Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021112848 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA JINVEST met als adres Walemstraat 20 te 2860 Sint-Katelijne-Waver |
Ligging van het project: | Sint-Jacobsmarkt 19 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nrs. 0 en 1692A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een eengezinswoning met commercieel gelijkvloers naar een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 25/09/2020: vergunning (20201115) voor het verbouwen van een eengezinswoning met commercieel gelijkvloers naar een meergezinswoning met commercieel gelijkvloers;
- 23/01/1970: vergunning (18#52854) voor een gevelverbouwing;
- 24/07/1929: toelating (1929#34050) voor binnenveranderingen.
Vergunde toestand
- bouwvolume: neoclassicistische burgerwoning/hoekpand van 3 bouwlagen en 3 traveeën (zijde Sint-Jacobsmarkt) en 5 traveeën (Frans Halplein);
- functie: eengezinswoning met commercieel gelijkvloers.
Huidige toestand
- bouwvolume: neoclassicistische burgerwoning/hoekpand van 3 bouwlagen en 3 traveeën (zijde Sint-Jacobsmarkt) en 5 traveeën (Frans Halplein), onder hellende en platte daken met getande kroonlijst;
- functie:
Gewenste toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking: bepleisterde en geschilderde lijstgevel (wit) met plint in blauwe hardsteen.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een eengezinswoning met commercieel gelijkvloers naar een eengezinswoning;
- uitbreiden van het volume en herstellen van het schilddak;
- voorzien van nieuwe raamopeningen, openwerken van dichtgemetselde ramen, voorzien van houten schrijnwerk;
- bepleisteren en schilderen van gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 5 augustus 2021 | 16 augustus 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 5 augustus 2021 | 7 september 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgend punt:
- 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur. Het terras onder het dak is zichtbaar vanop het openbaar domein en wordt voorzien op minder dan 1 m van de perceelsgrens.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021�)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een eengezinswoning is in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen van het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de omgeving die bestaat uit een mix van woonfuncties en commerciële functies.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet het herstel van de dakvorm naar oorspronkelijke staat. Dit komt het straatbeeld ten goede. De woning wordt voorzien van een kwalitatieve buitenruimte onder het dak. Dit terras is zichtbaar vanop het openbaar domein, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 2.1.11.1 ‘Terrassen in schuine daken’ van het RUP Binnenstad.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Gelet op de beperkte opening in het dakvlak en de meerwaarde van een buitenruimte bij de woning kan een afwijking worden toegestaan. De uitbreiding van het volume in de lichtschacht doet geen afbreuk aan de lichtinval van de woning. Het vergroot daarentegen de beschikbare vloeroppervlakte wat de woonkwaliteit ten goede komt. De uitbreiding is niet storend voor de omliggende panden gelet op de hoge scheimuren.
Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen
De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.
Er werd advies gevraagd aan de dienst Monumentenzorg. Het advies kan als volgt worden samengevat:
“Er is een historische kern aanwezig van twee of meer panden, opklimmend tot de 16de eeuw. De toenmalige (Lange) Paradijsstraat tussen de huidige St.-Jacobsmarkt (eertijds Kipdorp) en de Kattenstraat, werd voor het eerst vermeld in een schepenregister van 1547. Het hoekhuis op de westelijke hoek van de (Lange) Paradijsstraat en Kipdorp heette “Fonteyne des Levens� (Wijkboek Ketgen, voor 1614). Langs de westzijde van de Paradijsstraat droegen de meeste huizen een naam die te maken had met het scheppingsverhaal (het Paradijs): ‘Schepsel van Adam en Eva’, ‘boom des levens’, ‘eten des appels’, ‘beschamenisse van Adam’, vermaledydinge des serpents’ enz.
Pas bij de sloop van de Zwanengang, het bouwblok met steeg tussen de Paradijsstraat (W), Kattenstraat (N), Rozenstraat (O) en St.-Jacobsmarkt (Z) in de jaren ’60 van de twintigste eeuw, kwam het Frans Halsplein tot stand, waarbij het hoekpand Sint-Jacobsmarkt 19 meer prominent in beeld kwam.
De rest van de westzijde van de Paradijsstraat was in de loop der eeuwen in handen gekomen van de familie Vinck, die het achterliggende gebied bezat alsook de aangrenzende panden langs Kipdorp (Sint-Jacobsmarkt 15-17) en vervolgens van de Weduwe van Celst die er vanaf 1830 een tehuis maakte voor ‘arme onwetende kinderen’, ‘boetveerdige vrouwenpersoonen’ of ‘zondaeressen’: ongewenst zwangere meisjes. Na de verkoop van het complex in 1994 verdween vrijwel de volledige straat onder de sloophamer, waarbij het hoekpand gevrijwaard bleef.
Bij de verbouwing in de 19de eeuw werden verschillende voormalige zestiende-eeuwse huisjes samengevoegd achter een lijstgevel en onder een schilddak. Binnenin is de circulaire kern verplaatst en is er een verdieping toegevoegd. Elementen van de oorspronkelijke dakstructuur zijn herbruikt en zijn nog fragmentair aanwezig maar in slechte staat. In het gedeelte langs het Frans Halsplein is ruim de helft van het voormalige zadeldak afgetopt tot niet-kenmerkende verhoudingen.
Op de eerste verdieping zijn historische moer- en kinderbalken bewaard, waarvan een gedeelte eerder is verplaatst, aangepast of gerecupereerd. De historische structuur is dus niet meer doorlopend aanwezig. Veelbetekenende sporen zoals moer- en kinderbalken blijven bewaard. Op de tweede verdieping zijn de zaagtandvormige vlechtingen zichtbaar van de zestiende-eeuwse tussenmuren. De historische keldergewelven zijn bewaard.
Het pand is beeldbepalend omdat het al eeuwenlang de hoek markeert van twee straten met een lange geschiedenis. Het is de laatste getuige van de voormalige Lange Paradijsstraat die doorliep tussen de huidige Paradijsstraat en de St.-Jacobsmarkt. Achter de negentiende-eeuwse lijstgevel is de zestiende-eeuwse kern nog herkenbaar, hoewel niet meer doorlopend aanwezig.
Afweging
Er was een plaatsbezoek naar aanleiding van een eerdere vergunningsaanvraag en er werd preadvies ingewonnen. Het pand is inwendig zo goed als volledig gestript waardoor het mogelijk is om de bouwhistoriek af te lezen.
De dakvorm wordt hersteld met nieuwe materialen waarbij de dienst monumentenzorg geen uitspraak doet over het deels openmaken van een inpandig terras. De keldergewelven, historische balklagen en de kroonlijst blijven bewaard.
Er worden twee blinde ramen terug opengemaakt en overeenkomstig het preadvies zal de ontpleisterde lijstgevel langs het Frans Halsplein opnieuw bepleisterd worden.
Op basis van bovenstaande argumenten adviseert de stedelijke dienst monumentenzorg dan ook gunstig.�
Het gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De woning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met een kleine uitbreiding en interne verbouwingen. Het aantal woongelegenheden vermindert dus.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 juli 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 5 augustus 2021 |
Start openbaar onderzoek | 13 augustus 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 11 september 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 18 november 2021 |
Verslag GOA | 19 oktober 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
13 augustus 2021 | 11 september 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.