Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021059766 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA BARLEY'S INVEST met als adres De Keyserlei 27 te 2018 Antwerpen en de heer Peter De Clerck met als adres Botermarkt 12 bus 0102 te 9000 Gent |
Ligging van het project: | De Keyserlei 25-27, Statiestraat 20 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 8 sectie H nrs. 0, 1167M7, 1249Y3 en 1249C8 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren wijzigingen reca en extra woonentiteit |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20/11/2020: weigering (20202996) voor het regulariseren wijzigingen reca en extra woonentiteit;
- 24/03/2017: niet-uitgevoerde vergunning (20162709) voor het regulariseren van een commerciële ruimte met woningen;
- 14/07/2011: proces-verbaal (AN.66.LB.102244/2011) voor het uitvoeren van werken en wijzigingen in strijd met de op 13/08/2010 verleende vergunning;
- 13/08/2010: vergunning (20103442) voor het verbouwen van een horecazaak.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak;
- gevelafwerking: wit/beige gevelbepleistering met bruin/groene houten gevelbekleding en buitenschrijnwerk.
Huidige toestand
- functies conform de vergunde toestand behalve de verdiepingen in de Statiestraat: woning op de verdiepingen;
- gevel De Keyserlei 25 is geel geschilderd met oranje raamomlijstingen en wit buitenschrijnwerk;
- gevels voorzien van zaak-gebonden publiciteit en zonneluifels;
- technieken geplaatst op het platte dak van het gelijkvloers;
- bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak.
Gewenste toestand
- functie:
- de nieuwe woonentiteit is een drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 170 m²;
- bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak;
- gevelafwerking: wit/beige gevelbepleistering met bruin/groene houten gevelbekleding en buitenschrijnwerk;
- zaak-gebonden publiciteit op de straatgevels.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie kantoren/ bergingen naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woonentiteiten met 1;
- maken van een aparte toegang naar de nieuwe woning in de Statiestraat;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- plaatsen van zaak-gebonden publiciteit.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 30 april 2021 | 27 mei 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 30 april 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 30 april 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 30 april 2021 | 4 mei 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:
er wordt een fietsenberging voorzien in de kelder, enkel bereikbaar via een gewone trap en hierdoor niet vlot bereikbaar;
er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien;
er wordt een overvloed aan reclame voorzien op gevels en ter hoogte van de verdiepingen van de woonfuncties. Dit is niet in verhouding met de gevelgeleding van het gebouw.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een woonfunctie op de verdiepingen in de Statiestraat is functioneel inpasbaar in de stationsomgeving. Het voorzien van kwalitatieve woningen is noodzakelijk om de leefbaarheid van deze omgeving te garanderen.
De horecafunctie op het gelijkvloers blijft ongewijzigd. Deze is functioneel inpasbaar in de horecakern rond het station.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een functiewijziging naar wonen op de verdiepingen in de Statiestraat.
De oppervlakte van de woning is voldoende groot om een gezin te huisvesten.
De terrassen worden voorzien binnen het vergunde bouwvolume.
Voorgestelde oplossing verbetert de woonkwaliteit voor de woning zonder de privacy te hinderen op de omliggende percelen. Het voorstel is ruimtelijk inpasbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet beperkte wijzigingen aan de gevelgeleding van het gebouw.
Deze zijn principieel aanvaardbaar.
Op beide gevels wordt wel een overdaad aan zaak-gebonden publiciteit voorzien op de verschillende verdiepingen. Een overdaad aan publiciteit in een omgeving of op een bepaald pand doet afbreuk aan de globale beeldkwaliteit van de straat. In artikel 33 ‘Zaak-gebonden publiciteit’ van de bouwcode is opgenomen dat de grootte van de publiciteit steeds in verhouding moet zijn met de maat van het gebouw.
In voorwaarden zal worden opgelegd dat de publiciteit moet worden beperkt tot deze verdiepingen van de reca-functie.
Volgende publiciteit zal worden uitgesloten worden uit de vergunning omwille van hun vorm of locatie op de gevel:
- De Keyserlei 25:
- De Keyserlei 27: gevelband en tekst boven de 2de en 3de verdieping;
- Statiestraat 20:
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Er is 1 bijkomende wooneenheid. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. 1 bijkomende wooneenheid: 1 x 1 = 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Het pand in de Statiestraat heeft een gevelbreedte kleiner dan 8 m. Het volledige gelijkvloers wordt ingenomen door een horecafunctie. Langs De Keyserlei is het volledige openbaar domein ingenomen door open terrassen. De Statiestraat is een autoluwe zone.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de nieuwe woonentiteit in de Statiestraat met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. Er wordt een fietsenberging voorzien in de kelder. Deze is enkel bereikbaar met een gewone trap.
Om de bereikbaarheid te verbeteren zal in voorwaarden van de vergunning worden opgenomen dat er een fietsgoot voorzien moet worden op de trap naar de kelder.
Laden en lossen
Laden en lossen moet gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone.
Dit zal worden opgenomen in voorwaarden van de vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. publiciteit te beperken tot de verdiepingen van de reca-functie;
3. een fietsgoot te voorzien op de trap naar de kelder;
4. laden en lossen te laten gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
6. publiciteit De Keyserlei 25:
- houten staketsel boven de kroonlijst met driekleur en tekst “Biercentrale”;
- ruitvormige lichtbak op de 1ste verdieping die deels voor de raamopeningen komt;
7. publiciteit De Keyserlei 27: gevelband en tekst boven de 2de en 3de verdieping;
8. publiciteit Statiestraat 20:
- verlichte letters “Carlsberg” boven de 2de verdieping;
- “Kelly’s Irish Pub” op de voorzijde van de luifel.
Standpunt college
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college merkt op dat de publiciteit boven de tweede en derde verdieping aan de voorgevel van het pand met adres Keyserlei, huisnummer 27, reeds aanwezig was bij de eerder verleende vergunning in 2017.
Dit geldt niet voor de wijzigingen die werden aangebracht op het houten staketsel bovenaan het pand met adres Keyserlei, huisnummer 25. Het college volgt het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar om deze wijzigingen uit te sluiten van vergunning. Gelet op de aanwezigheid van een verbruiksruimte op de eerste verdieping van het pand met adres Keyserlei, huisnummer 25, en dus op de aanwezigheid van de recafunctie op deze verdieping, is de aangebrachte ruitvormige lichtreclame gelinkt aan deze functie. De aanwezige lichtreclame komt slechts in zeer beperkte mate voor de raamopeningen, waardoor er geen of nauwelijks hinder inzake lichtinval is. In die zin oordeelt het college dat de aangebrachte ruitvormige lichtreclame aanvaard kan worden.
Verder kan op de toegevoegde foto’s in het dossier worden vastgesteld dat de beide gevelbanden aan het pand met adres Keyserlei 27, verlicht worden door een zestal lampen die naar de gevel gericht zijn. Gelet op de aanwezige woonfuncties op de tweede en derde verdieping van dit pand, waarbij er aan de voorgevel slaapkamers en leefruimtes gevestigd zijn, kan worden aangenomen dat de verlichting van de gevelbanden hinderlijk kan zijn voor de aanwezige woonfuncties. In die zin acht het college het aangewezen de verlichting uit te sluiten van vergunning. Wat betreft de uitsluiting van de reclame aan de Statiestraat volgt het college het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar:
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 april 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 30 april 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 29 juni 2021 |
Verslag GOA | 10 juni 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een fietsgoot te voorzien op de trap naar de kelder;
3. laden en lossen te laten gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
5. publiciteit De Keyserlei 25:
- houten staketsel boven de kroonlijst met driekleur en tekst “Biercentrale”;
6. publiciteit De Keyserlei 27: de verlichting van de gevelband en tekst boven de 2de en 3de verdieping;
7. publiciteit Statiestraat 20:
- verlichte letters “Carlsberg” boven de 2de verdieping;
- “Kelly’s Irish Pub” op de voorzijde van de luifel.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.