2021_CBS_07409 - Omgevingsvergunning - OMV_2021040345. Lange Nieuwstraat 44. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Privacy hinder: de bezwaarindiener geeft aan dat het project geen rekening houd met hun privacy door het voorzien van leefruimtes.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijk weefsel bestaat er altijd een vorm van hinder, veroorzaakt door de omwonenden waarbij van alle betrokken partijen een zekere tolerantie is vereist. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

2. Wegname ruimtegevoel: de bezwaarindiener geeft aan dat de aanpassingen aan de achterzijde van het dak het zicht zal belemmeren en dit impact heeft op het huidig ruimtegevoel.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De aanpassingen aan de achterzijde van het dak zijn beperkt en in functie van het voorzien van een brandladder. Gelet op het feit dat het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed is deze aanpassing ook beoordeeld door de stedelijke dienst monumentenzorg. Deze dienst geeft voor het doorbreken van de kroonlijst een ongunstig advies aangezien dit de erfgoedwaarde van de achtergevel te sterk aantast.

3. Desinformatie: de bezwaarindiener geeft aan dat hij beperkte, onduidelijke en dubbelzinnige informatie heeft gekregen over de gewenste ontwikkeling. Hierdoor was het moeilijk om een gedetailleerd beeld te krijgen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De ingediende plannen en documenten omschrijven voldoende hoe het nieuwe project er zal uitzien en wat de invulling zal zijn. Het dossier is nagekeken op volledigheid en is tevens volledig beoordeelbaar.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/09/2016: vergunning (20161399) voor het realiseren van een inpandig terras;

-          18/01/2013: niet uitgevoerde vergunning (20127371) voor het verbouwen van een zolderverdieping;

-          15/06/2012: weigering (20123400) voor het verbouwen van een zolderverdieping;

-          01/06/1995: vergunning (86#950396) voor verbouwing voorgevel;

-          14/01/1991: niet uitgevoerde vergunning (86#900532) verbouwen kantoorgebouw;

-          03/09/1971: vergunning (1971535) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• kantoorgebouw 3 bouwlagen onder schilddak;
• kelderverdieping aanwezig met bergingen;
• de gelijkvloerse verdieping loopt van de Lange Nieuwstraat 44 tot de Lange Klarenstraat 9, het gedeelte grenzend aan de Lange Klarenstraat heeft een parking voor 7 wagens;
• de verdiepingen hebben een bouwdiepte van circa 12,6 m;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse gevelpui in blauwe hardsteen;
• verdiepingen in gevelbepleistering met beige kleur;
• houten ramen en voordeur met omkadering in blauwe hardsteen;
• balkankers en vlaggenmast aanwezig;
• dakvlak voorgevel voorzien in leien en voorzien van dakvensters;

-          inrichting: perceel is volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          vaststelling Lange Nieuwstraat 44 (ID: 101955) van Neoclassicistisch herenhuis als bouwkundig erfgoed;

-          vaststelling Lange Klarenstraat 8 (ID: 101805) van Compagnie Continentale d’importation als bouwkundig erfgoed;

-          functie en bouwvolume:

• conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde dakvensters/dakkapel in het dakvlak van de voorgevel;
• balkankers en vlaggenmast zijn niet meer aanwezig;

-          inrichting: conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• meergezinswoning met 6 woonentiteiten en 1 kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping;
• bouwvolume wordt niet gewijzigd op een inpandig terras van 12,5 m² op de 3de verdieping na;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 148 m²  en overdekte patio van 56 m²;

-          3 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 89 m², 97 m² en 109 m²;

-          1 een-slaapkamerappartement/studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 54 m²;

-          1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 35 m²;

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 89 m²;

-          gevelafwerking:

• conform bestaande toestand, uitgezonderd het dakvlak aan de voorgevel:

-          de dakkapel wordt gewijzigd naar een inpandig terras;

-          de andere dakvensters worden gewijzigd;

• bijkomende dakkapel aan de achtergevel;

-          inrichting:

• de dakkoepel boven de gelijkvloerse verdieping wordt verwijderd en er wordt hier een terras en groendak voorzien;
• de koepel boven de patio wordt gewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 6 woonentiteiten en 1 kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 6;

-          wijzigen van de dakvensters;

-          voorzien van inpandig terras in het voorste dakvlak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

dakkapellen zijn toegelaten als ze maximaal 1,50 m breed zijn en als de kroonlijst niet wordt onderbroken;

-          2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein;

-          2.1.11.2 Terrassen op platte daken

het terras bij de 1ste verdieping, op het plat dak van het gelijkvloers, is niet voorzien binnen het maximaal aanvaardbare volume. De diepte van het terras overschrijdt de maximaal toelaatbare bouwdiepte op de 1ste verdieping.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

bij een functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

studio/appartement 1.1, studio 2.1 en appartement 2.2 zijn niet voorzien van een buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenstalling wordt niet ingericht volgens de inrichtingsprincipes van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het omvormen van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 6 entiteiten en een kantoorruimte. De omvorming van kantoorruimte naar wonen is principieel in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de woonfuncties op de omliggende percelen. De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft een gunstig advies voor het verdwijnen van de kantoorruimte.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgestelde woonprogramma kan niet gunstig beoordeeld worden.

Ten eerste ontbreekt voor verschillende wooneenheden een kwalitatieve buitenruimte.

De ‘buitenruimte’ bij het gelijkvloerse appartement betreft eigenlijk een overdekte patio. Een overdekte ruimte, ook als deze wordt verlucht, kan niet als een kwalitatieve buitenruimte worden aanzien. Ook de wooneenheden 1.1, 2.1 en 2.2 voldoen niet aan de huidige eisen voor woonkwaliteit door het ontbreken van een buitenruimte die minstens voldoet aan artikel 28 van de bouwcode.

De functiewijziging op het gelijkvloers naar wonen vraagt bovendien een doorgedreven ontpitting op het perceel. Het voorzien van een appartement zonder open ruimte op maaiveldniveau is niet aanvaardbaar en strijdig met artikel 27 van de bouwcode.

Het gelijkvloers heeft potentieel om een kwalitatieve buitenruimte te voorzien. Indien na verder onderzoek blijkt dat ontpitten niet mogelijk is, zal een andere functie moeten worden voorzien op het gelijkvloers. Het voorzien van een gemeenschappelijke ruimte ter hoogte van de patio kan een meerwaarde zijn voor een toekomstig woonprogramma.

Het terras op de 1ste verdieping overschrijdt de maximaal aanvaardbare bouwdiepte en hindert de privacy op de omliggende percelen. Desondanks de achterliggende gebuur een hinderlijk terras heeft voorzien op zijn plat dak, is het terras bij woonentiteit 1.2 niet aanvaardbaar.

Tenslotte is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dat biedt een objectieve maatstaf om het ruimtecomfort van een woning te bewaken. Voorliggend project voorziet in die zin te kleine woningen en bijgevolg onvoldoende wooncomfort. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² (appartement 1.1) wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Gelet op bovenstaande wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Het advies van de dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en kan als volgt worden samengevat:

“Er werd een bouwhistorische studie opgemaakt door Erfgoed en Visie in maart 2020 waarna een plaatsbezoek door onze dienst plaats vond en een advies werd geformuleerd. Het dossier bevat voldoende informatie om een beoordeling te maken.

Neoclassicistisch herenhuis met dubbelhuisopstand, volgens de bouwaanvraag uit 1830 opgetrokken in opdracht van de koopman Louis Amand Joseph De Gruytters (°Antwerpen, 1772). Hij was een zoon en kleinzoon van stadsbeiaardiers Amandus Amatus Maria De Gruytters (Nieuwpoort, 1736-Antwerpen, 1805) en Joannes De Gruytters (Ieper of Nieuwpoort, 1709-Antwerpen, 1772). Sinds 1919 huisvestte het pand de handelsfirma Compagnie Continentale d’Importation. Deze liet in 1926 achteraan op het perceel zijde Lange Klarenstraat een kantoorgebouw optrekken naar ontwerp van architect Jan De Vroey.

Brede rijwoning van zes traveeën en drie bouwlagen onder een leien schilddak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevel rust op een pui uit blauwe hardsteen, met schijnvoegen uitstralend boven de muuropeningen. Geleed door de puilijst, legt de compositie de klemtoon op het gedesaxeerde poortrisaliet. Dit laatste wordt gemarkeerd door een rechthoekige koetspoort in geriemde omlijsting met gestrekt entablement. Verder regelmatige registers van rechthoekige vensters met lekdrempel, op de bovenverdiepingen in geriemde, hardstenen omlijsting, de topgeleding met onderdorpel. In de pui zijn de vensters voorzien van gebogen tralies met pijlpunten, op de bel-etage van borstweringen met gekruiste pijlen, beide uit smeedijzer. Een klassiek hoofdgestel met gelede architraaf en gekorniste, houten kroonlijst op modillons vormt de gevelbeëindiging. Houten vleugeldeur en vensterschrijnwerk.

De kelders tonen nog sporen van oudere bebouwing op het perceel, in de vorm van tongewelfde kelders. Uit de bouwhistorische studie is af te leiden dat het hoofdvolume in de Lange Nieuwstraat reeds in de 18e eeuw de huidige oppervlakte innam. De centrale poort met aan weerszijden kamers is eveneens te dateren in de 18e eeuw. In 1830 werd een bouwaanvraag ingediend voor het veranderen van de voorgevel van het woonhuis, dat met een extra bouwlaag werd uitgebreid, de dakstructuur is te dateren rond 1830, wat deze theorie bevestigd. In 1919 vond er opnieuw een verbouwing plaats, het pand werd omgevormd tot kantoorgebouwen voor de Compagnie Continentale d’Importation.

In 1971 werd het pand in gebruik genomen als bank.

In het interieur is de kamerstructuur met bijhorende afwerking (stucwerkplafonds, binnenschrijnwerk, schouwen, vloeren) nog duidelijk aanwezig. De verschillende functies doorheen de tijd hebben aanpassingen in het gebouw met zich meegebracht die echter altijd met veel respect voor de erfgoedwaarde van het pand werden uitgevoerd. Het pand heeft dan ook een hoge erfgoedwaarde omwille van de architecturale en stedenbouwkundige waarde.

Men wenst het gebouw om te vormen tot een gebouw waarin 1 kantoorunit vervat zit in combinatie met 6 woonunits (appartementen en studio’s).

Voor de indeling van het pand heeft men de kamerstructuur uit 1830 als vertrekpunt genomen, wat ten zeerste geapprecieerd wordt. Het voorstel houdt grotendeels rekening met de erfgoedwaarde van het gebouw.

De kelders worden niet verder opgedeeld in kleinere ruimtes. Er worden wel openingen opnieuw dichtgemaakt, maar geen nieuwe openingen in de gewelven bijgemaakt.

Niveau 0:

Links wordt een kantoorunit voorzien. De kluizenkamer wordt uitgebroken en hier wordt een berging en sanitair voorzien, enkel toegankelijk via het kantoor. De bestaande vleugeldeuren blijven bewaard, de toegang vanuit de traphal (paneeldeur met geprofileerd kaderwerk) wordt dichtgemaakt.

Rechts wordt een woonunit voorzien. De bestaande vleugeldeuren blijven behouden maar dichtgezet langs de binnenzijde van het appartement. Er wordt een voorzetwand voorzien in gyproc met isolatie in functie van de woonkwaliteit. De wand tussen de keuken en de leefruimte wordt opengewerkt, de vleugeldeur wordt verwijderd. De rechtse wand in de lokettenzaal wordt aangepast in functie van de woonunit rechts. De patio wordt een overdekte buitenruimte bij dit appartement. De plafondrasters blijven bewaard. De linkerzijde van de lokettenzaal blijft wel bewaard.

Er wordt geen rekening gehouden bij het voorzien van de opening met de wandafwerking van de voorste kamer rechts, het lijstwerk bepaalt mee de erfgoedwaarde van de kamer. Vermoedelijk was er oorspronkelijk wandbespanning aanwezig in de lijsten. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden de vleugeldeuren te behouden in de bestaande opening.

Het is niet duidelijk hoe de nieuwe voorzetwand wordt afgewerkt en aansluit op de moulures en op het bestaande lijstwerk op de wanden. Als voorwaarde zal opgelegd worden dit in detail voor te leggen voor verder advies.

We gaan uit van behoud van de deur in de traphal. Deze kan dichtgezet worden langs de zijde van de kantoorruimte.

De patio kent een zeer symmetrische opbouw. Door het aanpassen van de rechtse wand wordt deze symmetrie verstoord, wat afbreuk doet aan de erfgoedwaarde van deze ruimte. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden de wand integraal te behouden. Aanpassingen in functie van isolatie zijn te bespreken.

Niveau 1:

De dubbel vleugeldeur tussen beide appartementen aan de straatzijde wordt verwijderd en er wordt een voorzetwand voorzien in functie van akoestiek. De achterste kamer rechts wordt volledig verdeeld in verschillende kamers waardoor de kamerstructuur niet meer afleesbaar is, net zoals de lambrisering en plafondafwerking (boven het verlaagde plafond).

Het is niet duidelijk hoe de nieuwe voorzetwand wordt afgewerkt en aansluit op de moulures en bestaande lambrisering. Als voorwaarde zal opgelegd worden dit in detail voor te leggen voor verder advies.

Om de afleesbaarheid van de achterste kamer te bewaren zal als voorwaarde opgelegd worden de berging, wc, inkomzone en badkamer niet plafondhoog te voorzien.

Niveau 2:

Op de tweede verdieping wordt gewerkt binnen de bestaande kamerstructuur. De afwerking van de ruimtes is hier minder uitgewerkt, waardoor de voorgestelde ingrepen te verantwoorden zijn. Indien er nog plafondafwerking tevoorschijn komt na het verwijderen van de verlaagde plafonds zal als voorwaarde opgelegd worden deze integraal te bewaren.

Op de snede wordt een verlaagd plafond voorzien tot voor de raamopeningen in de voorgevel. Als voorwaarde zal opgelegd worden dit plafond niet te voorzien voor de gevelopeningen.

Met betrekking tot het binnenschrijnwerk (paneeldeuren,…) zal opgelegd worden de historische paneeldeuren die verwijderd worden te bewaren in een kelder, voorzien van een identificatie (locatie).

Zolderverdieping:

De bestaande dakkapel wordt verwijderd en vervangen door een inpandig terras. De dakkapel is beeldverstorend.

Ter hoogte van de achtergevel wordt de hoge borstwering plaatselijk verlaagd in functie van een dakkapel die toegang geeft tot de brandladder. De kroonlijst ter hoogte van de achtergevel wordt doorbroken.

Het dak wordt geïsoleerd langs de buitenzijde en afgewerkt met leien.

Het voorzien van een inpandig dakterras in het voorste dakvlak op de plaats van de dakkapel betekent een verbetering in het straatbeeld en zal quasi niet zichtbaar zijn, waardoor het voorstel aanvaardbaar is.

Het isoleren van het dak heeft geen visuele impact op de voorgevel.

Vanuit erfgoedoogpunt is het doorbreken van de kroonlijst thv de achtergevel niet aanvaardbaar, dit tast de erfgoedwaarde van de achtergevel te sterk aan.

Voorgevel:

Het bestaande schrijnwerk in de voorgevel blijft behouden en voorzien van dubbele beglazing. Het schrijnwerk wordt in een zwarte kleur geschilderd. Indien het niet mogelijk is dubbele beglazing te voorzien in het bestaande schrijnwerk wordt nieuw houten schrijnwerk naar bestaand model voorzien met herbruik van het sluitwerk.

De borstwering op de eerste verdieping blijft bewaard, op de tweede verdieping wordt een metalen balustrade voorzien in de vorm van een staaf.

In geval van nieuw houten schrijnwerk moeten detailtekeningen worden voorgelegd voor verder advies aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Het voorzien van een terras aan de straatzijde van schuine daken wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Echter kan vastgesteld worden dat het voorziene inpandige terras een verbetering is voor het straatbeeld. Bovendien zorgt deze aanpassing voor een kwalitatieve buitenruimte bij het bovenste appartement. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kan na het voeren van een openbaar onderzoek deze beperkte afwijking toegestaan worden.

De bestaande voorgevel uit lichte gevelbepleistering en een blauwe hardstenen plint wordt behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in de straat waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.

De dakkapel in het achterste dakvlak daarentegen, doorbreekt  de kroonlijst en is hierdoor is beeldverstorend. Zowel het doorbreken van de kroonlijst als de afmetingen zijn strijdig met artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen van het RUP Binnenstad. Het voorzien van deze dakkapel is niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

In totaal moeten 15 fietsenstallingen voorzien worden. In de parking wordt een dubbel fietsenrek geplaatst voor 16 fietsen. Bij gebruik van een dubbel systeem moet de afstand tussen de fietsen minimum 50 cm zijn. Hier wordt slechts 40 cm voorzien. Op deze manier kunnen niet alle stallingen gebruikt worden en is de capaciteit lager. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbel systeem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, fietsstoeltjes,…)

Minimum de helft van de nodige fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich niet aan bij het advies van de gemeentelijke ambtenaar om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren. In hoofdzaak adviseert de omgevingsambtenaar de vergunning te weigeren omwille van:

•  het niet voorzien van 20 procent onbebouwde ruimte na functiewijziging;
•  het gebrek aan buitenruimte bij enkele woningen;
•  het terras op de eerste verdieping, dat de maximale bouwdiepte overschrijdt en hinder naar de omgeving kan veroorzaken;
•  de beperkte oppervlakte van de woning vooraan links op de eerste verdieping;
•  de dakkapel aan de achtergevel die de kroonlijst doorbreekt en te breed is conform artikel 2.1.9 van het RUP Binnenstad.

Het college meent evenwel dat, met inachtneming van enkele voorwaarden, voorliggende aanvraag voor vergunning vatbaar is.

In principe moet, conform artikel 27 van de Antwerpse Bouwcode, bij een functiewijziging minimaal 20 procent van het perceel onbebouwd zijn. Het dossier bevat evenwel een CHE-nota die voldoende beargumenteerd waarom dergelijke ontpitting in voorliggend dossier niet mogelijk is wegens een te grote impact op de erfgoedwaarde van het pand. Omwille van de wenselijkheid van behoud is een afwijking op artikel 27 bijgevolg te verantwoorden.

Conform de suggestie van de gemeentelijke omgevingsambtenaar kan de patio op de gelijkvloerse verdieping benut worden als gemeenschappelijke (buiten-)ruimte voor alle woningen in het pand. Deze ruimte krijgt een nieuwe koepel, die niet rust op het dak maar er circa 50 centimeter boven uitsteekt. Hierdoor blijven de zijkanten open en heeft de ruimte rechtstreeks toegang tot de buitenlucht. Het gemeenschappelijk gebruik van deze ruimte compenseert het gebrek aan private buitenruimte, die onder meer door de hoge erfgoedwaarde van het pand niet bij elke woning voorzien kan worden. Om bij het gemeenschappelijk gebruik van de patio geen hinder naar de aanpalende woning op de gelijkvloerse verdieping te creëren, dienen bijkomende maatregelen genomen te worden indien de huidige wand onvoldoende akoestisch zou isoleren. Dergelijke maatregel kan bijvoorbeeld het plaatsen van glazen voorzetwand zijn, zodoende de erfgoedwaarde van de bestaande scheidingswand niet aan te tasten. Op basis van de foto’s in de CHE-nota blijkt het glas in de scheidingswand reeds het doorzicht tussen de patio en de naastgelegen ruimte te verhinderen, waardoor er inzake zicht geen hinder ontstaat tussen beide ruimtes. Boven de eetruimte van de gelijkvloerse woning is in bestaande toestand een lichtkoepel aanwezig. In de aanvraag wordt deze vervangen door een volwaardig dak, waarop een dakterras wordt aangelegd. In functie van voldoende daglichttoetreding naar de achterliggende leefruimtes van deze gelijkvloerse woning is het evenwel aangewezen de lichtkoepel te behouden of te vervangen door een nieuwe lichtkoepel. Ingevolge hiervan kan het terras op de eerste verdieping niet voorzien worden. Hoewel het voorzien van een private buitenruimte op deze plaats te begrijpen valt, wordt het gebrek eraan gecompenseerd door het gemeenschappelijk gebruik van de gelijkvloerse patio.

Verder wordt opgemerkt dat de woning links vooraan op de eerste verdieping afwijkt van de vooropgestelde minimumoppervlakte van 60 vierkante meter voor een woning met één slaapkamer. Hoewel het plan deze woongelegenheid als ‘studio’ aanduidt, zijn de leef- en slaapruimte van elkaar gescheiden waardoor de woning planmatig gelezen wordt als een één-slaapkamerappartement. De woning beschikt over een oppervlakte van 54 vierkante meter, waardoor de afwijking in oppervlakte minder dan 15 procent bedraagt ten aanzien van de vooropgestelde 60 vierkante meter. De indeling van de woning volgt de historische structuur van het pand, die conform het CHE-rapport als essentieel wordt beschouwd voor de historische en architecturale waarde van het gebouw. De indeling van de woning is ook logisch en helder, de afzonderlijke leefruimtes zijn voldoende groot, de ruimtes beschikken over een vrije hoogte van ca. 3,5 meter en voldoende grote ramen aan de leefruimtes. Bovendien kan de woning gebruik maken van de gemeenschappelijke patio op de gelijkvloerse verdieping. Bijgevolg kan geoordeeld worden dat deze woning voldoende woonkwaliteit biedt.

Verder wordt opgemerkt dat de dakkapel aan de achtergevel breder wordt voorzien dan wat toegelaten is conform het desbetreffende voorschrift van het RUP Binnenstad. In het advies van de dienst Monumentenzorg wordt verder opgemerkt dat het niet wenselijk is om de dakkapel de kroonlijst achteraan te laten doorbreken. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd de dakkapel in grootte (hoogte) te beperken waardoor de kroonlijst niet doorbroken wordt. De dakkapel dient zich dus boven de kroonlijst te bevinden, de achtergevel dient tot tegen de kroonlijst behouden te blijven. Gelet op de breedte van het pand kan verder wel geoordeeld worden dat de breedte van de dakkapel in verhouding is tot het pand. Bovendien zorgt de bredere dakkapel voor een groter raam om voldoende lichtinval en uitzicht vanuit de leefruimte van de woning te garanderen, waardoor dit raam ook beter in verhouding is met de interne ruimte. De beperkte afwijking op artikel 2.1.9 van het RUP Binnenstad kan bijgevolg aanvaard worden.

Verder vraagt de dienst mobiliteit de fietsstalplaatsen in te richten conform de inrichtingsprincipes van de Antwerpse Bouwcode. Bij gebruik van een dubbel systeem moet de afstand tussen de stallingen minimum 50cm zijn.

Gelet op bovenstaande argumentatie acht het college voorliggende aanvraag voor vergunning vatbaar mits het opleggen van bijkomende voorwaarden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche van het openbaar onderzoek werd niet tijdig uitgehangen waardoor de procedure niet correct is verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).