2021_CBS_08962 - Omgevingsvergunning - OMV_2021120081. Oude Koornmarkt 4. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          09/02/2007: vergunning (3151#1469) verbouwen van de voorgevel en inrichten van een restaurant;

-          bescherming  (ID: 102924) als monument van 'In de Blau Geydt' als bouwkundig erfgoed Vlaanderen.

Vergunde toestand 

-          functie:

• woning met een horecafunctie op de gelijkvloerse verdieping en 1 woonentiteit op de verdiepingen;
• de horecafunctie met een totale netto-vloeroppervlakte van circa 222 m²;
• bijgebouw in binnengebied dat dienst doet als berging/zolder en keuken op de gelijkvloerse verdieping horende bij de horecafunctie;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 verdiepingen onder een hellend dak;
• links achteraan in binnengebied een bijgebouw van 2 verdiepingen;
• de totale perceelsoppervlakte van het perceel bedraagt circa 132 m² en is in de bestaande toestand volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• natuurstenen voorgevel met schrijnwerk in hout;
• op de gelijkvloerse verdieping een pui in blauwe hardsteen.

Huidige toestand 

In overeenstemming met vergunde toestand afgezien van de verhoogde kroonlijsthoogte van het bouwvolume in binnengebied.

Gewenste toestand 

-          functie en bouwvolume:

• op de gelijkvloerse verdieping blijft de horecafunctie behouden, maar deze wordt verkleind tot circa 135 m²;
• meergezinswoning met 3 wooneenheden:

-          appartement 101 is een een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 57 m² met een private buitenruimte van circa 9 m²;

-          appartement 201 is een een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 53 m² met een private buitenruimte van circa 4 m²;

-          appartement 301 is een een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 41 m² met een private buitenruimte van circa 5 m²;

• dagrecreatie (atelier) in het bijgebouw in binnengebied;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel blijft ongewijzigd ten opzichte van de huidige toestand;
• het schrijnwerk aan de achtergevel wordt vervangen;
• de bestaande zaakgebonden reclame wordt gesupprimeerd.

Inhoud van de aanvraag 

-          omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning: vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          omvormen van de berging links achteraan het perceel tot atelier.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend  punten:

-          artikel 1 Zone voor wonen - (Wo1):

er kan slechts 1 nevenfunctie (detailhandel, kantoren en diensten, reca, vrijetijdsvoorzieningen) toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie (woningen, gemeenschapsvoorziening of hotel);

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:

de draagkracht van het perceel wordt overschreden met 3 kleine wooneenheden die een aantal gebreken vertonen met betrekking tot de woonkwaliteit.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de draagkracht van het perceel wordt overschreden door de vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3 en de omvorming van bergruimte naar atelier;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de opgetrokken kroonlijsthoogte van het bouwvolume in het binnengebied is niet in harmonie met de omgeving en is storend voor de bezonning van de naastgelegen percelen;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de slaapkamer van het appartement op de eerste verdieping is bereikbaar via een gang die onder de trap naar de bovenliggende verdieping doorloopt. De toegang tot de slaapkamer heeft hierdoor een maximale hoogte van 158 cm, op het laagste punt is de doorgang slechts 123 cm hoog;

• artikel 26 Afvalverzameling

bij een grondige verbouwing van het gehele pand en de horecafunctie wordt verwacht dat voor de horecafunctie een afgescheiden ruimte voor afval voorzien wordt met verluchting en minimaal 4 m² groot is;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de getekende fietsstalplaatsen zijn zeer moeilijk te bereiken en daardoor onbruikbaar;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

voor de 2 bijkomende woongelegenheden worden geen autostalplaatsen voorzien;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluiting van de RWA gebeurt niet inpandig, in de laatst vergunde toestand was dit wel nog het geval;

• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de septische put is niet vermeld op de plannen;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een horecapand met bovenliggende woning naar een meergezinswoning met gelijkvloers horecapand. Gezien de ligging wordt het behoud van de horecafunctie op het gelijkvloers positief geadviseerd door de stedelijke dienst Business en Innovatie.

Volgens artikel 1 ‘Zone voor wonen (Wo1)’ van RUP Binnenstad is behalve wonen maar één nevenfunctie toegelaten. Het atelier achteraan mag geen commerciële bestemming hebben, maar wordt beschouwd als complementair aan de hoofdfunctie (wonen) of de nevenfunctie (reca).

Het opdelen in drie woningen is principieel aanvaardbaar op voorwaarde dat de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt en de woonkwaliteit gewaarborgd is, wat hier niet het geval is. Dit wordt verder toegelicht.

Schaal – ruimtegebruik– bouwdichtheid

Het bestaande volume wordt niet uitgebreid. Achteraan worden er op verschillende niveaus terrassen aangelegd waaronder een terras in de schuine dakstructuur. Dit wordt niet toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft.

De kroonlijst van het bouwvolume links achteraan het perceel is bijna 2 m hoger dan in de laatst vergunde toestand (9,72 m ten opzichte van 7,85 m). Deze verhoging werd zonder vergunning uitgevoerd maar kan eventueel in aanmerking komen voor vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is een beschermd monument. Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is voorwaardelijk gunstig:

“Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden: het bestaande hoofddak inclusief dakbedekking en de dakconstructie (gebinte en ander constructief hout) dient integraal bewaard te blijven, ook de bestaande dakkapel achteraan rechts op het hoofddak, die op het dakenplan niet ingetekend staat, dient integraal behouden te blijven. Deze dakkapel is nog zichtbaar op de luchtfoto’s (2021) en werd ook opgenomen in het plan ‘laatst vergunde toestand’ (2006). De plannen suggereren dat dit hoofddak al geïsoleerd werd, aangezien dit al op de bestaande toestand staat ingetekend (zie snede), het is ons niet helemaal duidelijk of dit klopt aangezien er enerzijds in opbouw wordt geïsoleerd, en het anderzijds toch om het historische dak (dus niet verhoogde) dak lijkt te gaan.

Daarenboven is de snede niet compatibel met de bestaande situatie, de detaillering klopt niet, in het dak zit een verspringing van zink naar pannen, die is hier niet opgetekend, daarenboven lijkt het alsof de isolatie de bovenste laag is, wat niet zo is in realiteit, aangezien er een gedeelte in pannen en een gedeelte in zink aanwezig is. Indien dit toch niet zou kloppen, en men dus nog moet isoleren, dient dit uitgesloten te worden van de vergunning en dient het plan hiertoe, met de nodige details voorgelegd te worden, en zal dit beoordeeld worden op basis van het afwegingskader in kwestie. Best wordt daar dan ook een dwarse snede aan toegevoegd.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de

bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig voor het isoleren van het dak.”

De voorwaarden opgelegd door het Agentschap zijn bindend vanuit de sectorwetgeving.

De stedelijke dienst Monumentenzorg sluit zich aan bij het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Uit het advies van het Agentschap blijkt dat er nog teveel onduidelijkheden zijn om de aanvraag correct te beoordelen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Er zijn een aantal gebreken met betrekking tot de woonkwaliteit:

De slaapkamer van het appartement op de eerste verdieping is bereikbaar via een gang die onder de trap naar de bovenliggende verdieping doorloopt. De toegang tot de slaapkamer heeft hierdoor een maximale hoogte van 158 cm, op het laagste punt is de doorgang slechts 123 cm hoog. Dit is strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Deze afwijking kan niet worden toegestaan, 123 cm à 158 cm is echt te laag voor een doorgang.

Voor de reca-functie wordt geen afzonderlijke afvalberging voorzien. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode.

De woning op de derde verdieping heeft een kleine leefruimte onder schuin dak en krijgt te weinig daglicht door het kleine raam in de voorgevel. Hoewel de aanvraag misschien nipt voldoet aan artikel 24 van de bouwcode – dit is moeilijk af te leiden uit de plannen – wordt geoordeeld dat er te weinig lichtinval is.

Uit deze tekortkomingen blijkt dat het pand niet echt geschikt is voor een opdeling in drie woonentiteiten. Een verdeling in twee woningen, waarbij in de zolderverdieping enkele slaapkamers worden ingericht is mogelijk wel een optie.

De aanvraag moet ook voldoen aan artikel 43 (septische putten) en 44 (vetafscheiders) van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen het beoordelingskader de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4). Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 6 fietsen.

De gang naar de fietsenberging is te smal om met de fiets door te kunnen. Deze moet minimum 1,2 m breed zijn. De fietsenberging moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Vooral achter de fietsen moet voldoende plaats zijn om de fietsen vlot in- en uit de stalling te halen. De smalle gang telt bovendien een aantal haakse bochten, sommige kort opeen, gecombineerd met een opeenvolging van deuren, waardoor het erg moeilijk manoeuvreren is met een gewone fiets, laat staan met een bakfiets of elektrische fiets. De fietsenberging is daardoor niet bruikbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten