2021_CBS_00701 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2020134284. Sint-Lucaslaan 67. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          9 augustus 1962: verkavelingsvergunning (19624) voor het creëren van 14 loten, voor woningbouw (weliswaar vervallen voor lot 7);

-         voor Sint-Lucaslaan 65:

• 4 maart 1964: vergunning (19645274) voor het bouwen van een eengezinswoning met garage;
• 12 november 1968: vergunning (19685206) voor het bouwen van een garage;
• 30 augustus 1971: vergunning (19715130) voor verbouwingswerken;
• 30 oktober 1978: vergunning (19785146) voor het bouwen van een garage.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woning met garage, op het linkerdeel van de grond, met huisnummer 65.

Huidige toestand

Twee percelen met een totale oppervlakte van 1.741 m², die toebehoren aan eenzelfde eigenaar:

-          perceel (878 m²) met erop een eengezinswoning, op huisnummer 65, van het type open bebouwing, met twee bouwlagen onder licht hellend dak;

-          perceel (863 m²), in gebruik als tuin bij woning met huisnummer 65;

-          garage achteraan, op beide percelen, overheen de gemeenschappelijke/onderlinge perceelsgrens.

Gewenste toestand

-          extra bouwgrond aan de rechterzijde, met een oppervlakte van 863 m², voor woningbouw:

• eengezinswoning;
• type: open bebouwing;
• maximum 3 bouwlagen, waarvan de bovenste expliciet als dakverdieping dient geconcipieerd te worden;
• maximum bouwdiepte: 17 meter op alle bouwlagen;
• voortuinstrook: 8 meter;
• zijtuinstrook: 3 meter breed, met mogelijkheid tot het bouwen van een carport of garage;

-          vellen van een berk en een lork;

-          te behouden garage geheel achteraan op het perceel;

-          bebouwd restperceel aan de linkerzijde met een oppervlakte van 878 m².

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw;

-          vellen van bomen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 19 – Tuinafsluitingen: de verkavelingsvoorschriften laten een voortuinafsluiting toe die hoger is dan 1 meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt, wat betreft de bouwzone, niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet als functie louter “eengezinswoning” en gelet op de ligging van het perceel in een voldoende ontwikkeld woongebied en de nagenoeg exclusieve aanwezigheid van een identieke functie op het merendeel van de omliggende kavels (tevens vastgelegd in de voorschriften van de nog geldende verkavelingen voor het grootste deel van deze omgeving), is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde schaal van het nieuw te bouwen volume is grotendeels in overeenstemming met die van de meerderheid van de panden in de ruime omgeving, hoofdzakelijk qua aantal bouwlagen, inplanting en inzake de meeste van de maximale afmetingen.

De voorgestelde bouwdiepte van 17 m echter, op alle bouwlagen, is ruimer dan in de gebouwen rondom, waar zonder meer 15 m als maximale maatvoering wordt gehanteerd (zoals hierboven inzake bestemming, is vermelde maatvoering eveneens opgenomen in de voorschriften van de nog geldende verkavelingen in de buurt); laatstgenoemde is eenduidig sterker in overeenstemming met de gebouwde context en bijgevolg wenselijker vanuit ruimtelijk oogpunt. Bovendien is vermelde afmeting behoorlijk ruim om op een degelijke wijze dergelijk gebouw, met voldoende bruikbare vloeroppervlakte, te concipiëren en dit zonder de open tuinruimte te hypothekeren. Betreffende zal dan ook in de voorwaarden van het eindadvies en op de aangepaste plannen worden opgenomen.

Volgens de voorschriften mag er op de eerste verdieping een terras worden opgericht. Er zal worden opgelegd dat terrassen op de eerste verdieping moeten worden opgericht binnen een hoek van 45° vanaf de hoek van de achtergevel op de eerste verdieping, dit om de privacy van de omliggende woningen te garanderen.

Wat de zijtuinstroken betreft, wordt het bouwen van een carport of garage hier gesuggereerd, zonder echter eenduidige voorschriften aan te leveren. Uit een controle van de meerderheid van de omliggende kavels blijkt er echter nergens sprake te zijn van dergelijke vergunde constructies in deze stroken; om de duidelijke en uitsluitend voorkomende typologie van de open bebouwing in deze wijk dan ook te vrijwaren en omwille van het feit dat de bouwzone meer dan breed genoeg is om zowel een garage als een levendige functie inpandig aan de straatzijde onder te brengen, worden beide zijtuinstroken dan ook als niet bebouwbaar aangeduid. Betreffende zal eveneens in de voorwaarden en op het plan worden opgenomen.

Ten slotte is de maximale oppervlakte voor bijgebouwen vastgelegd op 10 m² per 3 m perceelsbreedte; hetgeen hier neerkomt op een maximum van 60 m² – dit laatste echter zonder de reeds aanwezige garage op het terrein mee te rekenen, waardoor het totaal op zo’n 80 m² zou neerkomen. Betreffende oppervlakte is zeer ruim voor een tuin van ruim 400 m² (naast eventuele terrassen is dit een inname van al nagenoeg 20%) en zal het groene en onverharde karakter van de tuin niet ten goede komen. Er zal dan ook een beperking worden opgelegd dat de gezamenlijke oppervlakte van alle in de tuin aanwezige bijgebouwen maximaal 10% van de gehele achtertuinoppervlakte mag innemen.

Mobiliteit

Het mobiliteitsaspect wordt gunstig beoordeeld aangezien er voldoende ruimte is om de werkelijke parkeerbehoefte voor 1 woning, namelijk 1 parkeerplaats, zonder meer op eigen terrein te voorzien. In overeenstemming met artikel 30 van de bouwcode wordt de minimum breedte van de woning op 8,01 meter gebracht.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd, met rood aangepast, verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• de bouwdiepte op alle bouwlagen wordt beperkt tot 15 meter;
• de zijtuinstroken (zone E) worden als niet-bebouwbaar vastgelegd;

2.      de bij de vergunning gevoegde, met rood aangepaste, legende moet strikt worden nageleefd:

• bij zone E zijtuinstrook wordt ‘zone voor garage/carport’ geschrapt;

3.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift Volume Gebouw wordt gewijzigd met de bepaling dat de minimum breedte van de woning 8,01 meter is;
• het voorschrift Inplanting Gebouw wordt gewijzigd met de bepaling dat de maximale bouwdiepte 15 meter bedraagt;
• in het voorschrift Uitbouw Gebouw wordt de bepaling over garages en carports in de zijtuinstrook geschrapt;
• het voorschrift Terrassen Gebouw wordt aangevuld met de bepaling dat het terras moet worden opgericht binnen een hoek van 45° vanaf de hoek van de achtergevel op de eerste verdieping;
• het voorschrift Voortuinstrook Verharding wordt aangevuld met de bepaling dat verharding is toegelaten als toegang naar een parkeerplaats;
• in het voorschrift Zijtuinstrook Verharding wordt de bepaling over garages en carports geschrapt en dit voorschrift wordt aangevuld met de bepaling dat alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen met brede voeg en dat verhardingen voor de toegangen tot woning steeds kunnen worden toegelaten;
• in het voorschrift Zijtuinstrook Constructies wordt vastgelegd dat alle constructies verboden zijn;
• in het voorschrift Achtertuinstrook Groenaanleg worden de bepalingen over een kelder geschrapt;
• het voorschrift Achtertuinstrook Constructies wordt aangevuld met de bepaling dat de bestemming van bijgebouwen berging moet zijn en wordt gewijzigd met de bepaling dat de gezamenlijke oppervlakte van alle in de tuin aanwezige bijgebouwen maximaal 10% van de gehele achtertuinoppervlakte mag innemen;
• in het voorschrift Afsluitingen op de perceelsgrens Materiaal wordt ‘Op de zijperceelsgrenzen‘ vervangen door ‘In zone D en E’ en wordt de hoogte van de voortuinafsluiting beperkt tot 1 meter;
• het voorschrift Afsluitingen op de perceelsgrens Uitvoering wordt aangevuld met ‘in zone D en E’;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd.

Uitsluitingen

Geen vergunning wordt verleend voor het vellen van bomen. Enkel bomen die mogen worden geveld zonder omgevingsvergunning mogen worden geveld. Voor de andere bomen dient een afzonderlijke aanvraag te worden ingediend, of de aanvraag voor het vellen ervan kan mee worden aangevraagd binnen de aanvraag voor het bouwen van de woning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Eenduidige bestemming: er kan op deze locatie, afgaande op de geldende regelgeving, slechts toelating worden verleend voor het optrekken van een eengezinswoning en niet van appartementen of dergelijke.

Beoordeling:

Hoogstwaarschijnlijk is er sprake van een beperkte of foutieve lezing van het dossier, aangezien de bestemmingsvoorschriften wel degelijk spreken van louter eengezinswoningen (het voorzien van intern zorgwonen niet te na gelaten) en dit effectief ook wordt ondersteund door de functie die nagenoeg uitsluitend in de omgeving voorkomt.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Onnodige zonering: de zone voor bijgebouwen is overbodig, aangezien er zich op het perceel achteraan reeds een garage bevindt. Enkel klassieke tuinhuizen zouden hier kunnen worden toegelaten.

Beoordeling

Het bezwaar is enigszins onduidelijk maar wordt naar alle waarschijnlijkheid geformuleerd op basis van het feit dat geen eenduidige bestemming voor vermelde bijgebouwen wordt opgegeven en dat mogelijks de angst bestaat dat er bijvoorbeeld kantoorruimtes of dergelijke zouden in kunnen worden voorzien. In het toelichtende deel is er echter wel degelijk sprake van het uitsluitend onderbrengen van bergingen en dergelijke zal, vanuit een ruimtelijke overweging, zonder meer in de voorwaarden bij het eindadvies worden opgenomen.

Het spreekt voor zich dat dergelijke soort van bebouwing, in de huidige groene context en algemeen gezien, effectief over een tuinberging of dergelijke moet kunnen beschikken; in deze is het optekenen van de zonering wel degelijk te verantwoorden.

Het advies is ten dele gegrond.