2021_CBS_05993 - Omgevingsvergunning - OMV_2021074848. Dendermondestraat 16 en 16A. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/06/2020: proces-verbaal (11002_2020_12560) voor het wijzigen van functie van de gelijkvloerse verdieping en uitvoeren van constructieve ingrepen zonder vergunning;

-          11/06/2010: vervallen vergunning (20101566) voor het verbouwen van appartementen; 

-          06/01/1956: toelating (18#34612) voor veranderingswerken;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 3 entiteiten en gelijkvloerse verdieping met garagewerkplaats;

-          volledig bebouwd gelijkvloers, hoofdvolume van 3 bouwlagen onder mansardedak en achterbouw -tegen de rechterperceelsgrens - van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevel in rode baksteen met schrijnwerk in hout met zwarte kleur;

-          in de voorgevel is een poort aanwezig naar de garagewerkplaats.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 appartementen;

-          werken in uitvoering op de gelijkvloerse verdieping. Omvorming naar appartement overeenkomstig plannen vervallen vergunning 20101566, zoals het verwijderen van dragende binnenmuren en het creëren van een patio.

Gewenste toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op het gelijkvloers;

-          meergezinsgebouw met 4 appartementen:

• nieuw gelijkvloers eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 98 m²;

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd gelijkvloers met middenin een patio van circa 3m breed x 9m lang;
• de rest van het volume blijft ongewijzigd;

-          gelijkvloerse voorgevelafwerking:

• rode baksteen;
• renoveren bestaande voordeur en afwerken in zwarte kleur;
• poort vervangen door een raam in aluminium met zwarte kleur. 

Inhoud van de aanvraag

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op het gelijkvloers;

-          omvormen van een garagewerkplaats naar appartement;

-          vermeerderen van het aantal woningen van 3 naar 4;

-          slopen van een deel van het volume op de gelijkvloerse verdieping;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:  ,

er zijn 4 appartementen voorzien in de nieuwe toestand.  Vanaf 4 appartementen dient een  afvalberging voorzien te worden. Deze is niet voorzien; 

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient minstens 20 % van de oppervlakte van het perceel op niveau van het maaiveld, onbebouwd te zijn.  Er wordt een deel van het perceel ontpit, maar dit is slechts 17,5 % van de perceelsoppervlakte; 

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode;

• artikel 43 Septische putten:

er werd een nieuwe septische put voorzien, waarvan de inhoud niet werd vermeld.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een voormalige garagewerkplaats naar een wooneenheid. Wonen is een inpasbare functie in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door voorliggende functiewijziging moet de aanvraag in een ontpitting voorzien conform artikel 27 van de bouwcode. Het aandeel open ruimte is echter te laag om in overeenstemming te zijn met de voorschriften. Bovendien is het wenselijk dat een ontpitting bruikbare en kwalitatieve tuinzone genereert, achteraan het perceel. Op die manier wordt ook beter aangesloten bij de bestaande omliggende tuinen waardoor een coherentere groene massa in het binnengebied ontstaat.

Er is geen reden om af te wijken van artikel 27 van de bouwcode. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag stelt voor om de voormalige poort van de garagewerkplaats te wijzigingen naar een glasraam waarbij de huidige plint wordt doorgetrokken. Dit zorgt ervoor dat het gelijkvloerse raam bijzonder groot is. Doch is de aanpassing aanvaardbaar aangezien de voorgevel niet wordt aangetast en zich toch inpast in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de bijkomende wooneenheid neemt het aantal woningen toe van 3 naar 4. De bovenliggende eenheden ondergaan geen wijzigingen.

Vanaf 4 woningen moet er conform artikel 26 van de bouwcode een gemeenschappelijke afvalberging worden voorzien. De aanvraag voorziet hierin niet.

Opgemerkt wordt dat de aanvraag de inhoud van de septische put niet vermeld. Het volume moet overeenkomstig zijn met de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

De voorziene fietsstalplaatsen zijn geplaatst in de inkomhal van de nieuwe woning. De fietsstalplaatsen zijn niet ingericht volgens de principes van de bouwcode en dus strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet immers minstens 1,70 m vrije ruimte beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval.

Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning, dient de aanvraag zich in overeenstemming te brengen met artikels 26, 29 en 43 van de bouwcode.

De stedelijke Milieudienst gaf volgend advies:

“Momenteel zijn er geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing voor deze aanvraag. De milieuvergunning voor exploitatie van de herstelwerkplaats met verfspuitinstallatie is verlopen. Op het OVAM-webloket is te zien dat er een oriënterend bodemonderzoek (OBO) uitgevoerd werd (2008) zoals decretaal verplicht is. Het perceel is opgenomen in de lijst met verontreinigde gronden. Volgens het OBO is er geen beschrijvende bodemonderzoek noodzakelijk. Hiermee is aan de wettelijke verplichtingen voldaan. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De ondergrond is vervuild en indien een woonprogramma op het gelijkvloerse wordt gerealiseerd is het aangewezen om de grond te saneren voordat bodemverontreiniging de gezondheid van huidige of toekomstige bewoners en omwonenden aantast.

De woonkwaliteit van de bestaande woningen is reeds beperkt. Zo hebben de woningen geen buitenruimte en fietsenberging en zijn ze beperkt in oppervlakte. In plaats van het gebouw uit te breiden met een bijkomende woning (zonder kwalitatieve fietsenberging en aparte afvalberging) zou beter ingezet worden in het verhogen van de woonkwaliteit van de bestaande woningen. De gelijkvloerse verdieping biedt hiervoor ideale mogelijkheden.

Geconcludeerd wordt dat door de voorgestelde inrichting van het gelijkvloers, de draagkracht van het perceel wordt overschreden. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 3 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over.

1. Kennisgeving: Het bezwaar dat de aangeleverde plannen foutief en de aangeleverde foto’s gedateerd zijn (11 jaar oud). In realiteit is er geen raam in de zijgevel op de eerste verdieping en is er geen scheidsmuur maar een tuinmuur aan de linkerzijde van het perceel van de aanvraag.

Beoordeling: Het klopt inderdaad dat er geen raam aanwezig is in de zijgevel t.h.v. de eerste verdieping. Ook is er in de huidige toestand geen volume aanwezig op het perceel. In de vergunde toestand was er echter wel een volume.
De aanvraag bevat voldoende informatie om de wijzigingen te beoordelen en een stedenbouwkundige beoordeling op te maken. Het bezwaar is ongegrond.

2. Wijzigingen scheimuur: Het bezwaar tegen wijzigingen aan de scheimuur met de achterbuur en linkerbuur.

Beoordeling: De scheimuur achteraan het perceel wijzigt niet en de scheimuur met de linkerbuur wordt plaatselijk verlaagd, wat voor een verbeterde lichttoetreding zorgt naar de linkerbuur. De bezwaren zijn niet voldoende gespecifieerd waarom wijzigingen aan de scheimuren niet aanvaardbaar zouden zijn. Het bezwaar is ongegrond.

3. Inkijk: Het bezwaar tegen inkijk vanaf het terras op het platte dak achteraan.

Beoordeling: Er wordt geen terras aangelegd op het platte dak. Bijgevolg is het bezwaar ongegrond.

4. Isolatie en waterdichting: Het bezwaar dat in de nota sprake is van het isoleren en waterdicht maken van de zijgevels. Echter is er op de plannen geen informatie hierover aanwezig.

Beoordeling: De plannen zijn niet in dergelijke graad gedetailleerd dat de isolatie en waterdichtingsmaterialen erop staan vermeld. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is deze informatie niet relevant. Het bezwaar heeft betrekking op uitvoeringstechnische aspecten en is ongegrond.