2021_CBS_01948 - Omgevingsvergunning - OMV_2020178523. Boshovestraat 130. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/02/2020: weigering (20193663) voor het wijzigen van de functie en vermeerderen van het aantal wooneenheden van handelspand naar 2 appartementen;

-          22/11/1938: vergunning (329#16291) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van circa 230 m² en een complementaire functie handel;

-          bouwvolume: hoekpand in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: de gevels zijn opgetrokken in rode gevelsteen met sierelementen in geel geschilderde beton;

-          inrichting: het pand is ingericht als een handelshuis.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 65 m²;
• 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 62 m²;

-          bouwvolume: hoekpand in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: de gevels zijn opgetrokken in rode gevelsteen met sierelementen in geel geschilderde beton.

-          inrichting: het pand is ingericht met 2 woongelegenheden.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 65 m²;
• 1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62 m²;

-          bouwvolume: hoekpand in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: de gevels zijn opgetrokken in rode gevelsteen met sierelementen in geel geschilderde beton;

-          inrichting: op de eerste verdieping worden twee terrassen geplaatst.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van:

• het wijzigen van de handelsgelijkvloers tot een woongelegenheid;
• het vermeerderen van 1 naar 2 woongelegenheden;

-          plaatsen van 2 terrassen op de eerste verdieping;

-          inrichten van een autostalplaats in de voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning: de aanvraag betreft het opdelen van een woning die meer dan 15 m² buitenruimte bezit (voortuin + patio). Er is geen entiteit van 100 m² voorzien; 
• artikel 27 Open ruimte: de oppervlakte van de patio bedraagt 6 m². Dit is geen 20% van de perceelsoppervlakte. Er wordt een autostalplaats voorzien in de voortuin;
• artikel 29 Fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenstalplaats is niet voldoende toegankelijk (drie deuren en beperkte afmeting);
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de waterafvoer van de terrassen gebeurt via waterspuwers;

• artikel 43 Septische putten: de septische put die aanwezig was in de laatst vergunde toestand is niet opgetekend. Er dient een septische put voorzien te worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van de functie handelshuis naar een meergezinswoning. Het omvormen van de handelsfunctie naar een loutere woonfunctie is op zich in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich voornamelijk binnen het bestaande en vergunde volume. Op de eerste verdieping worden twee nieuwe uitpandige terrassen voorzien. Daarnaast beoogt de aanvraag een vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Door de toevoeging naar een extra woongelegenheid wordt de draagkracht van het gebouw programmatorisch overschreden en vermindert de ruimtelijke kwaliteit.

De aanvraag is strijdig met artikel 23 van de bouwcode. Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² (een toegankelijke ruimte in open lucht, waaronder zowel de onbebouwde ruimte van het perceel op het gelijkvloers als de terrassen op de verdiepingen vallen) in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. In de laatst vergunde toestand was ongeveer 46 m² buitenruimte (voortuin en patio) aanwezig. Het opdelen van de handelswoning is daarom niet toegelaten.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Voorliggend pand betreft een te beschermen eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 350 m². De handelsfunctie wordt niet beschouwd als een aparte hoofdfunctie.

Hoewel er een aparte toegang aanwezig was voor de winkelruimte, toch was de winkelruimte duidelijk verbonden met de woonfunctie door een fysieke doorgang. Uit het plan van de laatst vergunde toestand is af te leiden dat de winkelruimte en paskamer fysiek verbonden zijn met de woonfunctie. Een omvorming naar een meergezinsgebouw is daarom niet gewenst.

De grootste woongelegenheid in het project heeft een netto-vloeroppervlakte van 65 m².

Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Bovendien is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor deze woongelegenheid, waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement.

Daarnaast is ook geen 20% open ruimte voorzien in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. Gezien deze open ruimte essentieel is voor het gebruiksgenot kan in voorliggende aanvraag geen afwijking toegestaan worden.

Visueel-vormelijke elementen

De kenmerkende materialiteit van de voorgevel blijft behouden. In het verleden werd de houten kroonlijst reeds vervangen door een kroonlijst uit wit pvc. In de voorliggende aanvraag worden de raamopeningen van de slaapkamer en de keuken verlaagd zodat de nieuwe terrassen toegankelijk worden. De openingen worden ingevuld met nieuw witkleurig schrijnwerk uit pvc. De terrassen worden gerealiseerd in lichtgeel beton en worden voorzien van een zwartkleurige borstwering. Het materiaalgebruik en de nieuwe indeling is aanvaardbaar binnen de stedelijke context van het perceel.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de bijkomende woning 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er wordt in de woning een fietsenberging ingericht. Om hier te geraken moet de gebruiker een aantal krappe bochten en deuren nemen. Er wordt geoordeeld dat het in de praktijk niet eenvoudig zijn om hier een fiets te stallen zonder schade aan te brengen aan de woning. Achter de fietsen zou daarnaast een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar moeten zijn conform de vooropgestelde inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Verder wordt opgemerkt dat de waterafvoer van de nieuwe terrassen wordt voorzien via waterspuwers. Dit is echter strijdig met artikel 41 van de bouwcode. Waterspuwers mogen enkel gebruikt worden als noodoverlopen. Er wordt ook opgemerkt dat de septische put die aanwezig was op de originele plannen van de laatst vergunde toestand niet ingetekend is. Het supprimeren van de septische put is niet aanvaardbaar en is strijdig met artikel 43 van de bouwcode. 

Omwille van alle bovenstaande afwijkingen dient de aanvraag te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.