2021_CBS_01964 - Omgevingsvergunning. Aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - OMV_2020080356. District Borgerhout. Kistemaeckersstraat ZN - Goedkeuring

Artikel 31 en 32 van het Omgevingsvergunningsdecreet stellen dat als de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, neemt voor de bevoegde overheid een beslissing neemt over de aanvraag.

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. De weg wordt immers aangelegd als woonerf.

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet  

Project Chapel is een inbreidingsproject waarbij een voormalig klooster herbestemd wordt tot cohousing, enkele nieuwbouwvolumes voor cohousing en zelfstandig begeleid wonen, een nieuwbouwvolume voor coworking, appartementen en een uitbreiding voor Moeders voor Moeders vzw. Een ondergrondse parkeerkelder in twee bouwlagen wordt voorzien onder het centrale plein. Om voorliggende ontwikkeling te kunnen realiseren wordt nieuw openbaar domein voorzien. De aanvraag gaat gepaard met de aanleg van een gemeenteweg. De Kistemaeckersstraat wordt verlengd. De aanvraag bevat dan ook een rooilijnplan ‘BA_RL_P_N’. 

Het terrein is langs drie ontsluitingswegen bereikbaar, namelijk langs de Kerkstraat, de Kistemaeckersstraat en de Helmstraat. Ten westen van de Schapenstraat is de Kistemaeckersstraat een doodlopende straat met een rijweg in asfalt en aan beide zijden een voetpad in betondals. Parkeren kan op de rijbaan. De volledige straatbreedte is ongeveer 10 meter. Aan de Kistemaeckersstraat worden voorzien:

• nieuwbouw cohousing;
• nieuwbouw coworking;
• nieuwbouw reca en gemeenschappelijke ruimtes;
• ondergrondse parkeergarage van twee bouwlagen;
• een fietsenparking. 

Er komt een nieuw poortgebouw aan de Kistemaeckersstraat met een onderdoorgang langs waar voetgangers en fietsers het binnengebied kunnen betreden en langs waar de voertuigen van de brandweer tot op het binnengebied kunnen rijden. Occasioneel kunnen ook verhuiswagens langs daar het binnengebied bereiken. Ook de toegang voor auto’s tot de ondergrondse parking bevindt zich aan de Kistemaeckersstraat. 

In functie van het inbreidingsproject is het opportuun om de Kistemaeckersstraat te verlengen tot aan het poortgebouw dat letterlijk de toegang tot het binnengebied is. De weg wordt aangelegd in functie van het realiseren van de toegang naar het binnengebied. Door het verlengen van de weg wordt het aantal lopende meters binnen het project grenzend aan de openbare weg verhoogd wat betere mogelijkheden biedt naar ontsluiting. 

De straat zal ongewijzigd doorlopen tot aan de huidige perceelsgrens. Daarna wordt een woonerf aangelegd met eenzelfde totale breedte als het bestaande gedeelte. De straat wordt verlengd met 19,40 meter en blijft doodlopend. Het woonerf is een kwalitatieve invulling van het openbaar domein op deze plaats. Het woonerf maakt immers een overgang tussen het bestaande straatgedeelte met gemengd gebruik en het binnengebied dat vrijwel uitsluitend gebruikt wordt door voetgangers en fietsers. 

Als verharding wordt voor betontegels gekozen. Binnen het woonerfgedeelte dient echter het standaard bestratingsmateriaal voor voetpaden toegepast te worden, zijnde betonstraatstenen 22x22 in plaats van betontegels. De aansluiting met de bestaande wegenis dient aangepast te worden conform het draaiboek openbaar domein, rekening houdend met het fietscomfort, met een afgeschuinde boordsteen van minimum 50 cm breed. Er moet een duidelijke visuele duiding van de overgang openbaar domein – privaat perceel worden gemaakt, bijvoorbeeld door een lineair element in de verharding op te nemen. Binnen het woonerfgedeelte ontbreekt het afwateringssysteem, goten en kolken. Dit dient verder gedetailleerd te worden, conform de principes van het draaiboek openbaar domein, in overleg met Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte. Drie winterlinden worden verplaatst naar een groenzone in de zuidwestelijke hoek van het woonerf. De voorwaarden omtrent het boombeschermingsplan en supervisie van een erkend boomexpert moeten strikt worden nageleefd. 

Het nieuwe woonerf zal, met een oppervlakte van 189 m² en na de aanleg ervan, kosteloos worden overgedragen aan stad Antwerpen om gevoegd te worden bij het openbaar domein. 

Het rooilijnplan bevat geen berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de aanleg van de gemeenteweg overeenkomstig artikel 28 van het gemeentewegendecreet.

Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen. Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

Het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014, meermaals gewijzigd, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten en het Gemeentewegendecreet van 3 mei 2019 zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

1. Groen: Op document BA_CHAPEL_I_B_01.pdf vinden we 4 bomen, aangeduid met “te verplaatsen”. Daaruit leiden bezwaarindieners af dat dit waardevolle bomen zijn (cf. nota blz. 6). Nergens vinden bezwaarindieners een aanwijzing hoe dat zal worden aangepakt, er valt te vrezen dat er geen studie is voorafgegaan. Dit is echter van cruciaal belang voor:
   - de voorbereiding (zowel op de huidige plaats als op de toekomstige plaats) en de uitvoering van de verplaatsing;
   - de nazorg;
   - ten bewijze van het belang: zie de website van het Agentschap van Natuur en Bos: https://www.ecopedia.be/artikel/bomen-verplanten-dos-en-donts Daarin een pdf-bestand (534.pdf) Via de volgende link ziet men de complexiteit van de verplaatsing van een boom: https://www.bergenboomverzorging.be/bomen-planten-verplanten/
   Conclusie: het plan van aanpak betreffende de verplaatsing van bomen ontbreekt.
   Beoordeling:
   Voor voorliggende aanvraag werd advies ingewonnen bij stadsbeheer groen en begraafplaatsen.
   Het bezwaar is gegrond.
   Na een ongunstig advies wegens ontbrekende informatie werd in samenspraak met de groendienst een groenplan opgesteld. Via een wijzigingsverzoek werden de nodige documenten ter advies overgemaakt. Stadsbeheer / Groen en begraafplaatsen formuleerde hiervoor een voorwaardelijk gunstig advies met onderstaande voorwaarden:
   - Er moet gewerkt worden volgens het boombeschermingsplan van de firma Treexpert en alle hierin vermelde aanbevelingen voor voorbereiding, bescherming en nazorg van de bomen moeten gevolgd worden;
   - De werkzaamheden moeten van begin tot einde gebeuren onder supervisie van een erkend boomexpert (minstens gecertifieerd ETW of ETT), zodat de kwaliteit van de groenstructuur bewaakt wordt.
   Deze voorwaarden zijn integraal na te leven.
2. Inplanting en omvang van de parking: De plannen voorzien in -2 verdiepingen voor parking. Deze parking veroorzaakt door z’n inplanting een drastische, substantiële verhoging van het aantal autobewegingen … die allemaal (in- en uitrijden) in het doodlopende stukje Kistemaeckersstraat moeten passeren. Op dit moment zijn daar geen of nauwelijks bewegingen van auto’s, maar door het concentreren van in- en uitgang op één plaats (met maar kans op één wagen per in- of uitrit), stijgt het aantal bewegingen hier van bijna 0 naar vele tientallen per dag. Ze moeten allemaal zowel in als uit elkaar passeren in dit kleine, relatief smalle straatje.
   Beoordeling:
   De ontsluiting van de parking is conform de inrichtingsvoorschriften en is compatibel met een woonstraat. Het is correct dat de bestaande situatie verandert, maar dit is een situatie die niet vreemd is aan de stedelijk context. De toename van het verkeer door dit project geeft geen aanleiding tot structurele verkeersonleefbaarheid. De stedelijke dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Mobiliteitschaos: Gezien het voorziene aantal parkeerplaatsen en omvang van de coworktoren van deze site zal de reeds problematische mobiliteit in de buurt verder verslechteren.
   De mobiliteitseffecten in de directe buurt zullen ondraaglijk worden. In vorig punt werd toegelicht dat de parking maar via één plek bereikbaar is, voor zowel in- als uitrijden. Men kan deze parking momenteel maar bereiken om in te rijden:
   Ofwel vanuit de Kerkstraat, in de enkelrichting Schapenstraat (tweezijdig parkeren) en dan rechtsaf in het doodlopende stukje Kistemaeckersstraat (dubbele rijrichting, onafwendbaar ook omwille parking Martougin);
   Ofwel vanuit de Kistemaeckersstraat, dubbele rijrichting, erg smal (onmogelijk om gewoon in de twee richtingen elkaar te passeren).
   Men kan deze parking momenteel alleen maar gebruiken om eruit te rijden vanuit het smalle doodlopende stukje Kistemaeckersstraat door:
   Rechtdoor de Kistemaeckersstraat te blijven volgen (dubbele rijrichting, heel smal, tweezijdig parkeren);
   Rechtsaf in de enkelrichting Schapenstraat, tweezijdig parkeren, erg smal (regelmatig rijdt de vuilniskar zichzelf vast).
   Dit is een mobiliteitsfailliet.
   De teksten bevatten een korte verwijzing naar een mogelijke tweerichting in de Schapenstraat tussen de Kerk- en de Kistemaeckersstraat. Indien men dit stuk tweerichting wenst te maken, zullen echter alle parkeerplaatsen in dat stuk moeten verdwijnen, wat in de reeds drukke buurt zal leiden tot meer parkeerplaatszoekverkeer. Dit zal de bewoonbaarheid van een reeds overdrukke buurt enkel zeer negatief beïnvloeden.
   Beoordeling:
   Het is correct dat een project zoals hier voorligt enige mobiliteit zal genereren, toch is de afwikkeling van het verkeer op het omliggend stratenweefsel niet van dien aard dat de verkeersbewegingen de woonkwaliteit aantasten in de omgeving of aanleiding zouden geven tot structurele verkeersonleefbaarheid.
   De plannen zijn duidelijk over de ontsluiting. De ontsluiting van de parking is conform de inrichtingsvoorschriften en is compatibel met een woonstraat.
   De stedelijke dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Na ingebruikname zal ze evalueren of een aanpassing van de rijrichting van de Schapenstraat richting Kerkstraat aan de orde is om sneller toegang te krijgen tot het hogere wegennet. Er kan op dit moment in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is.
   Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Inhoud van de aanvraag (stedenbouwkundige handelingen)

• slopen van alle gebouwen uitgezonderd grotendeels het kloostergebouw;
• herbestemmen van een voormalig klooster naar cohousing;
• bouwen van 18 eengezinswoningen en 12 appartementen;
• bouwen van 6 kamerwoningen voor zelfstandig begeleid wonen;
• bouwen van een kantoorgebouw en reca;
• bijbouwen van een pand voor Moeders voor Moeders;
• bouwen van een ondergrondse parkeergarage;
• aanleggen van een gemeenschappelijk zwembad;
• overdragen van openbaar domein aan stad Antwerpen.