2021_CBS_06168 - Omgevingsvergunning - OMV_2021080284. Paleisstraat 103. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/08/1927: toelating (1927#27516) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 6 wooneenheden (advies geacht vergund) en een benedenverdieping ingericht als autowerkplaats (industrie en bedrijvigheid);

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder vals mansardedak;
• bouwhoogte circa 13,75 m;
• ter hoogte van maaiveld werd het volledige perceel dicht gebouwd, op de bovenliggende verdiepingen beperkt de bouwdiepte zich tot circa 12,85 m (exclusief terras);

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel;
• houten buitenschrijnwerk (kleur niet gekend);
• mansarde afgewerkt met leien;
• overige materialen en afwerking niet gekend.

Huidige toestand

-          functie en aantal wooneenheden conform vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte conform de vergunde bouwhoogte;
• bouwdiepte benedenverdieping ongewijzigd, op de bovenliggende verdiepingen werden de terrassen mee opgenomen in het bouwvolume waardoor de totale bouwdiepte hier op circa 13,75 m komt;

-          gevelafwerking:

• gevel in licht gele/beige pleister;
• plint in grijze tegels;
• dorpels in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc (ramen) en wit geschilderd hout (toegangsdeur en poort);
• zwarte smeedijzeren balustrade.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 8 wooneenheden, voor de 2 bijkomende woningen geldt:

• benedenverdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 61,95 m² en een buitenruimte (tuin) van circa 32,60 m²;
• dakverdieping: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 82,90 m² en een buitenruimte (dakterras) van circa 26,00 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 5 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 16,65 m;
• bouwdiepte benedenverdieping en nieuwe dakverdieping respectievelijk circa 12,85 m en 8,45 m, overige verdiepingen ongewijzigd ten opzichte van de huidige toestand;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel;
• plint in grijze natuursteen;
• buitenschrijnwerk ramen gelijkvloerse en dakverdieping in wit/licht grijs aluminium, overige schrijnwerk ongewijzigd ten opzichte van de huidige toestand;
• dorpels en balustrade conform huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de benedenverdieping van industrie en bedrijvigheid naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 6 naar 8;

-          realiseren van een extra daklaag;

-          beperkt ontpitten van het perceel;

-          regulariseren van:

• het integreren van de terrassen achteraan het pand bij het bouwvolume;
• de interne constructieve werken op de 3^de verdieping;

-          wijzigen van de gevelafwerking (gedeeltelijke regularisatie).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20:
  De nieuwe trap tussen de 3^de en 4^de verdieping voldoet niet aan de voorschriften opgelegd in dit artikel (breedte trap, grootte tussenbordes, borstwering);
• artikel 21:
  De nieuwe lift is geen lift van het type 2 zoals omschreven in EN 81-70;
• artikel 22:
  De deuropeningen die toegang verlenen tot de nieuwe appartementen (gelijkvloerse en dakverdieping) en het afvallokaal zijn onvoldoende breed om na afwerking een vrije doorgang van 0,85 m te garanderen;
• artikel 24:
  Voor de toegangsdeur van het appartement op de benedenverdieping kan geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden die de duwzijde van de deur raakt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed

Het bestaande en onvergunde pvc-buitenschrijnwerk is niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van de beeldbepalende voorgevel het gebouw. Ook doet de nieuwe laag afbreuk aan de beeldbepalende voorgevel;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  De verscheidenheid van materialen en kleuren waarin het buitenschrijnwerk (voorgevel) voorzien wordt zorgt voor een disharmonie in de gevel;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte;

De voorgestelde uitbreidingen, de daklaag en het dichtbouwen van de terrassen, zijn niet in harmonie met de kenmerkende configuraties in de omgeving. Het maximaal toelaatbare bouwvolume wordt overschreden;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik;

Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. De bijkomende laag is weinig kwalitatief uitgewerkt en het bestaande maar onvergunde pvc-buitenschrijnwerk is niet verenigbaar met het gevelbeeld;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De keukens en de leefruimten grenzend aan deze keukens van de appartementen op de 1^ste en 2^de verdieping beschikken niet langer over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht. Bovendien wordt deze rechtstreekse toevoer ook beperkt voor de centraal gelegen leefruimten bij deze appartementen;
• artikel 27 Open Ruimte:

De aanvraag moet 20% open ruimte voorzien op het gelijkvloerse op het niveau van het maaiveld. De aanvraag voorziet onvoldoende open ruimte;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De appartementen op de 2^de en 3^de verdieping beschikken niet meer over een buitenruimte.
  Door het verdwijnen van het terras achteraan het pand beschikken de appartementen op de 1^ste verdieping niet langer over een buitenruimte met een minimale netto vloeroppervlakte van 4,00 m²;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuur worden ter hoogte van de dakverdieping niet voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
  De nieuwe dakverdieping wordt grotendeels opgetrokken tussen twee nieuwe enkelvoudige scheidingsmuren. Deze muren beschikken echter niet over een minimale dikte van 0,18 m. Het is bovendien ook niet duidelijk of deze opgetrokken worden in een massief ongeperforeerd materiaal.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het uitbreiden en vermeerderen van het aantal wooneenheden van een meergezinswoning en het wijzigingen van de gelijkvloerse magazijnfunctie naar  een woonfunctie. Wonen is een kenmerkende functie voor het gebouw en de omgeving. De functionele inpasbaarheid kan gunstig worden geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving aan de oneven zijde van de Paleisstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen met 4 bouwlagen met plat dak of 3 bouwlagen en een daklaag. De bouwhoogte van nr. 103 sluit qua hoogte aan bij dit referentiebeeld. De bouwdiepte van het gebouw meet circa 13m over alle verdiepingen, wat atypisch diep is t.o.v. de kenmerkende configuraties in de omgeving. De kenmerkende bouwdiepte van woongebouwen bedraagt hier circa 9 meter voor hoofdvolumes met daarachter een entresol over 1 of 2 bouwlagen. Het bouwvolume van nr. 103 is in zijn bestaande toestand reeds maximaal en een uitbreiding hiervan is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. De aanvraag voorziet echter wel een volume-uitbreiding.

De aanvraag stelt voor om het gelijkvloerse beperkt te ontpitten, de uitkragende terrassen aan de achterzijde dicht te maken en het gebouw te verhogen met een 5^de bouwlaag.

De voorgestelde ingrepen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar en niet in overeenstemming met zowel de goede ruimtelijke ordening van de plaats als met de verordenende voorschriften.

De aanvraag overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume en is niet in harmonie met de kenmerkende configuraties in de omgeving. Het toevoegen van een 5^de bouwvlaag is niet in overeenstemming met het referentiebeeld. Samen met het dichtbouwen van de voormalige terrassen aan de achtergevel zorgt dit ervoor dat de maximaal aanvaardbare bouwdiepte en -hoogte op het perceel wordt overschreden. Dit is strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode.

Tevens is het dichtbouwen van de terrassen strijdig met artikel 28 en 24 van de bouwcode. De wooneenheden op de 2^de en 3^de verdieping zijn niet meer uitgerust met een private buitenruimte en door de uitbreiding in diepte neemt de lichttoetreding naar de centrale leefruimtes van de woningen af. In het onderdeel ‘hinderaspecten’ wordt de impact van de aangevraagde wijzigingen op de woonkwaliteit van de woningen nader beoordeeld;

Omdat de aanvraag voorziet in een functiewijziging van het gelijkvloerse magazijn naar wonen moet er minimaal 20% open ruimte voorzien zijn op het perceel. De aanvraag voorziet een kleiner aandeel dan wat artikel 27 van de bouwcode voorschrijft. In realiteit zal het aandeel onoverdekte open ruimte nog minder bedragen omdat de achtergevel uitkraagt.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorliggende handelingen, werken en wijzigingen hebben een negatieve impact op het beeldbepalende gevelbeeld en erfgoedwaarde van het pand.

Het bestaande maar onvergunde pvc-buitenschrijnwerk is niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van de voorgevel (cf. advies Monumentenzorg). Tevens doet de povere uitwerking en afwerking van de nieuwe 5^de bouwlaag afbreuk aan de matig gedecoreerde ondergevel. Finaal doen de wijzigingen afbreuk aan het straatbeeld met een verlies aan beeldkwaliteit als gevolg. De voorgestelde wijzigingen aan de voorgevel waaronder het diverse gebruik aan gevelmaterialen zijn strijdig met artikel 5, 6 en 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer leverde een ongunstig advies af waardoor de brandveiligheid van het gebouw niet gegarandeerd kan worden en de aanvraag geweigerd moet worden. 

De impact van de wijzigingen op de algemene woonkwaliteit in het gebouw is onaanvaardbaar.

Het dichtbouwen van de terrassen aan de achterzijde leidt tot kwaliteitsverlies en verlies aan daglichttoetreding. De aanvraag is strijdig met artikel 24 en 28 van de bouwcode.

Het terras achter de nieuwe 5^de bouwlaag is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Een private buitenruimte op de voorgestelde hoogte en diepte genereert inkijk en overlast naar omwonenden. Het wijzigen van het gebruik van het platte dak naar een verblijfsfunctie is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Het aantal wooneenheden neemt toe van zes naar acht. De verordening integrale toegankelijkheid is van toepassing. Vastgesteld wordt dat de nieuwe trap, lift en toegangen naar het nieuwe appartement en het afvallokaal niet conform de inrichtingsprincipes van toegankelijkheidsverordening zijn ontworpen. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 20, 21, 22 en 24 van de verordening integrale toegankelijkheid.

Gelet op de veelheid aan afwijkingen op de voorschriften en de lage woonkwaliteit in het gebouw kan geconcludeerd worden dat het vermeerderen van zes naar acht wooneenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Opgemerkt wordt dat de nieuwe scheimuren niet voldoen aan artikel 34 van de bouwcode. De enkelvoudige scheimuren bezitten geen minimale dikte van 18cm en het is niet duidelijk of er overal massief en ongeperforeerd materiaal is gebruikt. Tevens ontbreekt een minimale opstand van 30 centimeter t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak om brandoverslag te vermijden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2;

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.

Deze bevinden zich achteraan de garage.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten