2021_CBS_01736 - Omgevingsvergunning - OMV_2020174246. Ferdinand Coosemansstraat 113-115. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/01/1926: toelating (961#7963) voor het bouwen verdieping op werkplaats;

-          22/05/1933: toelating  (1275#2143) voor veranderingswerken;

-          09/01/2004: vergunning (961#10735) voor het verbouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers volledig dichtgebouwd;

-          achterbouw aansluitend op het hoofdvolume bestaande uit een werkplaats/magazijn met 1 bouwlaag en achterhuis met 2 bouwlagen onder zadeldak.

Huidige toestand

-          achterbouw aansluitend op het hoofdvolume bestaande uit een werkplaats/magazijn met 1 bouwlaag onder plat dak en een achterhuis met 2 bouwlagen onder zadeldak.

Gewenste toestand

-          achterbouw aansluitend op het hoofdvolume bestaande uit een 3 slaapkamer appartement met een NVO van 185 m² en 1 bouwlaag onder plat dak en een achterhuis met 2 bouwlagen onder zadeldak:

-          tussen hoofd- en achterbouw  een stadstuin van 44 m²;

-          achterbouw voorzien van houten ramen en een gevelafwerking in blauwe steen.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijke sloop van de achterbouw ter hoogte van de rechter perceelsgrens en voorzien van een stadstuin;

-          functiewijziging van magazijn/werkplaats naar een appartement;

-          hoofdgebouw blijft ongewijzigd en maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          voorgevel blijft ongewijzigd behoudens de gelijkvloerse zwart metalen poort.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de lichtdoorlatende oppervlakte van de slaapkamerramen bedraagt 0,8 m² < 1m²;
• Artikel 27 Open ruimte: de oppervlakte van het perceel bedraagt 237 m². Er wordt 44 m² tuin voorzien < 47 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De magazijnfunctie wordt omgevormd tot een ruim 3-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 185 m² met een stadstuin van 44 m². De woning is gelegen in woongebied. In het bouwblok zijn reeds meerdere woonentiteiten in 2de orde aanwezig. In functie hiervan is het voorgestelde aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De nieuwe woonentiteit is bereikbaar via de onderdoorgang. De onderdoorgang komt rechtstreeks uit in de stadstuin.

Vooraan in het hoofdgebouw worden een bureau, ruime hal en technische ruimtes voorzien. Centraal bevinden zich de stadstuin  en een gelijkvloers bouwvolume van circa 25 m² onder plat groendak waarin de keuken zich bevindt. Het achterhuis wordt ingericht met leefruimte-eetkamer op het gelijkvloers en 3 slaapkamers op de eerste verdieping.

De aanvraag betreft een zeer ruime woonentiteit waarbij maximaal ingezet wordt op het contact met de stadstuin en onderdoorgang. Dit maakt het voorgestelde aanvaardbaar.

De bovenliggende woonentiteiten, die toegankelijk zijn via een afzonderlijke ingang, maken geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van het hoofdgebouw blijft ongewijzigd op de nieuwe poort na. Deze wordt voorzien in zwart metaal met grote openingen wat doorzichten tot de onderdoorgang en de stadstuin mogelijk maakt. Dit is aanvaardbaar.

De gevels rondom de stadstuin worden maximaal beglaasd. Dit wordt gunstig geadviseerd. De materialisatie van de achtertuin werd onvoldoende verduidelijkt op de plannen. Onderaan wordt een plint in blauwe hardsteen voorzien. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel is dit aanvaardbaar op voorwaarde dat de nieuwe delen van deze gevel in zelfde materiaal voorzien worden als de bestaande gevel van het achterhuis. Ook wordt het achterhuis van nieuwe ramen voorzien. Deze moeten voldoende groot zijn, conform artikel 24 van de bouwcode.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 27: 

In bestaande toestand werd 100% van het perceel bebouwd en werd het gelijkvloers en in gericht als magazijn. De aanvraag betreft het omvormen van het gelijkvloers en achterhuis naar een groot appartement met een stadstuin van 44 m². Hierbij wordt circa 18,6 % van het terrein ontpit. Dit is 3 m² minder dan opgelegd wordt in de bouwcode. De bijkomende werken die noodzakelijk zouden zijn om die bijkomende ontpitting te bekomen staat niet in verhouding tot de geplande werken. De voorgestelde stadstuin is een verbetering van de stedelijke context van dit dichtbebouwde bouwblok. De afwijking is aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor deze verbouwing 4 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen te worden ingericht. Er werden op de plannen slechts 2 fietsstalplaatsen ingetekend. Volgens de beschrijvende nota worden deze 4 fietsstalplaatsen voorzien in de onderdoorgang.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      slaapkamerramen te voorzien conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      de gewijzigde delen van het achterhuis te voorzien in hetzelfde gevelmateriaal als de bestaande gevel (met uitzondering van de nieuwe natuurstenen plint);

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Minimale daglichttoetreding: Het bezwaar dat zelfs als men de helft van de verbindingsruimte zou ontpitten, de daglichttoetreding van de nieuwe woning minimaal is;

Beoordeling: Grenzend aan de nieuwe stadstuin van circa 44 m² wordt de gelijkvloerse verblijfsruimte en gelijkvloerse keuken maximaal beglaasd. De gelijkvloerse verblijfsruimtes beschikken over voldoende daglichttoetreding. De slaapkamers ter hoogte van de bovenliggende verdieping beschikken inderdaad over een te beperkte daglichttoetreding. Het bezwaar is deels gegrond. In voorwaarden wordt opgelegd de ramen van de slaapkamers te vergroten, conform artikel 24 van de bouwcode;

2. Schade aan eigendom van derden: Het bezwaar dat de werken een oud uitgeleefd gebouw betreffen en de ingrepen in de ondergrond aanzienlijk zijn. In het verleden werd door dit pand al schade veroorzaak door waterinfiltratie en wateroverlast als gevolge van een oude septische put en leidingen opnieuw. De bezwaarindiener vreest voor nieuwe schade;

Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen bovendien ook geen veronderstellingen genomen worden.

Het bezwaar is ongegrond;

3. Geuroverlast bij afzuigsysteem: Het bezwaar dat wanneer een afzuigsysteem bij de keuken voorzien wordt dit voor geurhinder kan zorgen;

Beoordeling: Het kan kloppen dat etensgeuren opvangen die niet van uzelf afkomstig zijn, het goede nabuurschap niet bevordert.

Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Alle afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen dienen volgens de bepalingen van de bouwcode te worden voorzien om eventuele overlast tot een minimum te beperken. Het voorgestelde is niet strijdig met deze bepalingen.

Het bezwaar is ongegrond;

4. Behoud scheidingsmuur: De bezwaarindiener wenst dat de scheidingsmuur met nr. 117 niet verlaagd wordt;

Beoordeling: De meergezinswoning te Ferdinand Coosemansstraat 117 beschikt over een open ruimte met zeer beperkte diepte. Het onnodig behouden van de bestaande scheimuur zoals de bewaarindiener voorstelt, heeft een negatieve impact op de ideale daglichttoetreding (dit is in strijd met artikel 10 van de bouwcode). Omwille van de goede ruimtelijke ordening moet de scheidingsmuur verlaagd worden tot een hoogte van circa 3,13 meter. Het is onduidelijk uit het bezwaar waarom de bezwaarindiener wenst de huidige hoogte te behouden.

Het bezwaar is ongegrond;

5. Geluidsisolatie: het bezwaar dat de nieuwe slaap-en leefvertrekken van geluidsisolatie voorzien moeten worden;

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Het is onduidelijk uit het bezwaar op te maken dat het voorgestelde niet voldoet aan actuele normen wat betreft geluidsisolatie. De woning moet steeds voldoen aan de Vlaamse Wooncode.

Het bezwaar is ongegrond.