2021_CBS_08402 - Omgevingsvergunning - OMV_2021055775. Aalmoezenierstraat 39 en Bogaardestraat 51. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/01/2000: proces-verbaal (AN1/2000/O/0061) voor het verbouwingswerken strijdig met vergunning van 23/10/1996;

-          23/10/1996: vergunning (86#960868) voor het oprichten van appartementsgebouw met 9 woonentiteiten en een winkel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 bouwlagen onder plat dak;
• gelegen op een hoekperceel aan de Aalmoezenierstraat en de Bogaardestraat;
• gelijkvloerse verdieping bestaande uit een winkel met magazijn en garage met 3 parkeerplaatsen, diee toegang hebben via de Bogaardestraat;
• bovenliggende verdiepingen bestaande uit 6 een-slaapkamerappartementen (inkom Aalmoezenierstraat) en 3 twee-slaapkamerappartementen (inkom Bogaardestraat);

-          gevelafwerking:

• bezetting in beige kleur in combinatie met buitenschrijnwerk in pvc;
• plint in blauwe hardsteen;
• 1 garagepoort aan de Bogaardestraat;

-          inrichting: perceel volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume: gelijkvloerse verdieping volgens PV van 2000 (nog niet opgeheven) is volledig in gebruik als garage (vergunningsplichtige functiewijziging) waarvoor intern constructieve wijzigingen wijzigingen aan de voorgevel zijn gebeurd;

-          gevelafwerking: 4 garagepoorten aanwezig waarvan 1 aan de Aalmoezenierstraat en 3 aan de Bogaardestraat.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 5 bouwlagen;
• 11 woonentiteiten en op de gelijkvloerse verdieping winkel/magazijn in combinatie met 4 parkeerplaatsen en 12 fietsenstalplaatsen;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 62 m²

-          1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 83 m²

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 64,4 m²;

-          gevelafwerking:

• gevel in witte pleister in combinatie met houten schrijnwerk in koperbruine kleur;
• daklaag in koperkleurig metalen afwerking in combinatie met houten schrijnwerk in koperbruine kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          ophogen van een bestaande meergezinswoning van 4 bouwlagen naar 5 bouwlagen;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 9 naar 11;

-          wijzigen van de gevelafwerking en het materiaal van het buitenschrijnwerk (regularisatie).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-           

• artikel 26 Afvalberging:

er is geen verluchting voorzien aan de afvalberging;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de opstand van de scheimuren ten opzichten van het hoogst aangrenzende dakvlak is kleiner dan de minimaal voorgeschreven 0,3 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 9 naar 11 en het verkleinen van de handelsruimte met magazijn op het gelijkvloers. Deze werken zijn functioneel inpasbaar. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“Gunstig advies voor een gedeeltelijke functiewijziging van een gelijkvloerse handelsruimte/magazijn naar fietsenberging/parkeerplaatsen. Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Een gedeelte winkel/magazijn van 61m² blijft gelijkvloers behouden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is volledig behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het gebouw dat dateert van 1996, wordt uitgebreid met een 4de verdieping. Het volume zoekt aansluiting met de rechterbuur in de Aalmoezenierstraat waarvan het zadeldak nog hoger komt, en wordt afgebouwd naar de linkerbuur in de Bogaardestraat, een eengezinswoning die bestaat uit 3 bouwlagen + dakterras, waarvan de kroonlijst aansluit bij de kroonlijst van het bestaande gebouw. Deze kroonlijst blijft behouden en de nieuwe verdieping wordt lichtjes naar achter geplaatst en met koper bekleed.

Het nieuwe volume houdt hierbij rekening met het dakterras van de linkerbuur. Zowel het nieuwbouwvolume als de terrassen respecteren een afstand van minstens 2 m van de perceelsgrens en het aanpalende dakterras.

De Aalmoezenierstraat, de Bogaardestraat en andere straten in de onmiddellijke buurt worden gekenmerkt door gebouwen met afwisselende bouwstijlen, materialen, bouwhoogtes en dakvormen, gaande van 3 bouwlagen met plat of hellend dak tot 5 bouwlagen met mansardedak. De uitbreiding staat dan ook in verhouding tot de omgeving en tot het gebouw zelf.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gevels van het bestaande gebouw zijn afgewerkt met een witte pleister en bruin houten schrijnwerk. De nieuwe bouwlaag wordt afgewerkt met een koperbruine bekleding met houten schrijnwerk. Deze afwerking vormt een hedendaagse herneming van het stedelijke mansardedak, dat ook in de omgeving voorkomt. De materiaal- en kleurkeuze harmonieert ook met het schrijnwerk in de bestaande gevels.

De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de geplande werken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Om te voldoen aan de bouwcode worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          de afvalberging moet worden voorzien van een verluchting conform artikel 26 van de bouwcode;

-          de opstand van de scheimuren ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak moet minimum 0,30 m zijn conform artikel 34 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende appartementen moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 bijkomend appartement met 1 slaapkamer : 1 x 2 = 2;

-          1 bijkomend appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3.

Er wordt een fietsenberging voor 12 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de afvalberging moet worden voorzien van een verluchting conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      de opstand van de scheimuren ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak moet minimum 0,30 m zijn conform artikel 34 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Er dient een vergunning tot het wijzigen van de functie te worden aangevraagd. De handelsfunctie van het gelijkvloers wordt onrechtmatig ingericht als een woonfunctie.
   Beoordeling:

De bestaande vergunde handelsfunctie wordt verkleind in de aanvraag, in functie van het creëren van extra parkeerplaatsen en fietsenberging. De handelsfunctie met magazijn blijft behouden. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is hierover gunstig. Het is overigens niet verboden om een functiewijziging aan te vragen.

Het bezwaar is niet gegrond.

2. Het project sluit niet aan met de kenmerken van de bestaande omgeving in de Bogaardestraat. Er is maar één uitzondering met 5 bouwlagen en er ontstaat een enorme wachtmuur t.o.v. het dakterras van pand nummer 49.
   Beoordeling:

Zoals uiteengezet in de paragraaf Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid, worden de Aalmoezenierstraat, de Bogaardestraat en andere straten in de onmiddellijke buurt gekenmerkt door gebouwen met afwisselende bouwstijlen, materialen, bouwhoogtes en dakvormen, gaande van 3 bouwlagen met plat of hellend dak tot 5 bouwlagen + mansardedak. In tegenstelling tot wat de bezwaarindiener beweert, vormt het nieuwe volume geen blinde wachtgevel naar de kant van nummer 49, maar wordt de bovenste laag afgebouwd met een afgewerkte gevel op minstens 2 m van de perceelsgrens. Aan de voorgevel ter hoogte van het terras plooit het volume nog terug tot een afstand van 5 m van de linkerbuur. Ook het terras bevindt zich op meer dan 2 m van de linkerbuur.

Het bezwaar is niet gegrond.

3. Een verhoging van 9 naar 11 appartementen overschrijdt de draagkracht van het perceel.
   Beoordeling:

Er wordt niet aangetoond dat een vermeerdering met 2 wooneenheden op dit perceel de draagkracht van het gebouw en de stedelijke omgeving zwaar onder druk zou zetten. De appartementen zijn ruim en licht en beschikken over een eigen buitenruimte.

Het bezwaar is niet gegrond.

4. Het project veroorzaakt schaduwhinder naar het dakterras van de linkerbuur.
   Beoordeling:

Uit de bij het bezwaarschrift gevoegde zonnestudie blijkt duidelijk dat het nieuwe volume een zeer beperkte schaduw zal werpen op een hoekje van het dakterras, en dan nog enkel in de lente en de herfst rond 14 uur, een groot deel van het terras is dan nog in de zon gelegen. Voor de rest wordt er enkel schaduw geworpen door het eigen gebouw (dakuitbouw en verhoogde voorgevel) en het gebouw aan de overkant van de straat. De schaduwhinder is dan ook zeer miniem te noemen en zeker binnen de perken van het toelaatbare.

Dit bezwaar is niet gegrond.

5. Het project zal schaduw werpen op de zonnepanelen aan de overkant van de Bogaardestraat.
   Beoordeling:

Op Google Maps (Streetview, niet de luchtfoto) kan men duidelijk de schaduw zien die het gebouw van de aanvraag in de voormiddag op de Bogaardestraat werpt. Deze schaduw reikt ongeveer tot de plint van het gebouw aan de overzijde, van bezwaarindiener 1. Vanaf de middag draait de zon verder naar het zuiden en is heel de straat bezond (zie luchtfoto). De zonnepanelen liggen op het hellend dak op de tweede verdieping, er zal dus nog veel hoger moeten gebouwd worden om een impact te hebben op de zonnepanelen.

Het bezwaar is niet gegrond.

6. Omwille van het groendak en het terras van het nieuwe project zal er een scheidingsscherm moeten geplaatst worden op de perceelsgrens. Dit zal nog meer schaduw werpen en het ingesloten effect vergroten op het aanpalende dakterras.
   Beoordeling:

Het is precies omwille van het extensief groendak (zoals opgelegd in de bouwcode) dat een scherm niet nodig zal zijn aangezien het terras en de gevels van het nieuwe project voldoen aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake lichten en zichten. De bezwaarindiener gaat voorbij aan het feit dat zijn eigen dakterras wel degelijk in strijd is met deze bepalingen. Als er dus een scherm zou moeten geplaatst worden is dat enkel te wijten aan het feit dat het dakterras op nummer 49 reikt tot aan de rechter perceelsgrens. Uiteraard kan hierover een consensus gezocht worden tussen beide partijen, maar dit is een burgerrechtelijke kwestie waarover de omgevingsvergunning geen uitspraak doet. Er wordt wel meegegeven dat het plaatsen van een scherm het straatbeeld zou verstoren en dus niet zal worden toegelaten. Een mogelijke optie (indien geen consensus) is het verkleinen van het dakterras op nummer 49 tot op 1,90m van de perceelsgrens. Er wordt bijkomend meegegeven dat volgens RUP Binnenstad terrassen op platte daken worden beschouwd als een extra bouwlaag en enkel worden toegelaten in het maximaal toegelaten bouwvolume (artikel 2.1.11.2).

Het bezwaar is niet gegrond.

7. Er wordt gevreesd voor permanente inkijk bij de overburen.
   Beoordeling:

Een beperkte mate van inkijk is onvermijdelijk in een stedelijke context. De mogelijke inkijk naar de slaapkamers aan de overkant zal echter niet groter zijn dan nu al het geval is aangezien er op de onderliggende verdiepingen ook al ramen van woonkamers zijn die gericht zijn naar de gevel aan de overkant. De zichthoek vanuit de bovenste verdieping en het feit dat deze wat terugspringt zal eerder de inkijk beperkt houden.

Het bezwaar is niet gegrond.

8. De uitbreiding zal ook uitzicht wegnemen voor het dakterras op nummer 49.
   Beoordeling:

Aangezien het nieuwe volume voldoende afstand bewaart ten opzichte van het dakterras (minimum 2 m tot 5 m aan de straatkant) zal de visuele hinder zeer beperkt zijn en binnen de perken van het toelaatbare.

Het bezwaar is niet gegrond.

9. De parkeerdruk zal nog toenemen. De kans is groot dat nieuwe bewoners twee auto’s zullen hebben.
   Beoordeling:

De bouwcode voorziet een parkeernorm. Volgens artikel 30 van de bouwcode moeten voor deze aanvraag 2 parkeerplaatsen worden aangelegd. De aanvraag voorziet 3 nuttige parkeerplaatsen + 1 achterliggende. De aanvraag voldoet dus ruim aan de opgelegde norm volgens de bouwcode. Het is wat kort door de bocht om te veronderstellen dat nieuwe stadsbewoners bijna zeker 2 auto’s zullen hebben, maar de mogelijkheid is er, net zoals de mogelijkheid bestaat dat ze geen auto zullen hebben. De bouwcode is berekend op deze balans. Er wordt bovendien plaats gemaakt voor een ruime fietsenberging, wat ook druk op het openbaar domein wegneemt.

Het bezwaar is niet gegrond.