Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021008730 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA VAN DER WILDT INVEST met als adres Zegeplein 3 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Amsterdamstraat 21-23 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 7 sectie G nrs. 126/2 T6 en 126/2 H13 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van een meergezinswoning met gelijkvloerse reca-functie na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/10/1962: vergunning (18#44531) voor een gevelverbouwing;
- 31/10/1958: vergunning (18#38875) voor een afleidingsbuis;
- 04/04/1952: vergunning (18#29343) voor gevelveranderingen;
- 27/07/1929: vergunning (1929#34309) voor binnenveranderingen.
Vergunde en huidige toestand
- 2 aanpalende panden van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met gelijkvloerse handel- en bovenliggende woonfunctie.
Gewenste toestand
- na sloop wordt het hoekperceel volledig bebouwd met 6 bouwlagen plus een teruggetrokken dakverdieping;
- functie:
- 2 studio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 47 m²;
- 3 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 61 m², 61 m² en 73 m²;
- 3 drieslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 116 m²;
- de gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt circa 80m²;
- voorgevels in grijs genuanceerde baksteen, buitenschrijnwerk in antracietkleurig staal en een plint in arduinsteen.
Inhoud van de aanvraag
- sloop van de bestaande bebouwing;
- nieuwbouw van 7 bouwlagen onder plat dak met een gelijkvloerse reca-ruimte en 8 bovenliggende wooneenheden.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 1 maart 2021 | 23 maart 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 1 maart 2021 | 22 maart 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 1 maart 2021 | 1 maart 2021 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 1 maart 2021 | 17 maart 2021 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 1 maart 2021 | 12 maart 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgende punten:
- Artikel 0.10 Dakvorm: de liftschacht wordt niet volledig mee geïntegreerd in het gebouw;
- Artikel 1.2.2 Harmonieregel: zowel de kroonlijsthoogte (zijde Amsterdamstraat) als de algemene hoogte (zijde Braziliëstraat) zijn niet in harmonie met de omgeving;
- Artikel 1.2.4 Open ruimte: er wordt geen niet-overbouwde open ruimte op het straatniveau voorzien.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De hoekpanden omvatten veelal kleine handels- of kantoorruimten op de gelijkvloerse verdieping. Het beoogde meergezinsgebouw met gelijkvloerse commerciële functie is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Het grondplan van het gelijkvloers vermeldt zowel reca als detailhandel. Dit is niet mogelijk. Er kan immers maar één functie vergund worden. Omwille van deze onduidelijkheid, in combinatie met andere onverenigbaarheden, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het voorgestelde volume kan niet gunstig geadviseerd worden. Zowel de kroonlijsthoogte (zijde Amsterdamstraat) als de algemene hoogte (zijde Braziliëstraat) zijn niet in harmonie met de omgeving en daarmee ook strijdig met Artikel 1.2.2 (Harmonieregel) van het geldende RUP. Dit wordt ook bevestigd in het uitgebrachte advies van de kwaliteitskamer. Ook zij stellen dat het aangevraagde bouwvolume te hoog is ten aanzien van de aanpalende percelen. Voornamelijk in de Braziliëstraat is de scheidingsmuur te hoog ten aanzien van aanpalende buren. Daarom adviseren ze de daklaag te supprimeren.
Aansluitend op het advies van de kwaliteitskamer dient te worden opgemerkt dat de uitloophoogte van de liftschacht, strijdig met het RUP nog boven de kroonlijsthoogte uitsteekt. Dit volume is niet opgetekend op de gevelaanzichten, wat een (gunstige) beoordeling hindert.
Aangezien het voorgestelde volume niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening en strijdig is met geldende voorschriften, wort geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Strijdig met het RUP en de bouwcode wordt er geen open ruimte voorzien. Omwille van de beperkte perceeloppervlakte en gezien het een hoekperceel betreft kan een afwijking worden toegestaan.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgestelde materialisatie in grijs genuanceerde baksteen met antracietkleurig aluminium buitenschrijnwerk en een gelijkvloerse arduinen plint is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw. De kwaliteitskamer brengt volgend advies uit:
“Met betrekking tot de geveluitwerking leest men een metselwerkarchitectuur in combinatie met
uitkragende en overhoekse terrassen. De kwaliteitskamer is van mening dat de huidig getekende
terrassen niet kwalitatief en te klein zijn. Gezien de ligging aan het drukke openbare domein zijn
uitpandige terrassen minder wenselijk. De kwaliteitskamer ziet hier twee mogelijkheden om het geheel kwalitatief uit te werken binnen een metselwerk architectuur gebaseerd op massa. Dit kan enerzijds conform het principe van de Franse balkons en een gezamenlijk dakterras op de hoogste verdieping of anderzijds dmv een inpandig terras per unit dat voldoende groot is.
Om de metselwerkarchitectuur nog meer te onderschrijven, suggereert de kwaliteitskamer om de gevel en de hoek van het pand massiever uit te werken zonder terrassen op de hoek. Eveneens dienen de raamopeningen op een meer uniforme wijze uitgewerkt te worden.”
Aansluitend op dit advies wordt opgemerkt dat de overhoekse terrassen meer uitkragen aan de zijde van de Amsterdamstraat dan aan de zijde van de Braziliëstraat waardoor deze zich asymmetrisch bevinden ten opzichte van het achterliggende (afgeschuinde) gevelvlak wat zeer atypisch is en bijgevolg niet aanvaardbaar. De aanvraag kan op basis van bovenstaande opmerkingen naar welstand niet gunstig beoordeeld worden. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.
Cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van de aanvraag in een zone die volgens het RUP werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“Op basis van de huidig gekende informatie kunnen we stellen dat het pand Amsterdamstraat 23 geen erfgoedwaarde heeft. Het object/complex heeft geen aantoonbare historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarden. In tegendeel, door zijn gevelopbouw, het resultaat van een verbouwing uit 1962, is het eerder afwijkend voor de initiële bebouwing op het Eilandje. Vervanging door nieuwbouw is mogelijk.
Het naburige pand, nummer 21, sluit qua gevelopbouw wel aan bij de historische bebouwing op het Eilandje. De gevel is echter vervlakt waardoor de architecturale waarde is uitgehold. Een beperkt aantal aangeleverde foto’s van het interieur tonen op het eerste zicht geen noemenswaardige interieurelementen. Gezien het ontbreken van een cultuurhistorische verantwoordingsnota kan de erfgoedwaarde van het geheel onvoldoende ingeschat. De aanvraag voldoet niet aan artikel 5§2 van de stedelijke bouwcode.
Bij vervangbouw, dient het nieuwe complex zich zowel op vlak van schaal, volume, korrel en materialen in te passen in de bestaande straatwand en in de perceelstructuur van de omgeving, vooral de afbouw naar de nog oorspronkelijke bebouwing in de Braziliëstraat is een aandachtspunt. Het voorgestelde nieuwbouwproject gaat hieraan voorbij. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert deze aanvraag dan ook ongunstig.”
De opmerkingen uit het advies van Monumentenzorg zijn gelijkaardig met deze van de kwaliteitskamer en de algemene stedenbouwkundige beoordeling zoals uiteengezet in de bovenstaande paragraaf “Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid”.
Een nieuwe aanvraag dient rekening te houden met bovenvermelde opmerkingen om in aanmerking te kunnen komen voor vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Slechts 1 van de 8 wooneenheden beschikt over een kwalitatieve, bruikbare buitenruimte. De overige appartementen hebben dit niet omwille van de ligging van de balkons (aan de straatzijde, op een kruispunt) en omwille van de vorm (ondiep). Dit is niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.
Strijdig met de bouwcode heeft de scheidingsmuur geen opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.
De aanvraag is ook in strijd met de verordening toegankelijkheid (artikels 24 en 25). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Ook hierom moet de aanvraag worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw: - 2 appartementen < 60m² (parkeernorm 1,05) = 2,1 - 3 appartementen tussen 60m² en 90m² (parkeernorm 1,2) = 3,6 - 3 appartementen > 90m² (parkeernorm 1,35) = 4,05 - reca/handelsruimte: geen parkeerbehoefte.
De werkelijke parkeerbehoefte is 10 (2,1 + 3,6 + 4,05 = 9,75 afgerond 10).
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag dat een hoekperceel betreft. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 8.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 10. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand zijn er 2 handelshuizen. De parkeerbehoefte van deze 2 woningen is 2.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. Bij een eventuele vergunning zou dit in deze aanvraag van toepassing zijn op 8 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de appartementen moeten 22 fietsenstallingen voorzien worden.
- 5 appartementen met 1 slaapkamer : 5 x 2 = 10
- 3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12
Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 22 fietsen. 16 stallingen zijn gewone fietsenstallingen, 6 zijn voorzien van een Velowup hangsysteem. De fietsenberging kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.
Laden en lossen
Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 februari 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 1 maart 2021 |
Start openbaar onderzoek | 9 maart 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 7 april 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 juni 2021 |
Verslag GOA | 26 mei 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
9 maart 2021 | 7 april 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.