2021_CBS_01526 - Omgevingsvergunning - OMV_2020096080. Klein Heiken 79-81. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/03/2001: vergunning (871#2445) voor het afbreken van een woning met stal en bergplaats.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          projectzone, onderverdeeld in drie blokken, met elks dertien wooneenheden (gelijke opbouw voor ieder bouwblok);

• 1 grondgebonden woning met vier slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van 142 m²;
• 12 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van 80 tot 92 m²;
• gemiddelde netto vloeroppervlakte 93 m²;

-          bouwvolume:

• open bebouwing met twee bouwlagen onder hellend dak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 6,50 en 12,75 m;
• voetafdruk van 42,20 op 12,50 m;
• ondergrondse bouwlaag ingericht als parking, rechtstreeks bereikbaar via het middelste en rechtse bouwblok;

-          gevelafwerking:

• rood genuanceerde gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium met omkasting in hardhout/natuursteen;
• glazen borstweringen;
• plint en dorpels in natuursteen en aluminium;

-          bijgebouw:

• tussen middelste en rechtse blok wordt een bijgebouw opgericht van één bouwlaag onder hellend dak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 2,50 en 4,45 m;
• het gebouw doet dienst als fietsenstalling, toegang tot de ondergrondse parking en gemeenschappelijke afvalberging;
• volume afgewerkt in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          realiseren van drie woonblokken met ondergrondse parking en een bijgebouw op een heden braakliggend terrein;

-          vellen van bomen; 

-          aanleggen van een gemeenschappelijke tuin, met wadi.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

      De aanvraag is in overeenstemming met  de bepalingen van de verordening hemelwater. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: er werd geen rechtstreekse toegang voorzien voor het meest linkse bouwblok tot kelder en parkeergarage;
• artikel 22: de deuren van de appartementen, de deuren in de kelder en de toegangsdeur tot de afvalberging dienen na afwerking een minimale vrije doorgang van 85 cm te garanderen. Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om te kunnen concluderen of deze effectief voorzien wordt;
• artikel 24: tussen parkeerplaatsen 36 en 37 werd geen draaicirkel voorzien vóór de deur die toegang verleent tot de fietsenstalling;
• artikel 25: naast de toegangsdeuren tot de fietsenstalling werd geen opstelruimte van 45 cm (50 cm na afwerking) voorzien aan de krukzijde van de deur. Het is bovendien niet duidelijk of deze maatvoering kan voorzien worden naast de deuren van de meterlokalen voor water en gas gezien de voorziening van de haspel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een aantal afwijkingen ten aanzien van de geldende regelgeving en voor de meerderheid daarvan kunnen voorwaarden in het eindadvies worden opgenomen die er bij uitvoering voor zorgen dat het project alsnog aan de betreffende artikels voldoet.

Inzake 1 specifiek aspect, namelijk het feit dat het meest linkse woonblok niet beschikt over een rechtstreeks toegang tot de ondergrondse parkeergarage, kunnen echter geen voorwaarden worden opgenomen die op eenvoudige wijze kunnen worden gerealiseerd. De noodzaak echter om hier een ondergrondse verbinding te voorzien is minder van belang aangezien door de gewenste brandcompartimentering er veel minder sprake zou zijn van een degelijk gebruiksgemak om op een fatsoenlijke wijze de parkeergarage te bereiken. Het nu uitgestippelde parcours, vanuit de inkomzone van het linker gebouwdeel bovengronds naar de inkomzone van het middelste bouwblok – om aldaar de kelder te bereiken, is weliswaar deels buiten gesitueerd maar zal voor minder obstakels zorgen dan het eventuele verzonken alternatief. Er wordt vanuit deze optiek dan ook geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet op een braakliggend terrein het optrekken van 3 woongebouwen, met telkens 13 wooneenheden, en gelet op de volledige ligging van het project in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie is in eerste instantie qua gabarit, namelijk 2 bouwlagen onder hellend dak, aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt. Betreffende is evenwel niet het geval bij het meteen aangrenzende patrimonium maar de meerderheid van de gebouwen in de onmiddellijke omgeving en in deze straat beschikken over vermeld aantal bouwlagen, dit laatste in overeenkomst met de beperkende bepalingen van het hier geldende gewestplan.

Aansluitend wordt door de keuze voor deze specifieke typologie, 3 bouwblokken met verschillende inplanting op het terrein, een duidelijke en correcte referentie gehanteerd naar de hier vroeger aanwezige (en op bepaalde aanpalende percelen is dit nog steeds het geval) agrarische activiteiten en de erop geïnspireerde bebouwing. Er wordt deels gekozen voor de ligging aan een erf en dit door sommige van de volumes dwars op de straat in te planten. Vermelde keuzes zorgen voor een variatie aan enerzijds kwalitatieve buitenruimtes en voor anderzijds hoogwaardige en gegarandeerde doorzichten naar het achterliggende agrarische gebied.

De inplanting is bijkomend voor elk gebouwdeel voorzien op meer dan voldoende afstand (minstens ruim 18 m) ten opzichte van de aanpalende bebouwing, zodat geen nadelige impact ontstaat, zowel naar bezonning als naar privacy toe.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, rood genuanceerde baksteen en in beperkte mate houten beplanking, donkergrijs aluminium schrijnwerk en rood genuanceerde dakpannen, zijn in eerste instantie aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn vervolgens zonder meer voorkomend bij het merendeel van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Bovendien wordt er ook door vermeld materiaalgebruik eenduidig gerefereerd aan de typische hoevestijl die op het terrein destijds aanwezig was in de oude bebouwing en die zich nog steeds voordoet op een aantal aanpalende terreinen (in de agrarische zonering) waar nog steeds een aantal landbouwbedrijven gevestigd zijn. Op deze manier is de visuele integratie in de gebouwde context ontegensprekelijk en bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

De dienst Groen en Begraafplaatsen gaf voorwaardelijk gunstig advies:

Het bestaande perceel ligt grotendeels braak.

De bestaande bomen en uitgegroeide haag (een dertigtal ingemeten bomen) worden verwijderd voor de bouwwerken, maar worden ruimschoots gecompenseerd door meer dan het dubbele aan nieuwe bomen en groenaanplant rondom de nieuwe gebouwen. Tijdens de werf moeten de straatbomen, die redelijk dicht bij de rooilijn aangeplant staan, afgeschermd worden van de werfbewegingen door middel van een vast hekwerk van minimaal 2 meter hoogte buiten hun kroonprojectie. Dit om beschadiging van stam en kruin te voorkomen.

Dit zal in voorwaarde opgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voor de deuren van de appartementen, de toegangsdeuren in de kelder en de toegangsdeur tot de afvalberging dient na afwerking een minimale vrije doorgang van 85 cm gegarandeerd te zijn;

3.      tussen parkeerplaatsen 36 en 37 dient een draaicirkel van 1,50 m voorzien te worden en dit vlak vóór de deur die toegang verleent tot de fietsenstalling;

4.      naast de toegangsdeuren tot de fietsenstalling dient een opstelruimte van 50 cm (45 cm na afwerking) voorzien te worden aan de krukzijde van de deur. Hetzelfde geldt voor de toegangsdeuren van de meterlokalen voor water en gas;

5.    er dient te worden voorzien dat het binnengebied niet toegankelijk is voor personenwagens, door bijvoorbeeld de plaatsing van paaltjes die verhinderen dat de toegangspaden naar de woonvolumes bereden zouden worden. De woonvolumes dienen uiteraard echter ten alle tijde bereikbaar te zijn voor de brandweer; met het oog hierop moeten de nodige maatregelen worden getroffen om de brandweer en hulpdiensten ongehinderd toegang te verlenen, bijvoorbeeld door middel van breekpalen, terwijl het overige gemotoriseerde verkeer niet de mogelijkheid heeft om het terrein op te rijden;

6. er moeten 8 bijkomende autostalplaatsen oorzien en ontsloten worden zoals aangegeven op het plan BA_meergezinswoningen_I_N_plan_in_rood. De autostaplaatsen zelf moeten uitgevoerd worden in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal en afgeschermd worden rondom langs drie kanten door een haag met een hoogte van 1 m. De brandweg mag hiervoor, enkel over het deel dat nodig is om de autostalplaatsen te bereiken, verhard worden, maar moet afwateren naast de verharding in de groene aanleg ernaast;

7. de bestaande straatbomen moeten door middel van een vast hekwerk, van minimaal 2 meter hoog, buiten hun kroonprojectie afgeschermd worden van de werf;

8.    een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van de vergunde plannen; uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-          van zodra vergund en minimaal 6 maanden vóór oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com – https://www.proximus.be/dam/jcr:ffc363f8-2d58-4d85-9df7-fbda9694f859/cdn/sites/iportal/documents/pdfs/res/PXM-10916-PACK-Aanvraag-vooraanleg~2019-01-25-15-33-13~cache.pdf; 

-          de Proximus-infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van de vergunde plannen;

-         Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com;

-          na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen;

9.   om voor kabeltelevisie een vlotte aansluiting te garanderen wordt opgelegd dat er voldoende plaats in het tellerlokaal voorzien wordt, voor het K.T.V.-verdeelbord, alsook een wachtleiding, specifiek voor K.T.V., vanop het openbaar domein tot in dit tellerlokaal. Eveneens dient een dropkabel te worden gelegd tot in het tellerlokaal/de technische ruimte. Bij dropkabels die een lengte van 50 m overschrijden dient contact te worden opgenomen met Fluvius, via het nummer 03/820.03.50;

10.    er zullen in totaal 3 hemelwaterputten van 10.000 l, in totaal 30.000 l, voorzien worden. Hierop zullen de toiletten en de buitenkranen aangesloten worden. Er wordt echter een te frequente leegstand van deze putten verwacht en er wordt dan ook aangeraden om het hergebruik af te stemmen op het volume van de hemelwaterputten, of het volume te vergroten.

11.  RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien;

12.  gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien afvoerpunten van het gebouw (bijvoorbeeld klokroosters) lager gelegen zijn dan het straatniveau ter hoogte van de leiding, dan dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of –pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder;

13. de aansluiting op de riolering dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag;

14. het voorzien van 1 elektrisch oplaadpunt per begonnen schijf van 30 autoparkeerplaatsen. Op eigen terrein zijn er bijgevolg 2 elektrische oplaadpunten vereist;

15.  aan zowel de ingang van als beneden ín de parking dienen verkeerslichten geplaatst te worden om het in- en uitrijden veilig te laten verlopen;

16. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

17. volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          de bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een proefsleuvenonderzoek, uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/15906). Nadien maakt de erkende archeoloog een nota op en ook het daaruit voortvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;

-          de bouwheer meldt 2 weken vóór aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

18. het is aan de exploitant om na uitvoering van de werken te bekijken of er IIOA’s van toepassing zijn en zich dan in regel te stellen met de wetgeving betreffende de omgevingsvergunning.

19. er wordt vanuit gegaan dat er voor de aanleg van ondergrondse parkeergarage van dergelijke omvang een bronbemaling zal nodig zijn. De aandacht van de exploitant wordt erop gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn, krachtens de Vlarem-indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m onder maaiveldniveau moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 – zie checklist 1 en 2). De exploitant wordt eveneens gewezen op de verplichting, volgens de bouwcode van de stad Antwerpen, om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. 

De opstart van een bemaling dient aangekondigd te worden bij de aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m onder maaiveldniveau).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Affichage werd laattijdig opgestart.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden binnen de looptermijn van beide openbare onderzoeken 4 bezwaarschriften ingediend, 1 digitaal en 3 schriftelijk (van deze laatste blijken er 2 identiek te zijn), die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Onaanvaardbare inplanting gebouw: omwille van het feit dat het meest linkse bouwblok schuin naar achteren wordt ingeplant zal ontoelaatbare inkijk, overlast en wegname van zonlicht worden veroorzaakt voor de aanpalende panden die aan deze zijde grenzen aan het openbaar domein. De projectontwikkelaar heeft ook een aantal maal getracht het aanpalende stuk grond aan te kopen voor de realisatie van bijkomende woonunits, dit aangezien werd beweerd dat loodrecht op de straat bouwen een vereiste was – hetgeen pleit tegen een schuine inplanting van het gebouwdeel;

Beoordeling:

De inplanting van het bouwblok in kwestie is mogelijks wat atypisch maar in geen geval storend, aangezien het zich in eerste instantie aanpast aan de vorm van het terrein. Bovendien is er geenszins sprake van een opgelegde verplichting om louter en enkel loodrecht op de straat te bouwen – in dat opzicht zou met de lengte van de straat mee logischer zijn maar ook dat is geen noodzaak. Er is in deze gekozen voor een referentie aan het hoeve-erf, waarbij niet voor een historiserende insteek maar een moderne interpretatie besloten is.

Bijkomend bedraagt de afstand van tot de dichtstbijzijnde aanpalende bebouwing minimaal zo’n 18 m (gemiddeld ± 12 m ten opzichte van de tuinzone) waardoor nauwelijks tot geen inkijk van enig belang wordt veroorzaakt en met de huidige bouwhoogte van zo’n 6,50 m (+ terugwijkend dakvlak) er zeker geen sprake zal zijn van wegname van zonlicht.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Geluidsoverlast: door de voorziene inplanting van een speeltuin zal ongetwijfeld dit soort van overlast ontstaan voor de aanpalende tuinen;

Beoordeling:

Vermelde overlast is in deze geenszins bewezen en kan op basis van de gehele bewoning van het project, zo’n 30-tal gezinnen, en het totaal aan verschillende en verspreide buitenruimtes op de volledige site louter als hypothetisch of in het meest negatieve geval als sporadisch of horend bij het wonen worden beschouwd.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Risico op scheurvorming en verzakkingen: door het aanleggen van een ondergrondse parkeergarage van dergelijke omvang is vermeld risico voor de omliggende gebouwen niet uit te sluiten;

Beoordeling:

Betreffend aspect is louter van constructieve aard (en is bovendien de uitsluitende verantwoordelijkheid van de aangestelde architect en stabiliteitsingenieur) en maakt bijgevolg geen onderdeel uit van enige vorm van ruimtelijke of stedenbouwkundige beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Verkeersoverlast: de straat in kwestie is een drukke doorgangsweg naar de aansluiting met de autosnelweg, hetgeen voor gestremd verkeer zorgt tijdens de piekuren. Een bijkomend aantal van 50 wagens is dienaangaande dan ook onaanvaardbaar;

Beoordeling:

De eventuele verkeersproblematiek in de nabijheid van het project, mogelijks ten gevolge van bovenlokale infrastructurele gebreken, kan zonder meer geen hypotheek leggen op de eventuele ontwikkelingsmogelijkheden van eender welk stuk grond, gelegen in een voldoende ontwikkeld woongebied. Betreffende heeft dan ook geen uitstaans bij de ruimtelijke beoordeling van het voorliggende project.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Buitensporige bouwoppervlakte: het project neemt ruim meer gebouwde oppervlakte in dan het geval zou geweest zijn bij bebouwing aan de straatzijde, waardoor niet anders kan geconcludeerd worden dat het te omvangrijk is;

Beoordeling:

Uitgaande van een mengvorm van rij- en halfopen bebouwing is de totale bebouwbare lengte van het project aan de straatzijde ± 90 à 100 m, afhankelijk van wat de gekozen footprint zou kunnen zijn. Er is nu in totaal sprake van 3 gebouwen met een totale lengte van 120 m, zo’n 20% ruimer dus. Er dient echter wel gewezen te worden op het feit dat indien aan de straatzijde zou worden gebouwd, doorgaans de richtlijnen zouden worden gehanteerd van 17 m gelijkvloers en 13 m op eerste verdieping, hetgeen een stuk ruimer is dan de vastgelegde bouwdiepte van 12,50 m voor de huidige drie gebouwen. Een snelle berekening zorgt voor een ruwe gebruiksoppervlakte van ± 3.700 m² voor de variant aan de straatzijde en van 4.500 m² in het huidige project. De vermeerdering is dus beperkt (± 20%) en bovendien zorgt de voorgestelde manier van bouwen voor een ruimere en meer luchtige beleving van de omgeving, dit in tegenstelling tot het alternatief van de lintbebouwing. De gepresenteerde volumetrie is bovendien niet nadelig, qua bezonning of inkijk, voor de aanpalende bebouwing.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Minderwaardige kwaliteit van buitenruimte: het meest linkse deel van de zogenaamd gemeenschappelijke tuin is slechts op een degelijke wijze bereikbaar voor de bewoners van het meest linkse bouwblok – de andere bewoners kunnen dit slechts via het openbaar domein bereiken, waardoor het gebruiksgemak van dit deel in tegenstelling is tot het uitgangspunt van dergelijke bouwtypologie. Bijkomend blijkt het achterliggende deel groengebied niet bereikbaar te blijven voor het publiek, mede door het feit dat de weg tussen huisnummers 91 en 113 een servitudeweg in private eigendom is;

Beoordeling:

De buitenruimtes van het project zijn even verscheiden als ze talrijk zijn en er kan vanuit gegaan worden dat ze in een gelijkmatige verhouding zullen gebruikt worden. Bovendien is er wel degelijk een voldoende ruime doorgang, ten noorden van het meest linkse bouwblok, waardoor de tuin met wadi zonder meer gemakkelijk bereikbaar is voor alle bewoners. Betreffend deel wordt dus geenszins geprivatiseerd of gehypothekeerd naar algemeen gebruik toe.

Het is bijkomend geenszins de verantwoordelijkheid van de eigenaars in kwestie om een doorgang naar het achterliggende agrarische groengebied te garanderen, overheen privatief terrein. Bovendien is er wat de wegenis tussen de nummers 91 en 113 betreft geenszins sprake van privaat domein maar wel van openbaar domein, waardoor de gevraagde bereikbaarheid gegarandeerd is.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Onvoldoende parkeerplaatsen: het voorziene aantal parkeerplaatsen is mogelijks voldoende voor het bewonersaantal maar niet voor eventuele bezoekers, gezien parkeren op het openbaar domein hier zonder meer te beperkt mogelijk is. Sowieso is het bovengrondse aantal van 2 plekken onvoldoende en zou bij voorkeur een deel van de ondergrondse parkeergarage hiervoor worden aangewend;

Beoordeling:

De berekende parkeerbehoefte van het project bedraagt 64 plaatsen, hetgeen neerkomt op 8 plaatsen meer dan in de aanvraag is voorzien. In voorwaarde zal opgenomen worden om ook de ontbrekende 8 parkeerplaatsen te voorzien op eigen terrein.  Het aandeel voor bezoekers wordt volgens de richtlijnen van de Antwerpse bouwcode opgenomen in het totaal berekende geheel, namelijk 0,3 plaatsen per plaats, wat na correctie neerkomt op 19 plaatsen voor bezoekers. Betreffende zal effectief moeten worden ter beschikking gesteld op een degelijke en comfortabele manier maar de correcte uitvoering hiervan is de verantwoordelijkheid van de bouwheer. Bijkomend is er op deze locatie effectief plaats op het openbaar domein voor het parkeren van 16 wagens, dewelke nu, door het nauwelijks aanwezig zijn van woonactiviteit, nagenoeg ongebruikt blijven.

Het bezwaar is ongegrond.

8.      Negatieve impact op beleving en uitvoering van landbouwactiviteiten: door een inplanting te dicht bij het achterliggende landbouwgebied bestaat de mogelijkheid dat op termijn aan een mogelijke uitbreiding van dit laatste beperkingen zullen worden opgelegd omwille van de te korte nabijheid van woongebouwen. Bovendien zijn de openingen tussen de gebouwen te beperkt om vermeld landbouwgebied voldoende zichtbaar te houden;

Beoordeling:

De mogelijke gevolgen voor aanpassingen aan agrarische activiteiten en hun infrastructuur in de toekomst en dit puur op basis van een aangrenzend woongebouw zijn louter hypothetisch aangezien betreffende op dat moment op basis van de dan geldende voorschriften zal moeten beoordeeld worden. Bovendien wordt de algemeen gehanteerde buffer van 3 m aan weerszijden van de zoneringsgrens hier ruim gerespecteerd (namelijk 5 m) en zijn de gebouwen in kwestie zonder meer gelegen in een voldoende ontwikkeld woongebied.

Aanvullend is er zonder meer sprake van 5 plaatsen waar doorzichten kunnen worden ervaren, allen weliswaar verschillend in omvang, namelijk ± 20 m, ± 5,60 m, 9 m, ± 18 m (verbredend naar ruim 30 m) en nogmaals ± 18 m. Gelet op de verschillende kijkrichtingen die deze openingen genereren kan er zonder meer geconcludeerd worden dat betreffende beleving gegarandeerd blijft.

Het bezwaar is ongegrond.

9.      Wateroverlast: het is aan de hand van de plannen onduidelijk of de combinatie van wadi en stedelijke riolering de piekmomenten in regenwater zal kunnen opvangen;

Beoordeling:

Het project is niet gelegen in een mogelijk noch in een effectief overstromingsgevoelige zone waardoor met de geplande hoeveelheid aan verhardingen geen nadelige impact te verwachten valt voor betreffend aspect. Bovendien geven de plannen aan dat alle regenwater, afkomstig van de daken, afgevoerd wordt naar regenwaterputten en dat de overlopen van deze regenwaterputten uitmonden in de voorziene wadi’s alwaar het kan infiltreren. Het bezwaar is ongegrond.

10.  Het ontbreken van een uitvoeringplan: dergelijke uitvoeringsplan zou, na grondig onderzoek om een ruimtelijke aansluiting te vinden bij de woonkernen van Ekeren en Kapellen, een verantwoording kunnen vormen of beperkingen kunnen opleggen voor dergelijk inbreidingsproject;

Beoordeling:

Een uitvoeringsplan is effectief een ruimtelijk instrument om bepaalde ontwerpen te kunnen sturen maar er is op dit moment geen dergelijk plan van kracht noch is er in deze sprake van een inbreidingsproject. Er wordt niet ontkend dat dergelijke plan in de toekomst van belang of nuttig kan zijn maar het project, gelegen aan de straatzijde en niet in binnengebied, kan heden bijgevolg enkel beoordeeld worden aan de hand van de van kracht zijnde en geldende voorschriften.

Het bezwaar is ongegrond.