2021_CBS_09996 - Advies aan de dienst Mer in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Gunstig advies - OMV_2021118070. Uitbreidingstraat 325-331. District Berchem - Goedkeuring

Voorliggend project maakt deel uit van een groter geheel opgenomen in het masterplan Mariahof.

De initiatiefnemers Alides en Cores Development wensen een kantoorsite te ontwikkelen op de terreinen ter hoogte van de Uitbreidingstraat en de Binnensingel te Berchem. De kantoorontwikkeling omvat ongeveer 28.600 m² vloeroppervlakte. Het project bestaat uit drie kantoorvolumes met maximaal 8 bouwlagen, waaronder zich een ondergrondse parking bevindt die de drie volumes verbindt. De Uitbreidingstraat wordt ter hoogte van de kantoorgebouwen heraangelegd, een deel van het terrein wordt heraangelegd met aandacht voor vergroening en doorwaadbaarheid waarna het wordt overgedragen aan de stad als openbaar domein. 

De volgende categorie is van toepassing voor dit project: 
Bijlage II.10 b) stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen
- met betrekking tot de bouw van 1.000 of meer woongelegenheden, of 
- met een bruto-oppervlakte van 5.000 m² handelsruimte of meer, of 
- met een verkeersgenererende werking met pieken van 1.000 of meer personenequivalenten per tijdsblok van 2 uur.

Voor dit initiatief werd een project-MER opgemaakt in opdracht van Spitfire nv. Volgende disciplines (discipline klimaat wordt geïntegreerd) komen aan bod:

- Mens – Mobiliteit

Voor de bereikbaarheid van de voetgangers en fietsers worden er verschillende verbeteringen voorzien waardoor een beperkt positief effect wordt verwacht.
Bij het openbaar vervoer worden er geen significante effecten verwacht.
Wat betreft het gemotoriseerd verkeer blijkt uit de gedetailleerde berekeningen dat de toename van de verzadigingsgraden op de meeste kruispunttakken een neutraal effect heeft, dit met uitzondering van de linksafslaande bewegingen op de westelijke tak (Singel) van het kruispunt Singel x Posthoflei en de rechtsafslaande beweging op de oostelijke tak (Singel) van het kruispunt Grotesteenweg x Singel waarbij er een beperkt negatief (-1) effect verwacht wordt.
Aangezien de verkeersintensiteiten in de Uitbreidingstraat naar aanleiding van de realisatie van het project niet zullen veranderen, wordt er een neutraal effect verwacht op vlak van de oversteekbaarheid. Aangezien de herinrichting van de Uitbreidingstraat gepaard gaat met een versmalling van de wegbreedte wordt specifiek voor dit segment wel een beperkt positief effect verwacht op de oversteekbaarheid.
De realisatie van een nieuwe ontsluitingsweg zorgt voor een bijkomend potentieel conflictpunt voor het fietsverkeer langs de Singel. Ondanks de getroffen maatregelen om ter hoogte van de nieuwe kruising de fietsers maximaal in beeld te brengen, wordt de impact op de verkeersveiligheid als beperkt negatief (-1) beoordeeld.
Binnen het project worden voldoende parkeerplaatsen en fietsenstallingen voorzien om de totale parkeerbehoefte op eigen terrein op te vangen. Bijkomend worden er binnen het project 25 vaste parkeerplaatsen voorzien die gebruikt kunnen worden door omwonenden. Daarnaast wordt de parking ook buiten de kantooruren opengesteld zodat ze gebruikt kunnen worden door omwonenden.
Hierdoor kan de parkeerdruk op de omliggende woonstraten afnemen. Hierdoor wordt het effect op vlak van parkeren beoordeeld als beperkt positief (+1).
Gelet op de te verwachten effecten zijn er geen milderende maatregelen noodzakelijk.

- Geluid en Trillingen 

Van de technische installaties is geweten dat deze centraal op het dak zullen geplaatst worden.
Lokalen voor nutsvoorzieningen bevinden zich in de kelder op niveau -1 aan de zijde van de Uitbreidingstraat. Rond de middenbeuken worden er in de parking ook nog technische ruimtes voorzien. Gezien de plaatsing wordt hier geen relevante geluidsbijdrage naar de omgeving verwacht.
Uit de gekende gegevens van de geluidsproducerende installaties (warmtepompen, transformator, luchtgroep) is gebleken dat deze voldoen aan de geluidseisen voor een nieuwe inrichting. Verder dient voor alle geluidsbronnen (ingedeelde inrichting) opgelegd te worden dat deze aan de geluidseisen dienen te voldoen.
Gezien de geluidseisen die opgelegd dienen te worden aan de nieuwe installaties zal het geluidsklimaat ter hoogte van de dichtstbijzijnde bewoning (evaluatiepunten) beperkte of geen wijziging ondergaan. Aangezien het geluid van de ingedeelde nieuwe inrichting steeds dient te voldoen aan de geluidseisen, zal de eindscore 0 of -1 bedragen voor alle evaluatiepunten.

Het verkeersgeluid ten gevolge van het project zal slechts een beperkte impact hebben op het geluidsklimaat in de omgeving, 

Er worden geen aanzienlijke effecten verwacht ten aanzien van de discipline Geluid. Er worden dan ook geen milderende maatregelen en / of aanbevelingen voorgesteld.

- Lucht 

Tijdens de aanlegfase kan er van uitgegaan worden dat de impact inzake verkeersemissies verwaarloosbaar zal zijn, gezien de emissies tijdens de exploitatiefase belangrijker zijn. Deze motivatie is niet voldoende om te stellen dat de emissies tijdens de aanlegfase verwaarloosbaar zijn. Wel dient rekening gehouden te worden met mogelijke (opwaaiend) stofemissies. Er wordt echter verondersteld dat er tijdens de aanlegfase zal voldaan worden aan de Vlaremwetgeving inzake beheersing van stofemissies tijden bouw-, sloop- en infrastructuurwerken (-1).

Gezien in de referentiesituatie 80% van de MKN van NO₂ overschreden wordt ter hoogte van wegsegment 20, dient gezocht te worden naar milderende maatregelen. Rekening houdend met een strenge modal split van 20% autogebruik in de projecttoestand, met de nieuwe weg die voorzien wordt om de achterliggende woonstraten niet te belasten door het project, met de snelheidsbeperking van 20 km/u en met het feit dat er geen woningen gelegen zijn langs wegsegment 20, worden bijkomende milderende maatregelen niet redelijk bevonden. Er dient geen monitoringplan opgemaakt te worden. 

Inzake geleide emissies kan gesteld worden dat er een verwaarloosbaar effect te verwachten is (score 0), ook hier ervan uitgaande dat het project zal voldoen aan de geldende regelgeving. Bestaande regelgeving zal gevolgd worden. Het opleggen van bijkomende milderende maatregelen of volgen van andere aanbevelingen is niet noodzakelijk.

- Bodem

Het ontwerp voorziet in ontgraving, waarbij circa 45.000 m³ grond uitgegraven zal worden. Rekening houdend dat er aan de VLAREBO-regelgeving voldaan wordt, kunnen de bodemkundige effecten van het grondverzet als niet aanzienlijk beoordeeld worden (0/-1).
De voorziene invulling (met name kantoren) en de realisatie van een BEO-veld geven geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen activiteit tot grootschalige bodemverontreiniging zou leiden. Tijdens de exploitatiefase worden er bijgevolg geen aanzienlijke effecten verwacht (0/-1). 

Er zijn mogelijk matig draagkrachtige en ondraagkrachtige lagen in de ondergrond aanwezig. Volgens de stabiliteitsnota wordt het funderingssysteem aangepast aan de draagkracht van de ondergrond.
Effecten worden hooguit beperkt negatief ingeschat (-1). Ten gevolge van de bemaling worden zettingen verwaarloosbaar ingeschat.
Er zijn geen milderende maatregelen noodzakelijk.

- Water (grondwater, oppervlaktewater en afvalwater)

Voor de aanleg van de ondergrondse verdiepingen zal een bemaling noodzakelijk zijn. Een bemalingsstudie werd opgemaakt. Op basis van de eigenschappen van een bemaling binnen een hydraulisch afgesloten bouwput wordt geconcludeerd dat het effect op grondwaterkwantiteit verwaarloosbaar is (0).
Het effect van de ondergrondse verdiepingen op de grondwaterstroming wordt beperkt negatief beoordeeld (-1), gezien de eigenschappen van de bemalingsmethodiek en de resterende ruimte die nog overblijft voor het grondwater om langs de constructie door te stromen.
Tijdens de aanlegfase bestaat steeds de kans op calamiteiten. Rekening houdend dat er met voldoende zorg gewerkt wordt en conform de regelgeving, zal dit effect echter niet significant zijn (0). 

Ten gevolge van de gekozen bemalingsmethode blijft het risico dat grondwaterverontreiniging zal verplaatst worden beperkt tot het geborgen water in de bouwput en het lekvolume doorheen de wanden. De impact van de bemaling op de grondwaterverontreinigingen in de nabije omgeving wordt aanvaardbaar geacht. De gepaste maatregelen zullen genomen worden om verspreiding van verontreiniging te vermijden. Effecten worden hooguit beperkt negatief (-1) ingeschat.
De voorziene invulling (met name kantoren) en de realisatie van een BEO-veld geven geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen activiteit tot grootschalige grondwaterverontreiniging zou leiden. Tijdens de exploitatiefase worden er bijgevolg geen aanzienlijke effecten verwacht (0/-1).

Het project zal voldoen aan de hemelwaterverordening door het voorzien van hemelwaterputten en groendaken. De hemelwaterputten worden in de kelder geplaatst. De groendaken worden voorzien op de bovenste bouwlagen (+8), met uitzondering van de delen waar technische installaties geplaatst zullen worden. 

Verder wordt ook een infiltratieoppervlakte van 881,38 m² en buffervolume van 382,6 m³ voorzien ter hoogte van Berchems Blok in de noordoostelijke spie van het projectgebied.
Wadi’s en grachten zullen hier bij een hevige bui het regenwater van de nieuwe gebouwen bufferen en vervolgens laten insijpelen in de bodem. De wadi is bovendien overgedimensioneerd zodat ook een deel van de straten in Oud-Berchem aangesloten kunnen worden, om zo de riolering niet verder te belasten en de grondwaterspiegel te herstellen. Gezien het project resulteert in minder verharding, voldoet aan de hemelwaterverordening, maximaal inzet op hergebruik en infiltratie, en een overgedimensioneerde wadi voorziet, wordt een beperkt positief effect verwacht (+1) op grondwaterkwantiteit en oppervlaktewaterhuishouding. 

Tijdens de aanlegfase wordt het opgepompte bemalingswater geloosd in de openbare riolering. Bij de omgevingsvergunningsaanvraag wordt een afvalwaterlozing met een verhoogde concentratie arseen opgenomen. De lozing van het bemalingswater is beperkt in debiet (maximaal 10 m³/uur gedurende de eerste 26 dagen, vervolgens 3,12 m³/uur) en tijd (1 jaar). Rekening houdend dat er geloosd wordt conform de regelgeving en dat de lozing tijdelijk van aard is, wordt dit effect hooguit beperkt negatief  (-1) ingeschat. 

Er kan worden aangenomen dat het kantoorproject tijdens de exploitatiefase een neutrale impact heeft op afvalwater, aangezien verondersteld wordt dat de mensen die er werken ook in het zuiveringsgebied wonen en/of gecompenseerd worden door mensen die buiten het zuiveringsgebied gaan werken (0).
Er dienen geen milderende maatregelen uitgewerkt te worden.

- Biodiversiteit 

Ten gevolge van het voorgenomen project zal de aanwezige verharding ter hoogte van de drie bouwblokken behouden blijven. De totale verharding in het projectgebied neemt echter af. Het Berchems Blok in de noordoostelijke punt van het projectgebied wordt heraangelegd als groene parkzone. De bomen die verwijderd worden in kader van het project, worden op eigen terrein gecompenseerd, met in totaal een toename van aantal bomen. Bovendien voorziet het project groendaken op de bovenste bouwlagen (+8) en dakterrassen waar bakken met groenaanplant worden geplaatst op de daken op de bouwlagen +2, +4 en +6. Er wordt hooguit een beperkt negatief effect verwacht ten aanzien van biotoopverlies (-1). 

Ter hoogte van het projectgebied en de omgeving is momenteel reeds geluids- en lichtverstoring aanwezig. De kans op voorkomen van waardevolle soorten vleermuizen in het projectgebied wordt zeer laag tot verwaarloosbaar geacht. In het Wolvenbergpark zijn echter wel dwergvleermuizen aanwezig. Bijkomende hindereffecten voor de voorkomende fauna worden er niet verwacht. Specifiek voor de aanwezige dwergvleermuizen in het Wolvenbergpark kan gesteld worden dat zij niet bijkomend gehinderd zullen worden door de lichtbronnen gezien de bestaande lichtverstrooiing van de Singel en R1. 

Tijdens de aanlegfase zal de bemaling met een hydraulisch afgesloten bouwput geen effect (0) hebben op waardevolle vegetaties. 

Het project is ingesloten door verschillende infrastructuren. Er worden geen bestaande waardevolle migratieroutes van geen enkele diersoort onderbroken door uitvoering van het project. Er worden bijgevolg geen aanzienlijke effecten inzake versnippering en barrièrewerking verwacht door uitvoering van het projectvoornemen (0).

- Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie

Globaal wordt het effect ten aanzien van de landschapsstructuur beperkt negatief beoordeeld (-1).
Het kantoorproject past qua landschapsstructuur bij de reeds aanwezige gebouwen en infrastructuren langsheen de Uitbreidingstraat. Wel dienen op de site zelf KLE’s (kleine landschapselementen) zoals bomen te verdwijnen. In de noordoostelijke spie, groene plint langs de Singel en tussenruimtes worden echter nieuwe bomen geplant en wordt een nieuw natuurlijk landschap voorzien met nieuwe KLE’s. 

In de aanlegfase zal het landschapsbeeld tijdelijk negatief beïnvloed worden door de werkzaamheden en de aanwezigheid van de werf, bouwputten, zwaar materieel, enzovoort. Effecten zijn echter tijdelijk en inherent aan de aanlegfase (-1). 

In de exploitatiefase worden de effecten globaal verwaarloosbaar tot hooguit beperkt negatief (0/-1) ingeschat, gezien de eerdere beperkte huidige beeldwaarde, de kwalitatieve uitwerking en het feit dat de kantoorgebouwen slechts beperkt zichtbaar zullen zijn vanuit het natuurreservaat Wolvenberg. Er wordt aanbevolen om bij het ontwerp van de groene parkzone in de noordoostelijke spie openheid te blijven voorzien. 

Directe effecten ten aanzien van erfgoed worden niet verwacht.
In de aanlegfase zal het landschapsbeeld tijdelijk negatief beïnvloed worden door de werkzaamheden en de aanwezigheid van de werf, bouwputten, zwaar materieel, … Effecten zijn echter tijdelijk en inherent aan de aanlegfase (-1). Op basis van de bemalingsstudie wordt de impact van zettingen ten gevolge van de bemaling verwaarloosbaar ingeschat.

In de exploitatiefase zullen de kantoorgebouwen wel duidelijker aanwezig zijn in het landschap. Gezien de aanwezige bebouwing en afstand vanaf de kantoorgebouwen naar de omliggende erfgoedwaarden de zichtlijnen maximaal beperkt, wordt het effect ten aanzien van beschermd erfgoed verwaarloosbaar tot hooguit beperkt negatief ingeschat (0/-1). Het bouwkundig erfgoed in de directe omgeving van de site zal echter wel zicht hebben op de nieuwe kantoorgebouwen. Gezien de eerdere beperkte huidige beeldwaarde en de kwalitatieve uitwerking van de nieuw kantoorgebouwen en de groene parkzone in de noordoostelijke spie, wordt het effect ten aanzien van bouwkundig erfgoed verwaarloosbaar tot zelfs positief ingeschat (0/+1).
Een archeologienota is voor voorliggend project opgemaakt en bekrachtigd. Het effect op archeologisch erfgoed wordt dan ook hooguit beperkt negatief ingeschat (-1).

- Mens (Ruimtelijke aspecten en gezondheid)

Er kan gesteld worden dat het kantoorproject past in de ruimere ruimtelijke context en draagkracht van de omgeving. Het projectgebied is namelijk conform het gewestplan. Het effect wordt neutraal beoordeeld (0).
Ten gevolge van het projectvoornemen zullen de bestaande verouderde gebouwen afgebroken worden en zullen moderne kwaliteitsvolle gebouwen geplaatst worden. De bestaande kantoorfunctie blijft behouden. Het effect wordt beperkt positief beoordeeld (+1).  

De aanlegfase heeft in principe een negatieve impact qua visuele beleving. Het effect wordt verwaarloosbaar tot hooguit beperkt negatief beoordeeld (0/-1). In de exploitatiefase wordt een kwalitatieve inrichting van het projectgebied verwacht, met een groene parkzone in de noordoostelijke spie. Anderzijds zullen de drie kantoorgebouwen schaduw creëren in de omgeving. Deze schaduw zal echter voornamelijk vallen op het woonzorgcentrum dat tot het masterplan behoort. Het aantal ‘getroffen’ woningen door schaduw eerder beperkt is in aantal en tijdsduur, waarbij het aantal tuinen die schaduw ondervinden niet toeneemt. Globaal worden effecten verwaarloosbaar tot hooguit beperkt negatief ingeschat (0/-1).
Tijdens de aanlegfase zal voldaan worden aan de Vlaremwetgeving inzake beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken. Door het projectvoornemen zullen de verkeersemissies toenemen ten gevolge van een verhoogde verkeerstoename van en naar het projectgebied. De belangrijkste toenames worden verwacht ter hoogte van wegsegment 20, 18 en 16. Ter hoogte van wegsegment 20 en 16 zijn echter geen woningen of kwetsbare bevolkingsgroepen gelegen. De toename ter hoogte van wegsegment 18 resulteert in een tussenscore van -1 voor NO₂ en PM_2,5.

Voor de overige segmenten bedraagt de wijziging tegenover de referentietoestand minder dan 1% tegenover de GAW, wat resulteert in een tussenscore van 0. Ten gevolge van de immissiewaarden in de referentietoestand is echter de totale immissie ook na het project groter dan de GAW. Bijgevolg worden de tussenscores verstrengd tot respectievelijk een negatief (-2) en beperkt negatief (-1) effect. Het negatieve effect ter hoogte van wegsegment 18 maakt dat gezocht dient te worden naar milderende maatregelen. In de projecttoestand wordt echter reeds rekening gehouden met een strenge modal split van 20% autogebruik op vraag van stad Antwerpen. Gezien het een beperkte immissietoename betreft tegen de ondergrens van de tussenscore -1 en een beperkt aantal woningen zich bevindt ter hoogte van kruispunt E, wordt het nog verder verstrengen van de modal split als bijkomende milderende maatregel niet redelijk bevonden. 

Inzake lichthinder kan gesteld worden dat het merendeel van de activiteiten enkel overdag plaatsvinden (kantoorachtigen). Enkel het LED-scherm zal ’s avonds wel voor verlichting zorgen. Echte lichthinder vanwege het project is niet te verwachten, omdat de omliggende gebouwen en infrastructuren veel visuele afscherming bieden en omdat de nabije Binnensingel reeds een belangrijke(re) bron van lichthinder is.

Vanuit milieutechnisch oogpunt werden de diverse disciplines voldoende uitgewerkt. Uit de conclusies blijkt dat aanzienlijke effecten niet worden verwacht. Wat betreft de bemaling is de keuze in de vergunningsaanvraag voor een gesloten bouwkuip van aard dat ook hier de effecten beperkt blijven.