2021_CBS_01746 - Omgevingsvergunning - OMV_2020167322. Goedendagstraat 2. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/12/2020: weigering college en deputatie (2020907) voor het verbouwen van een meergezinswoning;

-          20/08/2013: proces-verbaal (11002_2013_56574; 20112024) omdat in het pand kadastraal gekend als ééngezinswoning werden er drie woningen ondergebracht zonder stedenbouwkundige vergunning;

-          24/06/1980: vergunning (179#11344) voor het verbouwen van een bestaande herberg.  

Vergunde toestand

-          handelshuis met reca op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw met 3 bouwlagen onder schuin dak;
• volume in hoek bevat 1 bouwlaag onder plat dak; 

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel met rode dakpannen en buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium;
• voordeur reca op hoek;
• voordeur bovenliggende verdiepingen aan zijde Goedendagstraat.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 entiteiten;
• 1 studio op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van 44,5 m²;
• 2 een-slaapkamerappartementen op de verdiepingen met netto vloeroppervlakte van circa 47 m²;  
• zolderruimte is ongedefinieerd;

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel;
• zijde Goedendagstraat voorzien van buitenschrijnwerk in bruin geschilderd hout, de bovenlichten van de ramen werden voorzien van gesloten panelen; 
• de kop van het gebouw: de voormalige inkomdeur van het reca-gedeelte werd voorzien als raam, alle buitenschrijnwerk in wit PVC;
• zijde Kortrijkstraat: buitenschrijnwerk in wit PVC.

Gewenste toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 3 entiteiten;
  • 1 een-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van 44,5 m² zonder buitenruimte;
  • 1 een-slaapkamerappartement op de 1^ste verdieping met een netto vloeroppervlakte van 46,5 m² met een private buitenruimte van circa 4.7 m² (zonder trap);
  • 1 duplex twee-slaapkamerappartement op de derde en dakverdieping met een netto vloeroppervlakte van 78,5 m² met een inpandig terras van circa 7,4 m²; 

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel;
• buitenschrijnwerk in wit PVC, de gesloten rolluiken worden gesupprimeerd;
• ramen voorzien van doorzichtige bovenlichten.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de hoofdfunctie als een handelshuis met reca gelijkvloers naar een meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          interne constructieve werken;

-          het wijzigen van het buitenschrijnwerk en de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De nieuwe ramen op het gelijkvloers zijn lager dan de ramen op de eerste verdieping. Dit is niet kenmerkend voor de architectuur van dit type panden.

Ook de breedte van deze nieuwe ramen op het gelijkvloers lijken niet op mekaar te zijn afgestemd gelet op de verschillende breedtes.

Tot slot is de aanvangshoogte van het raam op de hoek van het gelijkvloers  niet afgestemd op de andere ramen op het gelijkvloers;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

het appartement 001 werd niet voorzien van een verplichte buitenruimte van minimaal 4m²;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de nieuwe woongelegenheden. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op basis van het kadaster, woonkaarten en de plannen (1980) kan worden geconcludeerd dat de vergund geachte toestand een handelshuis met één woning betreft.

Voorliggende aanvraag betreft dus het supprimeren van de handel en het opdelen van de woning naar 3 woongelegenheden.

Ruimtelijk is dit niet inpasbaar en de draagkracht van het pand wordt overschreden.

De stad telt namelijk heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 78,5 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op het gelijkvloers en de eerste verdieping wordt telkens een één-slaapkamerappartement gecreëerd met een netto vloeroppervlakte van 44,5 m² en 46,5 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m² netto vloeroppervlakte verblijfsruimte) kan hoogstens een studio herbergen.

Op de tweede verdieping en de dakverdieping wordt een duplex-appartement gecreëerd met twee slaapkamers met een totale netto vloeroppervlakte van 78,5m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen.

De buitenruimte op de 1^ste verdieping beschikt over onvoldoende verblijfskwaliteit gezien de buitenruimte volledig omsloten is door hoge scheidingsmuren met een hoogte van circa 9 m.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er dienen voor deze uitbreiding 4 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden volgens de voorwaarden zoals opgenomen in de bouwcode. Deze werden op het gelijkvloers voorzien met een ophangsysteem hoog laag configuratie. Om de fietsberging te bereiken dienen er 3 deuren gepasseerd te worden. Om het comfort van de fietser te garanderen en de fietsenstalling eenvoudig bereikbaar te maken met een fiets in de hand wordt in een voorwaardelijke vergunning opgelegd om de twee binnenste binnendeuren zo te voorzien dat deze automatisch geopend kunnen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.