2021_CBS_01938 - Omgevingsvergunning - OMV_2020152264. Sint-Laureisstraat 78-80 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/12/2018: vergunning (20182407) voor het afbreken van 2 woonhuizen met studio’s en een garagecomplex in binnengebied en de bouw van 8 nieuwbouw appartementen aan de straatzijde en 5 nieuwe eengezinswoningen in een binnengebied.

Vergunde toestand

-          meergezinsgebouw van 5 bouwlagen met 8 wooneenheden onder plat dak in gesloten bebouwing aan de straatkant en 5 woningen in het achterliggend binnengebied;

-          ondergrondse parking.

Huidige toestand

-          aanvang van de sloop van de bestaande bebouwing, vergunning 20182407 in uitvoering.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 8 wooneenheden van 5 bouwlagen onder plat dak aan de straatkant en 5 woningen van 2 bouwlagen in het achterliggend binnengebied;

• 4 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 63m²;
• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 83m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 121m²;
• 4 eengezinswoningen met twee slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte tussen circa 80m² en 89m²;
• 1 eengezinswoning met 3 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van circa 130m²;
• gemiddelde vloeroppervlakte = 84m²;

-          het meergezinsgebouw aan de straatkant werd beperkt aangepast, o.a. mansardedak in plaats van teruggetrokken daklaag;

-          de inplanting en de grootte van de woningen in binnengebied werd herbekeken;

-          verwiijderde fietshelling in het binnengebied ten behoeve van meer open ruimte;

-          een overdekte fietsenstalling tegen de linkerperceelgrens;

-          de buitenruimte achteraan wordt groen ingericht met privatieve en collectieve tuinen;

-          verkleinde ondergrondse parking met hetzelfde aantal autostalplaatsen;

-          de voorgevel bestaat uit een crème-kleurige bepleistering boven een plint in sierbeton met buitenschrijnwerk in mosgrijs aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigingen op de verkregen vergunning (20182407) met als eindresultaat:

• oprichten van een meergezinsgebouw aan de straatzijde met 8 wooneenheden  van 5 bouwlagen onder mansardedak, waarvan de 2 bovenste bouwlagen achteraan deels teruggetrokken;
• oprichten van 5 grondgebonden eengezinswoningen in het binnengebied met 2 bouwlagen onder plat dak;
• ondergrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren
  Het is niet duidelijk of het gedeelte van de scheidingsmuren een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet wijzigingen aan een vergund woonproject met 13 wooneenheden. Het aantal woningen blijft ongewijzigd en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De algemene opzet van het vergunde plan blijft ongewijzigd. De voorbouw en de volumes in het binnengebied ondergaan beperkte veranderingen. De voorbouw behoudt zijn vier bouwlagen, maar de teruggetrokken daklaag wordt omgevormd naar een gemansardeerde daklaag.

De volumes in het binnengebied worden herschikt zodat er meer bruikbare open ruimte ontstaat en het gebruiksgemak van de privétuinen in het binnengebied wordt vergroot.

Deze aanpassingen kunnen gunstig beoordeeld worden.

De ondergrondse parking verkleint, waardoor er rechts achterzijde het terrein onverharde volle grond aanwezig is. Hierdoor kan een deel van het hemelwater op een natuurlijke wijze in de bodem infiltreren en kunnen er grotere bomen geplant worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassingen aan de gevel zijn aanvaardbaar. De gewijzigde daklaag zorgt voor een betere inpassing in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vergunde fietshelling in het binnengebied wordt verwijderd waardoor er meer open ruimte ontstaat in het binnengebied. Het nieuwe voorstel voorziet voldoende alternatieven om fietsen te stallen op het perceel. Er is zowel een bovengrondse als ondergrondse fietsstalplaats voorzien. De lift in het meergezinsgebouw werd groter gemaakt zodat men vlot met een fiets tot in een appartement kan geraken.

De aanpassingen werden voorgelegd aan de stedelijke mobiliteitsdienst. Zij adviseren de aanpassingen gunstig maar merken op dat het grootste deel van de fietsstalplaatsen niet als gewone lage stalplaatsen zijn voorzien. In functie van het gebruikscomfort en om de mogelijkheid te bieden om ook zwaardere en/of grotere fietsen te stallen dienen minstens de helft van het aantal fietsstalplaatsen als gewone stalplaats voorzien te worden, conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode. Dit wordt opgelegd in voorwaarde.

Omdat het achterliggende, aangrenzende gebouw stadspatrimonium is, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst stadsbeheer en AG VESPA. Zij stellen dat de vrijgekomen delen van de scheimuur ter hoogte van het stedelijke patrimonium, waterdicht gemaakt moeten worden en thermisch geïsoleerd moet worden. Dit wordt in voorwaarde in deze vergunning opgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de vrijgekomen delen van de scheimuur met het stedelijk patrimonium (ter hoogte van de eengezinswoningen), waterdicht te maken en thermisch te isoleren;

3.      minstens de helft van het aantal noodzakelijk fietsstalplaatsen als gewone fietsstalplaats in te richten en conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode;

4.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, handelend over.

1.      Verlagen tuinmuur: het bezwaar tegen het verlagen van de tuin- en scheidsmuren tussen de eigendommen Sint-Laureisstraat 80 en 82.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aangeleverde terreinprofielen bestaande- en nieuwe toestand maken geen vermelding van een tuinmuurverlaging. De hoogte van de tuinmuur blijft ongewijzigd.