2021_CBS_00664 - Omgevingsvergunning - OMV_2020097734. Steenbergstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/2020:  voorwaardelijke vergunning (20201540) voor het wijzigen van de gelijkvloerse gevelafwerking en een functiewijziging naar wonen;

-          28/05/1948: toelating (18#24321) voor het herbouwen van een winkelhuis met appartementen.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 woonentiteiten en een handelsfunctie;
• gelijkvloers: winkel met aansluitende woning;
• verdiepingen: 3 appartementen;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• klampsteen met pui in blauwe hardsteen;

• gelijkvloers buitenschrijnwerk in zwart PVC met gewijzigde raamindeling, in overeenstemming met functie wonen;
• houten voordeur;

-          voorwaarden vergunning 20201540:

• het raam in de voorgevel op het gelijkvloers moet in hetzelfde materiaal en dezelfde kleur worden uitgevoerd als de ramen van de bovenliggende verdiepingen (zwart aluminium conform artikel 11 van de bouwcode;
• de insprong (portaal) aan de voordeur moet ’s avonds en “s nachts worden verlicht en d.m.v. een hek of open rolluik kunnen worden afgesloten conform artikel 14 van de bouwcode.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, behoudens veranda achteraan en overdekte koer.

Gewenste toestand

-          functie:

• vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 5
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar: 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 44 m²;

-          bouwvolume:

• toevoegen van een teruggetrokken daklaag boven de kroonlijst;
• de totale hoogte van het gebouw bedraagt circa 15,83 m;
• de niet vergunde veranda achteraan en de overdekte koer worden verwijderd;

-          gevelafwerking:

• het bestaande etalageraam in de voorgevel wordt vervangen door een nieuw raam in zwart aluminium volgens de opgelegde voorwaarde van de laatste vergunning 20201540;

• de borstwering wordt hiervoor opgetrokken waarbij de gevel wordt afgewerkt in blauwe hardsteen;
• de insprong (portaal) aan de voordeur wordt afgesloten door een zwart stalen poort

volgens de opgelegde voorwaarde van de laatste vergunning 20201540;

• de teruggetrokken daklaag wordt voorzien van wit pleisterwerk als gevelafwerking met een zwart houten kroonlijst.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 5;

-          het toevoegen van een daklaag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

2.1.3 bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte
Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Desbetreffende kan niet gerefereerd worden naar bestaande bouwdiepten die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de extra woonentiteit op de 4de verdieping overstijgt de draagkracht van het perceel;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de impact van het extra volume op de binnenkant van het bouwblok en op de omliggende gebouwen is te groot en de teruggetrokken bouwlaag vooraan is atypisch;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de doorgang naar en inrichting van de fietsenstalling is te smal (75 cm) en te klein;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen bijkomende autoparkeerplaatsen voorzien.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het uitbreiden van een meergezinswoning met een extra woonentiteit is in principe functioneel inpasbaar op voorwaarde dat de draagkracht van het perceel en het gebouw niet overschreden wordt. In dit geval wordt de draagkracht door de bijkomende studio wel overschreden, zoals blijkt uit onderstaande beoordeling.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het verhogen van het gebouw met een extra (4de) verdieping, of 5de bouwlaag, is op zich ruimtelijk aanvaardbaar in de context. In de straat komen meerdere panden voor met 5 bouwlagen en een plat dak of mansardedak.

Het naar achter plaatsen van de bovenste laag komt echter nergens voor in de straat en hypothekeert ook de uitbreidingsmogelijkheden van de aanpalende panden. Doordat de 5de bouwlaag volledig naar achter geplaatst wordt, gelijk met de achtergevel, wordt ook de impact op de omliggende gebouwen en de binnenkant van het bouwblok verzwaard. De aanvraag is hierdoor in strijd met artikel 2.1.3 van het RUP (bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte) en artikel 10 van de bouwcode (inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte). Een terras aan de tuinzijde zou bovendien een betere oriëntatie hebben dan het noordoost gerichte terras aan de straatkant.

Wat betreft het aantal woningen wordt het pand te veel onder druk gezet, wat strijdig is met artikel 6 van de bouwcode (harmonie en draagkracht). Een extra woongelegenheid betekent niet alleen extra parkeerdruk, extra fietsenstalplaatsen, maar ook de verticale circulatie laat te wensen over. Een woning op de 4de verdieping zonder lift en met een smalle trap is niet evident: hierdoor moeten alsmaar meer mensen elkaar kruisen op de smalle trappen.

Een extra verdieping als uitbreiding van het bovenste appartement met een duplex en een terras aan de achterzijde is wel aanvaardbaar. Hierdoor verbetert de kwaliteit van dit appartement aanzienlijk zonder het gebouw extra te belasten. Het verdient aanbeveling om ook de andere appartementen te verbeteren.

Woninggrootte en woonkwaliteit

Om een evenwichtige woningmix te hebben moet bij nieuwbouw, herbouw of verbouwing van meergezinsgebouwen met 5 of meer woningen, gestreefd worden naar een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van minimaal 80 m² voor alle zelfstandige woningen.

De gemiddelde oppervlakte van de 5 appartementen ligt ver onder 80 m²:

-          vergund appartement gelijkvloers (1 slaapkamer): 54 m²

-          vergunde appartementen op de 1ste-3de verdieping (2 slaapkamers): 63 m²

-          nieuwe studio op de 4de verdieping: 51 m²

Hierdoor zijn er te veel woningen op een kleine oppervlakte, de densiteit is te groot.

De kwaliteit van de bestaande twee-slaapkamerappartementen is bovendien voor verbetering vatbaar. Ze hebben geen buitenruimte en zouden beter opnieuw worden ingedeeld. Zo zou het uitbreiden van het appartement op de 3de verdieping met een extra bouwlaag en terras, zonder toevoeging van een extra woning (waardoor ook geen extra (fiets)stalplaatsen nodig zijn), de druk op het gebouw verlichten en de woonkwaliteit verbeteren. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is volgens het RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied, maar heeft verder geen specifieke erfgoedwaarde. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de werken:

“De woning gebouwd in 1948, ter vervanging van een door oorlogsgeweld geteisterde woning, heeft een neutrale erfgoedwaarde.

De materialisatie van de teruggetrokken daklaag dient op welstand getoetst. Deze wordt voorzien in een witte bepleistering. Niet heel kenmerkend in dit deel van de straat waar de gevels overwegend zijn opgetrokken in baksteen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het terugspringen van de bovenste bouwlaag niet gewenst. Het is beter een volume te bouwen op de voorkant van het gebouw, boven op de bestaande kroonlijst. Op deze manier kan de bouwdiepte beperkt worden en achteraan een dakterras aangelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig.

De extra woonentiteit is moeilijk toegankelijk (4de verdieping, zonder lift en met smalle trap), en veroorzaakt daardoor te veel hinder voor de medebewoners.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende studio moeten er conform artikel 29 van de bouwcode 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 wooneenheid met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er worden voor de nieuwe studio 2 fietsstalplaatsen voorzien in de gang. De ruimte naast de trap is echter te smal om met de fiets te kunnen passeren. De doorgang naar de fietsstalplaatsen moet minimaal 1 m breed zijn. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet ook een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier overal het geval. Er wordt ook gewerkt met een hangsysteem. Niet alle types van fietsen kunnen hier gebruik van maken daarom moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als een gewone lage fietsstalplaats.

Bovendien is er hierdoor geen plaats meer om de fietsen van de 4 bestaande appartementen te stallen, wat een negatieve impact heeft op de woonkwaliteit van de bestaande appartementen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking is te laat gebeurd waardoor het openbaar onderzoek opnieuw moet gehouden worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten