2021_CBS_00675 - Omgevingsvergunning - OMV_2020152159.De Vest 3. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/04/2004: vergunning (200017) voor het verkavelen met wegenaanleg van het perceel in 14 loten.

Vergunde en huidige toestand

-          het perceel werd bouwrijp gemaakt om te bouwen.

Gewenste toestand

-          een eengezinswoning met 2 bouwlagen onder een zadeldak in een halfopen bebouwing;

-          de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17 meter, op de verdieping 13 meter en een dakbasis van 9 meter;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt 6 meter en de nokhoogte bedraagt 10,50 meter;

-          de gevels worden opgetrokken in donkere gevelsteen en het dak wordt bedekt met donkere dakpannen;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in donker aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling ZA/2000/V/0004, goedgekeurd op 16 april 2004, meer bepaald in lot(en) 8.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op het volgende punten:

-          de bouw van een garage is niet toegestaan op lot 8, enkel een carport waarvan de palen op een afstand groter dan 50 cm van de perceelsgrens geplaatst worden, is toegestaan;

-          artikel 2.04. 1° Bebouwing:

de garage is voorzien op 4 m achter de voorgevelbouwlijn terwijl dit 5 m moet zijn;

-          artikel 1.05. 8° Autogarages in de bouwvrije strook:

de kroonlijsthoogte van de garage mag maximaal 3 m boven het niveau van het voetpad gelegen zijn. In voorliggende aanvraag is dit 3,83 m;

-          artikel 2.01. 4° Afmetingen van gebouwen:

de kroonlijsthoogte van het hoofdvolume mag maximaal 6 m boven het niveau van het voetpad rijken. In voorliggende aanvraag is dit voorzien op 6,53 m;

-          artikel 1.05. 6° Wijzigen van het bodemreliëf:

het bodemreliëf wordt gewijzigd (ophoging met circa 50 cm) waardoor het perceel hoger komt te liggen dan het voetpad;

-          artikel 1.05. 5° Hellende op- en afritten:

door de ophoging van het perceel is de oprit hellend voorzien. Dit is niet toegelaten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van werken:

de bomen op het openbaar domein voor het perceel dienen tijdens de werffase voldoende beschermd te worden;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de voortuin is niet afgesloten en het perceel is niet voorzien van een levende haag van 2 m tussen het eigen perceel en de linker aanpalenden;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de verblijfsruimtes op de verdieping hebben een vrije hoogte van 2,50 m terwijl dit minimum 2,60 m moet zijn;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er is geen ruimte voorzien om 5 fietsen te stallen;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

er is niet voldoende dakopstand voorzien ter hoogte van de scheimuren van de garage en achterbouwen op de eerste en tweede verdieping;

• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

het terras is niet voorzien van een helling richting de tuin;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluitpunten van de gescheiden riolering liggen te ver uit elkaar.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt meegenomen bij de beoordeling van de aanvraag op de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning op een bouwrijp perceel in een verkaveling in De Vest. De woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Bodemreliëf - schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag is in strijd met de voorschriften van de verkaveling waarbinnen ze gelegen is. Zo wordt het bodemreliëf gewijzigd (ophoging met circa 50 cm) waardoor het perceel hoger komt te liggen dan het voetpad. Dit heeft tevens tot gevolg dat de oprit naar de garage hellend wordt voorzien, hetgeen niet toegelaten is conform artikel 1.0.5 (Hellende op- en afritten). Ook komt de kroonlijsthoogte van de garage hierdoor 3,83 m hoger dan het voetpad te liggen, daar waar slechts maximaal 3 m hoogte is toegestaan conform artikel 1.05 (Autogarages in de bouwvrije strook).

Gezien deze ophoging van het bodemreliëf noodzakelijk is om naadloos aan te kunnen sluiten op het profiel van de rechterbuur, kunnen deze beperkte afwijkingen worden toegestaan.

Gelet op het niveauverschil dat er is tussen de straatpas en het oorspronkelijk maaiveld moet het niveauverschil opgevangen worden door middel van een keermuur of een helling tussen 4 en 6 m achter de maximum bouwdiepte van de woningen. Achter de keermuur of de helling moet het oorspronkelijk maaiveld behouden blijven. Dit wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd.

Met voorliggende aanvraag wenst de aanvrager een halfopen eengezinswoning met twee bouwlagen en een zadeldak op te richten. De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 17 m waarna er voldoende ruimte overblijft op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te creëren.

Het voorgestelde volume van de eengezinswoning voldoet echter niet aan de voorschriften van de verkaveling. Zo is het niet mogelijk om een gekoppelde garage of een garage in de zijtuinstrook te voorzien op dit perceel (lot 8).

Aangezien de verkaveling ouder is dan 15 jaar, kan er mits openbaar onderzoek een afwijking toegestaan worden op de bestemmingsvoorschriften. Gelet op de zichtbaarheid van de linker perceelgrens vanop het openbaar domein kan een garage tot op de perceelgrens vanuit stedenbouwkundig oogpunt principieel gunstig geadviseerd worden. Dit op voorwaarde dat er een levendige haag met een hoogte van 2 m tussen de erven onderling (cfr. de verkavelingsvoorschriften) geplaatst wordt en de garage afgewerkt wordt met dezelfde kleur gevelsteen als de rest van de woning. Als voorwaarde bij vergunning wordt daarom opgelegd op een levendige haag met een hoogte van 2 m tussen het perceel van de aanvrager en het linker aanpalende perceel te voorzien.

Verder wordt opgemerkt dat de voortuin niet wordt afgesloten. De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m conform artikel 19 (Tuinafsluitingen) van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling.

Tenslotte wordt de garage niet voorzien op de voorgeschreven afstand van minimum 5 m achter de voorgevelbouwlijn, maar op 4 m achter de voorgevelbouwlijn. Dergelijke afwijking is beperkte en vanuit ruimtelijk oogpunt niet storend voor de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de nieuwe eengezinswoning worden voorzien in donkere gevelsteen en het dak wordt bedekt met donkere dakpannen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in donker aluminium. De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door woningen met lichte gevelsteen. Echter zijn er in het straatbeeld  reeds enkele woningen met donkere gevelsteen aanwezig er nog weinig sprake is van harmonie. Ondanks het contrast met de rechterbuur, kan deze afwijking met de donkere kleur aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verblijfsruimten op de verdieping hebben slechts een vrije binnenhoogte van 2,5 m daar waar artikel 21 (Minimale hoogte van ruimten) een minimale hoogte van 2,6 m voorschrijft. Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd dat, zonder dat het bouwvolume daarbij gewijzigd wordt, de verblijfsruimten moeten voorzien worden met een minimale vrije hoogte van 2,6 m.

Ook wordt opgemerkt dat er niet voldoende dakopstand is voorzien ter hoogte van de scheimuren van de garage en de achterbouwen op de eerste en tweede verdieping. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om alle scheidingsmuren met een opstand van 30 cm te voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Het terras in de tuinzone wordt niet voorzien van een helling met 1 à 2% richting de tuin, conform artikel 39 (Infiltratie- en buffervoorzieningen) van de bouwcode. Dit wordt eveneens als voorwaarde bij vergunning opgelegd zodanig dat het regenwater naar de tuin kan afwateren en op natuurlijke infiltreren.

Het aangevraagde wijkt daarnaast ook af van artikel 41 (Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel) van de bouwcode. Bij de aansluiting van de DWA en RWA op het openbaar rioolstelsel moeten elk van de aansluitingspunten voorzien zijn van een toezichtsput, gemerkt "DWA" of "RWA" overeenkomstig het type afvalwater. Deze toezichtsput moet zo dicht mogelijk bij de perceelsgrens van het openbaar domein gelegen zijn. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. Ook mogen de aansluitpunten hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om het gescheiden rioleringsstelsel te laten voldoen aan artikel 41 van de bouwcode.

Tot slot moet er over gewaakt worden dat de twee bomen op het openbaar domein tijdens de werf-fase voldoende beschermd worden. Bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen, conform artikel 18 (Groenbescherming bij de uitvoering van de werken) van de bouwcode. Dit wordt eveneens als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarde voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte is conform artikel 29 van de bouwcode 1 fiets per slaapkamer +1. In dit geval zijn er 4 slaapkamers wat maakt dat de fietsbehoefte 4 x 1 +1 = 5 is.

Er werden geen fietsparkeerplaatsen ingetekend. De dienst Mobiliteit adviseert het aangevraagde gunstig op voorwaarde dat er vijf inpandige fietsparkeerplaatsen voorzien worden om de fietsparkeerbehoefte op te vangen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

2.      het niveauverschil tussen het straatpeil en het oorspronkelijke maaiveld moet opgevangen worden door een keermuur of een helling, tussen 4 en 6 meter achter de maximum bouwdiepte van de woningen. Achter de keermuur of de helling moet het oorspronkelijk maaiveld behouden blijven;

3.      er moet een levendige haag met een hoogte van 2 meter tussen de erfscheiding van het perceel en de linker aanpalenden geplaatst worden;

4.      de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter, conform artikel 19 (Tuinafsluitingen) van de bouwcode;

5.      het terras moet aangelegd worden met een helling van 1 à 2% richting de tuin, conform artikel 39 (Infiltratie- en buffervoorzieningen) van de bouwcode;

6.      de verblijfsruimten op de eerste verdieping moeten voorzien worden met een minimale vrije hoogte van 2,6 m, zonder dat het bouwvolume wijzigt, conform artikel 21 (Minimale hoogte van ruimten) van de bouwcode;

7.      de aansluitingspunten en toezichtputten van het gescheiden rioleringsstelsel moeten aangelegd worden conform de inrichtingseisen van artikel 41 (Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel) van de bouwcode;

8.      er dienen vijf inpandige fietsstalplaatsen voorzien te worden, conform de inrichtinsprincipes van artikel 29 (Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen) van de bouwcode;

9.      bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de de twee bomen op het openbaar domein te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen, conform artikel 18 (Groenbescherming bij de uitvoering van de werken) van de bouwcode;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten