2021_CBS_02190 - Omgevingsvergunning - OMV_2020179077. Grotesteenweg 3. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/09/2014: proces-verbaal (oud: BE/2014/VPV/0559) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden;

-          06/07/1955: toelating (657#3926) voor het intern verbouwen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsruimte met achterliggende werkplaats op het gelijkvloers en gedeeltelijk op 1ste verdieping (achter Grotesteenweg 1);
• 3 appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloers bijna volledig dichtgebouwd op een kleine open koer na;
• doorgang aan rechterzijde van hoofdgebouw naar achterliggende werkplaats;

-          voorgevelafwerking:

• in witte sierbepleistering en houten schrijnwerk;
• 3 ingangen naar respectievelijk winkel (via portaal), werkplaats (via doorgang) en bovenliggende woongelegenheden.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsruimte met achterliggende werkplaats op het gelijkvloers;
• 3 appartementen en 3 studio’s op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• stuk van glazen afdak werd ingericht als terras voor de studio die gelegen is achter Grotesteenweg 1;

-          voorgevelafwerking:

• in witte sierbepleistering;
• schrijnwerk in wit geschild hout op het gelijkvloers en wit pvc op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 appartementen;

• 3 tweeslaapkamerappartementen  met een netto vloeroppervlakte van circa 101 m2;
• 1 drieslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 219 m2;
• 1 eenslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 71 m2;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 119 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder plat dak;

• terrassen aan achtergevel;
• binnentuin en tuin achteraan perceel met een gezamenlijke oppervlakte van circa 81 m².

-          voorgevelafwerking:

• grijze natuursteen op gelijkvloers, witte sierbepleistering op verdiepingen en licht grijze gevelpanelen bij extra bouwlaag;
• schrijnwerk in grijs aluminium;
• rechttrekken gelijkvloerse voorgevel (verwijderen portaal) en voorzien portaal aan de rechterzijde.

Inhoud van de aanvraag

-          toevoegen extra bouwlaag;

-          wijzigen van functie gelijkvloers van handel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 5;

-          ontpitten van tuinzone;

-          plaatsen terrassen aan achtergevel;

-          wijzigen voorgevel;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
Het gelijkvloers wordt omgevormd tot een woning die zich tot diep in de tuinzone nestelt (ca. 30m). Dit is niet in harmonie met zijn omgeving en overschrijdt daardoor de draagkracht van het perceel en van de omgeving;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

bij functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. 
Het referentiebeeld toont bij gelijkvloerse woonfuncties een volledige ontpitting van de tuinzone. Dit is hier niet het geval;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de 3 binnendeuren tussen de fietsenberging en de straat dienen automatisch geopend te worden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen 2 autostalplaatsen voorzien op het eigen terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De rooilijn valt samen met de grens van het openbaar domein, zoals weergegeven op plan C00025700 en vastgelegd bij KB 19/10/1889. De zone van achteruitbouw bedraagt 0 meter
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een pand met handelsgelijkvloers en 3 wooneenheden naar een meergezinsgebouw met 5 wooneenheden. Hierbij wordt de gelijkvloerse handelsfunctie met achterliggend magazijn omgevormd tot een woonfunctie. De stadsdienst ondernemen en stadsmarketing (business en innovatie) heeft op de voorgestelde functiewijziging geen bezwaar.

Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Grotesteenweg.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het voorgestelde volume, in combinatie met het bijhorende programma, niet gunstig beoordeeld worden gezien het niet in harmonie is met de omgeving.

Voorliggende aanvraag wenst de gelijkvloerse woonfunctie te voorzien tot een bouwdiepte van circa 29,4m, hetgeen strijdig is met de voorschriften van de bouwcode (artikels 6 en 10). Het referentiebeeld toont bij gelijkvloerse woonfuncties een volledige ontpitting van de tuinzone. Een gelijkvloerse woning in de tuinzone is met andere woorden niet in harmonie met zijn omgeving en komt niet in aanmerking voor vergunning. Het aangevraagde dient bijgevolg te worden geweigerd.

Aan de achterzijde van het pand wordt op elke verdieping een buitenruimte voorzien. De terrassen zijn niet storend voor de privacy en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De terrassen op de 1ste, 2de en 3de verdieping bevinden zich achteraan, vlak naast de hoger opgaande, blinde scheidingsmuur van de rechter aanpalende. Het terras op de 4de verdieping wordt voorzien als een inpandig terras, binnen het dakvolume. Er worden bijgevolg vanop de terrassen geen storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen.

Verder wordt een bijkomende bouwlaag voorzien onder een mansardedak. De dakvorm van de extra bouwlaag is in harmonie met de kenmerkende dakvormen in de omgeving. Achteraan wordt tevens de entresol opgetopt met een bijkomende bouwlaag. Deze volume-uitbreidingen kunnen gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvrager wenst de bekleding en de indeling van de gevelopeningen op de gelijkvloerse plint aan te passen. De gevelgeleding van de gelijkvloerse voorgevel is in harmonie met de bovenliggende verdiepingen en bekleding, in grijze natuursteen, is in inpasbaar in het straatbeeld.

De witte sierpleister op de verdiepingen blijft behouden en de nieuwe daklaag wordt bekleed met grijze gevelpanelen. De wijzigingen aan de voorgevel kunnen bijgevolg gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer leverde een ongunstig advies af waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

De planschikking van de gelijkvloerse woonentiteit kan niet gunstig beoordeeld worden. De indeling van het voorgestelde drieslaapkamerappartement situeert zich rondom de gemeenschappelijke fietsenstalling en rondom de ingesloten buitenruimte. De langgerekte planopbouw en aaneenschakeling van ruimten creëert geen open gevoel, wat het gebruiksgenot en het wooncomfort van de woning niet ten goede komt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Er bevinden zich 3 deuren tussen de fietsberging en de straat. De binnendeuren dienen automatisch geopend te kunnen worden. Dit zou als voorwaarde worden opgelegd bij een voorwaardelijk gunstige vergunning.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 5 afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in een aparte fietsberging op het gelijkvloers. De afdeling mobiliteit merkt op dat er zich 3 deuren tussen de fietsberging en de straat bevinden. De binnendeuren dienen daarom automatisch geopend te kunnen worden om de fietsenberging op dergelijke locatie gunstig te beoordelen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten