2021_CBS_02187 - Omgevingsvergunning - OMV_2020157778. Zeilstraat 49. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/10/2020: weigering (20201193) voor verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning;

-          14/12/2019: opname in het vergunningenregister (2018119) voor de constructie, inclusief de twee woonentiteiten, met uitsluiting van de functiewijziging van handel naar zelfstandige woonentiteit op het gelijkvloers; (gewijzigd op 28/05/2020);

-          21/02/1969: vergunning (18#51998) voor gevelverbouwing;

-          07/12/1951: toelating (18#29020) voor afkappen en herbezetten gevel.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume:

 > hoekhuis van 3 bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte van 10,95 meter;

 > volledig bebouwde gelijkvloerse bouwlaag;

 > open ruimte van circa 5 m² in hoek van het perceel vanaf 2^de bouwlaag;

-          gevelafwerking:

> bepleisterde en beschilderde gevel in lichte kleur;

> houten buitenschrijnwerk;

> plint in blauwe steen;

> twee inkomdeuren: één ingang op hoek en één ingang aan zijde Zeilstraat.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 een-slaapkamerappartementen;

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

> gevelafwerking conform vergund;

> de inkomdeur op de hoek werd dichtgemaakt;

> buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse verdieping in aluminium.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 entiteiten; 

> 1 studio op de gelijkvloerse verdieping met netto vloeroppervlakte van 45 m²;

> 2 een-slaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van circa 56 m²;

> 1 studio op de 3^de verdieping met netto vloeroppervlakte van circa 52 m²; 

-          bouwvolume:

> hoekhuis van 4 bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte van 14,06 meter;

> ontpitte ruimte van circa 4m² op niveau van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

> gevelafwerking in witte bepleistering;

> buitenschrijnwerk in antracietkleurig PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 4; 

-          toevoegen van een extra bouwlaag onder plat dak;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          ophogen van de scheimuren;

-          ontpitten van 4m² van de bebouwing op het perceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.4 Draagkracht: Door 2 bijkomende woongelegenheden te voorzien van de kleinste typologie waarvan buitenruimte  van de gelijkvloerse studio een ondermaatse kwaliteit heeft, is de te verwachten overlast te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: Er wordt geen 20% open ruimte voorzien. Er wordt een afwijking gevraagd omwille van het feit dat het om een hoekperceel gaat;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: De RWA en DWA worden niet gescheiden afgevoerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand dat het voorwerp uitmaakt van voorliggende aanvraag werd opgenomen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning op 14/12/2019. Het pand is vergund geacht inclusief de 2 woongelegenheden maar met uitsluiting van de functiewijziging van handel naar wonen op het gelijkvloers.

In voorliggende aanvraag wordt de meergezinswoning met gelijkvloerse handelsfunctie omgevormd tot een meergezinswoning met 4 woongelegenheden. Het aantal woongelegenheden wordt dus vermeerderd van 2 naar 4. De woonfunctie is inpasbaar in de omgeving echter de kwaliteit van de bijkomende woongelegenheid op het gelijkvloers is ontoereikend. De buitenruimte voor deze studio is net voldoende groot maar is gelegen tussen muren van minstens 11m hoogte. Bijkomend wordt deze ingesloten ruimte nog eens deels overdekt door een brandladder waardoor de buitenruimte een ondermaatse kwaliteit heeft.

Ook de etalageramen behouden komt de leefbaarheid van deze kleinste woongelegenheid op het gelijkvloers, die volledig naar de straat is georiënteerd, niet ten goede gelet op het gebrek aan privacy(gevoel) hierdoor.

Deze gelijkvloerse oppervlakte bij de bovenliggende woongelegenheid voorzien en deze woongelegenheid voorzien van een inpandige buitenruimte op de verdieping zou wel aanvaardbaar zijn. Hiervoor is echter een nieuwe vergunningsaanvraag noodzakelijk.

Omwille hiervan zal de voorliggende functiewijziging op het gelijkvloers worden uitgesloten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt het hoekpand met 3 bouwlagen onder plat dak voorzien van een extra bouwlaag onder plat dak. De buurt van de zeilstraat wordt overwegend gekenmerkt door woongebouwen met 3 bouwlagen onder een plat of hellend dak. Echter zijn er ook enkele panden met 4 bouwlagen terug te vinden. Het gebouw op de hoek van de Zeilstraat en de Pothoekstraat (zeilstraat nr. 1) bestaat uit 4 bouwlagen (dakniveau geregulariseerd in 2009). Ook de eengezinswoning op de hoek van de Zeilstraat en de Touwstraat (Touwtraat nr. 16) bestaat uit 4 bouwlagen. In de Touwstraat zijn verder nog een aantal woonhuizen/meergezinswoningen met 4 bouwlagen aanwezig. Het toepassen van vier bouwlagen voor het hoekgebouw tussen de Touwstraat en Zeilstraat is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Verder wordt het perceel gedeeltelijk ontpit en wordt een buitenruimte van circa 4m² gecreëerd. Dit is minder dan de minimale 20% die wordt opgelegd in artikel 27 van de bouwcode. Omdat het in de voorliggende aanvraag gaat over een hoekperceel dat aan beide straatkanten minder diep is dan 20m kan hiervan worden afgeweken door toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het hoekgebouw worden voorzien van isolatie en een afwerking in wit gevelpleisterwerk. In de bestaande toestand zijn deze gevels gecementeerd en wit geschilderd. Verder wijzigt het buitenschrijnwerk van bruin hout naar antracietkleurige PVC.

Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd. De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het opnieuw bepleisteren van de gevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, … Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.  Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Omdat de functiewijziging van handel naar wonen op de gelijkvloerse verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning, kan de toegangsdeur tot het gelijkvloerse handelspand niet worden gesupprimeerd.

Ook het verlagen van de etalageramen, waardoor de gevel visueel een te laag gelijkvloers krijgt in verhouding met de kenmerkende hoogte van het gelijkvloers in de omgeving, wordt bijgevolg uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen  (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gebouw te voorzien van een gescheiden rioolstelsel conform artikel 40 van de bouwcode;

3.      het gescheiden rioolstelsel aan te bieden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;

4.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14cm;

5.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

6.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

7.      na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken;

8.      een uitstekende kroonlijst te voorzien bovenaan de nieuwe bouwlaag met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand;

9.      de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

10.    de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

11.    de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

12.    na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

13.  de functiewijziging van handel naar zelfstandige woonentiteit op het gelijkvloers;

14.  het supprimeren van de toegangsdeur tot de gelijkvloerse handel op de kop;

15.  het verlagen van de etalageramen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten