Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020136365 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Frieda Van Hoof met als contactadres Lange Elzenstraat 117 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Collegelaan 119 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 24 sectie A nr. 195Z6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | functiewijziging van tearoom naar studio |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/03/2001: vergunning (180#3392) inrichten woongelegenheid, tearoom en garage;
- 17/02/2000: vergunning (179#11080) inrichten woongelegenheid, winkel en garage;
- 02/09/1999: weigering(179#10285) inrichten van verkoopruimte met woongelegenheid.
Vergunde toestand
- een pand in gesloten bebouwing bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;
- gelijkvloers is aan de straatzijde ingericht als tearoom, garage en achterliggend een wooneenheid;
- bouwdiepte gelijkvloers circa 22 meter;
- voorgevel garagepoort, dubbele inkomdeur tearoom, inkom naar wooneenheden.
Huidige toestand
- garagepoort in de voorgevel vervangen door een raampartij;
- gelijkvloers aan de straatzijde ingericht als studio van circa 43 m²;
- veranda tegen de achtergevel bouwdiepte circa 26 meter.
Gewenste toestand
- garagepoort in de voorgevel;
- fietsenstalling voor 6 fietsen achter garage;
- studio vooraan op het gelijkvloers met afzonderlijke inkom en toegang tot de gemeenschappelijke tuin;
- gelijkvloerse appartement achteraan met een veranda met oppervlakte van circa 27 m²;
- zwembad van 24 m²;
- verharding rond het zwembad in waterdoorlaatbare klinkers;
- de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.
Inhoud van de aanvraag
- regularisatie van de omvorming van een tearoom tot studio vooraan;
- regularisatie van de veranda achteraan;
- wijzigen van de voorgevel;
- aanleggen van een zwembad en verharding eromheen;
- de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 2 november 2020 | 4 december 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 2 november 2020 | 14 december 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 2 november 2020 | 12 november 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 2 november 2020 | 13 november 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
§2 de tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Door de volume-uitbreiding, de centrale inplanting van het zwembad en de bijhorende verharding blijft er weinig kwalitatief groen over;
§3 verhardingen zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter. De totale oppervlakte aan verhardingen en bebouwing in de achtertuin bedraagt met 84 m² meer dan 1/3 van de totale tuinoppervlakte;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt meegenomen bij de beoordeling van de aanvraag met de verenigbaarheid van de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een tearoom op het gelijkvloers van een meergezinswoning tot een studio.
De stadsdienst Ondernemen en Stadsmarketing, Business en Innovatie, geeft een gunstig advies voor de functiewijziging van voormalige handel/tearoom naar woonst. Het gaat om de omvorming van het gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering van winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is het behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden. De woonfunctie blijft dus behouden en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Collegelaan.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Voorliggende aanvraag wenst eveneens de veranda achteraan het gelijkvloerse appartement te regulariseren. Door het plaatsen van de veranda werd de vergunde bouwdiepte van ca. 22 meter uitgebreid tot ca. 26 meter.
Deze nieuwe bouwdiepte is niet in harmonie met de kenmerkende bouwdiepten van de omgeving en is dus niet in overeenstemming met artikel 10 van de bouwcode. De regularisatie van de nieuwe veranda komt dan ook niet in aanmerking voor vergunning.
Naast deze gelijkvloerse volume-uitbreiding van ca. 27 m², wenst de aanvrager een zwembad te voorzien in de gemeenschappelijke tuinzone. Dit zwembad en de bijhorende verharding hebben een oppervlakte van ca. 57 m².
De gelijkvloerse volume-uitbreiding, de plaatsing van het zwembad en bijhorende verharding zorgen ervoor dat de verharding in de tuinzone aanzienlijk toeneemt, namelijk met een oppervlakte van ca. 84 m². Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat verhardingen in zij- en achtertuinen beperkt zijn toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter. De totale oppervlakte aan verhardingen en bebouwing in de achtertuin bedraagt met 84 m² meer dan 1/3 van de totale tuinoppervlakte. Bovendien moeten tuinen zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht en als groene ruimte aangeplant worden. Door de manier waarop het zwembad centraal in de tuin wordt ingeplant, blijft een weinig kwalitatieve groene tuinzone over.
Het aangevraagde dient dan ook te worden geweigerd.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag wenst verder de vergunde garagepoort in de voorgevel, die in de bestaande toestand werd omgevormd tot een raampartij, opnieuw deels met een garagepoort te voorzien. De voorgestelde witte PVC sectionaalpoort is in harmonie met het overige buitenschrijnwerk in de voorgevel van het pand en inpasbaar in het straatbeeld.
Echter, de gevelopening die toegang gaf tot de tearoom wordt niet gewijzigd naar een raamopening voor de studio. Het vergunde schrijnwerk en de indeling ervan, met de dubbele beglaasde deuren en het glazen raam tot aan de grond, blijven in deze aanvraag behouden. Op die manier wordt de voorgevel niet aangepast aan de nieuwe achterliggende woonfunctie, hetgeen ruimtelijk niet aanvaardbaar is.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. In voorliggende aanvraag worden de hobbykamer en de bureauruimte niet voorzien van rechtstreekse daglichttoetreding en luchttoevoer. Verder verhindert de nieuwe veranda de rechtstreekse daglichttoetreding en luchttoevoer naar de achterliggende keuken. Dit is strijdig met artikel 24 (Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer) van de bouwcode.
Beter zou zijn om de tearoomruimte om te vormen tot woonruimte en deze bij het vergunde gelijkvloerse appartement toe te voegen, rekening houdend met de minimale kwaliteitseisen inzake luchttoevoer en daglichttoetreding.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een bijkomende werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 1 wooneenheid. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen.
De bestaande garage blijft behouden.
|
Het aantal bijkomend te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De bestaande garage kan niet worden uitgebreid met een extra parkeerplaats.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen: 1 – 0 = 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Er dienen voor dit project 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er wordt een fietsberging voorzien van 6 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers achter de bestaande garage.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 13 oktober 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 2 november 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 1 januari 2021 |
Verslag GOA | 16 december 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.