2021_CBS_01932 - Omgevingsvergunning - OMV_2020172583. Jan Van Rijswijcklaan 282. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/08/1995: vergunning (86#950591) voor het bijbouwen van een bergplaats;

-          18/03/1977: vergunning (18#58609) voor een verbouwing;

-          30/05/1928: vergunning (1928#29840) voor het bouwen van een huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 4 bouwlagen en een mansardedak;
• een kantoorfunctie op het gelijkvloers en 3 appartementen op de hoger gelegen verdiepingen;
• van de bestaande woonentiteiten zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 121 m² en een buitenruimte met een netto-oppervlakte van circa 2,6 m²;

-          bouwvolume:

• het perceel is volledig bebouwd;
• een hoofdvolume van 5 bouwlagen:
  • de bouwdiepte op de 1ste tot de 3de verdieping bedraagt circa 13,40 meter;
  • de bouwdiepte van de daklaag op de 4de verdieping bedraagt circa 7,90 meter;
• een entresolvolume van 4 bouwlagen tegen het rechterbuurpand nummer 280 tot een bouwdiepte van circa 23 meter;

-          gevelafwerking:

• plint van lichtkleurige paramentsteen, beige natuursteen, donkergrijs buitenschrijnwerk en donkergrijze leien (materiaal niet gekend) ter hoogte van de 4de verdieping;

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 212861) van Appartementsgebouw in art-decostijl als bouwkundig erfgoed;

-          bouwvolume:

• plat dak op de 4de verdieping ingericht als gemeenschappelijk dakterras;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde raamindeling;
• reclamebord boven buitenschrijnwerk op de 1ste verdieping.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 4 bouwlagen en een mansardedak met 4 appartementen;
• Met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 tweeslaapkamerappartement op het gelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa  113 m²;
• wijzigen van de indeling van de hogergelegen appartementen waarbij het appartement op de 3de verdieping wordt uitgebreid tot een duplexappartement door toevoeging van de daklaag;
• Volgende woonentiteiten ontstaan er:
  • 2 tweeslaapkamerappartementen op de 1ste en 2de verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 103 m² met een buitenruimte van circa 9 m²;
  • 1 drieslaapkamerduplexappartement op de 3de en 4de verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 204 m² met een buitenruimte van circa 20 m²;

-          bouwvolume:

• ontpitting van de achtertuin waardoor  een tuin ontstaat met een oppervlakte van circa 73 m²;
• een hoofdvolume van 5 bouwlagen:
  • verhogen en uitbreiden van de bestaande daklaag tot een totale bouwhoogte van circa 17,18 meter en bouwdiepte van circa 13,40 meter;
  • het voorzien van een dakterras aansluitend aan de daklaag;
• het vergroten van de  inpandige terrassen voor de appartementen op de 1ste en 2de verdieping;
• aansluitend aan de gemeenschappelijke trap wordt een gemeenschappelijke lift voorzien;

-          gevelafwerking:

• het verwijderen van het reclamebord;
• plint van lichtkleurige paramentsteen, beige natuursteen, donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk en donkergrijze leien (materiaal niet gekend) ter hoogte van de 4de verdieping;
• de raamindeling wordt aangepast aan de originele verdeling.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de kantoorfunctie naar wonen op het gelijkvloers;

-          het ontpitten van het gelijkvloers;

-          het verhogen en uitbreiden van de bestaande en vergunde daklaag;

-          het verbouwen van de appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte: De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Verhardingen zoals een terras, zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 20 vierkante meter voor tuinen tot 60 vierkante meter en 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter. De tuin wordt voor circa 35 m² verhard waar dat een maximum van circa 24 m² is toegestaan;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt. Op het gelijkvloers wordt de kantoorfunctie omgevormd tot een woongelegenheid.

Er werd advies gevraagd aan de Stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Het advies is gunstig:

“Betreft de omvorming van een kleinschalige kantooroppervlakte, gelijkvloers, op een historische kantoorlocatie.”

De functionele inpasbaarheid blijft aldus gegarandeerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het ophogen en uitbreiden van de bestaande en vergunde daklaag van het appartementsgebouw (bouwhoogte/bouwdiepte). Er wordt aldus geen bijkomende daklaag voorzien. Op het gelijkvloers wordt het kantoor omgevormd naar een woongelegenheid. Het perceel wordt hiervoor ontpit en de berging wordt opnieuw tuin volgens de originele plattegrond van 1995 (86#8725033). De verhoging en uitbreiding van de daklaag past zich in in de bebouwde omgeving en blijft binnen het gabarit van het hoekgebouw nummer 284-286. De bouwdiepte van de daklaag wordt gelijk gebracht met de onderliggende bouwlagen op circa 13,40 meter. Zowel schaal als ruimtegebruik zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel blijft ongewijzigd en bestaat uit een plint in lichtkleurig paramentsteen, beige kleurige natuursteen en donkergrijs aluminium schrijnwerk. De nieuwe daklaag wordt net zoals de bestaande daklaag afgewerkt met donkergrijze leien (materiaal niet gekend). De visueel vormelijke elementen zijn blijvend inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Artikel 5 §1 van de bouwcode stelt dat de wijziging van de bestaande toestand van een gebouw dat is opgenomen in deze inventaris, onderworpen moet worden aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een fotoreportage toegevoegd van het interieur.

De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf volgend advies:

Appartementsgebouw in sobere art-decostijl gebouwd in opdracht van de weduwe Emile Lesnino-Verhoeven en juffrouw J. Peeters, naar een ontwerp door architect Emiel Janssens (inscriptie) uit 1928. Het ontwerp is verwant met de architectuur van Paul Smekens en Jef Huygh uit deze periode, zeker wat de invloed van de Amsterdamse School betreft.

Het gebouw met een lijstgevel in natuursteen telt vier bouwlagen en een dakverdieping. Drieledig van opbouw, is het gevelfront opgedeeld in een sokkel met schijnvoegen, een verticaal geritmeerde bovenbouw, en een terugwijkende, met leien beklede dakverdieping. De compositie ontleend zijn expressieve karakter verder vooral aan de vormgeving van de bovenbouw. De doorlopende vensterregisters worden geritmeerd door fijn geprofileerde ribben, die onder de puilijst op consoles rusten. Het oorspronkelijk typische houten schrijnwerk met kleine roedeverdeling werd op de rondboogdeur na vernieuwd.

Het gebouw biedt ruimte aan vier appartementen op een L-vormige plattegrond, met een gemeenschappelijke trappenhuis in het verlengde van de inkomhal en mansardes. De appartementen omvatten een woonkamer, een keuken, drie slaapkamers en een badkamer.

Het interieur kent een sobere afwerking. De traphal in art-decostijl is volledig intact gebleven.

Het pand is door zijn architectuur beeldbepalend in deze context.

Men wenst het gebouw te verbouwen. De kantoorruimte wordt omgevormd tot woongelegenheid en de daklaag wordt verhoogd en vergroot zodat hier een volwaardig appartement kan voorzien worden. Het schrijnwerk in de voorgevel wenst men te vervangen door aluminium schrijnwerk met een onderverdeling die refereert naar de historische onderverdeling.

Principieel is er geen bezwaar tegen het verbouwen van het pand, er wordt voldoende rekening gehouden met de erfgoedwaarde van het interieur bij de interne aanpassingen.

Het verhogen van de daklaag in functie van een volwaardige bouwlaag is eveneens aanvaardbaar, hoewel we ons wel de vraag stellen of er effectief een vrije hoogte binnen moet voorzien worden van 3 meter. De daklaag wordt hierdoor in gevelbeeld vrij hoog in verhouding tot de ondergelegen gevel.

Als voorwaarde zal wel gesteld worden de breedte van de gevelopening in de daklaag aan te passen naar die van de bestaande toestand aangezien hierdoor het gevelbeeld beter bewaard blijft en de intentie van architect Janssens om het geheel als een soort dakkapel, volledig in schrijnwerk, in het dak te ontwerpen, beter behouden blijft. Dit heeft geen impact op het interieur.

Met betrekking tot het schrijnwerk: in oorsprong was hier houten schrijnwerk voorzien. Als voorwaarde zal opgelegd worden nieuw houten schrijnwerk te voorzien met de correcte indeling zoals die op oude foto’s en plannen uit 1928 terug te vinden is. Detailtekeningen moeten voorgelegd worden voor verder advies aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Het voorzien van houten buitenschrijnwerk naar origineel model werd door de aanvrager zelf al aangegeven in de begeleidende nota die deel uitmaakt van het dossier.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is in strijd met artikel 27 van de bouwcode dat stelt: De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden.

Verhardingen zoals een terras zijn in achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van:

20 vierkante meter voor tuinen tot 60 vierkante meter en 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter. In voorwaarde bij deze vergunning wordt opgenomen om de verharding in de tuin te beperkten tot 1/3 van de totale oppervlakte.

Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en verkeer. Het advies is voorwaardelijk gunstig en maakt integraal deel uit van deze vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomende appartement moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden in de kelder 9 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn echter niet te bereiken omdat de trap een hoek van 90° maakt. Je kan met je fiets die bocht niet maken behalve als het vlakke stuk dat beide trapdelen verbindt 1m70 breed is. De trap moet dan ook voorzien worden van een fietsgoot. Tussen 2 fietsstalplaatsen moet minstens 40cm zitten dat is hier ook niet het geval.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Er moeten 3 fietsstalplaatsen voorzien worden die goed te bereiken zijn.
• Een trap naar een fietsenberging moet altijd voorzien worden van een fietsgoot en als er een hoek van 90° gemaakt wordt moet het vlakke deel tussen de 2 trapdelen minstens 1m70 breed zijn.
• Tussen 2 fietsstalplaatsen moet er minstens 40cm zitten

Een kwalitatieve vlot toegankelijke fietsenberging draagt er mee toe bij dat het fietsgebruik gestimuleerd wordt. Indien er een vergunning wordt verleend, wordt er in voorwaarde opgenomen om voor het gelijkvloers appartement een goed bereikbare fietsenberging te voorzien binnen het bestaande volume voor 3 fietsen conform artikel 29 van de bouwcode.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Het nieuwe gelijkvloerse tweeslaapkamerappartement heeft een oppervlakte van 113 m² en aansluitend een kwalitatieve buitenruimte waardoor deze bijkomende woongelegenheid voldoende wooncomfort biedt. Het appartement op de 3de verdieping wordt samengevoegd met de daklaag en ingericht als duplexappartement. Door de interne planschikking, de toename van de bewoonbare oppervlakte (204 m²) en de kwalitatieve buitenruimte wordt ook hier de woonkwaliteit en het gebruiksgenot vergroot.

Hieruit kunnen we concluderen dat de aanpassing de draagkracht niet overschrijdt. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de breedte en het ritme van de gevelopeningen in de daklaag dient te worden aangepast naar de afmetingen en ritmering van die openingen in de bestaande toestand;

3.      het schrijnwerk dient te worden uitgevoerd in hout met de correcte indeling zoals die op oude foto’s en plannen uit 1928 terug te vinden is. Detailtekeningen moeten voor verder advies worden voorgelegd aan de Stedelijke dienst Monumentenzorg;

4.      er dient een goed bereikbare fietsenberging te worden voorzien voor 3 fietsen binnen het bestaande volume conform artikel 29 van de bouwcode;

5.      de verharding in de tuin is te beperken tot 1/3 van de totale oppervlakte conform artikel 27 van de bouwcode;

6.      de voorwaarden uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen strikt te worden nageleefd;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten