Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021137766 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Moussa Talhi met als adres Oudebareellei 107 bus 001 te 2170 Antwerpen |
Ligging van het project: | Oudebareellei 107 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 40 sectie C nrs. 0 en 220E14 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van gelijkvloers met functiewijziging handel naar woonruimte |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 04/08/2006: vervallen vergunning (3166#31) voor het verbouwen winkel tot appartement;
- 03/12/2004: vergunning (103#741 en 103#741) voor het wijzigen winkelraam en inkom;
- 13/08/1942: toelating (1974#6369) voor het bijbouwen kelders;
- 10/02/1946: toelating (1974#6698) voor herstellings- en veranderingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume: idem als vergunde toestand;
- gevelafwerking:
- inrichting:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren aantal woonheden en uitbreiden naar drie wooneenheden;
- wijzigen bouwvolume;
- wijzigen functie gelijkvloers naar woning;
- interne constructieve wijzigingen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 24 september 2021 | 25 oktober 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 24 september 2021 | 1 oktober 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 24 september 2021 | 4 oktober 2021 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vergund geacht | 24 september 2021 | 28 september 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De gelijkvloerse gevel wordt in een donkergrijze kleur afgewerkt;
De eetkamer op de gelijkvloerse verdieping en de slaapkamer op de derde verdieping hebben onvoldoende lichtinval;
De verdiepingen van de duplex zijn verbonden met de gemeenschappelijke traphal.
De open ruimte in nieuwe toestand bedraagt ca. 8 m², wat minder is dan 20% van de perceeloppervlakte.
Voor de duplex met twee slaapkamers bedraagt de buitenruimte 4 m² en niet 6 m².
Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.
Er worden geen parkeerplaatsen voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De functiewijziging van voormalige gelijkvloerse reca naar woning, in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling) is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.
De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst vermoeden van vergunning. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:
“Kadaster: 3 bewoonbare bouwlagen: gelijkvloers en 2 verdiepingen.
Vergunning 2004: verbruikszaal op gelijkvloers, 1 woning op verdieping 1, 1 woning op verdieping 2.
Geen informatie over daklaag / 3e verdieping.
Daklaag / 3e verdieping voldoet niet aan Vlaamse wooncode, brandweernormen, bouwcode en mag dus niet bewoond worden.
Gunstig voor maximaal 2 woonentiteiten conform vergunning 2004.”
Aangezien volgens de dienst vermoeden van vergunning de derde bouwlaag niet bewoond is, dient dit eerst te worden uitgeklaard.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het perceel was in functie van de reca volledig volgebouwd. Conform artikel 27 van de bouwcode moet er bij een functiewijziging 20 % open ruimte worden aangeboden. De open ruimte in nieuwe toestand bedraagt ca. 8 m², wat minder is dan 20% van de perceeloppervlakte.
Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
De open ruimte – die wordt aangeboden in de vervallen vergunning (dossiernummer: 3166#31), zichtbaar bij de vergunde plannen – voldoet quasi wel aan het artikel en biedt een betere planschikking aan dan het huidig ontwerp. Dit punt wordt hieronder hernomen.
Visueel-vormelijke elementen
Op de gelijkvloerse verdieping wordt het etalageraam in de voorgevel vervangen door een raam met borstwering. De wijzigingen aan de voorgevel vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.
Verder wordt de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping afgewerkt met donkergrijze bepleistering. Hiermee is de aanvraag strijdig met artikel 11 van de bouwcode en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In de aanvraag zijn er enkele tegenstrijdigheden tussen de gevels en verschillende grondplannen.
Een eerste tegenstrijdigheid betreft een verschil tussen de achtergevel en het plan van de eerste verdieping. Op plan van de eerste verdieping staat een dakterras ingetekend op het plat dak van de gelijkvloerse verdieping. Echter is dit terras niet zichtbaar op de achtergevel. Het is dus niet duidelijk of dit terras al of niet gerealiseerd zal worden en in welk materiaal dit zal worden uitgevoerd.
Een tweede tegenstrijdigheid betreft een verschil tussen de achtergevel en het plan van de tweede verdieping. Ook hier staat op het plan van de tweede verdieping achteraan een dakterras ingetekend op het plat dak van de eerste verdieping. Op plan is dit terras bereikbaar via een deur. Echter staat dit terras en de deuropening niet opgetekend op het plan van de achtergevel. Het is dus niet duidelijk of dit terras al of niet gerealiseerd zal worden en in welk materiaal dit zal worden uitgevoerd.
Een derde tegenstrijdigheid is tussen de voorgevel en het plan van de derde verdieping. In de voorgevel zijn op de derde verdieping 2 dakvlakvensters ingetekend. Op plan staat een raamopening over quasi de volledige voorgevel opgetekend. Hierdoor kan er niet worden geoordeeld of de slaapkamer wel voldoet aan artikel 24 van de bouwcode.
De afwijking op artikel 25 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
De verdiepingen van de duplex zijn verbonden met de gemeenschappelijke traphal. Dit wordt beschouwd als nadelig voor de leefkwaliteit van de wooneenheid.
Binnen een meergezinswoning dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een wooneenheid, één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen.
De afwijking op artikel 28 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Voor de duplex met twee slaapkamers bedraagt de buitenruimte slechts 4 m² en niet de verplichte 6 m². Omwille dat het niet duidelijk is of de dakterrassen al of niet gerealiseerd worden, kan er niet geoordeeld worden of de buitenruimten voldoende groot is te om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Tevens biedt een buitenruimte die enkel bereikbaar is via de badkamer onvoldoende comfort.
Woningtypologie
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de wooneenheid onvoldoende wooncomfort biedt.
Zo is onder meer de planschikking niet optimaal waardoor een groot deel van het wooncomfort verloren gaat.
Een slaapkamer aanbieden aan de voorzijde van het perceel, langs een drukke gewestweg, biedt weinig slaapcomfort. Tevens bevindt zich hierdoor de woonkamer en de eetkamer in het donkerste gedeelte van het pand. De 2 binnentuinen – die geen bruikbare kwalitatieve buitenruimte aanbieden – moeten dit verhelpen. Echter ontstaat hierdoor een aaneenschakeling van ruimten en gaat er nuttige bruikbare woonoppervlakte verloren.
Een planschikking waarin vooraan de leefruimten en achteraan de slaapkamer wordt voorzien, biedt meer leefcomfort. Dit stemt overeen met de vervallen vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 Gezien er 1 bijkomende wooneenheid is, is de parkeerbehoefte 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 . Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 .
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1 . Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
De fietsparkeerbehoefte is 1 plaats per slaapkamer +1.
Gezien de bijkomende wooneenheid beschikt over 1 slaapkamer, is de fietsparkeerbehoefte 2.
In de plannen is er geen ruimte voor een fietsenberging voorzien. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Doordat er geen mogelijkheid is om een autostalplaats te voorzien, is het aanbieden van een fietsenberging cruciaal om het fietsgebruik te stimuleren en om een modal shift te realiseren.
We kunnen bijgevolg concluderen dat de voorgestelde inrichting van het gebouw onvoldoende ruimtelijke kwaliteiten en wooncomfort biedt. De vergunning dient geweigerd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en geen goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 september 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 24 september 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 23 november 2021 |
Verslag GOA | 2 november 2021 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.