat, met uitzondering van het volume waar de assistentiewoningen voorzien worden. Dit volume wordt echter terugliggend ten opzichte van de rooilijn opgericht, waardoor een voortuin gerealiseerd wordt die de straat verruimd. Bijkomend springt de hoofdinkom verder in voor meer openheid in deze straat.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met lichtkleurig beige metselwerk, waarbij specifieke geveldelen zoals de dakrand in een ander verband worden uitgewerkt. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in aluminium.

Aan de voorgevel worden inpandige terrassen voorzien. De uitpandige terrassen aan zij- en achtergevels worden in beton gerealiseerd met een borstwering in glas.

De bovengrondse fietsenberging wordt voorzien van houten beplanking en een groendak.

Voorliggend project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer van 16 oktober 2020 waar het project voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd:

“De Kwaliteitskamer apprecieert de aanpassingen waardoor de volumetrische aansluitingen helderder zijn geworden. Het feit dat het monolithische gebouwen zijn geworden wordt eveneens geapprecieerd. Enkel wordt gevraagd om de architectuurtaal rijkelijker te maken. De kroonlijst mag bijvoorbeeld meer benadrukt worden alsook de overgang tussen plint en bovenliggend gevelmetselwerk en de uitwerking van de ramen met lijsten/dorpels. Diepe steense daggen voor de gelijkvloerse lokalen zijn ook een mogelijkheid.

De uitpandige terrassen zijn nog steeds overmaats, de kwaliteitskamer vraagt deze inpandig of deels inpandig/deels uitpandig te voorzien, ter hoogte van de leefruimten is een éénzijdig terras gericht op de tuin misschien voldoende. Op alle daken komen luchtgroepen waarbij de kwaliteitskamer met aandrang vraagt deze inpandig of ondergronds te voorzien.”

Op 4 december 2020 werd een aangepast ontwerp middels een wijzigingslus aan de aanvraag toegevoegd. In het aangepast ontwerp wordt grotendeels een antwoord gegeven op de gestelde voorwaarden. Het buitenschrijnwerk van het gelijkvloers wordt uitgevoerd met steense daggen. De technische verdiepen bovenop de daken zijn geschrapt en ondergebracht in de kelder en de overdekte fietsenstalling aan de hoofdinkom is verwijderd en vervangen door niet-overdekte fietsstalplaatsen in de voortuin. Bijkomend is het aantal uithangende terrassen verkleind zodat deze minder aanwezig zijn. In functie van bereikbaarheid van de woongelegenheden voor de brandweer, werden de terrassen aan de zijgevels uitpandig gehouden. 

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 3.000 m² (circa 5.486 m²) en ingreep in de bodem boven 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht. 

Een archeologienota werd ingediend door Acke en Bracke en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 10 juni 2020 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14956). Het programma van maatregelen gaf het terrein, dat reeds gedeeltelijk als GGA stond gekarteerd, vrij. Er dient dus volgens de archeologienota geen verder onderzoek te gebeuren.

Bij diepere graafwerken kunnen alsnog restanten van archeologische sporen (houten waterputten of andere structuren) worden aangetroffen. Wanneer de bouwheer redelijkerwijs vermoedt dat deze archeologisch waardevol zijn, dient hij deze verplicht te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie van de stad Antwerpen kan de waarde van de aangetroffen sporen steeds komen inschatten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inplanting van het nieuwbouwvolume is voorzien op een afstand tussen circa 7,5 m en 8 m van de dichtstbijzijnde perceelgrenzen. Er is een gemeenschappelijke binnentuin met voldoende groen tussen de bebouwing en de omliggende percelen. De verhardingen van de paden in de binnentuin zijn waterdoorlatend. Het ontwerp voldoet aan de actuele eisen wat betreft gebruiksgenot, gezondheid en hinderaspecten.

Voor de vijf te rooien bomen werd het advies ingewonnen van de stedelijke groendienst. Deze dienst verleent een gunstig advies op voorwaarde dat bij het voorzien van nieuwe bomen ook inheemse boomsoorten worden aangeplant en voldoende gevarieerd wordt in grootte.

Verder dienen er conform artikel 29 en 30 van de bouwcode elektrische oplaadpunten voor fietsen en wagens aanwezig te zijn in de gemeenschappelijke fietsenberging en de ondergrondse parkeergarage. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via de Theo Van den Boschstraat.

Fietsvoorzieningen

Betreffende de fietsparkeerplaatsen wordt er voor zorginstellingen geen vaste parkeernorm opgelegd. Daarom werd, voor de dimensionering van de fietsenstalling, de algemene vuistregel aangehouden van 0,55 plaatsen per 100 m² bruto-vloeroppervlakte. De bruto-vloeroppervlakte voor dit project bedraagt 8.178 m². Zodoende dienen er in totaliteit 45 plaatsen te worden voorzien.

Deze worden bovengronds voorzien, gedeeltelijk aan de hoofdinkom van het woonzorgcentrum (6), en gedeeltelijk in een apart afgesloten volume, naast de inrit naar de parkeergarage (36). De fietsparkeerplaatsen aan de hoofdinkom worden niet afgesloten voorzien, gezien deze vooral door bezoekers gebruikt zullen worden. In de kelder zijn nog extra parkeerplaatsen voorzien voor personeel (9).

Er worden dus in het totaal 51 fietsstalplaatsen voorzien, wat toereikend is.

Laden en lossen

Het laden en lossen moet veilig kunnen gebeuren. Het op- en afrijden van de site dient dan ook steeds voorwaarts te gebeuren. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Ter hoogte van de Theo Van den Boschstraat te Deurne zal er een nieuw woonzorgcentrum (WZC) met assistentiewoningen gerealiseerd worden. De aanvraag kan opgedeeld worden in twee delen met enerzijds de bemaling voor de realisatie van de ondergrondse verdieping en anderzijds de exploitatie van het WZC.

Bronbemaling

Algemeen

De bemaling noodzakelijk voor de bouw van een woonzorgcentrum met een parkeerkelder en liftputten wordt aangevraagd voor een maximumdebiet van 1.563 m³/dag en 200.000 m³/jaar. Het grondwaterpeil wordt aangenomen op een gemiddelde van +6,20 mTAW. De geschatte duurtijd van de bemaling bedraagt acht maanden. De bemaling wordt aangevraagd voor een termijn van één jaar. De benodigde verlaging van het grondwaterpeil bedraagt maximaal 2 m voor de kelder en 3,4 m voor de liftputten. De oppervlakte van de parkeerkelder wordt vastgelegd op 3.160 m².

Bemalingsconcept

De grondwaterverlaging kan uitgevoerd worden door middel van verticale filters waarbij de putten aangezet worden op -1,0 mTAW. In de bemalingsstudie wordt voorgesteld de bemaling te voorzien van automatische sturing zodat er niet meer water dan nodig wordt onttrokken om zo de invloed van de bemaling te beperken.

Retourbemaling en lozing

De optie op retourbemaling of lozing op oppervlaktewater werd door de stad Antwerpen onderzocht maar niet weerhouden om volgende redenen:

-          té dichte bebouwing maakt herinfiltratie onmogelijk;

-          de waterpartij op de projectsite van Eksterlaer blijkt afgesloten te zijn van de bodem waardoor infiltratie onmogelijk is;

-          lozing in de vijver van het Boekenbergpark: technische obstakels en te hoge kosten;

-          mogelijke verontreiniging van het grondwater zodat niet aan de milieukwaliteitsnormen kan voldaan worden.

Er zal bijgevolg geloosd worden in de gemengde riolering in de Van den Hautelei. Bemalingsvolumes van meer dan 10 m³/uur mogen echter niet zonder toestemming van Aquafin geloosd worden in een gemengde riolering. De exploitant dient dan ook vóór de start van de bemaling dit saneringscontract af te sluiten en te bezorgen aan de dienst Vergunningen. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Verontreinigingen

Op de site is een bodemsaneringsproject gekend (dossier 63904). Ten noorden van de projectlocatie zal een verontreiniging met minerale olie en BTEXN in bodem en grondwater gesaneerd worden. Voor opstart van voorliggende bemaling dient overleg gepleegd te worden met de uitvoerder van de sanering.

Binnen de invloedstraal (geschat op 440 m) zijn verschillende bodemonderzoeken bekend bij OVAM. De bemaling heeft geen onaanvaardbare verspreiding van gekende grondwaterverontreinigingen in de omgeving tot gevolg. Er zijn geen maatregelen ter voorkoming van de verspreiding vereist. Wel zijn er enkele oriënterende bodemonderzoeken die niet bekeken werden in de bemalingsnota en waarvan de verontreiniging zich mogelijk zal verplaatsen tot in het bemalingswater.

De gevraagde lozingsnormen voor arseen (50 µg/l = 10 * IC) en minerale olie (500 µg/l) kunnen aanvaard worden. Er worden geen lozingsnormen voor BTEXN  of andere mogelijke verontreinigingen aangevraagd. Het te lozen bemalingswater mag de lozingsnormen voor arseen en minerale olie niet overschrijden. Voor de mogelijke andere verontreinigingen dient er voldaan te worden aan de indelingscriteria voor gevaarlijke stoffen (Vlarem II bijlage 2.3.1).

Om te bepalen of een grondwaterzuivering moet toegepast worden, wordt voorgesteld om de bemaling gedurende de eerste 7 dagen op te volgen door op regelmatige tijdstippen stalen te nemen van het grondwater. Op basis van deze metingen kan beslist worden of een waterzuivering al dan niet noodzakelijk is. Het is belangrijk ook nadien de kwaliteit van het grondwater op regelmatige basis te controleren. Dit zal opgenomen worden als bijzondere voorwaarde.

Zettingen

De te verwachten absolute zettingen zullen een maximale waarde van 9,3 mm aannemen en blijven bijgevolg onder de grens van 15 mm. Het risico op schade door zettingen ten gevolge van de bemaling wordt aanvaardbaar geacht.

Aangezien er in de buurt meldingen zijn van barsten in gebouwen is het aan te raden zettingsbakens te voorzien op de naburige gebouwen en een regelmatige monitoring uit te voeren. Dit zal opgenomen worden als bijzondere voorwaarde.

Opmerkingen

Er werden recent twee bemalingen ten noorden van de projectsite (Van den Hautelei 171 en 177) vergund (OMV_2020078664 en OMV_2020071916) met een totaal waterbezwaar van respectievelijk 430.000 m³/jaar en 76.000 m³/jaar. Het is dan ook zeer waarschijnlijk dat het aangevraagde totaalvolume voor de bemaling van het WZC lager zal liggen en de verontreiniging ter hoogte van de projectsite reeds gesaneerd zal zijn.

Het is belangrijk in de toekomst verschillende werven beter op elkaar af te stemmen en te streven naar een gezamenlijke bemalingsstrategie. Gezien de gekende droogteproblematiek is het onverantwoord om grondwater op te pompen indien dit niet noodzakelijk is.

Exploitatie van het WZC

Voor de exploitatie van het WZC worden volgende ingedeelde activiteiten aangevraagd:

-          lozing van huishoudelijk afvalwater (4.140 m³/jaar);

-          een transformator (400 kVA);

-          koelinstallaties (90 kW);

-          opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (500 liter);

-          een wasserij (20 kW);

-          een woonzorgcentrum.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

MER-screening:

Aangezien de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III (rubriek 10j) bij het besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening werd het aanvraagdossier tijdens het ontvankelijk- en volledigheidsonderzoek getoetst  aan de criteria van bijlage II van het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid. Hierbij werd geoordeeld dat het project niet MER-plichtig is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens conform artikel 30 van de bouwcode;

3.      in de gemeenschappelijke fietsenberging dient er minimaal één elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

5.      bij het voorzien van de nieuwe bomen ook inheemse boomsoorten aan te planten en voldoende te variëren in grootte;

6.      het op- en afrijden van de site voor laden en lossen dient steeds voorwaarts te gebeuren;

7.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

8.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

9.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, bijvoorbeeld houten waterputten en dergelijke, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de waarde steeds komen inschatten;

10.  de voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies van Aquafin strikt na te leven;

11.  het advies van het ASTRID – veiligheidscommissie strikt na te leven.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen. Voor de exploitatie van de bronbemaling wordt de tijdsduur van de vergunning beperkt tot één jaar. De vergunning voor de exploitatie van het woonzorgcentrum kan verleend worden voor onbepaalde duur.

Geadviseerde rubrieken

Bronbemaling

Woonzorgcentrum

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Bemalingen

Er werd en wordt in de directe buurt (te) veel aan bemaling gedaan. Voor de bouw van de pas afgewerkte woningen aan de linkse kant van de Theo Van den Boschstraat heeft men meer dan een jaar (2016-2017) water geloosd in de riolen.   En nu krijgen we gelijktijdig een resem grote projecten dicht in de buurt, nl.:

• dit project dat bemaling voorziet voor een gebouw van 5 verdiepingen + kelder;
• een nieuw project in de straat op nr. 171 is een supermarkt met appartementen en daar wordt ook bronbemaling voorzien (zie OMV_2020078664);
• een nieuw project daartussenin nl. “wooneenheden ontwerpatelier” in de doorgang naar de Van den Hautelei en een doorgang naar de Dascottelei voorziet eveneens bemaling (zie OMV_2020071916);
• een nog uit te voeren project voor “straatverharding en bufferbekken” in de Theo Van den Boschstraat 11 kan ook invloed hebben op het terrein (zie OMV_2019160934). Er zou voor dit project rekening moeten gehouden worden met mogelijke vernieling door het langdurige vrachtwagenverkeer tijdens de eventuele bouw van het Orpea WZC;
• en ik wijs natuurlijk ook op de grote bouwwerken die nu plaatsvinden achter de Dascottelei, in het noordelijk en oostelijke gedeelte van Eksterlaar.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat er de laatste jaren veel nieuwe projecten zijn opgericht in de omgeving van Eksterlaar. Hierbij worden vaak ondergrondse verdiepingen gerealiseerd waarvoor bemalingen noodzakelijk zijn. Gezien de droogteproblematiek dient er zoveel mogelijk water geretourneerd of geïnfiltreerd te worden. Dit is echter niet altijd mogelijk door de stedelijke omgeving, aanwezigheid van verontreinigingen, té hoge zuiveringskosten en dergelijke. De mogelijkheden van retour of infiltratie worden steeds grondig bekeken en indien mogelijk opgelegd aan de exploitant.

2. Stabiliteit

In ons gebouwencomplex (Van den Hautelei 205 en 205A - 15 appartementen) zijn al sinds jaren barsten verschenen. Ook onze garage (15 plaatsen) vertoont barsten. Dit zou te wijten kunnen zijn aan een probleem met de stabiliteit van de ondergrond. Er zou vroeger een beek door de Eksterlaarweide lopen.

Beoordeling:

Het bezwaar is deels gegrond. De realisatie van het huidige project is nog niet gestart. Er kan bijgevolg geen oorzakelijk verband zijn tussen het ontstaan van de barsten en dit project. Bij grote bouwprojecten met bemalingen worden steeds stabiliteits- en bemalingsstudies uitgevoerd waarbij er rekening gehouden wordt met mogelijke zettingen. De bekommernissen die worden geuit over zettingen zijn begrijpelijk. Om te voorkomen dat hier bijkomende problemen zullen ontstaan, zal er opgelegd worden dat er een zettingsmonitoring dient te gebeuren.

3. Vellen van bomen

Een aantal bezwaren werden ingediend tegen het vellen van de bomen in het projectgebied en het gebrek aan groenaanleg in het project. De voorziene buitenruimte lijkt erg klein voor zoveel volk en de bewoners van de omgeving zullen uitkijken op een kale vlakte.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Voor de inplanting van de nieuwbouw en het aanleggen van het terrein worden vijf bomen gerooid. In het projectgebied wordt een volledig nieuwe buitenaanleg voorzien met hoogstammig groen en lage beplanting. De voortuin wordt eveneens met lage beplanting aangelegd. Bijkomend werd tijdens de procedure door de stedelijke groendienst een voorwaardelijk gunstig advies verleend met als voorwaarde dat bij het voorzien van nieuwe bomen ook inheemse boomsoorten worden aangeplant. Dit wordt mee als vergunningsvoorwaarde opgenomen.

4. Aantal bouwlagen

Het bezwaar stelt dat het gebouw vijf verdiepingen hoog wordt, een mastodont in de omgeving waar hoofdzakelijk laagbouw is. Hierdoor zal de Theo Van Den Boschstraat zeer nauw worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De straat wordt gekenmerkt door gebouwen van twee tot vier bouwlagen. Het ontwerp in de aanvraag komt overeen met het maximaal aantal bouwlagen in de straat, met uitzondering van het volume waar de assistentiewoningen voorzien worden. Het gaat hier slechts om een deel van het volledig gebouw. Dit volume maakt een terugsprong ten opzichte van de rooilijn waarbij een voortuin gerealiseerd wordt die de straat net verruimt. Bijkomend springt de hoofdinkom verder in voor meer openheid in deze straat.

5. Functie

In de buurt zijn al verschillende grote woonzorgcentra, een bijkomend woonzorgcentrum met 105 kamers en 28 serviceflats op deze oppervlakte is te veel. Nochtans wordt er nu volop in de pers gepleit voor schaalverkleining wat betreft woonzorgcentra en er wordt aanbevolen kleinere clusters te verwezenlijken, dit zowel voor het welzijn van de bewoners als voor het beperken van risico’s in geval van pandemie. Zoals het er nu uitziet, gaan de bewoners in een soort kazerne/gevangenis wonen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Los van voorliggende aanvraag is het een vaststaand feit dat de vergrijzing toeneemt en onder andere de nood aan rust- en verzorgingstehuizen evenals deze aan serviceflats in de toekomst enkel maar groter wordt.
Volgens de stedenbouwkundige voorschriften horende bij het gewestplan zijn woongebieden bovendien bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf. Vanuit ruimtelijk oogpunt kunnen deze functies volgens het geldende gewestplan dan ook perfect ingepast worden binnen een woongebied.
De functie in voorliggende aanvraag past zich perfect in de onmiddellijke omgeving en kan dan ook aanvaard worden. Bovendien is het persbericht in het bezwaar niet van stedenbouwkundige aard.