2021_CBS_03967 - Omgevingsvergunning - OMV_2021044726. Meir 117-127. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/04/2021: voorwaardelijke vergunning (20204215) voor het slopen van een kantoorgebouw en het bouwen en exploiteren (2 IIOA's) van de campus Karel de Grote Hogeschool en handelsruimtes;

-          05/02/2021: weigering (20202681) voor het plaatsen van een LED-scherm ter hoogte van de voorgevel;

-          08/05/2020: weigering (2020540) voor het aanbrengen van niet-zaakgebonden reclame op een steigerdoek;

-          24/11/2017: goedkeuring Beleidsrichtlijn inzake “Niet-zaakgebonden lichtreclame in gevels van publieke en privatieve gebouwen.”

Huidige toestand

-          kantoorgebouwencomplex dat de westelijke helft beslaat van het bouwblok Meir, Jezusstraat, Lange Nieuwstraat en Cellebroedersstraat, en in meerdere fasen tot stand kwam tussen eind jaren 1890 en eind jaren 1970.

Gewenste toestand

-          werfafsluiting voorzien van niet-zaakgebonden publiciteit en een LED-scherm voor een periode van minimum 18 maanden.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van niet-zaakgebonden publiciteit en een LED-scherm op een werfafsluiting voor een periode van minimum 18 maanden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 32 Niet-zaakgebonden publiciteit:

niet-zaakgebonden publiciteit op afsluitingen van onbebouwde percelen is verboden in CHE-gebied, binnen een straal van 50 m van beschermde monumenten, binnen stads- of dorpsgezichten en/of binnen een beschermd landschap;

de hoogte van de publiciteit op de werfafsluiting is hoger dan 4 m ten opzichte van het maaiveld en is groter dan de maximale oppervlakte van 36 m²;

het betreft bovendien een LED-scherm daar waar de publiciteit enkel mag verlicht worden door klemtoonverlichting.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van publiciteit op een werfafsluiting tijdens het uitvoeren van verbouwingswerken is principieel aanvaardbaar onder bepaalde voorwaarden.

Eén van de voorwaarden is dat de werfafsluiting beperkt wordt tot de noodzakelijke periode van de werken. Het is niet duidelijk in de aanvraag wanneer de werfafsluiting en voorgestelde publiciteit worden geplaatst. Voor het digitaal scherm wordt bijvoorbeeld vermeld dat het over een proefopstelling gaat, maximaal tot de herontwikkeling van het pand.

LED-schermen zijn volgens de beleidsrichtlijn “Niet-zaakgebonden lichtreclame in gevels van publieke en private gebouwen” enkel toegelaten indien ze geïntegreerd worden in het gevelvlak.

Het voorstel voldoet hier niet aan. Een afwijking omwille van tijdelijkheid kan niet worden toegestaan omdat dit een onaanvaardbaar precedent zou scheppen voor het voorzien van LED-schermen op alle tijdelijke werfafsluitingen.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag is ook strijdig met de bepalingen van de bouwcode.

De oppervlakte van de niet-zaakgebonden publiciteit overschrijdt de maximum toelaatbare oppervlakte van 36 m² en is hoger dan 4 m ten opzichte van het maaiveld.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de ligging van het perceel in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd er advies gevraagd aan de dienst Monumentenzorg. Hun advies is ongunstig en kan als volgt worden samengevat:

Men wenst een werfafsluiting te plaatsen ter hoogte van het pand Meir 127. In de werfafsluiting voorziet men een LED-scherm. Het plaatsen van LED-schermen in werfafsluitingen is volgens de beleidslijn niet toegelaten. Bijkomend staat er op het plan dat het een proefopstelling betreft van 18 maanden, maximum tot herontwikkeling pand. Het is niet duidelijk wat hiermee bedoeld wordt. Dit kan geïnterpreteerd worden als zijnde een werfafsluiting zonder achtergelegen werf, wat niet aanvaardbaar is.

Het standpunt van de dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Bovendien moet er voor niet-zaakgebonden publiciteit omzichtig worden omgegaan met publiciteit in afsluitingen in CHE-gebied en binnen een straal van 50 m van beschermde monumenten en stads- en dorpsgezichten, zoals hier het geval is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op niet-zaakgebonden publiciteit.

Gelet op bovenstaande onduidelijkheden en afwijkingen wordt voorgesteld om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Met betrekking tot de toetsing aan de bouwcode merkt het college het volgende op:

• Art. 32 § 1 betreffende aanvragen in CHE gebied is niet van toepassing op tijdelijke werfafsluitingen, zoals ook af te leiden valt uit §4.
• Cfr. art 32 §4 mag de afsluiting slechts 4m hoog zijn, dit kan worden opgelegd in voorwaarden.
• Cfr. art 32 §4 mag de totale oppervlakte slechts 36m² zijn, dit kan worden opgelegd in voorwaarden. Het college oordeelt dat, gelet op de lengte van de totale afsluiting, deze 36m² mag gelden per straatgevel. Concreet dus max. 36m² in de Meir/Jezusstraat en max 36m² in de Cellebroedersstraat.

Met betrekking tot niet zaakgebonden reclame op LED-schermen keurde het CBS de ‘Beleidsrichtlijn niet-zaakgebonden lichtreclame in gevels…’ goed in de zitting van 24/11/2017. Deze is niet van toepassing op tijdelijke installaties. Echter betreft het wel een aanvraag voor één van de vijf weerhouden hoogdynamische locaties, het college is van oordeel dat een tijdelijke opstelling ook kan kaderen in deze visie. De bepalingen inzake gevelintegratie hoeven logischerwijze niet toegepast te worden op tijdelijke werfinstallaties. Met betrekking tot de afmetingen en integratie in de werfafsluiting valt op dat het scherm 3.5m hoger zal zijn. Tevens is er sprake van een geveltuin rond dit LED-scherm.

Het hogere positie van het LED-scherm t.o.v. de afsluiting kan aanvaard worden omwille van enerzijds praktische randvoorwaarden zoals de directe verblinding van passanten, het potentieel vandalisme edm.

Anderzijds, gelet op dit hoogteaccent en de schaal van de volledige afsluiting, komt het verder ‘inkaderen’ van dit scherm met een geveltuin ten goede aan de beeldkwaliteit en de belevingswaarde. Door zijn centrale positie in de gevelzijde langs de Meir valt dit geheel ook samen met de centrale portiek in de gevelgeleding van het nieuwbouwproject. Gezien het resterend deel van de werfafsluiting een impressie zal tonen van de plint van de toekomstige gevel, worden gedetailleerde voorwaarden opgelegd m.b.t. de afmetingen van de geveltuin die refereren aan het nieuwe project.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.