Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020171765 |
Gegevens van de aanvrager: | BV Jönchem met als adres Bredabaan 1004 te 2930 Brasschaat en de heer Stefaan Janssens met als adres Bredabaan 1004 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Fortuinstraat 4 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 4 sectie D nr. 3486X4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van de handelsgelijkvloers en kelder tot een woongelegenheid |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 30/01/2009 vergunning (20085980) voor het wijzigen van de bestemming van het gelijkvloers en een deel van de kelder en het wijzigen van de terrassen;
- 19/09/2008: vergunning (20083194) voor het uitbreiden van de kelder van een vergund appartement;
- 08/02/2008: vergunning (20073933) voor het slopen van de bestaande bebouwing en bouwen van 11 appartementen met handelsruimte en ondergrondse parking.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- een appartementsgebouw met op het gelijkvloers en de kelder een handelsruimte;
- het appartementsgebouw heeft 5 bouwlagen met een plat dak;
- de gevels zijn opgetrokken in donkergrijze gevelsteen en afgewerkt met elementen in natuurstenen;
- het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in grijze aluminium.
Huidige toestand
- een appartementsgebouw met op het gelijkvloers en de kelder een kantoorruimte;
- het appartementsgebouw heeft 5 bouwlagen met een plat dak;
- de gevels en het buitenschrijnwerk zijn conform de vergunde toestand.
Gewenste toestand
- het handelsgelijkvloers en kelder worden omgevormd tot een woongelegenheid;
- met betrekking tot de bijkomende woongelegenheid zijn volgende gegevens beschikbaar: 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 81 m²;
- de gevels zijn opgetrokken in donkerbruine gevelsteen en deels in beige gevelsteen;
- het nieuw raamwerk op het gelijkvloers wordt in dezelfde kleur en materiaal uitgevoerd als het bestaand buitenschrijnwerk.
Inhoud van de aanvraag
- het omvormen van het handelsgelijkvloers en kelder tot een woongelegenheid;
- het wijzigen van het raamwerk op het gelijkvloers.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 11 januari 2021 | 12 februari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 11 januari 2021 | 11 januari 2021 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 11 januari 2021 | 20 januari 2021 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 11 januari 2021 | 18 januari 2021 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 11 januari 2021 | 15 januari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft louter het omvormen van het handelsgelijkvloers tot een appartement. De gemeenschappelijke delen, trapzaal, lift,… die niet werden uitgevoerd in overeenstemming met de vergunde toestand van het gebouw, behoren niet tot de aanvraag en dus ook niet tot de vergunning.
Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is gunstig:
“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige) handel naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”
De bestemmingswijziging van het gelijkvloers naar wonen is functioneel inpasbaar.
Woninggrootte
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.
Het appartement op het gelijkvloers heeft een oppervlakte van 58m², kelder niet meegerekend omdat deze niet voldoet als verblijfsruimte. Het is een woning met voldoende woonkwaliteit, een ruimte en lichte leefruimte met terras en beschikt bovendien over een grote extra bergruimte in de kelder, zodat kan geoordeeld worden dat deze oppervlakte volstaat.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:
“De aanvraag heeft betrekking op een nieuwbouwproject uit 2007. Men wenst het bestaande commerciële gelijkvloers om te vormen tot studio. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Het pand heeft geen erfgoedwaarde. De functiewijziging doet ook geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van de omliggende che-bebouwing.”
De raamindeling van het gelijkvloers aan de voorgevel wordt aangepast: het onderste deel wordt dichtgemaakt met sandwichpanelen in dezelfde grijze kleur als de raamprofielen. Op deze manier wordt de woonfunctie afleesbaar aan de gevelpui.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig, enkel en alleen voor de bestemmingswijziging, met uitdrukkelijk voorbehoud voor de wijzigingen aan de trapzaal en lift:
“Daar de vergunde toestand van het gebouw en de bestaande toestand niet overeenkomen, en daar de nieuwe toestand niet voldoet aan het KB 7/7/94 (o.a. afsluiten keldertrap op -1 (enkel plannen voorgelegd van kelder en gelijkvloers)) dient de eigenaar of gemeenschap van eigenaars van het gebouw de bestaande toestand van het gehele gebouw te regulariseren.”
Er worden inbreuken vastgesteld tegen de vergunning en bijhorend brandpreventieadvies van 8 februari 2008, zoals het ontbreken van een brandladder, ontbreken van een liftsas,…
Het is aan de beheerder van het gebouw (VME) om deze toestand zonder uitstel te regulariseren.
De ‘hobbyruimte’ in de kelder heeft geen rechtstreeks daglicht en lucht, en wijkt daarmee af van artikel 24 van de bouwcode. Deze ruimte mag niet gebruikt worden als verblijfsruimte, maar als berging.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar wonen. De handelsfunctie op het gelijkvloers en in de kelder wordt ingericht als studio. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande behoefte voor de handelsfunctie is 0 daar het om een beperkte oppervlakte gaat (< 500m²). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostalplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de nieuwe studio moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:
1 studio met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.
Er worden in de kelder 2 fietsstalplaatsen voorzien. De trap in de gang maakt echter een hoek van 90° waardoor het bijna niet mogelijk is om met je fiets naar beneden te gaan. De trap zou ook moeten voorzien worden van een fietsgoot. Op het einde van de trap moet een vlakke ruimte beschikbaar zijn van minstens 1,70 m zodat je je fiets kan draaien. Dat is hier niet het geval.
De aanvrager stelt in de beschrijvende nota dat volgens artikel 29 van de bouwcode de lift mag gebruikt worden om de fietsenberging te ontsluiten, maar ook de lift is veel te klein om een normale fiets op een deftige manier te kunnen plaatsen. Aangezien het een gebouw is met beperkte afmetingen, en gezien het feit dat hier voorheen al een woonfunctie aanwezig was, kan deze afwijking worden toegestaan. De fietsenberging kan uiteindelijk nog dienst doen voor plooifietsen e.d.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven, met uitdrukkelijk voorbehoud van de te regulariseren wijzigingen aan de trapzaal en lift (die niet voldoen aan het KB 7/7/94);
2. de ‘hobbyruimte’ in de kelder kan niet fungeren als verblijfsruimte conform artikel 24 van de bouwcode, maar als berging;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
4. deze vergunning geldt enkel voor de functiewijziging op het gelijkvloers en houdt in geen geval een regularisatie in van de wijzigingen aan de trapzaal, lift, brandladder e.d. ten opzichte van de vergunde toestand. Voor de regularisatie van de bestaande toestand van het hele gebouw moet de eigenaar/gemeenschap van eigenaars/beheerder van het gebouw (VME) een nieuwe omgevingsaanvraag indienen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 december 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 11 januari 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 maart 2021 |
Verslag GOA | 22 februari 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven, met uitdrukkelijk voorbehoud van de te regulariseren wijzigingen aan de trapzaal en lift (die niet voldoen aan het KB 7/7/94);
2. de ‘hobbyruimte’ in de kelder kan niet fungeren als verblijfsruimte conform artikel 24 van de bouwcode, maar als berging;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
4. deze vergunning geldt enkel voor de functiewijziging op het gelijkvloers en houdt in geen geval een regularisatie in van de wijzigingen aan de trapzaal, lift, brandladder e.d. ten opzichte van de vergunde toestand. Voor de regularisatie van de bestaande toestand van het hele gebouw moet de eigenaar/gemeenschap van eigenaars/beheerder van het gebouw (VME) een nieuwe omgevingsaanvraag indienen.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.