2021_CBS_02191 - Omgevingsvergunning - OMV_2020179546. Van Campenhoutstraat 51-53. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Van Campenhoutstraat 51-53:

• 14/02/2020: weigering (20193870) voor het verbouwen en uitbreiden van een pand met woning en café tot een meergezinswoning met 4 entiteiten en kantoorruimte;
• 22/03/2019: weigering (201984) voor het verbouwen en uitbreiden van een pand met woning en café tot een meergezinswoning met kantoorruimte;
• 28/09/2018: weigering (20182160) voor het verbouwen van een handelsgelijkvloers met woning tot handelsgelijkvloers met meergezinwoning;
• 26/11/2010: vergunning (20105869) voor het verbouwen van 2 rijwoningen met handelsgelijkvloers;

-          Van Campenhoutstraat 51:

• 21/04/1950: toelating (957#2130) voor veranderingswerken raam;
• 05/04/1950: toelating (957#2125) voor binnenveranderingswerken;
• 10/11/1949: toelating (961#6181) voor de heropbouw van een geteisterde woning;

-          Van Campenhoutstraat 53:

• 31/10/1972: vergunning (961#3424) voor gevelveranderingswerken;
• 21/04/1954: toelating (957#3468) voor een handelshuis;
• 03/12/1947: toelating (961#5683) voor de heropbouw van een geteisterde woning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: 2 naast elkaar liggende panden met samengevoegd handelsgelijkvloers (reca) en een bovenliggende woning;

-          bouwvolume: hoekpand(en) in besloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: geel/bruine gevelsteen met wit aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie: gelijkvloers kantoor op samengevoegd gelijkvloers met bovenliggend 5 studio’s;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• de studio’s hebben een netto vloeroppervlakte (enkel verblijfsruimten) van respectievelijk circa 33 m², 34 m² en 42 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 35 m²;

-          bouwvolume:

• optopping met 1 tot 2 bouwlagen op de hoek;
• gelijkvloers volledig bebouwd;

-          gevelafwerking: bruin/rode keramische tegels met grijs/groen buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 5;

-          het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van reca naar kantoor;

-          het optoppen van het hoekpand met 1 tot 2 bouwlagen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: Het inrichten van een meergezinswoning van 5 of meer woningen met enkel studio’s overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
• artikel 38 Groendaken: Het hoogste dakvlak wordt niet opgetekend als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verbouwen van een hoekpand dat door een vergunning in 2010 werd verbouwd van twee panden tot 1 pand (dossiernummer 20105869). De voorliggende aanvraag voorziet een verbouwing naar verschillende woongelegenheden en een kantoor op het gelijkvloers in een bouwvolume van 4 bouwlagen met plat dak. Zowel de kantoorfunctie als de woonfunctie is functioneel toelaatbaar in dit hoekpand.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het echter wel belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Bij studio’s, met een verblijfsruimte met een minimale vrije hoogte van 2,60 meter, kleiner dan 35m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd. De voorziene studio’s op de eerste en tweede verdieping zijn niet aanvaardbaar.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

5 studio’s (van respectievelijk circa 33 m², 34 m² en 42 m²) vormen geen aanvaardbare mix.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aantal bouwlagen wijzigt van 2 naar 4 bouwlagen. Aangezien twee van de vier hoekgebouwen op het kruispunt uit 4 bouwlagen zijn opgetrokken en aangezien 3 tot 4 bouwlagen kenmerkend zijn in de omgeving van het pand, kan de aanvraag op het gebied van bouwhoogte toelaatbaar worden verklaard. Bovendien wordt de 4de bouwlaag niet tot tegen de aanliggende woningen voorzien, waardoor de aanvraag aansluit op de bestaande woningen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels worden opgetrokken in een bruin/rode keramische tegel. De tegel wordt afgewisseld horizontaal of verticaal geplaatst, wat een speels beeld geeft in de voorgevel. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in grijsgroen buitenschrijnwerk met hekwerk dat grijsgroen is gelakt. Een plint wordt voorzien in sierbeton met een grijsgroene kleur. De toegepaste materialen van de voorliggende aanvraag zijn aanvaardbaar en veroorzaken geen storende visuele en vormelijk effecten.

Door de voorziene isolatie van de voorgevels wordt er voorbij de rooilijn getreden.

Rekening houdend met de Vlaamse codex ruimtelijke ordening en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bekleding) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14 cm ten opzichte van de gevellijn. Het voorbijtreden van de rooilijn langs de volledige zijde van de Berthoutstraat kan echter niet worden aanvaard daar er in de Berthoutstraat slechts een obstakelvrije ruimte van 1,50 m is van aan de rooilijn (inclusief de boordsteen) in bestaande toestand.

Enkel op de kop van de Berthoutstraat is het voorbijtreden van de rooilijn aanvaardbaar gelet op de breedte de stoep daar en de aansluiting met het naastgelegen pand zo ongewijzigd blijft.

Het besluit van de Vlaamse regering legt een minimale obstakelvrije ruimte op van 1,00 m, het Vademecum geeft 1,50 m aan en het draaiboek openbaar domein streeft naar 1,80 meter.

De stad Antwerpen hanteert voor ontwerpen openbaar domein voor de maatvoering van voetpaden het draaiboek. Het draaiboek is een leidraad bij het ontwerpen. Dus 1,80 m is het streefdoel terwijl 1,50 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum.

Dit impliceert dat wanneer men zijn buitengevel langs de buitenzijde wenst te isoleren, er voor de aanvraag van de werken een minimale obstakelvrije ruimte van 1,64 m (1,5 m obstakelvrije ruimte moet overblijven na het uitvoeren van de werken) moet zijn, van aan de rooilijn tot aan de boordsteen.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op niveau 1 word een gemeenschappelijk terras voorzien van 10m². Dit terras is gelegen naast het raam van de linker studio. Dit is hinderlijk voor de privacy. Bij een positieve beoordeling wordt in voorwaarden opgelegd dat het terras op de eerste verdieping enkel toegankelijk is voor studio 1.01.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen voor deze verbouwing 10 fietsenstallingen voorzien te worden. (8 voor wonen, 2 voor kantoor). Er worden op de plannen 12 fietsenstallingen ingetekend in de kelder die bereikbaar is via een trap met fietsgoot.

Om de veiligheid te garanderen en het gebruiksgemak te verhogen moet de deur bovenaan de trap naar de fietsenstalling voorzien worden van een automatische bediening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      studio 1.01 en studio 1.02 samen te voegen en te voorzien als een één-slaapkamerappartement;

3.      studio 2.01 en studio 2.02 samen te voegen en te voorzien als een één-slaapkamerappartement;

4.      de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;

5.      de arrière-corps te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;

6.      de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

7.      de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

8.      het gemeenschappelijke terras op de eerste verdieping te voorzien als een private buitenruimte voor het één-slaapkamerappartement op de eerste verdieping;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

10.  een strook van 3m01 buitengevelisolatie aan de gevel in de Berthoutstraat in aansluiting bij de rechter aanpalende.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten