2021_CBS_02189 - Omgevingsvergunning - OMV_2020170776. Driekoningenstraat 80/82. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Driekoningenstraat 80-82:

• 20/03/1997: vergunning (961#11140) inrichten drogisterij.

-          Driekoningenstraat 80:

• 7/05/1971 : vergunning (961#3198 ) het bouwen van een winkelhuis met garages en appartementen;
• 19/10/1927 : vergunning (961#9163) bouwen winkelhuis.

-          Driekoningenstraat 82:

• 24/08/1972 : vergunning (961#11562) binnenveranderingswerken;
• 27/05/1970: vergunning (961#11561) gevelverbouwing;
• 16/04/1947 : vergunning (961#5526) verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functies en bouwvolume:

• Driekoningenstraat 80-82:
  • samengevoegde gelijkvloerse winkelruimte.
• Driekoningenstraat 80:
  • 3 bouwlagen en een ingetrokken bouwlaag boven het gelijkvloerse niveau bestaande uit 4 wooneenheden, telkens 1 woonentiteit per verdieping;
• Driekoningenstraat 82:
  • 2 bouwlagen boven het gelijkvloerse niveau bestaande uit een woning met magazijn die een aparte toegang hebben vanuit de straat.

-          gevelafwerking:

• Driekoningenstraat 82:
  • licht crème gevelsteen met beige natuursteen;
  • pvc wit schrijnwerk.

-          inrichting:

• ondergrondse garage voor 4 wagens en kelders van de Walemstraat 74 in verbinding met Driekoningenstraat 80.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

• conform de laatst vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• conform de laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

Driekoningenstraat 82:

-          functie en bouwvolume:

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 tweeslaapkamerappartemenen met een netto vloeroppervlakte van circa 124 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 60 m².
• het gebouw wordt uitgebreid met een extra bouwlaag en een extra ingetrokken bouwlaag;
• ieder bouwlaag wordt ingericht tot een woning;
• gelijkvloers van Driekoningenstraat 80 en 82 blijft ongewijzigd als winkel;
• er wordt een fietsenstalling voor 11 fietsen voorzien alsook een afvalruimte en kelders op kelderniveau van het gebouw zelf. Deze is toegankelijk via de parkeergarage aan de Walemstraat 74.

-          gevelafwerking:

• de voorgevel wordt afgewerkt met licht crème gevelsteen met beige natuursteen en pvc wit schrijnwerk
• de teruggetrokken daklaag wordt afgewerkt met wit pleisterwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van het pand Driekoningenstraat 82;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 4;

-          uitbreiden met een extra bouwlaag en een extra ingetrokken bouwlaag;

-          pand Driekoningenstraat 80 en Walemstraat 74 maken geen deel van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: Het talrijkst in de omgeving is een bouwdiepte van circa 12m op de verdiepingen voor woongebouwen. Een bouwdiepte van meer dan 21m is bijgevolg niet kenmerkend.
  Het talrijkst in de omgeving zijn platte of schuine daken. Een ‘teruggetrokken’ daklaag is bijgevolg niet kenmerkend of afgestemd op de architectuur van de omgeving;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De voorziene scheidingsmuur door het dichtbouwen van de vide en het voorziene bouwvolume ter hoogte van de rechter perceelsgrens houdt geenszins rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de omgeving;
• Artikel 23 Opdelen van een woning: Er wordt geen woonentiteit voorzien met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m², de grootste woonentiteit beschikt over twee terrassen die beide kleiner dan 15 m² groot zijn;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsstalplaatsen zijn onvoldoende veilig bereikbaar;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er zijn 4 bestaande /vergunde autoparkeerplaatsen aanwezig in de kelder. Er worden geen extra parkeerplaatsen voorzien;
• Artikel 38 Groendaken: Het dak van de teruggetrokken bouwlaag wordt niet aangelegd als groendak.
• Artikel 43 Septische putten: Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Er wordt geen septische put voorzien.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)}
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van de verdiepingen van 1 grote wooneenheid tot 4 woongelegenheden.

Het verhogen van het aantal woongelegenheden op dit adres is inpasbaar binnen het woongebied.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Dit deel van de driekoningenstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door 3 bouwlagen (inclusief daklaag). In deze omgeving bevinden er zich slechts enkele gebouwen van 4 tot 5 bouwlagen (inclusief daklaag).

De meergezinswoning te Driekoningenstraat 80 (waarmee de woning te driekoningenstraat 82 het gelijkvloers en kelder gemeenschappelijk heeft) betreft 4 bouwlagen met bijkomend een teruggetrokken daklaag. De rechts aanpalende panden zijn daarentegen veel lager. Deze beschikken slechts over 3 bouwlagen (onder een plat dak) of 2 bouwlagen (met bijkomend een zadeldak).

De aanvraag betreft het optrekken van het pand tot hetzelfde bouwvolume als het gedeelte te Driekoningenstraat nr. 80 (4 bouwlagen en teruggetrokken daklaag). Het voorzien van 4 bouwlagen zorgt voor een kwalitatieve overgang tussen de hogere en lagere bebouwing in de straat. Deze bouwhoogte ter hoogte van de voorgevel is inpasbaar binnen het straatbeeld.

Het toevoegen van een bijkomende teruggetrokken daklaag daarboven is niet in overeenstemming met de kenmerken van de omgeving. Het uitbreiden van de rechter scheidingsmuur over 2 verdiepingen boven de rechts aanpalende woning is niet aanvaardbaar.

De uitbreiding ter hoogte van de verdiepingen wordt voorzien tot meer dan 21 meter. Deze bouwdiepte is niet kenmerkend. Dit is niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kleine slaapkamer en bureau ter hoogte van de eerste verdieping en tweede verdieping beschikken enkel over daglicht via een smalle schacht (breedte circa 1,5 meter). Er kan hier niet over een voldoende kwalitatieve daglichttoetreding en kwalitatief uitzicht gesproken worden. De leefkwaliteit van deze nieuwe verblijfruimtes is onvoldoende.

De bestaande toestand betreft een grote woonentiteit met aansluitend een groot dakterras. De grote woonentiteiten beschikken slechts over terrassen van respectievelijk 7,7 m² en 9 m². Het voorzien van meerdere kleine terrassen is geen volwaardig alternatief voor een grote aansluitende buitenruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten