2021_CBS_00693 - Omgevingsvergunning - OMV_2020156706. Doelhofstraat 37-39. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/10/2019: proces-verbaal (11002_2019_11235) voor het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van één naar twee;

-          24/2/2017: weigering (20162789) voor het dichtmetselen van openingen tussen twee eengezinswoningen;

-          14/10/2016: weigering (20161658) voor het opsplitsen bestaande eengemaakte pand in oorspronkelijke twee panden;

-          26/02/1990: vergunning (1974#3) voor het verbouwen van twee woningen tot één woning;

-          22/04/1963: vergunning (1974#9182) voor veranderingswerken en het volbouwen van het gelijkvloers en het aanbouwen van een keuken op de verdieping;

-          25/04/1955: vergunning (103#5091) voor het bijbouwen van een keuken op de verdieping.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak met een bruto vloeroppervlakte van circa 402 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met een bouwdiepte van circa 21 m op het gelijkvloers, een bouwdiepte van circa 13,14 op de eerste verdieping en een bouwdiepte van circa 8,66 m op de tweede verdieping, een kroonlijsthoogte van circa 6,4 m en een nokhoogte van circa 9,7 m;

-          gevelafwerking:

• afgewerkt met witte gevelsteen, plint en boord boven voordeuren in blauwe hardsteen, bruin pvc buitenschrijnwerk, leisteen bekleding tussen beide voordeuren, kroonlijst in wit pvc, rode dakpannen en bruine aluminium garagepoort;

-          inrichting:

• hele perceel bebouwd op het gelijkvloers.

Huidige toestand

-          bouwvolume:

• opening tussen berging en magazijn achteraan dichtgewerkt.

Gewenste toestand

-          functie:

• opsplitsen van de eengezinswoning in twee eengezinswoningen. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • eengezinswoning met een netto vloeroppervlakte van circa 109 m²;
  • eengezinswoning met een netto vloeroppervlakte van circa 119 m²;

-          bouwvolume:

• linkerwoning met een bouwdiepte van circa 13,28 m;
• rechterwoning met een bouwdiepte van circa 16,15 m op het gelijkvloers en circa 13,28 m op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• garagepoort wordt vervangen door plint in leisteen en raam in bruin pvc conform de bestaande voorgevel;
• achtergevels worden op het gelijkvloers voorzien van schuiframen naar de terrassen en de tuinen;

-          inrichting:

• ontpitten van de achtertuin.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een eengezinswoning naar twee eengezinswoningen;

-          slopen achterbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluiting: De tuinafsluiting aan de linker en rechterzijde heeft een hoogte van circa 4 m in plaats van de vereiste 2,6 m;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsstalplaatsen worden niet inpandig en overdekt voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er verdwijnt één inpandige parkeerplaats en er komt één wooneenheid bij.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag kan gunstig worden geadviseerd en is functioneel inpasbaar.

De aanvraag omvat het opdelen van een eengezinswoning naar 2 volwaardige eengezinswoningen. De aanvraag is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Doelhofstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag kan gunstig worden geadviseerd aangaande dit punt.

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, variërend tussen 3 bouwlagen met een plat dak en 2 bouwlagen met een zadeldak. zowel de linker als de rechter aanpalende bestaan uit 2 bouwlagen met een zadeldak en de gelijkvloerse bouwdiepte bedragen respectievelijk circa 11,3 m en 15,8 m.

Op de gelijkvloerse verdieping worden de achterbouwen afgebroken en wordt de bouwdiepte voor huisnummer 47 teruggebracht tot circa 15,36 m en voor huisnummer 49 tot circa 13,28 m. Zo wordt er terug open ruimte aangeboden op het perceel en in het bouwblok. De aanvraag past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De garagepoort in de voorgevel wordt vervangen door een raampartij. Deze wijziging weerspiegelt de achterliggende functie. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de aanvraag en de beeldkwaliteit van de 2 woningen is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De gevels worden afgewerkt met witte gevelsteen, leisteen en bruin pvc buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De tuinafsluiting tussen de twee woningen wordt voorzien met 180 cm hoogte. De vrijgekomen tuinmuren naar de aanpalende woningen behouden echter de oorspronkelijke hoogte van voor de ontpitting. De tuinafsluiting aan de linker en rechterzijde heeft bijgevolg een hoogte van circa 4 en zorgt voor een beperking van de bezonning van de tuinen. Een te lage afsluiting daarentegen biedt aan beide percelen geen privacy. Naar voorwaarde wordt meegenomen om de tuinafsluitingen tussen de nieuwe woningen en de aanpalende te verlagen tot maximum 2,6 m, conform artikel 19 van de bouwcode. Een hoogte van 2,6 m biedt minder schaduw en nog voldoende privacy.

Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het stedenbouwkundig aanvaardbaar om de bestaande woning op te delen. De woongelegenheden in het project hebben een oppervlakte van circa 109 m² en 119 m².

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 2 kleinere entiteiten de densiteit niet stijgt. De druk op het perceel, het bouwblok en de wijk wordt niet verhoogd waardoor de draagkracht van de site niet wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende ééngezinswoning moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 woning met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden 3 fietsstalplaatsen voorzien in de tuin. Maar om deze te bereiken moet je met de fiets doorheen heel de woning. We tellen deze plaatsen niet mee omdat ze niet gebruikt kunnen worden. Naar voorwaarde wordt meegenomen een fietsenberging te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de tuinmuren tussen de nieuwe woningen en aanpalende moeten verlaagd worden tot maximum 2,6 m, conform artikel 29 van de bouwcode;

2.      er is een fietsenberging te voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode; 

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.