2021_CBS_04620 - Omgevingsvergunning - OMV_2021022053. Diksmuidelaan 47-49. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/05/2019: weigering (20182585) voor het bouwen van 9 appartementen en opdelen bestaande woonst tot 3 appartementen;

-          17/06/2014: proces verbaal (BE/2014/VPV/0374) voor het niet naleven van de voorwaarden gesteld bij de stedenbouwkundige vergunning 20131304;

-          31/05/2013: vergunning (20131304) voor het regulariseren van een gevelwijziging en opsplitsing van een handelsgelijkvloers in twee commerciële ruimtes;

-          24/07/1963: vergunning (957#1093) voor een voorgevelverandering.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand van 1 (vooraan) tot 2 (achteraan) bouwlagen in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse carwash en pizzeria en een vergund geachte woonentiteit op de verdieping achteraan;

-          volledig bebouwd perceel.

Huidige toestand

-          leegstaand pand van 1 tot 2 bouwlagen in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          sloop van de loods aan de straatkant;

-          nieuwbouw van 5 bouwlagen onder plat dak aan de straatkant, ingericht met 8 appartementen;

-          behoud van het volume achteraan met inrichting van een gelijkvloerse fiets- en autoberging;

-          ontpitte tuinzone tussen beide volumes.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de loods aan de straatkant en oprichten van een volume van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          inrichten van 8 wooneenheden waarvan:

• 7 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van minstens 81m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 129m²;

-          gelijkvloerse doorrit naar het volume achteraan waar een gelijkvloerse parking wordt voorzien (de verdieping achteraan maakt geen deel uit van de aanvraag);

-          tussen beide volumes wordt een fietsenberging en tuinzone ingericht;

-          de tuinmuur langs huisnummer 45 wordt verlaagd;

-          de voorgevel bestaat uit licht beige gevelmetselwerk en zwart, aluminium buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12 en 24: de inkomdeuren van de appartementen liggen te diep in de muur zodat de vereiste draaicirkel het deurvlak niet kan raken;
• Artikel 21: de liftdeur is slechts 70cm breed in plaats van de minimaal vereiste 90cm;
• Artikel 25: naast de gelijkvloerse inkomdeur van de meergezinswoning is er geen 50cm vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • de bouwdiepte tot 17 meter over alle verdiepingen veroorzaakt hoge blinde scheidingsmuren die niet kenmerkend zijn voor de omgeving en overschrijdt bijgevolg de draagkracht van het perceel ;
  • de geleding van de voorgevel met 5 bouwlagen is niet in overeenstemming met de kenmerkende geleding in het straatbeeld en de geleding van de links aanpalende meergezinswoning met 3 bouwlagen met bijkomend een mansardedak;

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • de bebouwing tot 17 meter over alle verdiepingen hindert de ideale daglichttoetreding tot de leefruimtes achteraan de aanpalende appartementsgebouwen;
  •  de bebouwing tot 17 meter met bijkomend overhangende terrassen hindert de ideale daglichttoetreding van de eigen woonentiteiten;
• Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  • de terrassen achteraan liggen niet in een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding;
• Artikel 27 Open ruimte:
  • de vereiste ontpitting wordt vooral gebruikt als doorrit naar de achtergelegen parking en wordt niet maximaal onthard en vergroend aangelegd;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • de 8 fietsstalplaatsen in de achterbouw voldoen niet aan de inrichtingsprincipes (type 2: hoek van 45°);
  • de 17 fietsstalplaatsen in binnengebied bevinden zich slechts circa 40 centimeter van elkaar, wat niet voldoet aan de inrichtingsprincipes (type 1: loodrecht);
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • de eerste 5 meter van de inrit stijgen meer dan de maximaal toegelaten 4%;
  • de ingetekende parkeerplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
  • er worden geen autostalplaatsen met elektrische oplaadpunten voor wagens voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • de scheidingsmuren van het plat dak beschikken niet over een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft vooraan een appartementsgebouw over 5 bouwlagen. Achteraan blijft de grote wooneenheid ter hoogte van de eerste verdieping ongewijzigd behouden. De ruimte onder de wooneenheid wordt als garage horend bij het hoofdgebouw ingericht.

Wonen is principieel niet uitgesloten en inpasbaar in de omgeving.

Het hoofdvolume wordt over 4 bouwlagen voorzien tot een bouwdiepte van 17 meter. De gevellijn van de achtergevel komt circa 5 meter dieper dan het aangrenzende bouwvolume van het links aanpalende appartementsgebouw en circa 3 meter dieper dan de verdiepingen van het rechts aanpalende appartementsgebouw. Hierdoor ontstaat langs beide perceelgrenzen een zeer hoge blinde gevel. Het bouwvolume sluit onvoldoende aan op het gabarit van de aanpalende woningen en is niet in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.

De perceelbrede bouwdiepte tot 17 meter  over 4 bouwlagen (met bijkomend uitpandige terrassen) hindert de ideale daglichttoetreding van de eigen woonentiteiten alsook de ideale daglichttoetreding van de leefruimtes achteraan de aanpalende appartementsgebouwen.

Bijkomend wordt vastgesteld dat de geleding van de voorgevel met 5 bouwlagen niet aansluit op de kenmerkende geleding in het straatbeeld en de geleding van de linker buur (met 3 hoge bouwlagen met bijkomend een mansardedak). Omwille van de kenmerken van de omgeving dient de kroonlijsthoogte maximaal aan te sluiten bij de kroonlijst van de aanpalende meergezinswoning. De vijfde bouwlaag dient niet enkel achteraan, maar ook vooraan voldoende terug te springen ten opzichte van het gevelvlak van een aanvaardbaar basisvolume van de ondergelegen bouwlagen.

Bovenop de vijfde bouwlaag wordt een beperkte technische laag met een oppervlakte van circa 9 m² voorzien (tot een kroonlijsthoogte van 16,6 meter). Dergelijke technische lagen dienen maximaal centraal in het midden van het dak voorzien te worden.

Niet enkel de bouwdiepte, maar ook de indeling komt de eigen daglichttoetreding niet ten goede.

In functie van een betere planvorming is het wenselijk de positie van de trap en de lift verder te onderzoeken en de kern dieper te plaatsen in functie van een betere maatvoering van de ruimtes ter hoogte van de voorgevel. Dit komt de ideale daglichttoetreding en de levendigheid van de voorgevel ten goede. Ook is het wenselijk bij een hoge bouwdiepte de centrale zone compacter te voorzien, zodat de mogelijkheid tot een doorzontypologie ontstaat.

Wat betreft het gelijkvloers wordt er gewezen op de nood aan regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat. Het huidige voorstel betreft enkel een garagepoort en 2 kleine (en verhoogde) slaapkamerramen. Dit betreft een onvoldoende kwalitatieve uitwerking. Dit is niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in baksteen met 2 erkers. Het gebruik van een polychrome baksteenarchitectuur wordt niet weerhouden, maar de erkers zijn op vlak van visuele uitwerking en schaal onvoldoende afgestemd op de schaal van de kleinere uitsprongen in de omgeving. Dergelijke erkers dienen een bijkomende woonkwaliteit te genereren en dienen niet enkel voorzien te worden om net de minimale netto-vloeroppervlakte te behalen. Dit is niet aanvaardbaar.

Omwille van de impact van het project op het straatbeeld werd ook het advies van kwaliteitskamer architectuur gevraagd. Hieruit volgde een ongunstig advies. De kwaliteitskamer verwijst hierbij onder andere naar de ongunstige hoge bouwdiepte van 17 meter, de beperkte daglichttoetreding, de voorgevel over 5 bouwlagen en de specifieke uitwerking van de voorgevel. De kwaliteitskamer suggereert een vlakke gevel zonder erkers (binnen de huidige context). De kwaliteitskamer suggereert hierbij per appartement drie verticale raamopeningen met royale breedte te voorzien in functie van een rustiger gevelbeeld. Voor het ritme van de raamopeningen wordt verwezen naar de geleding en regelmaat in de voorgevel van het links aanpalende appartementsgebouw.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor deze ontwikkeling 25 (=(7*(2+1))+(1*(3+1))) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden voorzien op het gelijkvloers. Er worden echter enkel fietsstalplaatsen voorzien voor standaardfietsen. Men dient ook fietsstalplaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals cargofietsen, bakfietsen. Bovendien dienen de fietsstalplaatsen te voldoen aan de inrichtingsprincipes.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de gegronde bezwaren en de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Conformiteit plannen: De opmerking dat de bebouwing van de aanpalende woningen werden foutief ingetekend op de plannen van het terreinprofiel en het inplantingsplan en het bezwaar dat het nieuwbouwvolume onvoldoende in harmonie is met de werkelijke toestand van de aanpalende panden.

Beoordeling: De foto’s die aangeleverd werden bij dit bezwaar tonen inderdaad dat het bouwvolume van het appartementsgebouw te Diksmuidelaan 45 achteraan in werkelijkheid veel kleiner is. De achtergevel van de 1ste en 2de verdieping zijn in werkelijkheid circa 4 meter minder diep dan op de plannen weergegeven wordt. Op de grondplannen van de verdiepingen werd dit wel correct weergegeven. Het bezwaar is gegrond. Bij beoordeling van het project wordt rekening gehouden met de werkelijke toestand van de omgeving en niet de foutieve terreinprofiel en inplantingsplan.

2. Afmetingen op plannen: De opmerking dat er onvoldoende afmetingen af te lezen zijn op de aangeleverde plannen in strijd met het normenboek voor dossiersamenstelling.

Beoordeling: Het is inderdaad zo dat niet elke afmeting op ieder plan gezet werd. Het plan werd echter wel correct op schaal getekend en de meest cruciale maten werden weergegeven. Het bezwaar is ongegrond, het project is voldoende beoordeelbaar.

3. Blinde muren - harmonie: Het bezwaar dat de perceel brede bouwdiepte van 17 meter over alle verdiepingen hoge blinde muren (circa 3 verdiepingen hoger dan de aanpalende gebouwen) veroorzaken die respectievelijk 3 meter en 5 meter dieper komen dan de aanpalende meergezinswoningen en dat dit het uitzicht en de harmonie schaadt.

Beoordeling: Het bouwvolume sluit achteraan inderdaad onvoldoende aan bij het gabarit van de aanpalende meergezinswoningen. Het bezwaar is gegrond. Het bouwvolume is achteraan niet in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.

4. Blinde muur (rechts) - daglichttoetreding: Het bezwaar dat de rechter scheidingsmuur achteraan over een diepte van circa 4 meter tot 3 bouwlagen hoger komt dan de rechts aanpalende meergezinswoning en dat dit de ideale daglichttoetreding schaadt.

Beoordeling: Het bouwvolume van het hoofdgebouw wordt over alle verdiepingen perceelsbreed tot een bouwdiepte van circa 17 meter voorzien. Dit is ter hoogte van de verdiepingen circa 3 meter dieper dan het rechts aanpalende appartementsgebouw. Dit schaadt de ideale daglichttoetreding van de verblijfruimtes achteraan het aanpalende appartementsgebouw. Het bezwaar is gegrond.

5. Blinde muur (links) - daglichttoetreding: Het bezwaar dat de achtergevellijn over alle bouwlagen 5 meter dieper komt dan het links aanpalende appartementsgebouw.

Beoordeling: Het bouwvolume van het hoofdgebouw wordt over alle verdiepingen perceelsbreed tot een bouwdiepte van circa 17 meter voorzien. Dit schaadt de ideale daglichttoetreding van de verblijfruimtes achteraan de aanpalende appartementsgebouwen. Het bezwaar is gegrond.

6. Economische schade: Het bezwaar dat door de onvoldoende aansluiting met de aanpalende appartementsgebouwen de waarde van de aanpalende appartementsgebouwen zal dalen.

Beoordeling: De bezorgdheid omtrent economische schade is gebaseerd op vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en bijgevolg ongegrond.

7. Beroepsdossier: Opmerkingen in verband met de beoordeling van het beroepsdossier OMBER-2019-0037 inzake de vergund geachte toestand.

Beoordeling: Het beroepsdossier uit 2019 staat los van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

8. Daglichttoetreding: Het bezwaar met betrekking tot de onvoldoende kwaliteit van de appartementen (daglichttoetreding) als gevolg van de hoge bouwdiepte en lage plafondhoogte.

Beoordeling: De plafondhoogte bedraagt meer dan 2,6 meter, dit is voldoende. De bouwdiepte tot 17 meter beperkt de ideale daglichttoetreding van de eigen woonentiteiten. Bijkomend wordt de daglichttoetreding achteraan bijkomend gehinderd door de overhangende terrassen. Het bezwaar is deels gegrond.