2021_CBS_00658 - Omgevingsvergunning - OMV_2020087297. Lange Winkelstraat 16 en Grote Kauwenberg 11, District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/07/2018: proces-verbaal (11002_2019_11796_VPV) voor het uitvoeren van werken niet conform de afgeleverde vergunning;

-          1/12/2016: vergunning (20161147) voor het afbreken van een woning aan de Grote Kauwenberg 11 en bouwen van studentenhuisvesting aan de Lange Winkelstraat (20 studio’s + 9 studentenkamers). 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          studentenhuisvesting met 20 studio’s en 9 kamers; 

-          bouwvolume:

• zijde Lange Winkelstraat: 5 bouwlagen onder zadeldak;
• zijde Grote Kauwenberg: 4 bouwlagen onder mansardedak;
• 2 ondergrondse verdiepingen (zijde Lange Winkelstraat) met 15 parkeerplaatsen bereikbaar via autolift;
• op -1 werd de voorwaarde gesteld om 2 parkeerplaatsen voor auto’s te verwijderen en deze plaats in te richten als  fietsstalplaatsen, aangezien 40 fietsstalplaatsen noodzakelijk zijn;
• de binnenhoogte van de gelijkvloerse verdieping van het gebouw aan de Grote Kauwenberg werd in de beroepsprocedure gewijzigd naar 2,6m. 

-          gevels:

• witte baksteen en crepi in lichte kleur, voorzien van plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in gemoffeld aluminium;  

-          inrichting:

• gemeenschappelijke binnentuin met trap naar kelder;
• de binnentuin vormt de toegang van het gebouw aan de Lange Winkelstraat en de Grote Kauwenberg; 
• de binnentuin is gedeeltelijk groen aangelegd. 

Huidige toestand

-          studentenhuisvesting met 20 studio’s en 9 kamers; 

-          op verdiepingen -1 en -2 werden extra kolommen geplaatst;

-          1 parkeerplaats werd gesupprimeerd op verdieping -2 (totaal 14 parkeerplaatsen);

-          2 fietsstalplaatsen werden gesupprimeerd op verdieping -1 (totaal 22 plaatsen)

-          de binnentuin werd volledig verhard;

-          in studio’s 0.1 en 1.4 werden binnenwanden geplaatst waardoor de slaapruimte geen natuurlijk licht en lucht ontvangt; 

-          de binnenhoogte van de gelijkvloerse verdieping van het gebouw zijde Grote Kauwenberg is gewijzigd naar 2,595m. 

Gewenste toestand

-          studentenhuisvesting met 20 studio’s en 9 kamers; 

-          14 parkeerplaatsen op -1 en -2;

-          40 fietsstalplaatsen op -1;

-          binnentuin met groenvoorziening;

-          binnenhoogte van gelijkvloerse verdieping van het gebouw aan de Grote Kauwenberg overeenkomstig bestaand;

-          binnenhoogte van verdieping -2 gewijzigd van 2,20 m naar 2,18 m. 

Inhoud van de aanvraag

-          interne constructieve wijzigingen op verdiepingen -1 en -2;

-          wijzigen van de binnenhoogte van de gelijkvloerse verdieping (zijde Grote Kauwenberg) naar 2,595 m;

-          wijzigen van de binnenhoogte van verdieping -2 naar 2,18 m; 

-          wijzigen van het aantal auto- en fietsparkeerplaatsen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12: verdieping -2 heeft een vrije hoogte van 2,18 meter in plaats van 2,30 meter.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

verblijfsruimten dienen een vrije hoogte van minstens 2,60 meter te hebben.
De gelijkvloerse verdieping van het gebouw Grote Kauwenberg heeft een binnenhoogte van 2,595 meter in plaats van 2,60 meter, kamer 41 en kamer 42 hebben een vrije hoogte van 2,59 meter en studio 5.1 en 5.2 in de dakverdieping 2,58 meter.

Verdieping -2 werd uitgevoerd met  een vrije hoogte van slechts 2,18 meter in plaats van 2,20 meter

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er zijn enkel haken voorzien voor het hangen van fietsen.

Sectorale regelgeving,

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op verschillende verdiepingen is er te weinig vrije hoogte voorzien, conform artikel 21 van de bouwcode.

In de vorige aanvraag van 2016 werd door het college in de weigering opgemerkt dat de hoogte van kamer 0.1 slechts 2,58 meter was in plaats van de vereiste 2,60 meter. Door de deputatie verleende vergunning werd opgelegd om een vrije hoogte van minimum 2,60 meter te voorzien.

In voorliggende aanvraag wordt een vrije hoogte in kamer 0.1 voorzien van 2,595 meter. Daarnaast toont de snede dat kamer 41 en kamer 42 een vrije hoogte van 2,59 meter hebben. Een verschil van maximum 1 cm kan beschouwd worden als beperkte waarvoor een afwijking kan worden toegestaan, met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

De snede “Lange Winkelstraat” geeft aan dat de vrije hoogte in studio 5.1 en 5.2 in de dakverdieping slechts 2,58 meter is. Dit is te laag en kan niet aanvaard worden. In voorwaarde zal worden opgelegd het vals plafond hier hoger te voorzien.

Op deze snede wordt tevens vastgesteld dat de vrije hoogte volgens de maatlijnen voldoet aan de bouwcode. Deze maatlijnen bevinden zich in de studio’s achteraan. Op de snede is er echter een niveauverschil aanwezig waardoor de studio’s vooraan lager zijn. Door het ontbreken van het maatlijnen vooraan is het onduidelijk wat het pasverschil is en of de vrije hoogte in de studio’s vooraan conform de bouwcode is. Bovendien is dit pasverschil niet aangegeven op de grondplannen. Omwille van deze onduidelijkheid kan niet worden nagegaan of de studio’s voldoende vrije hoogte hebben, conform artikel 21 van de bouwcode. Daarom worden alle verblijfsruimten met een vrije hoogte van minder dan 2,59 meter, uitgesloten van vergunning.

De ondergrondse parking op verdieping -2 heeft slechts een vrije hoogte van 2,18 meter. Dit is 2 cm lager dan vergund en 12 cm lager dan het volgens de bepalingen van de verordening toegankelijkheid zou moeten zijn. Zeker voor fietsers is dergelijke lage plafondhoogte hinderlijk. Voor autobestuurders is dit minder het geval. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de 40 noodzakelijke fietsstalplaatsen te voorzien op -1, wat ook de bereikbaarheid ervan ten goede komt. Gezien de beperkte afwijking op de bouwcode kan in deze specifieke context een uitzondering worden gemaakt op de te lage hoogte van -2.

In de beschrijvende nota wordt verwezen naar een PV waarin melding wordt gemaakt van plafondhoogtes tussen 2,52 meter en 2,59 meter. Het is onduidelijk waar deze werden gemeten. Voorts wordt in de nota verwezen naar bijlagen waar nog andere maten werden vermeld. Ter beoordeling van deze aanvraag wordt bij tegenstrijdigheden enkel rekening gehouden met gegevens vermeld op de plannen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Conform de voorwaarde van de vorige vergunning moeten minimum 40 fietsenstallingen voorzien worden. De aanvraag voorziet 40 fietsstalplaatsen, verdeeld over 2 ondergrondse bouwlagen. Alle fietsenstallingen worden voorzien als hangsysteem. Dit is niet aanvaardbaar. Er moeten verschillende soorten fietsenstallingen voorzien worden waarbij minimum de helft van de stallingen ingericht zijn als een gewoon systeem.

Als voorwaarde wordt opgelegd om de 40 fietsenstallingen op verdieping -1 te voorzien, conform de inrichtingsprincipes uit de bouwcode waarbij minstens de helft van de stallingen een gewoon enkel systeem is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het vals plafond van studio’s  5.1 en 5.2 te verwijderen of hoger te voorzien zodat er een vrije hoogte is van minimaal 2,60 meter, conform artikel 21 van de bouwcode.

3.      op verdieping -1 een fietsenstalling voorzien voor 40 fietsen, conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode. Minstens de helft van de stallingen te voorzien als een gewoon enkel systeem;

4.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

5.  alle verblijfsruimten met een vrije hoogte lager dan 2,59 cm. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.