2021_CBS_01716 - Omgevingsvergunning - OMV_2020107729. De Keyserlei 58-64, Pelikaanstraat 4-8B, Vestingstraat 29-41. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     26/06/2020: kwaliteitskamer architectuur;

-     05/06/2020: kwaliteitskamer architectuur;

-     08/05/2020: welstandscommissie;

-     31/01/2020: welstandscommissie;

-     22/11/2019: welstandscommissie;

-     De Keyserlei 58-64 (en aansluitend Vestingstraat 29-33, 41-43): 

• 11/08/2006: vergunning (3151#1219) voor renoveren van kantoren en realiseren van een nieuwe vluchtweg;
• 20/03/2005: vergunning (197#20040871) voor renoveren van kantoren;

-     Pelikaanstraat 4-6 (en aansluitend Vestingstraat 45-47) en De Keyserlei 58-64:

• 23/01/2004: verbouwen van de toegang tot de kantoren en aanpassen evacuatie van de winkelgalerij en kantoren;
• 21/0/2002: verbouwen van een winkeloppervlakte;
• 28/08/1996: vergunning (86#8719333) voor herinrichten Century Center.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     inrichting De Keyserlei 58-64 (deel A1) en Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2):

• detailhandel en reca units, intern georganiseerd en verbonden rondom een winkelgalerij, met op elke verdieping een verbinding naar het parkeergebouw “Q-park” (Vestingstraat 45-47) en de Pelikaanstraat 6 op -1, gelijkvloers en verdieping;
• De Keyserlei 58-64: centrale detailhandel units vooraan enkel georganiseerd naar de straat op gelijkvloers;
• De Keyserlei 58-64: intern verbonden kantoren vanaf de 2de tot en met de 6de  verdieping:
• De Keyserlei 60-64 vanaf de 6de verdieping: maken geen deel uit van de aanvraag;
• Vestingstraat 29-33: kantoren met woningen;
• Vestingstraat 41-43: de 2 handelshuizen zijn in hun geheel autonoom;

-     inrichting Pelikaanstraat 4-6 (deel B1) en Vestingstraat 45-47 (deel B2):

• bergingen en technische ruimtes voor de ondergrondse verdiepingen;
• een aaneengesloten geheel voor de retail units op gelijkvloerse en 1ste verdieping, met verbinding naar de De Keyserlei 58-64;
• Pelikaanstraat 4-6: serverlokaal op de 2de verdieping en kantoren vanaf de 3de tot en met de 6de verdieping;
• Vestingstraat 45-47: parkeergarage vanaf de 2deverdieping;

-     bouwvolume De Keyserlei 58-64 (deel A1): volledig bebouwde percelen met:

• 1 ondergrondse bouwlaag;
• De Keyserlei 60-64: “Century Hotel” met 16 bovengrondse bouwlagen onder plat dak en met een totale bouwhoogte van 51,55 m;
• De Keyserlei 58: “Grand Hotel de Londres” met 6 bovengrondse bouwlagen onder plat dak met interne kleine patio en een algemene bouwhoogte van circa 22,54 m;

-     bouwvolume Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2): volledig bebouwde percelen bestaande uit verschillende bouwvolumes:

• 1 ondergrondse bouwlaag;
• Vestingstraat 29-33: 4 bouwlagen onder plat dak, een algemene bouwhoogte van circa 12,3 m en een bouwdiepte van de 2de en 3de verdieping van circa 10,36 m;
• aansluitend op dit bouwvolume op de 2de verdieping een patio tot aan het bouwvolume van de De Keyserlei 58-64;
• Vestingstraat 41-43: 3 bouwlagen onder plat dak en met elk eenzelfde totale bouwhoogte van circa 11 m;

-     bouwvolume Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): volledig bebouwd perceel met:

• 2 ondergrondse bouwlagen;
• hoofdvolume bestaande uit 7 bouwlagen onder plat dak, een totale bouwhoogte van circa 25,50 m en vanaf de 2de verdieping een bouwdiepte van circa 15,5 m;
• aansluitend op het hoofdvolume een patio op de 3de verdieping, links en rechts begrensd door scheidingsmuren en achteraan door het bouwvolume van de Vestingstraat 45-47.

-     bouwvolume Vestingstraat 45-47 (deel B2): volledig bebouwd perceel met:

• 1 ondergrondse bouwlaag;
• 8 bovengrondse bouwlagen onder plat dak en met een algemene bouwhoogte van circa 22,84 m;

-     functie De Keyserlei 58-64 (deel A1):

• verdieping -1, 0, 1: detailhandel en reca;
• verdieping 2, 3, 4, 5: kantoor;

-     functie Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2):

• verdieping -1, 0, 1: detailhandel;
• verdieping 2, 3: kantoor + wonen (Vestingstraat 29-33);

-     functie Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

• verdieping -2, -1: opslagruimten detailhandel;
• verdieping 0, 1: detailhandel;
• verdieping 2: serverlokaal;
• verdieping 3, 4, 5, 6; kantoor;

-     functie Vestingstraat 45-47 (deel B2):

• verdieping -1: opslagruimten detailhandel;
• verdieping 0, 1, 2, 3, 4, 5: autostalplaats (gemeenschapsvoorziening);

-     gevels De Keyserlei 58-64 (deel A1): 

• gelijkvloerse en eerste verdieping: doorlopende luifel op een hoogte van 7,28 m en beglaasde gevelpui;
• bovenbouw: De Keyserlei 58: voormalig “Grand Hotel de Londres” met gevelbekleding in witte natuursteen met vensters in verdiepte muurvlakken en horizontaliserend lijstwerk; De Keyserlei 60-64: voormalig “Century Hotel” met torengebouw in art deco gemarkeerd door kolossale erkers, lisenen en topstukken in witte natuursteen;

-     gevels Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2):

• verschillende bouwvolumes bestaande uit pleisterwerk en lichte natuursteen;

-     gevels Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

• brede gevel opgebouwd uit horizontale en verticale stroken;
• plint in blauwe steen en verdiepingen in zichtbeton en pleisterwerk;
• centraal onderaan een insprong als toegang tot het gebouw;
• onderste 3 verdiepingen met grote raamvlakken, de 3 verdiepingen daarboven met bandvormige raamverdelingen;

-     gevels Vestingstraat 45-47 (deel B2):

• parkeergarage “Q-park” met een gevelafwerking uit betonnen gevelelementen;
• links onderaan 1 grote rolpoort.

Huidige toestand

-     vaststelling (ID: 6692) van Century Center als bouwkundig erfgoed.

Gewenste toestand

-     inrichting De Keyserlei 58-64 (deel A1) en Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2): 

• verdieping -1: fiets- en autostalling als 1 functionerend geheel;
• gelijkvloerse verdieping: detailhandel en reca units, met de publieke gedeeltes ervan telkens gericht naar de straatzijdes, centraal met elkaar verbonden met logistieke gangen, trappenhallen en vluchtwegen;
• verdieping 1: winkelruimten rond een centrale circulatieruimte;
• 2de verdieping: geen interne verbinding naar de Pelikaanstraat 6 en de Vestingstraat 45-47;
• De Keyserlei 58-64: intern verbonden kantoren vanaf de 2de tot en met de 5de verdieping;
• De Keyserlei 58: kantoren op de nieuwe 6de verdieping;
• De Keyserlei 60-64 vanaf de 6de verdieping: maken geen deel uit van de aanvraag;
• Vestingstraat 29-33, 41-43: kantoren vanaf de 2de tot en met de 5de verdieping;
• De Keyserlei 58-64 en Vestingstraat 29-33: de patio op 2de verdieping als verbinding tussen de bouwvolumes met kantoorfuncties;

-     inrichting Pelikaanstraat 4-6 (deel B1) en Vestingstraat 45-47 (deel B2):

• verdiepingen -1, 0, 1: geen interne verbinding naar de De Keyserlei 58-64 en de Vestingstraat 29-33;
• commerciële ruimte en fietsenstalling voor de ondergrondse verdieping;
• centrale detailhandel op de gelijkvloerse verdieping, met aan de Pelikaanstraat 4-6 telkens enkel naar de straat gerichte detailhandel units en aan de Vestingstraat 45-47 de helling naar de bovengelegen parkeerverdiepingen;
• uitgezonderd van de verticale circulatie, de ganse 1ste verdieping als detailhandel;
• 2de verdieping: geen interne verbinding naar de De Keyserlei 58-64 en de Vestingstraat 29-33;
• Pelikaanstraat 4-6: kantoren vanaf de 2de tot en met de 6de verdieping;
• Vestingstraat 45-47: parkeergarage vanaf de 2de verdieping (idem vergunde toestand);

-     bouwvolume De Keyserlei 58-64 (deel A1):

• De Keyserlei 58: “Grand Hotel de Londres” met 7 bovengrondse bouwlagen onder plat dak en een algemene bouwhoogte van circa 26 m. Achter dit bouwvolume een rechthoekige patio, met aansluitend een bouwvolume van eveneens 7 bovengrondse bouwlagen onder plat dak en met een totale bouwhoogte van circa 26,14 m.

-     bouwvolume Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2):

• 1 ondergrondse bouwlaag;
• links vooraan een hoofdvolume met 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak, een algemene bouwhoogte van circa 18,98 m en een bouwdiepte van circa 12 m vanaf de 2de verdieping;
• rechts en centraal vooraan 2 bouwvolumes met 5 bovengrondse bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak met elk eenzelfde algemene bouwhoogte van circa 22,3 m;
• centrale bouwvolume met een bouwdiepte van circa 16 m vanaf de 2de verdieping en rechtse bouwvolume over alle verdiepingen bebouwd tot tegen de bouwvolumes van de De Keyserlei 60-64 en van de Vestingstraat 45-47; 
• aansluitend op de bouwvolumes op de 2de verdieping een patio tot aan het bouwvolume van de De Keyserlei 58-64;

-     bouwvolume Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

• 1 hoge, ondergrondse bouwlaag;
• hoofdvolume bestaande uit 6 bovengrondse bouwlagen met algemene bouwhoogtes van circa 22,59 m en centraal een teruggesprongen hoger deel met in totaal 9 bovengrondse bouwlagen en een algemene bouwhoogte van 33,67 m;
• links een bouwdiepte van dit hoofdvolume van circa 53,3 m (deels op dak Vestingstraat 45-47), rechts een bouwdiepte van gemiddeld circa 23,5 m;
• rechts, aansluitend op dit hoofdvolume, een patio op de 2de verdieping, links begrensd door het hoofdvolume zelf, rechts door de rechter scheidingsmuur en achteraan door het bouwvolume van de Vestingstraat 45-47;

-     bouwvolume Vestingstraat 45-47 (deel B2) idem vergunde toestand;

-     functie De Keyserlei 58-64 (deel A1):

• verdieping -1: ondergrondse garage;
• verdieping 0, 1: detailhandel en reca;
• verdieping 2, 3, 4, 5: kantoor (idem vergunde toestand);
• verdieping 6: kantoor (nieuwe verdieping).

-     functie Vestingstraat 29-33, 41-43 (deel A2):

• verdieping -1: ondergrondse garage;
• verdieping 0, 1: detailhandel (idem vergund);
• verdieping 2, 3: kantoor;
• verdieping 4, 5: kantoor (nieuwe vloerplaten).

-     functie Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

• verdieping -2, -1: commerciële ruimte (detailhandel);
• verdieping 0, 1: retail + commerciële ruimte (detailhandel, idem vergunde toestand);
• verdieping 2: kantoor;
• verdieping 3, 4, 5, 6; kantoor (idem vergunde toestand);
• verdieping 7, 8: kantoor (nieuwe verdiepingen).

-     functie Vestingstraat 45-47 (deel B2):

• verdieping -1: opslagruimten bij detailhandel;
• verdieping 0, 1, 2, 3, 4, 5: autostalplaats;

-     gevels De Keyserlei 58-64 (deel A1):

• gelijkvloerse en eerste verdieping: 

-     verticale geleding afgestemd op deze van de bovenliggende verdiepingen;

-     sloop luifel;

-     bovenaan de gelijkvloerse verdieping per winkel/reca unit gevelpubliciteit met nog te bepalen opschriften;

• De Keyserlei 58: 

-     een algemene gevelafwerking van travertin natuursteen;

-     centraal bovenaan de eerste verdieping het gevelopschrift “Century Shopping”.

• De Keyserlei 60-64:

-     een algemene gevelafwerking van grijze natuursteen;

-     centraal bovenaan de gelijkvloerse verdieping de zaak-gebonden gevelpubliciteit met opschrift “McDonalds”.

• bovenbouw idem vergunde toestand met:

-     De Keyserlei “Grand Hotel de Londres”: de nieuwe, teruggesprongen 6de verdieping met een schuine dakafwerking in antraciet;

-     gevels Vestingstraat 22-33, 41-43 (deel A2):

• het bouwvolume opgetrokken uit 3 van elkaar te onderscheiden voorgevels maar met eenzelfde horizontale geleding:

-     linkse voorgevel: 

• gelijkvloerse verdieping als sokkel met bronskleurig aluminium beplating als gevelafwering;
• links en rechts op de gelijkvloerse verdieping toegangsdeuren uit bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• centraal op de gelijkvloerse verdieping een bronskleurige sectionaalpoort;  
• travertine natuurstenen gevelkaders, met bronskleurig horizontale stroken als algemene gevelafwerking voor de bovenliggende verdiepingen.

-     centrale voorgevel:

• rechts op de gelijkvloerse verdieping een gevelinsprong met een 3 dubbele toegangsdeur uit bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk met rechts aansluitend een smalle bronskleurige rolpoort;
• een algemene gevelafwerking van horizontaal, grijskleurig gemetselde gevelstenen, met als scheiding tussen de verdiepingen horizontale stroken uit verticaal, grijskleurig gemetselde gevelsteen. 

-     rechtse voorgevel:

• een kleine insprong van de gelijkvloerse verdieping met telkens een inkomdeur en groot raamvlak voor de achterliggende units en rechts een dubbele inkomdeur;
• wit architectonische beton als algemene gevelafwerking voor de bovenliggende verdiepingen.

• bovenaan de gelijkvloerse verdieping telkens per winkel/reca unit gevelpubliciteit met nog te bepalen opschriften;

-     gevels Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

• een voorgevel bepaald door een centraal, sterk achteruitspringend geveldeel van het hogere bouwvolume;
• de centrale insprong is de toegang tot het centrale gedeelte van het gebouw, met links en rechts daarvan telkens de voorgevels van de units;
• de gelijkvloerse en eerste verdieping als sokkel met een algemene gevelafwerking uit blauwe hardsteen;
• bovenaan de eerste verdieping een luifel boven de insprong, ter verbinding van het linkse en rechtse geveldeel en ter vervollediging van de sokkel en met opschrift “handelsbeurs”;
• de bovenliggende verdiepingen met een algemene gevelafwering van travertin natuursteen;
• bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• bovenaan de gelijkvloerse verdieping telkens per winkel/reca unit gevelpubliciteit met nog te bepalen opschriften;

-     gevels Vestingstraat 45-47 (deel B2): idem vergunde toestand met links onderaan 2 smalle, lichtgrijs kleurige rolpoorten. 

Inhoud van de aanvraag:

-     De Keyserlei 58-64 (deel A1):

• bouwvolume:

-     voorzien van 1 bijkomende bouwlaag kantoren op “Hotel de Londres”;

-     optimaliseren/vergroten van de lichtschachten tussen de gebouwen;

• wijzigen van functies:

-     kelder: functiewijziging van detailhandel en reca naar ondergrondse garage (fiets- en autostalplaats);

-     herindeling van de detailhandel en recaruimten op het gelijkvloers;

• wijzigen voorgevel door:

-     slopen van luifel;

-     wijzigen van geleding van gelijkvloerse en 1ste verdieping naar geleding van bovenliggende verdiepingen;

-     wijzigen van gevelafwerking.

• wijzigen van gemeenschappelijke delen op verdiepingen:

-     De Keyserlei 58 (Londres): -1 t.e.m. 6;

-     De Keyserlei 60 - 64 (Century Tower): -1, 0, 1 en 2 t.e.m. 6 enkel achteraan het bouwvolume.

• wijzigen rechter scheidingsmuur;

-     Vestingstraat 22-33, 41-43 (deel A2):

• slopen van bouwvolume (4 bouwlagen);
• bouwen van nieuw bouwvolume van 4 à 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag;
• functies:

-     parkeergarage en bergingen in de kelder:

-     detailhandel op gelijkvloers en verdieping 1;

-     kantoren op verdieping 2 tot 5;

• wijzigen van de linker scheidingsmuur;

-     Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

• slopen van bouwvolume (7 bouwlagen);
• slopen van 1 kelderverdieping (onderste laag (-2) wordt dubbel hoog);
• bouwen van nieuw bouwvolume van 9 bouwlagen;
• functies:

-     detailhandel in de kelder, gelijkvloers en 1ste verdieping;

-     kantoren voor verdieping 2 tot 9;

• wijzigen van linker en rechter scheidingsmuur;

-     Vestingstraat 45-47 (deel B2):

• wijzigen van voorgevel;
• wijzigen van gemeenschappelijke delen voor verdiepingen -2 t.e.m. 2.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Voor de exploitatie bestaat een vergunning klasse 2, in 2013 verleend door het college (referentie AN2013/446) met als eindtermijn 13 september 2033.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de verdere exploitatie van een kantoor- en winkelcomplex na grondige renovatie.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Op 17 oktober 2001 diende Healey & Baker een aanvraag in tot het bekomen van een sociaaleconomische vergunning voor de herinrichting van een shoppingcenter aan de De Keyserlei 58-64, Vestingstraat 4-8B, Pelikaanstraat 4-8B, 2018 Antwerpen. Deze aanvraag werd goedgekeurd door het college op 20 februari 2002 (jaarnummer 1669). De toegekende nettohandelsoppervlakte bedroeg 8.218 m².

Voorliggende aanvraag omvat een omvorming van de bestaande retail units naar een nieuwe opdeling van units en oppervlakten. Het handelsgedeelte is op heden ingericht als een winkelgalerij, verspreid over 3 verdiepingen (-1, 0 en +1) waarbij men een dertigtal units telt met een gevarieerd aanbod aan winkels, gaande van een groot aantal juweliers tot onder andere een Media Markt, Zeeman of McDonalds. Het handelsgedeelte heeft hoofdingangen langs de De Keyserlei en de Vestingstraat.

Vandaag wensen de eigenaars van het gehele Century Center complex, het projectgebied volledig te herontwikkelen met een aanbod aan winkelruimten en enkele reca-ruimten. Er zijn nog geen definitieve afspraken met potentiële huurders. De keuze is daarom voor een aanbod in de brede categorieën: 

-     Categorie A ‘Verkoop van voeding’: alle kleinhandelsbedrijven die levensmiddelen verkopen voor een totale netto verkoopoppervlakte van 1.400 m². Gesprekken zijn lopende voor een supermarkt-vestiging langs de zijde Pelikaanstraat.

-     Categorie B ‘Verkoop van goederen voor persoonsuitrusting’: voornamelijk textiel, kleding, modeaccessoires, schoenen, lederwaren, sieraden, reukwerk, cosmetica en andere persoonlijke verzorgingsproducten. Voor deze categorie wordt een totale netto verkoopoppervlakte van 1.500 m² aangevraagd. Mogelijke kandidaten voor deze categorie zijn onder andere Zeeman, Ici Paris XL, JBC, Kruidvat, …

-     Categorie D ‘Verkoop van andere producten’: voornamelijk winkels die huishoudartikelen, elektro (bruin & witgoed), wooninrichting, doe-het-zelf materialen, auto- & fietsartikelen en alle producten met betrekking tot vrije tijd (sport, spel, hobby, …). De totale netto verkoopoppervlakte bedraagt 4.500 m². Mogelijke kandidaten zijn bijvoorbeeld Maisons du Monde, Media Markt, Kwantum, Jysk, Standaard Boekhandel, …

De totale aan te vragen netto verkoopoppervlakte bedraagt 7.400 m². Dit is een vermindering met 818 m² ten opzichte van de huidige sociaaleconomische vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punten:

• Er wordt een buffervoorziening geplaatst in plaats van een infiltratievoorziening.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20 Trappen:

Alle trappen dienen voorzien te zijn van leuningen aan beide zijden, die doorlopen op de bordessen en die voorbij de eerste en laatste trede minimaal 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand;

• Artikel 22 Algemene bepalingen, toegangen en deuropeningen:

Niet alle deuren hebben een netto doorgangsbreedte van minimaal 90 cm (onder andere alle toegangsdeuren tot de detailhandel units in de Vestingstraat 22-33, de Pelikaanstraat 4-6 en deze van de reca unit A1.1.02);

• Artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

Er is niet naast elke nieuwe deur een zijdelingse opstelruimte van minimaal 50 cm (onder andere naar de sanitaire ruimtes A1.-1.33 en A1.-1.34 voor gebruik lockers, deur tussen A1.-1.25 en A1.-1.28, de deur tussen B2.0.11(sas Lift) en B2.0.08 (Entree Q-park);

• Artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:

De ruwbouwmaten van een aangepaste sanitaire voorziening met douche en toilet, al dan niet met wastafel, moeten minstens 2,40 m op 2,45 m zijn. De voorziene breedte van de ruimte bedraagt 1,81 m, waardoor de circulatie tussen douche, wc en wastafel niet gegarandeerd is.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

§1. De ondergrondse doorsteek naar de metro in de Pelikaanstraat bevindt zich onder het openbaar domein. Het is niet duidelijk of hier werken aan zullen worden uitgevoerd die impact hebben op het openbaar domein;

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

§1.1. De Keyserlei 58: de afsluiting van de insprong wordt op meer dan 2 m achter de bouwlijn voorzien;

§1.2. Pelikaanstraat 4-6: de insprong, overdekte inkom langs de Pelikaanstraat moet ‘s nachts afgesloten en verlicht worden;

• Artikel 16 Technische uitsprongen:

De locatie en grootte van de luchtbehandelingstoestellen en de bijhorende kanalen zijn niet voldoende gedetailleerd aangeduid op de plannen;

• Artikel 27 Open ruimte:

§1. Er wordt geen open ruimte voorzien bij de nieuwbouwvolumes en na de functiewijzigingen.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

De plannen voorzien niet in de werkelijke parkeerbehoefte van het programma;

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

Niet alle haakse lichtbakken worden op minimum 0,6 meter van de eigendomsgrens voorzien;

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

§3.4. De zichtbaar blijvende onderdelen van de scheidingsmuur moeten esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst afgewerkt worden: het is niet overal duidelijk of de nieuwe scheimuren worden afgewerkt met een esthetisch materiaal;

• Artikel 38 Groendaken:

§1. De legende vermeldt niet duidelijk of de nieuwe platte daken worden aangelegd als groendak;

§1. Het hoogste dak in de Pelikaanstraat wordt niet aangelegd als groendak;

• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

§1.1. Op de plannen zijn geen toegangsputten voorzien;

§1.2. De aansluitpunten zijn meer dan 0,5 m uit elkaar gelegen;

• Artikel 43 Septische putten:

§3.4. De inhoud van de septische putten is te klein voorzien:

-     De Keyserlei 58-64: de totale inhoud dient 333,9 m³ te zijn (165,2 m³ voorzien);

-     Vestingstraat 22-33: de totale inhoud dient 56,9 m³ te zijn (50 m³ voorzien);

-     Pelikaanstraat 4-6: de totale inhoud dient 148,9 m³ te zijn (75,9 m³ voorzien);

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

§1. Alle horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-     MER-plicht: de aanvraag bevat activiteiten die zijn onderworpen aan de MER-plicht volgens het project project-MER-besluit van de Vlaamse Regering. 

Voor het project werd een project-MER opgesteld met referentie PR3261. Het Team Mer van de Vlaamse Overheid keurde dit project-MER goed op 16/02/2021:

• het project-MER werd opgesteld door het team van deskundigen en de erkende MER- coördinator waarover in de aanmeldingsbeslissing werd beslist;
• het project-MER voldoet aan het scopingsadvies van 8/5/2020;
• het project-MER is kwaliteitsvol uitgewerkt en het bevat alle relevante onderdelen conform artikel 4.3.7. van DABM;
• het project-MER werd afgetoetst aan de ontvangen opmerkingen en adviezen van het publiek en de geraadpleegde adviesinstanties;
• grensoverschrijdende effecten zijn niet van toepassing i.k.v. dit dossier.

Op basis van bovenstaande analyse van de ontvangen informatie, concludeert het Team Mer dat de ontvangen informatie geen aanleiding geeft tot aanpassing van het project-MER en de informatie geen aanleiding geeft tot andere conclusies inzake milieueffecten.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van kantoren en winkelruimten is functioneel inpasbaar in de stationsomgeving die voornamelijk bestaat uit winkels, kantoren en horeca.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

1.   Detailhandel 

Het voorliggende project ligt in de afgebakende zone A1 ‘hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen’. Dit is de belangrijkste commerciële zone van stad Antwerpen volgens de goedgekeurde ‘Beleidsnota Detailhandel 2020’. Elk gebouw in de zone moet op het gelijkvloers als functie detailhandel hebben of een andere publiektoegankelijke functie (reca, recreatie, dienst, school, cultuur …). Dat de Pelikaanstraat dus van een nieuw commercieel gelijkvloers wordt voorzien, is gunstig te beoordelen. Andere verdiepingen kunnen volgens de ‘Beleidsnota’ ingezet worden als winkelruimte, zeker als de winkels marktverrijkend, kernversterkend en aanvullend zijn op het bestaande aanbod. Voorbeelden daarvan zijn de aangepaste ‘city concepten’ van typisch perifere grootschalige winkels. Als in Century Center een stadsconcept van bijvoorbeeld Decathlon of IKEA zich zou vestigen, ligt dit in de lijn van de beleidsvisie. Het ‘city concept’ van Media Markt, die ook perifeer aanwezig is, valt hier ook onder.

Het is momenteel onduidelijk welke ondernemers de commerciële units zullen huren. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business & Innovatie adviseert om een brede mix van functies te voorzien in de commerciële units omdat het bouwblok zeer strategisch gelegen is. Momenteel liggen in dit dossier enkel de assortimentscategorieën en oppervlakten per unit voor. Het is daarom moeilijk om elke grootschalige handelsruimte specifiek te gaan toetsen aan de stedelijke beleidsvisie rond detailhandel en aan de doelstellingen van het Integraal Handelsvestigingsbeleid. Daarom adviseert de dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business & Innovatie om in deze aanvraag de ruime assortimentsgroepen goed te keuren (A/voeding 1.400 m², B/persoonsuitrusting 1.500 m² en D/andere 4.500 m²) op voorwaarde dat wanneer de realisatie van het bouwproject Century Center ten einde loopt en de huurders van de units bekend zijn, een nieuwe enkelvoudige kleinhandelsvergunning wordt aangevraagd voor het handelsgeheel met een concrete argumentatie per handelsunit > 400 m² en met eventueel een bijsturing in de oppervlakten per assortimentsgroep.

2.   Kantoren

Het betreft de grondige renovatie van een kantoorruimte van 15.756 m² + uitbreiding ervan met 6.300 m² kantoren op een strategische kantoorlocatie.

Deze locatie wordt door de kantorennota beoordeeld als een strategische locatie voor de vestiging van zowel kleinere als internationale (hoofd)kantoren, wegens haar goede multimodale bereikbaarheid dankzij het naastgelegen knooppunt van het openbaar vervoer, het Centraal Station. Daar op deze plek aan twee wensen van ondernemingen kan worden beantwoord, met name multimodale bereikbaarheid en beschikbaarheid van grote oppervlaktes wordt het ontwikkelingspotentieel van deze locatie hoog ingeschat. Een grondige renovatie van het Century Center zal de aantrekkelijkheid van de ‘strategische kantoorlocatie Centraal Station kunnen verhogen.

3.   Reca

Het bouwblok is gelegen binnen de afgebakende ‘strategische horecakern Centraal Station’. In de omgeving zijn reeds tal van reca-zaken geclusterd, dus een aanbod dat hieraan aansluit en dit versterkt, is gunstig te beoordelen. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business & Innovatie adviseert in de commerciële ruimten een mix van reca en detailhandel te voorzien.

4.   Dancing/nightlife

Het bouwblok werd binnen de werkgroep Nachtleven weerhouden voor de verweving van de functies dancing/discotheek/nightlife in de binnenstad. Momenteel is er een groot tekort aan dit type functies en de schaal van de commerciële units die voorzien worden laat heel wat toe. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business & Innovatie adviseert om de aanvrager over deze mogelijkheden te informeren.

De voorwaarden en aandachtspunten van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing zullen worden overgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een reorganisatie van de site die vandaag gekend staat als het winkelcentrum Century Center. De grote uitgangspunten bij deze reorganisatie zijn:

-     Het verbeteren van de verblijfskwaliteit van de kantoren;

-     Het verbeteren van de zichtbaarheid van de winkelruimten;

-     Het voorzien van buitenruimten bij de kantoren.

Century Center en Hotel de Londres

De nieuwe indeling van de onderste verdiepingen komt de zichtbaarheid van de winkelruimten ten goede. De meeste units worden rechtstreeks vanop de straat ontsloten. De nieuwe vormgeving van de plint maakt de winkelruimten beter zichtbaar in het straatbeeld.
 

De uitbreiding van het Hotel de Londres met 1 bouwlaag is aanvaardbaar in het bouwblok waar een verscheidenheid aan bouwvolumes aanwezig is.

De lichtinval in de kantoren wordt verbeterd door het verbinden en dus vergroten van de bestaande patio’s.

Het dakterras aan de achterzijde van de dakverdieping hindert de privacy op de omliggende percelen niet. Het gebruik van het dak van de achterbouw daarentegen voorziet op die hoogte wel inzicht in de lagere volumes in het bouwvolume. Door de aanwezigheid van hoofdzakelijk woonfunctie zal het gebruik als buitenruimte van dit achterste plat dak worden uitgesloten uit de vergunning. In de voorwaarden zal worden opgenomen dat de balustrade moet worden voorzien rond de vluchtweg op het dak. Het dak moet wel worden aangelegd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

De afsluiting van de terugliggende inkomzone wordt voorzien op meer dan 2 meter van de rooilijn. Dit is in strijd met artikel 14 van de bouwcode. Om eventuele overlast in deze stationsomgeving te beperken en het veiligheidsgevoel te vergroten zal in de voorwaarden worden opgelegd dat de afsluiting vlak achter de gebogen vitrines moet worden voorzien en dat de inham ’s nachts moet worden verlicht. Ook de overdekte inkom in de Pelikaanstraat moet ’s nachts worden verlicht.

Vestingstraat

Het nieuwe bouwvolume in de Vestingstraat wordt opgedeeld in 3 volumes met elk hun eigen kroonlijsthoogte en materialisatie. Door deze uitwerking past het volume zich in de maat van de straat, die grotendeels bestaat uit smallere gebouwen. De bouwdiepten zijn kenmerkend in de straat en voorzien geen onaanvaardbare hinder op de omliggende percelen.

Pelikaanstraat

De geleding van het gebouw is afgestemd op de geleding van de bestaande gebouwen in de Pelikaanstraat. Deze bestaan uit een hoofdvolume op de rooilijn en een hoger volume dat terugspringt ten opzichte van deze rooilijn.

De kroonlijsthoogte sluit aan bij de linkerbuur. De hoogte van het centrale deel is afgestemd op de hogere gebouwen in de Pelikaanstraat en de overgang naar de hoogte van het Century Center zonder in concurrentie te treden met de hoogte van deze laatste. Gelet op de oriëntatie en de afstanden tot de lagere panden in de omgeving wordt er geen onaanvaardbare hinder verwacht bij deze buurpanden.

Het voorstel voorziet geen open ruimte zoals bedoeld in artikel 27 van de bouwcode.

Het voorzien van open ruimte op het niveau van het maaiveld zou de commerciële mogelijkheden in dit hoofdkernwinkelgebied beperken. In plaats van het voorzien van open ruimte op maaiveldniveau worden de bestaande daken aangelegd als groendak. Dit zal nog eens herhaald worden in de voorwaarden van de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd meerdere malen besproken op de Welstandscommissie en de Kwaliteitskamer architectuur. Op 26 juni 2020 werd een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.

De aanvraag houdt rekening met de gemaakte opmerkingen over de signalisatie/publiciteit voor de winkelruimten. Deze wordt voorzien in lichtbakken en in bronzen losse letters boven de inkomzones. De uitwerking houdt rekening met de geleding van de gebouwen en doet de architecturale detaillering niet teniet.

Enkele lichtbakken staan op minder dan 60 cm van de perceelsgrenzen. Dit is in strijd met artikel 33 van de bouwcode. Deze zullen worden uitgesloten uit de vergunning. In de voorwaarden zal worden opgelegd dat de lichtbakken maximaal 60 cm hoog mogen zijn en maximaal 60 cm uit de gevel mogen steken conform artikel 33 van de bouwcode.

De materialisatie van de nieuwe gevels werd meermaals besproken, evenals de ingrepen aan de bestaande gevels.

Century Center en Hotel de Londres

Het verwijderen van de luifel aan het Century Center en Hotel de Londres komt het straatbeeld ten goede. Er wordt opnieuw een volwaardige stedelijke plint voorzien voor deze beeldbepalende gebouwen langs de De Keyserlei. Dit zal zorgen voor een opwaardering van het winkelgebeuren rond het Century Center.

De uitbreiding van Hotel de Londres wordt voorzien in eenzelfde vormentaal als het huidige gebouw waardoor het gevelbeeld wordt gerespecteerd.

Vestingstraat en Pelikaanstraat

De materialisatie van de nieuwe gebouwen in de Vestingstraat en Pelikaanstraat past zich in de stedelijke omgeving rond het station. De gevels worden voorzien van een doordachte geleding die zich inpast in de schaal van de betreffende straten. Het voorstel is hierdoor aanvaardbaar.

Het is niet duidelijk of alle scheimuren langs de Vestingstraat esthetisch verantwoord worden afgewerkt. In de voorwaarden zal worden opgelegd dat alle scheimuren als een volwaardige gevel moeten worden afgewerkt.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op panden die zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een bouwhistorische studie toegevoegd aan het dossier, opgemaakt door Patine. Het project werd ook besproken met de dienst Monumentenzorg. Hun advies kan als volgt worden samengevat:

Winkel- en kantoorcomplex met gelijkvloerse winkelgalerijen die uitmonden in Pelikaan- en Vestingstraat, aangelegd circa 1980 onder leiding van E. Posson en Y. Donck.

Bovenbouw met links (nummer 60-62) voormalig “Century Hotel” naar ontwerp van Jan Van Hoenacker, John Van Beurden, Vincent Cols en Jules De Roeck, van 1929: torengebouw in art deco van veertien bouwlagen gemarkeerd door kolossale erkers, lisenen en topstukken, rechts (nummer 58) voormalig “Grand Hotel de Londres”, een breed doch lager gebouw van iets vroegere datum getypeerd door vensters in verdiepte muurvlakken en horizontaliserend lijstwerk.

Op basis van het rapport kan gesteld worden dat bij beide panden het interieur volledig werd verwijderd en enkel de gevels een hoge erfgoedwaarde hebben.

Men wenst de functies van de gebouwen te bewaren, intern worden de panden heringericht. Op het Hotel de Londres wordt een bijkomende bouwlaag voorzien. De gevels van beide panden worden gerenoveerd. De toegevoegde bouwlaag is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar. Er werd gezocht naar een volume dat de onderliggende gevelarchitectuur niet verstoort.

Op basis van de aangeleverde informatie blijkt dat er geen onderzoek werd gedaan naar de afwerkingslagen op de gevel van Hotel de Londres. Op de gevel van het Century Center werd al wel onderzoek gedaan naar de afwerking en mogelijke gevelbehandeling. Na onderzoek werden twee opties weerhouden (herschilderen in één kleur en herschilderen met nuances van natuursteen en voegen opnieuw visualiseren). Voor deze twee opties wordt een proef gemaakt. De voorkeur gaat uit naar het simuleren van de natuurstenen panelen in verschillende kleurnuances aangezien dit het oorspronkelijke gevelbeeld opnieuw benadert en ook de detaillering en verfijning in de gevel terugbrengt.

Als voorwaarde zal worden opgelegd dat alles met betrekking tot de gevelafwerking van beide panden terug te koppelen is met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvrager vraagt een afwijking op een infiltratievoorziening omdat het perceel volledig is bebouwd. In de plaats wordt in deelgebied A een buffervoorziening geplaatst van minstens 56.900 liter en in deelgebied B van minimaal 50.000 liter. Het water van deze buffervoorzieningen wordt onrechtstreeks afgevoerd naar de riolering.

Waterlink raadt echter aan om de hemelwaterputten groter te voorzien en maximaal in te zetten op hergebruik van het hemelwater. Volgens de beschrijvende nota worden enkel de gemeenschappelijke toiletten in de kelder gespoeld met regenwater. De stad streeft naar een duurzame stadsontwikkeling. Om wateroverlast in de openbare riolering te voorkomen is het maximaal hergebruik van regenwater noodzakelijk en wordt het advies van Waterlink bijgetreden. Het ontbreken van een infiltratievoorziening kan enkel worden aanvaard indien het regenwater maximaal herbruikt wordt. Buiten de toiletspoeling in de kelders kan het hemelwater gebruikt worden voor de besproeiing van de daktuinen rond de verschillende terrassen.

In de voorwaarden zal worden opgelegd dat de hemelwaterputten in beide deelgebieden groter moeten worden voorzien ten behoeve van zowel de toiletspoeling op de laagste verdiepingen als de besproeiing van de daktuinen:

-     Voor deelgebied A is dit een totaalvolume van 46.720 liter;

-     Voor deelgebied B is dit een totaalvolume van 30.680 liter;

Door de hemelwaterputten groter te maken kunnen de bufferputten verkleind worden naar respectievelijk 17.100 liter in deelgebied A en 16.500 liter in deelgebied B.

Dit zal ook in voorwaarden worden opgelegd.

Conform artikel 38 van de bouwcode dienen alle nieuwe platte daken waar geen terras werd voorzien worden aangelegd als groendak. Dit wordt opgelegd als voorwaarde.

Wat betreft de afvoer van afvalwater zijn er meerdere bepalingen opgenomen in de bouwcode:

-     De inhoud van de septische putten is kleiner dan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode. Zonder duidelijke motivatie kan hierop geen afwijking worden toegestaan. In de voorwaarden zal worden opgelegd dat de septische putten moeten worden gedimensioneerd zoals de bepalingen in de bouwcode. 

-     In de voorwaarden zal ook worden opgelegd dat de aansluiting op het rioolstelsel moet gebeuren conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode en dat er toegangsputten moeten worden voorzien op de aansluitingen. 

-     Conform artikel 44 van de bouwcode zal worden opgelegd in de voorwaarden dat inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt verplicht zijn hun afvalwater te lozen via een vetafscheider. 

De ASTRID-veiligheidscommissie heeft beslist dat er indoordekking aanwezig moet zijn. Hun advies wordt integraal toegevoegd aan de beslissing.

De verordening inzake toegankelijkheid is van toepassing op de aanvraag. Het verplichte advies van Inter werd toegevoegd aan de aanvraag. De aanvraag wijkt af op enkele bepalingen van de verordening:

-     Alle trappen dienen voorzien te zijn van leuningen aan beide zijden, die doorlopen op de bordessen en die voorbij de eerste en laatste trede minimaal 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand. Dit is niet afleesbaar op het plan.

-     Alle nieuwe deuren moeten een netto doorgangsbreedte hebben van minimaal 90 cm. Dit is niet het geval voor de winkelunits in de Vestingstraat, de Pelikaanstraat en van de reca-unit in het Century Center.

-     Naast alle nieuwe deuren moet een zijdelingse opstelruimte van minimaal 50 cm voorzien worden. Dit is niet het geval naast de toegang tot de sanitaire ruimten in de kelder in deelgebied A2 en ter hoogte van de liftsas en inkom Q-park.

-     Aangepaste sanitaire voorzieningen met douche en toilet, al dan niet met wastafel, moeten minstens 2,40 m op 2,45 m zijn. Dit is niet het geval in de kelder van deelgebied A2.

Gelet op de beperkte afwijking kunnen ze als voorwaarden worden opgenomen bij het verlenen van de vergunning.

In de beschrijvende nota wordt meermaals vermeld dat de technische installaties binnen het bouwvolume zullen worden voorzien. Om zowel de visuele hinder als de geluidshinder van dergelijke toestellen voor de omgeving te beperken zal in voorwaarden herhaald worden dat alle technische installaties binnen de volumes van het project moeten worden voorzien.

De ondergrondse doorsteek naar de metro bevindt zich onder het openbaar domein.

Indien er werken aan deze doorgang worden voorzien zullen deze moeten worden besproken met de dienst Openbaar Domein van de stad Antwerpen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De dienst Mobiliteit adviseert dat er voor de uitbreiding van de kantoren voldoende fietsenstallingen moeten voorzien worden (6.299 m² x 1,25/100 m² = 78,7 afgerond 79 stalplaatsen)

Er worden 2 fietsenstallingen ingericht. Deelgebied A heeft 248 fietsenstallingen die bereikbaar zijn via een aparte helling naast de inrit voor auto’s. Deelgebied B heeft 120 fietsenstallingen die bereikbaar zijn met een fietslift.

Er worden meer fietsenstallingen voorzien, zodat ook de werknemers van de bestaande kantoren, en het personeel van de winkels hiervan gebruik kunnen maken. Het is positief te beoordelen dat werknemers worden gestimuleerd om met de fiets naar het werk te komen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag omvat de verdere exploitatie van het kantoor- en winkelcomplex Century Center in het bouwblok De Keyserlei-Pelikaanstraat-Vestingstraat. Door een verandering in de eigendomsstructuur is de opportuniteit ontstaan het bestaande complex een grondige “make-over” te geven waarbij de huidige indeling van winkels en kantoren volledig wordt aangepast. In de toekomst zal het gebouw aan de De Keyserlei-Vestingstraat (deelgebied A) worden geëxploiteerd door Century Center Offices bvba, het complex aan Pelikaanstraat-Vestingstraat (deelgebied B) zal worden geëxploiteerd door Hefra Real Estate NV.

De grondige renovatie gaat gepaard met ingrijpende sloopwerken, mede hierdoor zullen de bestaande, vergunde installaties (stookinstallaties, koeling, transformatoren, generatoren, enzovoort …) tijdens de renovatiewerken stelselmatig worden vervangen door nieuwe installaties (centrale warmtepomp, transformatoren), worden verwijderd (stookinstallaties) of worden verplaatst (generatoren). Enkel de stookinstallaties op het dak van de Londres blijven behouden.

Door de verschuiving in de verhouding tussen winkels en kantoren waarbij de kantoorfunctie zal toenemen en de winkelfunctie wat zal krimpen, wordt het jaarlijks volume aan huishoudelijk afvalwater geschat op 29.000 m³/jaar voor deelgebied A en 21.000 m³/jaar voor deelgebied B. Opgevangen hemelwater (buffering is zeker nodig en voorzien) zou volgens de tekst in bijlage C1 worden gebruikt in de sanitaire installaties. Dit wordt echter tegengesproken in de beschrijvende nota van de architect waarin wordt gesteld dat er onderzoek is gedaan naar de recuperatie van regenwater voor toiletspoeling. Uit dit onderzoek zou blijken dat dit niet zinvol is door de combinatie van groendaken en de hoge dichtheid op de site. Ter illustratie wordt meegedeeld dat wanneer alle groendaken worden gebruikt voor de recuperatie van regenwater er nog maar voor circa 50 personen kan worden voorzien in toiletspoeling. Omdat het zuinig omgaan met water in toenemende mate een bekommernis zal blijven, is het aangewezen dat de initiatiefnemer duidelijkheid verschaft over deze discrepantie in het dossier.

De nieuwe delen van het complex zullen verwarmd en gekoeld worden door middel van luchtgekoelde warmtepompen met warmterecuperatie waardoor de uitstoot van verbrandingsgassen fors afneemt. In het torengebouw zelf blijven de oude installaties nog even aanwezig maar ook daar is gekozen voor een nieuwe verwarming/koeling. De verluchting wordt uitgevoerd met een balansventilatie (klimaatplafonds). Voor deelgebied A zijn er warmtepompen voorzien op verdieping 2, op verdieping 7 en op het dak van de Londres. Voor deelgebied B staan de installaties op het dak van het Q-parkgebouw. Per verdieping zijn er verschillende (aftak)units voorzien met warmte-/airco-circuits. Er wordt gebruik gemaakt van toegelaten koelmiddelen. Het gezamenlijk CO2-equivalent bedraagt 442 ton.

Bemaling voor de ondergrondse verdiepingen van de nieuwe gebouwen wordt niet nodig geacht. Het grondwater bevindt zich op circa 8 tot 9 m-mv, wellicht een gevolg van de permanente bemalingen in de directe omgeving van het project.

Uit het milieueffectenrapport komen geen milderende maatregelen naar boven die moeten worden opgenomen in de vergunningsvoorwaarden.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het voorliggende project ligt in de afgebakende zone A1 “hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen”. Dit is de belangrijkste commerciële zone van stad Antwerpen volgens de goedgekeurde Beleidsnota Detailhandel 2020. Elk gebouw in de zone moet op het gelijkvloers als functie detailhandel hebben of een andere publiektoegankelijke functie (reca, recreatie, dienst, school, cultuur …). Dat de Pelikaanstraat dus van een nieuw commercieel gelijkvloers wordt voorzien, is gunstig te beoordelen. Andere verdiepingen kunnen volgens de Beleidsnota ingezet worden als winkelruimte, zeker als de winkels marktverrijkend, kernversterkend en aanvullend zijn op het bestaande aanbod. Voorbeelden daarvan zijn de aangepaste city concepten van typisch perifere grootschalige winkels. Als in Century Center een stadsconcept van bijvoorbeeld van Decathlon of IKEA zou vestigen ligt dit in de lijn van de beleidsvisie. Het city concept van Media Markt, die ook perifeer aanwezig is, valt hier ook onder.

Momenteel liggen in dit dossier enkel de assortimentscategorieën en oppervlakten per unit voor. Het is daarom moeilijk om elke grootschalige handelsruimte specifiek te gaan toetsen aan de stedelijke beleidsvisie detailhandel en aan de doelstellingen van het IHB. Wanneer de realisatie van het bouwproject Century Center ten einde loopt en de huurders van de units bekend zijn, een nieuwe enkelvoudige kleinhandelsvergunning wordt aangevraagd voor het handelsgeheel met een concrete argumentatie per handelsunit > 400 m² en met eventueel een bijsturing in de oppervlakten per assortimentsgroep.

Volgens het gewestplan is de locatie gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Het huidige shoppingcenter is reeds tientallen jaren gelegen op de huidige locatie zonder overlast voor de buurt. Men kan er dan ook van uitgaan dan de gevraagde herinrichting goed verenigbaar zal met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De herinrichting van dit shoppingcenter behoudt het ruime aanbod voor de consumenten van dit kernwinkelgebied.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door het bestaande shopping center her in te richten. De aanvrager/ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarse ruimte. Het project voorziet op deze locatie ook in een combinatie met kantoorruimte voorzien van parking (voor auto’s en fietsen) op eigen terrein. Hierdoor kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen. De huidige leegstaande retail units alsook de weinig functionele doorgang tussen de Vestingstraat en de De Keyserlei verzwakken het handelsgeheel. Het is gunstig te beoordelen dat de voorliggende upgrade en renovatie deze strategisch gelegen locatie opnieuw op de kaart zet. De panden liggen op het kruispunt van de Via Sinjoor, de Diamantwijk en de horecazone rond het Koningin Astridplein. Een brede kijk op de invulling van de commerciële units die inspeelt op de kenmerken van deze locatie wordt daarom in de omgevingsvergunning geadviseerd aan de aanvrager.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Zie het onderdeel 'mobiliteitsimpact' onder de 'Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening'.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.   per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

3.   wanneer de realisatie van het bouwproject Century Center ten einde loopt en de huurders van de commerciële units bekend zijn, dient een nieuwe enkelvoudige kleinhandelsvergunning te worden aangevraagd voor het handelsgeheel met een concrete argumentatie per handelsunit > 400 m² en met eventueel een bijsturing in de oppervlakten per assortimentsgroep;

4.   de aanvrager bekijkt de mogelijkheden om de commerciële mix optimaal te verbreden en ook functies reca, dancing/discotheek (cfr. visie werkgroep Nachtleven) e.a. in overweging te nemen;

5.   de balustrade op het achterste platte dak van Hotel de Londres te plaatsen langs de vluchtweg over het dak;

6.   de afsluiting van de dieperliggende inkom in de De Keyserlei vlak achter de gebogen vitrines te voorzien;

7.   de dieperliggende inkomzones in de De Keyserlei en de Pelikaanstraat ’s nachts te verlichten;

8.   alle daken aan te leggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

9.   de haakse lichtbakken op de voorgevel maximaal 60 cm hoog te maken en maximaal 60 cm uit de gevel te laten steken conform artikel 33 van de bouwcode;

10. alle scheimuren als volwaardige gevels af te werken;

11. alle zaken met betrekking tot de gevelafwerking van het Century Center en Hotel de Londres terug te koppelen met de stedelijke dienst Monumentenzorg;

12. de hemelwaterputten in deelgebied A te vergroten tot een totaalvolume van 46.720 liter en het hemelwater maximaal te herbruiken voor zowel toiletspoeling op de laagste verdiepingen als de besproeiing van de daktuinen;

13. de hemelwaterputten in deelgebied B te vergroten tot een totaalvolume van 30.680 liter en het hemelwater maximaal te herbruiken voor zowel toiletspoeling op de laagste verdiepingen als de besproeiing van de daktuinen;

14. de bufferputten in deelgebied A te verkleinen tot een totaalvolume van 17.100 liter;

15. de bufferputten in deelgebied B te verkleinen tot een totaalvolume van 16.500 liter;

16. de algemene voorwaarden van Waterlink strikt na te leven;

17. toegangsputten te voorzien op de aansluitingen op de riolering conform artikel 41 van de bouwcode;

18. de dimensionering van de septische putten te voorzien zoals in artikel 43 van de bouwcode;

19. het afvalwater van inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt te lozen via een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode;

20. indoordekking te voorzien volgens de bepalingen van de ASTRID-veiligheidscommissie;

21. trapleuningen te voorzien conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

22. alle nieuwe deuropeningen te voorzien van een netto doorgangsbreedte van minimaal 90 cm conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;

23. naast alle nieuwe deuren een zijdelingse opstelruimte van minimaal 50 cm te voorzien conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

24. de afmetingen van aangepaste sanitaire voorzieningen te voorzien conform de bepalingen van 30 van de verordening toegankelijkheid;

25. alle technische installaties te voorzien binnen de bouwvolumes van het projectgebied;

26. contact op te nemen met de dienst Openbaar Domein van de stad Antwerpen als er werken worden uitgevoerd aan de ondergrondse doorgang naar de metro.

Uitsluitingen

27. het gebruik van het groendak op de achterbouw van Hotel de Londres als buitenruimte;

28. het plaatsen van haakse lichtbakken op minder dan 60 cm van de perceelsgrenzen. 

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Op basis van de beoordeling van de gegevens uit het dossier komt de aanvraag in aanmerking voor vergunning. De inrichting kan worden geëxploiteerd conform de algemene en sectorale voorwaarden vervat in het Vlarem. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorgesteld de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 tot en met 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies onder voorwaarden voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het herinrichten van het bestaande shoppingcenter ‘Century Center’ aan de De Keyserlei 58-64, Pelikaanstraat 4-8B te 2000 Antwerpen. De zaak mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 7.400 m², verdeeld over 1.400 m² voor de verkoop van voeding, 1.500 m² voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting en 4.500 m² voor de verkoop van andere producten onder de voorwaarde dat wanneer de realisatie van het bouwproject Century Center ten einde loopt en de huurders van de units bekend zijn, een nieuwe enkelvoudige kleinhandelsvergunning wordt aangevraagd voor het handelsgeheel met een concrete argumentatie per handelsunit > 400 m² en met eventueel een bijsturing in de oppervlakten per assortimentsgroep.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 11 september 2020 (jaarnummer 7648) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college heeft in zitting van 18 december 2020 (jaarnummer 10660) beslist tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee Century Offices BVBA ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.