2021_CBS_01926 - Omgevingsvergunning - OMV_2020057746. Bremenstraat 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     03/05/2019: omgevingsvergunning (OMV_2019021326) voor het verbouwen en exploiteren van een kantoorgebouw en magazijn;

-     12/10/2000: stedenbouwkundige vergunning (AN5/2000/0097) voor het uitbreiden van een kantoorcomplex van een overslagbedrijf; 

-     09/11/1995: stedenbouwkundige vergunning (5-95/B/1075) voor het bijbouwen van kantoorruimte;

-     05/05/1970: stedenbouwkundige vergunning (18/52933/B/1970465) voor de uitbreiding van burelen;

-     02/08/1968: stedenbouwkundige vergunning (18/51367-5222/B/1968229) voor de verbouwing tot kantoor;

-     15/10/1965: stedenbouwkundige vergunning (18/48044-1902/B/1965238) voor een magazijn;

-     02/07/1965: stedenbouwkundige vergunning (18/47548/B/1965239) voor een magazijn, stapelplaats;

-     24/04/1964: stedenbouwkundige vergunning (18/46272/B/19641620816) voor een depot.

Inhoud van de aanvraag 

De aanvraag betreft: 

-     het verbouwen van een kantoorgebouw binnen het bestaand volume; 

-     een zonevreemde functiewijziging naar kantoorfunctie; 

-     het regulariseren en plaatsen van gevelpubliciteit.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 25 april 2019 werd door het college een omgevingsvergunning verleend aan Mediterranean Shipping Company Belgium voor het exploiteren van een kantoorgebouw, voor onbepaalde duur.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het uitbreiden van de lozing van huishoudelijk afvalwater en airconditioning.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening zeehavengebied Antwerpen (Besluit van de Vlaamse regering van 30 april 2013), binnen de afbakeningslijn.

De gebieden binnen de afbakeningslijn behoren tot het zeehavengebied Antwerpen.

Met uitzondering van de deelgebieden waarvoor in dit plan voorschriften werden vastgelegd, blijven de op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing.

Het goed is volgens voornoemd gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bestemd als Grensgebied met het grootstedelijk gebied – omgeving Noorderlaan.

Het gebied is bestemd voor zeehaven- en watergebonden bedrijven zoals omschreven in lid 1 van artikel R1. en voor de bestaande bedrijven of activiteiten die aanwezig zijn in dit gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De bestaande bedrijven of activiteiten kunnen blijven bestaan tot de stopzetting. De handelingen die nodig zijn om een bestaand bedrijf of activiteit te bestendigen zijn toegelaten voor zover zij beperkt zijn tot het behoud binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Andere verbouwingen of uitbreidingen zijn niet toegelaten.

In het gebied zijn kantoorgebouwen niet toegelaten, tenzij ze noodzakelijk zijn voor en een inherent onderdeel zijn van de exploitatie van haven en industriële activiteiten. De bestaande kantoorgebouwen kunnen behouden blijven binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Uitbreidingen zijn niet toegelaten.

De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan op de functiewijziging van het gelijkvloers en de eerste verdieping naar kantoorruimte na. Daarvoor vraagt men een afwijking aan op basis van artikel 4.4.23. Zonevreemde functiewijzigingen van de basisrechten voor zonevreemde constructies en het bijhorende Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen van 28 november 2003 en latere wijzigingen (zie ‘Functionele inpasbaarheid en beoordeling afwijkingen van de voorschriften’).

Voor een straal van 500 meter rond de aanvraag is het voormelde GRUP tevens van toepassing. Hier gelden de volgende bestemmingsvoorschriften:

-     Grensgebied met het grootstedelijk gebied – omgeving Noorderlaan voor de terreinen langs de Noorderlaan;

-     Gebied voor Zeehaven- en watergebonden bedrijven voor de terreinen ten zuiden van de Vosseschijnstraat; 

-     Gebied voor waterweginfrastructuur ter hoogte van het 3de Havendok; 

-     Gebied voor verkeers- en vervoersinfrastructuur voor de Noorderlaan;

-     overdruk Leidingstraat evenwijdig met de Noorderlaan;

-     overdruk Hoogspanningsleiding op circa 120 meter ten oosten van de aanvraag.

Op circa 250 meter ten noorden van de aanvraag zijn binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, bepaald in het gelijknamig gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, de bestemmingen van het gewestplan Antwerpen nog van toepassing, met bestemmingen Woongebied, Bufferzone, Bestaande hoogspanningsleiding, Bestaande snelverkeerswegen en Bestaande autosnelweg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag omdat noch de horizontale dakoppervlakte noch de verharde oppervlakte toeneemt. Het plaatsen van een hemelwaterput en infiltratievoorziening is dus niet verplicht, doch ook niet verboden. Zo kan het hier verantwoord zijn om toch hergebruik van het hemelwater door één of meerdere hemelwaterputten te voorzien gelet op de verschillende nieuwe sanitaire ruimten, zowel op het gelijkvloers als op de eerste verdieping.  
 

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

De gewestelijke verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. De aanvrager deelt mee dat het gebouw niet publiek toegankelijk is.

Sectorale wetgeving
MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
De aanvraag heeft geen betrekking op een project als vermeld in bijlage I, II of III van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten, onderworpen aan milieueffectrapportage (milieueffectrapport). Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project veroorzaakt geen toename aan bebouwde of verharde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota waarvan akte is genomen worden toegevoegd.

Het voorliggende project heeft een oppervlakte kleiner dan 5.000 m² waardoor een archeologienota waarvan akte is genomen niet van toepassing is.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag betreft de uitbreiding van de kantoorfunctie, gelegen aan de Bremenstraat ten noorden van het 3de Havendok. Het bestaande kantoorgebouw werd reeds volledig gerenoveerd (vergund in OMV_2019021326) en bestaat uit drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag uitkraagt en gefundeerd wordt op betonnen kolommen. Hierdoor is er een overdekte parkeerzone met 14 parkeerplaatsen aanwezig onder deze bouwlaag.

Met voorliggende aanvraag wordt de overdekte parkeerzone dicht gebouwd en verbouwd tot kantoorruimte. De nieuwe kantoorruimte betreft een gelijkvloers en eerste verdieping onder de uitkraging met elk een vloeroppervlakte van circa 500 m². Deze bouwlagen hebben een vrije hoogte van 2,6 en 2,7 meter en worden ingericht met landschapskantoren, vergaderruimtes, sanitair en een technische ruimte. Tevens wordt in de kelder van het magazijn nog een bijkomende technische ruimte voor de nieuwe ventilatie voorzien met een oppervlakte van 51 m².

Voor de nieuwe kantoorruimten wordt een functiewijziging aangevraagd daar de overdekte ruimte de functie ‘industrie en bedrijvigheid’ heeft.

Daarnaast wordt de reeds bestaande publiciteit op de westgevel geregulariseerd en de nieuwe publiciteit op de noordgevel aangevraagd. Deze publiciteit betreft zaakgebonden publiciteit.

De publiciteit op de westgevel betreft het logo van MSC en heeft een breedte van 3 meter en een hoogte van 2,61 meter. Dit logo is aangebracht op een hoogte van 8,16 meter ten opzichte van het voetpad.

Aan de noordzijde van het kantoorgebouw zullen er vier nieuwe logo’s aangebracht worden op de gevel. Deze logo’s worden boven elkaar geplaatst en hebben een breedte van 3 meter en een hoogte van 0,77 meter. Het onderste logo wordt aangebracht op een hoogte van 4,79 meter ten opzichte van het voetpad.

Functionele inpasbaarheid en beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Volgens het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening zeehavengebied Antwerpen zijn in voorliggend gebied kantoren niet toegelaten, tenzij ze noodzakelijk zijn voor en een inherent onderdeel zijn van de exploitatie van haven en industriële activiteiten. De bestaande kantoorgebouwen mogen behouden blijven binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en uitbreidingen zijn niet toegelaten.

Voorliggende aanvraag voorziet onder de bestaande overbouwing een nieuw gelijkvloers en een nieuwe eerste verdieping ingericht als kantoorruimte. Er is geen sprake van een uitbreiding van het bouwvolume daar het louter over het dichtbouwen gaat van een reeds bestaand volume. Het bestaande bouwvolume wordt immers gevormd door de huidige overbouwing inclusief de overbouwde ruimte zelf die er fysisch rechtstreeks mee aansluit en die door steunpalen duidelijk afgebakend wordt. Het nieuwe gelijkvloers en eerste verdieping overschrijden die afbakening niet.

Het nieuwe gelijkvloers en verdieping worden ingericht als kantoor. In de bestaande toestand betreft het een bouwvolume ingericht als parking en dus een industriële functie. Volgens artikel 6 van het besluit lijst toelaatbare zonevreemde functiewijziging in uitvoering van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) kan een vergunning verleend worden voor een zonevreemde functiewijziging van een bestaand gebouw met een industriële hoofdfunctie naar kantoren, indien aan de volgende algemene en specifieke randvoorwaarden voldaan is:

Algemene voorwaarden: 

-     het gebouw of het gebouwencomplex bestaat;

-     het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot;

-     het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund;

-     het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in:

1)   ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde;

2)   recreatiegebieden, zijnde de als dusdanig door een plan van aanleg aangewezen gebieden, en de gebieden, geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan, die onder de categorie van gebiedsaanduiding « recreatie » sorteren;

-     het gebouw of het gebouwencomplex is gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat;

-     het gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt voor de nieuwe functie.

Er wordt voldaan aan deze algemene voorwaarden.

Specifieke voorwaarden:

-      het gebouw of gebouwencomplex is gelegen in een industriegebied in de ruime zin; 

-      in de ruimere omgeving van het gebouw of gebouwencomplex komen nog gebouwen voor met de vergunde functie "kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen"; 

-      indien op het industriegebied in kwestie meer dan drie bedrijven gevestigd zijn, dan hebben minstens 50% van de bedrijven van dat industriegebied reeds een vergunde hoofdfunctie "kantoorfunctie of diensten, met uitzondering van handel en horeca"; 

-     de nieuwe functie behoort tot de functiecategorie "kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen".

Er wordt voldaan aan deze specifieke voorwaarden daar er in de ruimere omgeving reeds gebouwen voorkomen met de vergunde functie ‘kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen’. Tevens kan er vanuit gegaan worden dat er minstens 50% van de bedrijven in het ‘Grensgebied met het grootstedelijk gebied – Noorderlaan’ volgens de bestemming van het GRUP Afbakening zeehavengebied Antwerpen – en dit zowel ten oosten als ten westen van de aanvraag - reeds een vergunde hoofdfunctie ‘kantoorgebouw of diensten, met uitzondering van handel en horeca’ hebben (zoals Ahlers Building, North Trade Building, Atlantic House, Idewe en Randstad Antwerpen).

De aanpassingswerken die aan het zonevreemde gebouw worden voorzien zijn vergunbaar op basis van artikel 4.4.19, §2 van de VCRO aangezien het overdekte volume niet wordt uitgebreid (zie boven).

Het uitbreiden van de kantoorfunctie creëert meer oppervlakte voor werknemers door het voorzien van concentratieplekken, meer overlegruimtes, zithoeken, ruimere individuele werkplekken, … . De aanvraag is gelegen in een specifieke zone aan de rand van het afgebakend zeehavengebied waarbinnen zowel industriële bedrijven als kantoor- en dienstenfuncties reeds verspreid voorkomen. De aanvraag voldoet aan de randvoorwaarden van de basisrechten voor zonevreemde functiewijzigingen. Bijgevolg is de aanvraag functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het uitbreiden van de kantoorfunctie binnen het bestaande bouwvolume en het aanbrengen van gevelpubliciteit. Er wordt aldus geen vrije ruimte ingenomen.

Visueel-vormelijke elementen

Het bestaande kantoor is afgewerkt met lichtgrijze-bruine bakstenen en een plint in blauwe hardsteen. Deze gevelstructuur wordt doorgetrokken naar de uitbreiding van het gebouw, zowel het metselwerk in lichtgrijze-bruine bakstenen, de plint in blauwe hardsteen en de positie en grootte van de raamopeningen.

De uitbreiding sluit qua materiaal- en kleurgebruik aan op het bestaande gebouw.

De bestaande en nieuwe logo’s bestaan uit individuele antraciete letters die intern verlicht worden en 15 centimeter uitsteken gemeten vanaf het gevelvlak. Zowel naar afmetingen als kleurgebruik is de belettering geen storend gevelelement.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd advies ingewonnen bij het Havenbedrijf Antwerpen als gebiedsbeheerder. Dit advies is gunstig.

Wegens de aard van de aanvraag, werd het advies ingewonnen van de brandweer/risicobeheer/preventie. Dit advies is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden uit dit advies, gericht op de veiligheid en het faciliteren van interventies door hulpdiensten, kunnen integraal aan dit advies worden gehecht.

Wegens de situering van de aanvraag in de directe nabijheid van een hoofdwaterleiding werd het advies ingewonnen van de beheerder van deze leiding. Het advies van Water-Link is gunstig. Zij voegden als bijlage een leidingplan toe aan hun advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Volgens de toegevoegde nota parkeerbehoefte blijkt dat in het kantoorgebouw aan de Bremenstraat in 2025 ongeveer 180 werknemers tewerkgesteld worden, waarvan ongeveer 140 werknemers tegelijkertijd aanwezig zullen zijn. Hiervan komt 76% met de wagen (106), 2% met de motor (3), 20% met de fiets (28) en 2% neemt het openbaar vervoer (3). Het bijkomend personeel verhuist vanuit het hoofdgebouw aan de Noorderlaan en vanuit hun werkplek aan de kaaien (op het Eilandje).

Met het voorzien van een kantoorfunctie onder de overbouwing worden de 14 parkeerplaatsen opgeheven. Er worden geen nieuwe parkeerplaatsen voorzien op de site van het kantoorgebouw. De werknemers zullen daarom mee gebruik maken van de parking van het hoofdgebouw van MSC aan de Noorderlaan, gelegen aan de overzijde van de Hamburgstraat. Op deze parking zijn 290 parkeerplaatsen voor auto’s, 100 overdekte staanplaatsen voor fietsers en 7 overdekte parkeerplaatsen voor motors aanwezig.

In totaal zullen er 463 werknemers gebruik maken van deze parking waarvan er 324 tegelijk aanwezig zullen zijn. Met de gegevens van de modal split waarbij wordt uitgegaan van 70% aanwezigheid, bedraagt de totale werkelijke parkeerbehoefte 246 parkeerplaatsen.

Op de parking zijn er 280 parkeerplaatsen voor werknemers aanwezig, aangevuld met twee parkeerplaatsen voor personen met een beperking en 9 parkeerplaatsen voor bezoekers. Hierdoor is er een overschot van 34 parkeerplaatsen voor werknemers, of een overschot van 12%.

Algemeen wordt gestreefd naar een overschot van 15 à 20%, om zoekverkeer en daaraan verbonden congestie te voorkomen. Het aantal parkeerplaatsen die hier voorzien zijn, zijn in principe ontoereikend. Echter wordt er wel een overschot van meer dan 10% voorzien waardoor er toch wel voldoende comfort op de parking geboden kan worden en er nog een voldoende reserve is in het geval er toch in de toekomst meer personeelsleden of bezoekers fysiek naar de site komen. Deze parking is bovendien reeds uitgerust van voldoende bewegwijzering en zebrapaden ten voordele van de voetganger.

Van de 140 werknemers in de Bremenstraat zullen er 28 werknemers met de fiets komen. Zij kunnen gebruik maken van de bestaande fietsenstalling op de parking van de site Noorderlaan, die 100 fietsen kan herbergen. De capaciteit van deze parking is ruim voldoende, aangezien er voor beide sites samen 65 werknemers de fiets zullen nemen.

Om vanop de parking naar het kantoorgebouw in de Bremenstraat te wandelen, dienen de werknemers de Hamburgstraat over te steken. Momenteel is er ter hoogte van het kruispunt Hamburgstraat/Bremenstraat een verharde doorgang ingericht tussen een draadafsluiting en een groen begroeide berm. Op de openbare wegenis zelf is echter geen oversteekplaats voorzien. Voetgangers die willen oversteken stuiten eerst op een parkeerstrook, waar vrachtwagens geparkeerd kunnen staan, en vervolgens op de rijbaan, waar een snelheidsregime van 70 km/u geldt.

Voor de personen die hun fiets of auto parkeren op de bestaande parking blijft de loopafstand tot de nieuwe kantoren beperkt aangezien de inkom tot het kantoorgebouw aan de kant van de Hamburgstraat is gelegen.

Werknemers in de Bremenstraat zijn al bekend met deze situatie gezien de specifieke inrichting van de bestaande parking (zie verharde doorgang). Zowel de verkeerspolitie als het Havenbedrijf, dat hier als wegbeheerder optreedt, hebben de aanvraag vanuit verkeersveiligheid gunstig geadviseerd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde brandweervoorwaarden
De voorwaarden uit het advies van brandweer/risicobeheer/preventie dienen strikt nageleefd te worden. 

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten