2020_CBS_10735 - Omgevingsvergunning - OMV_2020139290. Lange Bremstraat 120 - 132. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/04/2018: vergunning (20173508) bouwen van 16 modulaire units voor duo-wonen en het aanleggen van een parking voor 10 wagens.

Vergunde toestand

-          4 clusters van 3 bouwlagen met modulaire units voor duo-wonen;

-          tijdelijke vergunning (tot 2025) voor begeleid duo-wonen van jonge nieuwkomers en begeleiders van het project CURANT.

Huidige toestand

-          zoals vergunde toestand;

-          het project CURANT is verhuisd waardoor de units nu niet meer gebruikt worden.

Gewenste toestand

-          3 clusters van 3 bouwlagen met modulaire units door koppeling van 2 clusters;

-          uitbreiding met 4 gelijkvloerse units;

-          herbestemming van het volledige project naar jeugdwerking en jeugdopvang, uitgebaat door het Zorgbedrijf Antwerpen.

Inhoud van de aanvraag

-          clusters 1 en 2 worden door middel van 3 extra, gelijkvloerse modulaire units verbonden en ingericht met een gemeenschappelijke keuken, een leef- en polyvalente ruimte en 8 slaapkamers;

-          bovenliggend worden 6 wooneenheden met elk 2 slaapkamers voorzien;

-          cluster 3 krijgt 1 extra unit en wordt samen met cluster 4 ingericht met een gemeenschappelijke keuken, leefruimte, wassalon en 8 wooneenheden met elk 2 slaapkamers;

-          de extra units bestaan uit dezelfde materialen als de bestaande en worden eveneens met houten planken bekleed;

-          de parking voor 10 wagens blijft behouden en er worden in totaal 36 fietsparkeerplaatsen voorzien;

-          de bestaande, tijdelijke vergunning tot 2025 wordt met 5 jaar verlengd tot 2030.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er moet plaats worden geboden aan 8 extra stalplaatsen;
• Artikel 38 Groendaken: uit de plannen valt niet af te leiden of alle platte daken als groendaken worden aangelegd. Dit wordt in voorwaarden opgelegd;
• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de inhoud van de septische putten voldoet voor het aantal bewoners.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode. Uit de plannen valt niet af te leiden of alle platte daken als groendaken worden aangelegd.

Op 13/04/2018 is een voorwaardelijke vergunning (dossiernummer: 20173508) verleend voor “bouwen van 16 modulaire units voor duo-wonen en het aanleggen van een parking voor 10 wagens”.

De aanvraag week toen ook af van artikel 38. Volgende motivering werd toen gebruikt:

“De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode, er worden geen groendaken  voorzien op de volumes. Gezien het tijdelijk karakter van 7 jaar en de mogelijke noodzaak/verplichting om de woonunits te verplaatsen naar een andere locatie, is het niet voorzien van groendaken aanvaardbaar. Omwille van bovenvermelde argumenten wordt het college geadviseerd af te wijken van de voorschriften conform artikel 3 van de bouwcode.

De aanvraag wordt aangevraagd voor een termijn van 7 jaar. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.”

Ondertussen zijn er al 2 jaar van de tijdelijke vergunning gepasseerd. Nu wordt een uitbreiding van het project aangevraagd met opnieuw een verlenging voor 5 jaar, tot 2030. Dit wil zeggen dat het project er dan al 12 jaar staat. 12 jaar kan bezwaarlijk nog als tijdelijk worden beschouwd.

Op basis van artikel 3 is voor andere projecten een afwijking mogelijk. Deze afwijking moet gemotiveerd worden aan de hand van een waterbalans waarbij aangetoond wordt dat het hergebruik van regenwater een belangrijke troef betekent voor het te vergunnen gebouw. Echter ontbreekt deze motivatie en wordt er geen water hergebruikt.

Aquafin maakt dezelfde bedenking in verband met het groendak en regenwaterrecuperatie.

Zij adviseren ongunstig met volgende beoordeling:

“Het project kan niet worden aangesloten om volgende redenen:

-          De bestaande septische putten met een totaal volume van 16.000L zullen hergebruikt worden. Het betreft hier een uitbreiding met woonunits. Uit de aangeleverde documenten is niet duidelijk op te maken hoeveel personen hier zullen verblijven na de uitbreiding. Er kan dus niet nagegaan worden of de bestaande septische putten na uitbreiding nog correct gedimensioneerd zullen zijn.

-          In het hemelwaterformulier B25 is er aangeduid dat de uitbreidingen voorzien zullen worden met een groendak. Het is echter niet duidelijk af te leiden uit de aangeleverde plannen hoe groot en waar deze groendaken zullen voorzien worden.

-          De bestaande RWA put van 5.000l zal vervangen worden door een put met een volume van 20.000L. Volgens het hemelwaterformulier B25 zal deze dienen als buffering, niet voor hergebruik. De overloop van deze RWA put zal aangesloten worden op een infiltratieput. Er zou in de eerste plaats moeten bekeken worden of er een deel van het opgevangen hemelwater kan hergebruikt worden voor bv het doorspoelen van de toiletten.

-          Er is een bestaande infiltratieput die hergebruikt zal worden. Er is niet opgegeven welk volume deze put heeft en wat de infiltratieoppervlakte is. Er kan dus niet nagegaan worden, of de infiltratieput nog voldoet na de uitbreidingen.

-          De diameter van de DWA en RWA-huisaansluiting staat niet vermeld op het plan. Deze dient 125mm tot maximaal 200mm te bedragen.

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

Aangezien het ontwerp tot 2030 blijft staan, is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt noodzakelijk om een groendak aan te leggen of het regenwater te recupereren.

Om het regenwater te hergebruiken moeten er constructieve ingrepen in de grond en in het ontwerp gebeuren. Er moeten onder meer nieuwe leidingen van de regenwaterput naar de gebouwen worden getrokken, filters worden geplaatst en het sanitair moet worden aangepast. Deze zaken kunnen een aanzienlijke meerkost betekenen.

Daarom wordt voorgesteld om de nieuwe bijkomende constructie zeker te voorzien van een groendak. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

De overige punten uit het advies van Aquafin worden meegenomen naar de voorwaarden van de omgevingsvergunning, zodat deze alsnog verleend kan worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het herbestemmen van tijdelijke woonunits naar jeugdwerking en jeugdopvang. De aangeboden functie  is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Lange Bremstraat en dus functioneel aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het uitbreiden van een tijdelijk project bestaande uit verschillende clusters van modulaire units. Clusters 1 en 2 worden door middel van 3 extra, gelijkvloerse modulaire units verbonden. Cluster 3 wordt uitgebreid met 1 extra unit.

De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving maar richt zich op een beleidsmatig gewenste ontwikkelingen, het herbestemming naar jeugdwerking en jeugdopvang. De schaal van de aanvraag is daarmee in overeenstemming.

Visueel-vormelijke elementen

De extra units bestaan uit dezelfde materialen als de bestaande en worden eveneens met houten planken bekleed. Gezien het unieke ontwerp van de aanvraag: de losstaande elementen aan de stedelijke rand van Merksem, met uitzicht op de achterliggende velden is een dergelijke materiaalkeuze wel aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst energie en milieu antwerpen/ luchtkwaliteit en geluid. De dienst adviseert gunstig.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende units worden 8 extra fietsenstallingen voorzien. De fietsenstallingen moeten overdekt en afgesloten zijn. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de inhoud van de septische put moet worden aangepast aan het aantal personen, conform artikel 43 van de bouwcode;

3.      de daken van de bijkomende bebouwing moeten voorzien worden van een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      de infiltratieput moet voldoen aan de bepalingen van het hemelwaterformulier;

5.      de diameter van de DWA en RWA-huisaansluiting bedragen 125 mm tot maximaal 200 mm;

6.      RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht en op eigen perceel een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen voorzien;

7.      de aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau;

8.      er moet een bijkomende afgesloten en overdekte fietsenberging voor 8 fietsenstalling geplaatst worden, conform artikel 29 van de bouwcode;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Geldigheidsduur

10.  de handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan 10 jaar na de datum waarop de huidige vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter verkrijgt, in stand blijven. Na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning moet de begunstigde het terrein herstellen in de staat waarin het zich bevond vóór de tenuitvoerlegging van de vergunning van bepaalde duur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.