2021_CBS_05859 - Omgevingsvergunning - OMV_2021031931. Bredabaan 771-779. District Merksem - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Bouwhoogte, volume: Volgens de bezwaarindiener gaat het ontwerp in tegen het gewestplan. Het gewestplan stelt dat het aantal bouwlagen in de regel maximum 3 is. Volgens hem is een eventuele afwijking op deze regel voor deze locatie niet van toepassing vermits geen van de aanliggende gebouwen meer dan 3 bouwlagen heeft. In de directe omgeving zijn er slechts enkele gebouwen die 4 bouwlagen hebben. Ten allen tijde blijft het rekenkundig gemiddelde onder 3,5 waardoor we menen dat het aantal bouwlagen op deze locatie beperkt moet blijven tot 3.

In de begeleidende nota wordt gesteld dat er een evenwicht dient gezocht te worden met de ruimtelijke draagkracht van de Bredabaan en Begonialei. Een 4e en vooral 5e bouwlaag verstoort dit evenwicht en leidt tot een wanordelijkere situatie. De bezwaarindiener vreest dat dit in de toekomst de deur opent naar nieuwbouwprojecten waarbij ook hier niet naar gekeken zal worden. Verder vinden we de stelling dat een mansardedak niet moet gerekend worden als 5e bouwlaag een al te makkelijke redenering - de pashoogte blijkt immers identiek.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag ligt volgens het gewestplan in woongebied, aangevuld met Artikel 1. - Bijzondere voorschriften betreffende de hoogte van de gebouwen (BVR 07/07/00)(code 0111 tem 0115). De voorschriften zeggen het volgende: “… In deze gebieden wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

de eigen aard van de hierboven vermelde gebieden;

de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. …”

Aan de overzijde van de Bredabaan – onmiddellijke omgeving – bevindt zich een school bestaande uit 4 bouwlagen. Aan dezelfde zijde op de hoek bevindt zich een meergezinswoning bestaande uit 4 bouwlagen. De bestaande toestand van het perceel bestaat uit 3 bouwlagen. Het perceel is circa 30 m breed aan de zijde van de Bredabaan. De Bredabaan is circa 50 m breed. Deze zaken laten toe dat 4 bouwlagen aan deze zijde mogelijk is, een 5de bouwlaag kan als accent worden toegevoegd. Echter is de uitwerking van het project niet ideaal. Dit wordt hernomen in de toetsing goede ruimtelijke ordening.

2. Bouwhoogte, technische uitsprongen: Volgens de bezwaarindiener is het noodzakelijk om voor de voorziene lift in het gebouw ook de verplichte uitloophoogte op het dak mee te nemen wanneer we de totale bouwhoogte overwegen. Deze zal boven de 4 à 5 bouwlagen uitkomen, en daardoor de totale hoogte van het gebouw nog hoger maken. Dit heeft een negatieve impact op de leefbaarheid van het achterliggende bouwblok.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Uit de plannen is niet op te maken waar de technische ruimte voor de liften wordt voorzien. Vanuit ruimtelijke aspect is het zeker niet het geval om deze boven op het volume te voorzien. Dit wordt hernomen in de toetsing goede ruimtelijke ordening.

3. Privacy, inkijk: Volgens de bezwaarindiener zorgt een blok van 4 bouwlagen voor inkijk en geluidsoverlast naar de achterliggende tuinen. De uitkragende terrassen bevinden zich op circa 10 m van de perceelsgrens waardoor er geen privacy meer is in de omliggende tuinen. Dit zal eveneens voor geluidshinder zorgen naar de omgeving.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag bevindt het ontwerp zich in een stedelijke context – waar een dergelijke problematiek voorkomend is. Het ligt in dens bebouwd bouwblok. De woningen – in de schil van het bouwblok – bestaan allemaal uit circa 3 bouwlagen. Deze woningen beschikken bijna allemaal over een diepe uitbouw op de tweede bouwlaag tot circa 17 m. Deze uitbouwen beschikken over raamopeningen in de achtergevel. Er is dus al weinig privacy in de tuinen in het binnengebied.

Tevens voldoet de aanvraag aan de wetgeving op lichten en zichten en houden de uitkragende terrassen zich aan de opgelegde afstanden tot de perceelsgrens.

4. Geluidsoverlast: Door de hoogte van het gebouw en de oriëntatie van de terrassen tegenover het binnengebied, kan het geluid – dat geproduceerd wordt op de terrassen – volgens de bezwaarindiener het bouwblok niet ontsnappen. De bijkomende geluidsoverlast zal ten koste gaan van de leefbaarheid van de tuinen in het binnengebied.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aangehaalde aspecten zijn van hypothetische aard en niet van stedenbouwkundige aard. Er kan onmogelijk vastgesteld worden dat bijkomende terrassen voor meer lawaaioverlast zouden zorgen.

5. Woonoppervlakte, sociale mix: Omdat het de bouw van sociale appartementen betreft wordt er gesteld dat er mag worden afgeweken van het BGO. De bezwaarindiener merkt op dat 21 woningen op het perceel zelfs in die omstandigheden bijzonder veel zijn.

De bezwaarindiener merkt op dat de afgelopen jaren de buurt achteruit is gegaan (sluikstort, hondenpoep, nachtlawaai,...). Hij vreest voor nog meer overlast bij (te) kleine woningen - denk maar aan de beperkte plaats om afval te stockeren/sorteren en te kleine leefruimtes in periodes van hitte, iets waar we in de toekomst alsmaar meer mee geconfronteerd zullen worden In een buurt met weinig groenzones, waar de bebouwing al dermate gesatureerd is en waar er om die reden al problemen opduiken is het niet wenselijk om de densiteit van de bewoning nog verder op te drijven..

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag valt onder de noemer sociale woningbouw vallen want de aanvrager is de gevolmachtigde van een erkende sociale huisvestingsmaatschappij.

Bijkomend zijn de aangehaalde overlast-aspecten van hypothetische aard en niet van stedenbouwkundige aard. Er kan onmogelijk vastgesteld worden dat bijkomende (sociale) wooneenheden voor meer overlast zouden zorgen.

6. Inrichting buitenruimte: In de voorliggende aanvraag wordt voor de bewoners in de binnentuin een fietsenstalling en een afvalberging voorzien. In de aangrenzende percelen worden de tuinen telkens gebruikt om te recreëren. Door deze zaken in de binnentuin te plaatsen en het maximum aantal wooneenheden te willen realiseren, gaat de kwaliteit van de buitenruimte ten koste van de toekomstige bewoners achteruit.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Volgens artikel 29 van de bouwcode moet op het perceel de eigen fietsparkeer-behoefte worden opgevangen. De aanvraag voldoet hier aan.

Naar inrichting moet de aanvraag voldoen aan artikel 27 van de bouwcode. Het perceel is circa 730 m² groot waarvan minimaal 20 % (146 m²) open ruimte moet worden voorzien. Het ontwerp biedt circa 304 m² open ruimte aan. Er kan dus worden aangenomen dat er meer als voldoende groen en open ruimte voorzien wordt om enige ontspanning te kunnen aanbieden aan de toekomstige bewoners.

7. Afvalberging, geurhinder: De bezwaarindiener merkt op dat het inplanten van een afvalberging (recyclagepunt) op een plek die tijdens de dag continu in de zon ligt zal leiden tot (geur)overlast. We zijn van mening dat zowel fietsenstalling als recyclagepunt beter aan de voorzijde of ondergronds voorzien worden.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bezorgdheid – inzake geurhinder van de afvalberging – is begrijpelijk. Echter is deze van hypothetische aard en niet van stedenbouwkundige aard.

8. Mobiliteit: Volgens de bezwaarindiener werd de parking van Repro in de avonduren gebruikt als parking voor de buurt. Ook door mensen die gebruik maken van het openbaar vervoer wordt deze plek en bij uitbreiding de wijk gebruikt als parking. Herinrichten van deze plek zal dus voor een nog grotere parkeerdruk zorgen in de wijk. Het aantal voorziene bovengrondse en ondergrondse parkeerplaatsen in dit project zal dit geenszins compenseren.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst mobiliteit. Volgens hen moeten er in totaal 13 parkeerplaatsen worden voorzien. De eigen parkeerbehoefte wordt opgelost op eigen terrein.

Het is mogelijk dat de huidige parking gebruikt wordt als buurtparking. Maar het is niet aan de aanvrager om de huidige parkeerproblematiek en het tekort aan parkeerplaatsen op te vangen. Echter wordt dit aspect later behandeld bij de toetsing goede ruimtelijke ordening.

9. Ontsluiting, verkeersveiligheid: Volgens de  bezwaarindiener zorgt de voorziene in- en uitrit van de ondergrondse en bovengrondse parkeerplaatsen tegenover de oversteekplaatsen aan de Bredabaan voor een onveilige verkeerssituatie. De veiligheid van de overstekende en voorbijgaande voetgangers, fietsers – in het bijzonder van schoolkinderen – komt in het gedrang. Op het inplantingsplan staan trouwens de verschillende verkeerslichten en zebrabaden niet opgetekend

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeerd. Zij argumenteren dat de inrit langs de zijde van de Bredabaan moet gebeuren en de uitrit langs de zijde van de Begonialei. Dit punt – aangaande de verkeersveiligheid – wordt later behandeld bij de toetsing goede ruimtelijke ordening.

10. Tuinmuren: Door de jarenlange verloedering/verkrotting en het gebrek aan onderhoud in de tuinen zijn de tuinmuren structureel beschadigd geraakt. Dit werd aan de (vorige?) eigenaars reeds een paar keer gemeld. De bezwaarindiener rekent op een oplossing hiervoor in de aangepaste plannen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De door de bezwaarindiener aangehaalde aspecten zijn burgerrechtelijk van aard. Het omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat een omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft en verleend wordt onder voorbehoud van de vereiste burgerlijke rechten.

11. Verdwijnen bomen en groen binnengebied: Volgens de bezwaarindiener zal het uitzicht vanuit de tuin en achtergevel voor alle bewoners in het bouwblok drastisch veranderen. Volgens de bezwaarindiener worden er 3 grote eiken gekapt waardoor het groene uitzicht verandert. De kleinere boompjes die terug worden aangeplant geven niet hetzelfde groene effect.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst Groen en Begraafplaatsen. Zij geven geen advies op het kappen van de bomen en kan er dus ter goede trouw vanuit worden gegaan dat zij hiervoor geen bezwaar hebben.

12. Ontbrekende  informatie: Volgens de bezwaarindiener worden in het projectdossier een aantal dingen aangehaald die onmogelijk zijn om op die manier uit te voeren. De EPB-regelgeving is voor sociale woningen erg streng en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen verplicht is, wordt in het dossier vermeld dat alles als een groendak wordt aangelegd. Hierdoor zouden, volgens de bezwaarindiener, geen hernieuwbare energiebronnen zoals zonnepanelen, - boilers of lucht-warmtepompen geplaatst kunnen worden op het dak (die het benodigde zonlicht van dat groendak zouden weghalen). Er zal, volgens hem, dan gekozen worden voor een grondwater warmtepomp in de kelder / garage. Deze wordt op de plannen niet voorzien. De vraag is dan of er ook effectief een groendak zal geplaatst worden, of dat die warmtepomp in de kelder / garage er toch komt en de reeds beperkte parkeerplaats nog verder zal inperken.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is van hypothetische aard en niet van stedenbouwkundige aard.

13. Ontbrekende informatie: De bezwaarindiener merkt op dat 3D-tekeningen afbreuk doen aan de realiteit van de woonwijk. Op de plannen ontbreken stoplichten en zebrapaden. Tevens worden woningen, tuinen en voortuinen in de Begonialei verkeerd opgetekend. 

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er ontbreken bepaalde elementen op plan waardoor mogelijks bepaalde adviesinstanties verkeerde informatie hebben meegekregen en hun advies mogelijks verkeerd is opgesteld.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/11/2002: vergunning (2002780) voor het doorverbinden van drie panden (773-775-777), vergroten etalage (773-775) en plaatsen etalage in plaats van winkeldeur (771);

-          20/02/2002: vergunning (2001773) uitbreiden winkel.

Vergunde toestand

-          panden van 3 bouwlagen in gesloten bebouwing, ingericht als handelspanden, kantoorruimtes, magazijnen en appartementen.

Huidige toestand

-          panden van 3 bouwlagen in gesloten bebouwing, ingericht als handelspanden, kantoorruimtes, magazijnen en appartementen.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw na sloop van bestaande bebouwing;

-          inrichting met 21 wooneenheden bestaande uit:

• 15 één-slaapkamerappartementen;
• 6 twee-slaapkamerappartementen;
• met een gemiddelde vloeroppervlakte van circa 62,23 m²;

-          aan de zijde van de Bredabaan 5 bouwlagen onder een plat dak;

-          op de hoek van de Bredabaan en de Begonialei 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          aan de zijde van de Begonialei 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          ondergrondse parking met 8 parkeerplaatsen en bergruimtes;

-          fietsenberging en afvalberging in de achtertuin

-          5 extra parkeerplaatsen in de vergroende voortuinstrook;

-          voorgevels in beige en groene gevelsteen met buitenschrijnwerk in bronskleurig aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          de bestaande bebouwing wordt gesloopt en 3 bomen in de achtertuin worden geveld;

-          nieuwbouw van 4 en 5 bouwlagen onder plat dak plus een ondergrondse bouwlaag;

-          inrichting van 21 woonentiteiten met een gemeenschappelijke achtertuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 algemene bepalingen:
  niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden. Het is op de plannen niet duidelijk of er voor de inkomdeuren een helling wordt voorzien;
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • het volume met 5 bouwlagen is qua hoogte niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;
  • groene gevelmetselwerk is niet in harmonie met de omgeving.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De keukens van de appartementen 0.1, 1.2, 2.2, 3.2 en 4.2 kunnen niet op een natuurlijke wijze geventileerd worden. Tevens bevinden ze zich zo diep in de woning dat ze onvoldoende lichtinval krijgen;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er wordt geen elektrisch laadpunt voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen elektrisch laadpunt voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheidingsmuren van de fietsenberging en afvalberging hebben geen dikte van minimum 18 cm en steken geen 30 cm boven het dakvlak uit.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

 Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 6 en 10 van de bouwcode. Het volume met 4 en plaatselijk 5 bouwlagen is qua hoogte en qua diepte niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

Langs de Bredabaan zijn 5 bouwlagen aanvaardbaar, gezien de overmaat van het openbaar domein. Dit vindt ook zijn uiting in het hogere schoolgebouw aan de overzijde van de straat.

De Begonialei is echter veel minder breed en kenmerkt zich vooral door woningen met 3 bouwlagen. Daarom is het wenslijk om hier op die hoogte aan te sluiten. Dit beperkt de impact op de straat en de aanpalende percelen.

Rekening houdend met boven vermelde punten is aan de zijde van de Bredabaan een volume met 5 bouwlagen mogelijk en aan de zijde van de Begonialei 3 bouwlagen. Mits een correcte afbouw ontstaat zo een duidelijke overgang tussen de Bredabaan en de Begonialei en is de verschaling van het project aanvaardbaar, wat nu niet het geval is.

Het hoofdvolume telt nu echter zowel aan de zijde van de Bredabaan als aan de zijde van de Begonialei 4 bouwlagen. Aan de zijde van de Bredabaan wordt in het midden van het ontwerp gedeeltelijk een 5de bouwlaag geplaatst. De plannen geven niet weer hoe de uitloopzone van de lift opgevangen wordt. Mogelijk heeft dit nog een bijkomende hoogte tot gevolg die nu niet op de plannen weergegeven is.

Zoals hoger aangehaald zijn de 4 bouwlagen in de Begonialei niet aanvaardbaar over de volledige gevelbreedte. Er moet een overgang naar drie bouwlagen gerealiseerd worden.

Door de centrale inplanting van de 5de bouwlaag op het gebouw langsheen de Bredabaan wordt deze als een solitair element in de gevelwand geconcipieerd en wordt geen aansluiting met de omgeving gezocht of mogelijk gemaakt. Er ontstaat in tegendeel een atypisch volume in de straatwand dat niet wenselijk is.

De schaal van het project in relatie met de omgeving is niet correct.

De voorgevel weerspiegelt de achterliggende functies. Er is echter geen duidelijke uitspraak over de architectuur van het ontwerp. In gevelbeeld leest het ontwerp als 2 verschillende gebouwen. Dit komt voornamelijk door verschil in kleur van het afwerkingsmateriaal.

Voor het linkse gedeelte wordt gekozen voor een plint in groen gevelmetselwerk. Echter stopt deze plint ergens halverwege de eerste verdieping. Waarna het gevelmetselwerk verder wordt uitgevoerd in lichtbeige. Een plint in een andere kleur – en dan nog in een groene gevelsteen – is niet kenmerkend in de omgeving. Het rechtse gedeelte wordt volledig uitgevoerd in beige gevelsteen.

Door het verschillende materiaalgebruik lijkt de gevel dus niet logisch opgebouwd. In het rechter gedeelte – in beige kleur – ontbreekt visueel massa (in de vorm van een post) naast de uitkragende balkons. In het rechter gedeelte – licht beige en groene kleur – komt deze massa (post) wel voor. Dit zelfde probleem doet zich ook voor op de hoek met de Begonialei, waardoor het volume niet lijkt te landen. De uitkragende terrassen versterken dit.

Een beter leesbare gevel is wenselijk.

Uit het bovenstaande moet geconcludeerd worden dat het ontwerp niet in harmonie is met de omgeving.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande bebouwing wordt afgebroken en vervangen door een nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit een meergezinswoning van 21 wooneenheden met één of twee slaapkamers. De nieuwe functie van meergezinswoning is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Bredabaan en Begonialei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan artikel 27 van de bouwcode. Er wordt circa 304 m² open ruimte aangeboden op het perceel waarvan maar circa 90 m² wordt verhard.

De locatie van de fietsenberging en afvalberging kan evenwel in vraag worden gesteld. Mochten deze intern in het gebouw worden voorzien, zou een kwaliteitsvollere binnentuin kunnen worden ontwikkeld.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met gevelsteen (lichtbeige, tot beige en groen), bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk en bronskleurig balustrade en poort. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De fietsenberging wordt uitgewerkt als een luifel met een metalen draagstructuur en afgewerkt met een hout bruine dakrand. Dit materiaal is aanvaardbaar in een tuinomgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden. Het is op de plannen niet duidelijk of er voor de inkomdeuren een helling wordt voorzien.

Dit aspect kan worden meegenomen naar een nieuwe omgevingsaanvraag.

De afwijking op artikel 24 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De keukens van de appartementen 0.1, 1.2, 2.2, 3.2 en 4.2 kunnen niet op een natuurlijke wijze geventileerd worden. Tevens bevinden ze zich zo diep in de woning dat ze onvoldoende lichtinval krijgen.

De afwijking op artikel 34 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De scheidingsmuren van de fietsenberging en afvalberging hebben geen dikte van minimum 18 cm en steken geen 30 cm boven het dakvlak uit.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeer. Het agentschap adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“… Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden:

-          De elektriciteitskast moet verplaatst worden om de uitgang ter hoogte van de Begonialei te kunnen voorzien. Deze verplaatsing van de elektriciteitskasten is volledig ten koste van de aanvrager.

-          De ingang tot de site kan toegelaten worden via de Bredabaan. De uitgang kan enkel langs de Begonialei. Om dit de faciliteren wordt gevraagd om een slagboom te installeren op het eigen terrein die enkel kan openen bij het inrijden. De slagboom moet zo geplaatst worden dat er een wachtruimte op het eigen terrein kan ingericht worden. Het moet vermeden worden dat auto's op het fiets- en voetpad moeten wachten. Ook de nodige signalisatie moet op het eigen terrein voorzien worden. De toegangen moet dus zo ingericht worden dat er enkel gebruik van gemaakt kan worden volgens het rechts in rechts uit principe, met name rechts in op de Bredabaan, rechts uit in de Begonialei.

-          De bovengrondse en ondergrondse constructies in de voortuinstrook worden ingericht voor de rooilijn. Teneinde de waardevermeerdering tegensprekelijk vast te stellen is het evenwel aangewezen om een notariële akte van afstand van meerwaarde te verlijden. Het Agentschap adviseert daarom voorwaardelijk gunstig. De aanvrager dient hiervoor contact op te nemen met het district. Het verlijden van de notariële akte dient als voorwaarde verbonden te worden aan de uitvoering van de stedenbouwkundige handeling.

Het gaat dan over:

• 5 parkeerplaatsen
• 3 valse acacia's
• een opstelstrook voor de brandweer
• een haagafsluiting
• een slagboom
• verharding

-          Er worden 21 appartementen voorzien met 1 of 2 slaapkamers. Op de site zelf worden slechts 13 parkeerplaatsen ingetekend. Ter hoogte van de Begonialei moeten 2 tot 3 parkeerplaatsen op het openbaar domein verdwijnen voor de aanleg van de uitgang. Hierdoor verhoogt de parkeerdruk op het openbaar domein. “

De voorwaarden – geformuleerd door het Agentschap – hebben een impact op het openbaar domein. Deze kunnen niet worden meegenomen naar de voorwaarden bij de omgevingsvergunning. Een aangepast ontwerp is noodzakelijk.

Het verplaatsen van een elektriciteitskast is afhankelijk van een andere adviesinstantie en kan dus niet worden meegenomen naar de voorwaarden. Hierdoor werd echter vastgesteld dat naast de elektriciteitskast ook nog straatelementen in de omgeving (zebrapaden, verlichtingspalen,…) niet op de plannen staan opgetekend. Dit heeft als gevolg dat mogelijke adviezen (waaronder brandweer in verband met de opstelruimte en draaicirkels) op verkeerde informatie zijn gebaseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Tevens wijkt de aanvraag af van artikel 30 van de bouwcode. Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Er dient minstens 1 plaats te worden voorzien. Dit punt kan worden aangepast in een nieuwe aanvraag.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via de Bredabaan.

De inrit naar de parking is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem dat voorrang geeft aan inkomend verkeer. Dit om aanschuivend verkeer op het voet en fietspad te vermijden.

Fietsvoorzieningen

Voor de 21 sociale appartementen moeten er 48 fietsstalplaatsen voorzien worden:

15 appartementen met 1 slaapkamer = 15 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 30

6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18

Er worden in de binnentuin 48 fietsstalplaatsen voorzien. Het is niet duidelijk of de fietsenberging afsluitbaar is.

Echter wijkt de aanvraag af van artikel 29 van de bouwcode. Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Dit punt kan worden aangepast in een nieuwe aanvraag.

Woninggrootte

Wat planindeling betreft, wordt gevraagd om meer te streven naar openheid en maximalisatie van lichtinval. Plattegronden die een weerspiegeling vormen van de kloeke, genereuze verschijningsvorm aan de Bredabaan. De beperkte breedte in combinatie met de grote diepte, of éénzijdig gerichte appartementen, resulteert in een lagere woonkwaliteit van de centrale verblijfsruimtes. In een nieuwe aanvraag kan de leefbaarheid van de appartementen verhoogd worden door middel van een alternatieve configuratie van de appartementen.

Een verschil tussen typologieën is noodzakelijk. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Dit kan ook een oplossing bieden aan de problematiek van de diepe, smalle of éénzijdige appartementen.

We moeten concluderen dat de aanvraag onvoldoende wooncomfort biedt omwille van belangrijke conceptuele tekortkomingen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Inzake de hoogte van het gebouw aan de zijde Begonialaan stelt het advies van de omgevingsambtenaar dat het wenselijk zou zijn om op de hoogte van aanpalend buurpand van drie bouwlagen aan te sluiten, aangezien de straat vooral gekenmerkt wordt door woningen met drie bouwlagen. Vier bouwlagen over de volledige gevelbreedte worden niet aanvaardbaar geacht.

Het college sluit zich niet aan bij dit advies. Het verschil in bouwhoogte tussen het aangevraagde en het rechter buurpand bedraagt ca. 1,50 meter. De vierde bouwlaag presenteert zich bijgevolg niet als volwaardige extra bouwlaag ten aanzien van het aanpalende pand. Bovendien betreft het een hoekgebouw, waarbij een vierde laag (al dan niet als daklaag uitgewerkt) in de nabije omgeving niet vreemd is. Bijgevolg oordeelt het college dat de vier bouwlagen en bijhorende bouwhoogte op hoe Bredabaan – Begonialaan zoals opgetekend op de plannen aanvaardbaar kan worden geacht.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt verder dat aan de zijde Bredabaan vijf bouwlagen mogelijk zijn, maar dat het huidige voorstel geen aansluiting zoekt met de omgeving of deze mogelijk maakt. Het college sluit zich hierbij aan. Een vijfde bouwlaag dient als een teruggetrokken daklaag uitgewerkt te worden, waarbij afstand wordt ingebouwd ten opzichte van de voorgevel en de achtergevel. De buitenruimtes van deze woongelegenheden kunnen als dakterrassen aan de voor- en/of achterzijde voorzien worden. Ook ten aanzien van het hoekgedeelte ter rechterzijde dient de vijfde laag substantieel teruggetrokken te worden. Ten aanzien van het linkerbuurpand op de Bredabaan dient de bouwlaag niet teruggetrokken te worden, zoals in huidig voorstel het geval is, maar dient aansluiting mogelijk te zijn. Om deze redenen wordt de vijfde bouwlaag - zoals opgetekend in voorliggend voorstel - uit deze vergunning uitgesloten.

Inzake de voorgevel zijde Bredabaan stelt de aanvrager het linker en rechter gedeelte een andere verschijningsvorm te willen geven, gelet op de interne planschikking waardoor beide delen afzonderlijk van elkaar functioneren. Door ook in het gevelbeeld te verschalen tot twee afzonderlijke gebouwen wenst men bijkomend in te spelen op de beukmaat van de omliggende bebouwing. Evenwel geeft de gemeentelijke omgevingsambtenaar aan dat op de scheiding van beide gedeelten het rechtste bouwdeel visueel ‘massiviteit’ mist om evenwichtig te zijn (in de vorm van een post links van de uitkragende balkons). Deze vaststelling is correct, zeker in het licht van de uitsluiting van de 5de verdieping. Het beige gevelmetselwerk van het rechtse gedeelte dient breder te worden uitgevoerd (ca. 25cm naar links), waardoor de scheiding tussen beide gedeelten beter benadrukt wordt, bij voorkeur met een kenmerkende arrière corps tussen beide. Dit wordt opgelegd in voorwaarde.

Het college sluit zich verder ook aan bij de opmerking van de gemeentelijke omgevingsambtenaar inzake het groene gevelmetselwerk van het linkse gedeelte. Dit groene gevelmetselwerk stopt halverwege de eerste verdieping en dus hoger dan de plint van het gebouw. De hogere gedeelten worden in lichtbeige gevelsteen voorzien. Dit is een ingreep bedoeld om de hoogte van de plint in verhouding te brengen tot de 5 bouwlagen, echter wordt de 5de bouwlaag uitgesloten en zal deze eventueel teruggetrokken worden voorzien. Daardoor is de ingreep niet kenmerkend meer. In voorwaarden wordt daarom opgelegd het gedeelte van de groene gevelsteen boven de dorpels van de ramen van het 1ste verdiep eveneens in lichtbeige gevelsteen uit te voeren en de deksteen voorzien op de dakrand van het 5de bouwlaag te voorzien op de 4de bouwlaag.

Verder wordt vastgesteld dat de aanvraag ter hoogte van de inkomdeuren zou afwijken van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid, waarbij hoogteverschillen tot 18 cm overbrugd dienen te worden met een helling. Evenwel staat op geveltekening vermeld dat het niveauverschil maximaal 2 cm zou bedragen, hetgeen conform de verordening toegelaten is. Gelet op deze tegenstelling zal in voorwaarde worden opgenomen om zonder meer te voldoen aan artikel 18 van de verordening.

Het college acht de appartementen 0.1, 1.2, 2.2 en 3.2 wel in overeenstemming met artikel 24 van de bouwcode, gezien de keuken deel uitmaakt van de leefruimte die voorzien is van een voldoende grote raamopening. 

De afwijking op artikel 34 van de bouwcode aangaande de scheidingsmuren is niet aanvaardbaar. In voorwaarde wordt opgelegd dat de scheidingsmuren van de fiets- en afvalberging aan dit voorschrift dienen te voldoen.

De aanvraag wijkt af van artikel 29 en artikel 30 van de bouwcode. Er dient minimaal één elektrisch laadpunt te worden voorzien vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen en één oplaadpunt per 10 autostalplaatsen. Dit wordt in voorwaarde opgelegd.

Inzake ontsluiting van de site wordt opgemerkt dat o.m. de elektriciteitskast ter hoogte van de uitgang aan de Begonialei verplaatst dient te worden. Het Agentschap Wegen en Verkeer stelt in haar advies dat de kosten voor de aanpassing volledig ten laste vallen aan de aanvrager. Dit wordt in voorwaarden meegenomen, evenals om voor alle aanpassingen aan het openbaar domein contact op te nemen met de wegbeheerder.

De stad maakt gebruik van de beleidslijn inzake woninggrootte, woonmix en bescherming van eengezinswoningen voor de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening en de woonkwaliteit. Deze beleidslijn voorziet evenwel in een uitzondering voor woningen en kamers waarvoor de vergunning door een erkende residentiële zorgvoorziening of erkende sociale huisvestingsmaatschappij wordt aangevraagd of door hun gevolmachtigde wordt aangevraagd. Voorliggende aanvraag valt onder deze uitzonderingsmaatregel. Voor deze woningen of kamers blijven uiteraard wel de erkennings- en/of subsidiëringsnormen en derhalve, indien van toepassing, ook de minimale oppervlakte-eisen per specifieke categorie gelden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.