Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020112594 |
Gegevens van de aanvrager: | NV MACRO DECOR met als adres Brialmontlei 4 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Nieuwstad 4A te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 3 sectie C nrs. 699F, 699E en 699D |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een pand met horeca op de gelijkvloerse verdieping en wonen en verblijfsrecreatie op de verdiepingen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 30/08/1907: vergunning (1907#884) voor het bouwen van drie huizen;
- 25/05/1928: vergunning (1928#30195) voor gevelveranderingen;
- 18/10/1968: weigering (18#51342) voor een verbouwing;
- 06/06/1969: weigering (18#52115) voor een open terras;
- 29/03/2019: vaststelling bouwkundig erfgoed (302308) als geheel van drie meergezinswoningen in art-nouveaustijl;
- 15/11/2019: vergunning (20192700) voor het wijzigen van de functie van appartementen naar B&B.
Vergund geachte en huidige toestand
- Nieuwstad 2-4:
- Nieuwstad 6:
- bouwvolume: afgeschuind hoekcomplex met 4 bouwlagen onder een pseudo-mansarde;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- afbreken van de dakverdieping en bouwen van een nieuwe dubbele dakverdieping met uitkragend terras;
- voorzien van 4 nieuwe B&B’s en een dakappartement;
- wijzigen van de straatgevels;
- functiewijziging van wonen naar toeristische logies op nr. 6;
- bouwen van een lift en voorzien van passerelles aan de achtergevel;
- plaatsen van een lift in de grote hal.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 24 september 2020 | 19 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen | 29 september 2020 | 30 september 2020 |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 24 september 2020 | 16 december 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ visit Antwerpen | 24 september 2020 | 20 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 24 september 2020 | 9 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 24 september 2020 | 17 november 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund | 24 september 2020 | 15 oktober 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op de volgende punten:
- 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
Het plangebied van het RUP is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het bestaande pseudo-mansardedak wordt gesloopt.
- 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
De voorgestelde bouwhoogte is niet kenmerkend voor deze gaaf bewaarde gevelwand langs het Theaterplein. Het huidige bouwvolume is al een van de hoogste in deze gevelrij;
Het voorzien van een dubbele daklaag met een uitkragend terras is niet kenmerkend in deze gevelwand langs het Theaterplein en in de ruimere theaterbuurt en sluit niet aan bij de gevelgeleding van het bestaande gebouw.
De nieuwe glazen terrassen op de hoek zijn niet kenmerkend voor de gevelgeleding van het gebouw.
De voorgestelde dakmaterialen zijn niet kenmerkend voor een dakverdieping boven een historische onderbouw.
- 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
De nieuwe bouwhoogte overschrijdt de maximaal aanvaardbare bouwhoogte van deze gevelwand naast het Theaterplein en in het bouwblok.
Door het toevoegen van passerellen aan de achtergevel wordt het maximaal aanvaardbare bouwvolume overschreden en wordt er inkijk gecreëerd bij de buurpanden.
- 2.1.4 Hoogte van het gebouw:
De nieuwe bouwhoogte overschrijdt de maximaal aanvaardbare bouwhoogte van deze gevelwand naast het Theaterplein en in het bouwblok.
- 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:
Door het samenvoegen van de inkomzone van nr. 4 en 6 vervaagt de pandsgewijze gevelgeleding van de 3 panden. Deze ingreep verstoort het straatbeeld.
De dimensies en verschijningsvorm (raamindeling en materialisatie) van het nieuwe dak is niet afgestemd op de historische onderbouw.
De materialisatie van de nieuwe hoekterrassen is niet kenmerkend voor het pand.
- 2.1.7 Gevelmaterialen:
Het dak afgewerkt in aluminium en hout is geen kenmerkend dakmateriaal voor de historische onderbouw.
- 2.1.8 Vaste uitsprongen:
De breedte van het uitkragend terras van het dakvolume is meer dan 4 meter.
- 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
Een dubbelhoge daklaag is niet kenmerkend in de omgeving en niet kenmerkend voor het pand. Een uitkragend terras is niet kenmerkend in een dak. De dakvorm is niet doorgetrokken in de achtergevel. Het is niet duidelijk hoe de scheimuur zal worden afgewerkt. Het dakterras op de hoek voorziet geen solide dakvorm op de hoek van het bouwblok.
- 2.2.1 Draagkracht:
Het programma van 13 toeristische logies en 1 appartement overschrijdt de draagkracht van het perceel.
De ingrepen die worden gedaan op vlak van circulatie om de 3 panden te verbinden tonen aan dat het programma de draagkracht van het perceel overschrijden.
De inplanting van de passerellen tegen de perceelsgrens in de oksel van het bouwblok zullen overlast generen bij de omliggende woonfuncties.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op de volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:
In CHE-gebied en voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Het pseudomansarde dak wordt gesloopt.
De voorgestelde bouwhoogte is niet kenmerkend voor deze gaaf bewaarde gevelwand langs het Theaterplein. Het huidige bouwvolume is al een van de hoogste in deze gevelrij.
Het voorzien van een dubbele daklaag met een uitkragend terras is niet kenmerkend in deze gevelwand langs het Theaterplein en in de ruimere theaterbuurt en sluit niet aan bij de gevelgeleding van het bestaande gebouw.
De nieuwe glazen terrassen op de hoek zijn niet kenmerkend voor de gevelgeleding van het gebouw.
De voorgestelde dakmaterialen zijn niet kenmerkend voor een dakverdieping boven een historische onderbouw;
De nieuwe bouwhoogte overschrijdt de maximaal aanvaardbare bouwhoogte van deze gevelwand naast het Theaterplein en in het bouwblok.
Door het toevoegen van passerellen aan de achtergevel wordt het maximaal aanvaardbare bouwvolume overschreden en wordt er inkijk gecreëerd bij de buurpanden.
Het samenvoegen van de inkomzone van nr. 4 en 6 doet afbreuk aan de pandsgewijze gevelgeleding. De gevelgeleding van het nieuwe dak is niet afgestemd op de historische onderbouw. De materialisatie van de nieuwe hoekterrassen is niet kenmerkend voor het pand.
de slaapkamer op de tussenverdieping, op V2 en V3 van nr. 6, heeft geen raam die rechtstreeks uitgeeft in de buitenlucht.
Er wordt geen afgesloten afvalberging voorzien.
Het nieuwe platte dak wordt niet voorzien van een groendak.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voor de huisnummers 2 en 4 werd op 15/11/2019 reeds een vergunning verleend voor een functiewijziging van wonen naar een toeristische verblijfsaccommodatie. Deze aanvraag voorziet bijkomende kamers in huisnummer 6, die intern worden verbonden met huisnummers 2 en 4.
Het totale aantal kamers dat wordt voorzien in de B&B is 13. Op de bovenste verdieping wordt 1 bijkomend appartement voorzien.
Het voorzien van een woonfunctie en toeristische verblijfsaccommodatie is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het pand bevindt zich op een beeldbepalende locatie langs het Theaterplein. De gevelwand waarvan het pand deel uitmaakt heeft nog een authentieke geleding.
Door het toevoegen van een dubbele dakverdieping en uitpandige passerellen aan de achtergevel wordt het maximaal aanvaardbare volume overschreden. Zowel de bouwhoogte als de bouwdiepte is niet kenmerkend in het bouwblok en langs de gevelwand van het Theaterplein.
Dit is strijdig met de geldende stedenbouwkundige voorschriften van het RUP (artikel 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4) en de bouwcode (artikel 6, 10).
Het slopen van het bestaande dak en het voorzien van de dubbele daklaag verstoort het samenhangend gevelbeeld op deze locatie. Zowel de vormgeving van de daklaag met uitkragend terras aan de voorzijde als de aanpassingen aan de balkons op de hoek en de aanpassingen aan de inkomzone verstoren het samenhangend gevelbeeld. Dit is in strijd met meerdere bepalingen van het RUP Binnenstad en de bouwcode.
De interne ingrepen aan de circulatie hebben enerzijds een negatieve impact op de pandsgewijze indeling, het toevoegen van de passerellen aan de achtergevel anderzijds een negatieve impact op de privacy van zowel de accommodaties zelf als op de buurpanden, wat niet kan worden toegestaan volgens artikel 2.1.3 van het RUP en artikel 10 van de bouwcode.
Het plan voorziet lange gangen die de perceelgrenzen en het maximale bouwvolume overschrijden.
Het voorzien van 13 toeristische verblijfsaccommodaties en een dakappartement overschrijdt duidelijk de draagkracht van het perceel en is daarmee in strijd met artikel 2.2.1 van het RUP.
Visueel-vormelijke elementen
Het project werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur op 16/10/2020.
Het advies is ongunstig en kan als volgt worden samengevat:
“De waardevolle gevelwand die het Theaterplein flankeert is één van de laatste restanten die een samenhangende gevelwand vormen naar de pleinzijde. Om die reden adviseert de kwaliteitskamer het maximaal behoud van deze wand inclusief de bestaande bedaking.
De panden hebben een duidelijk leesbare kroonlijst die het dak aankondigt, met een verbijzondering onder de vorm van een accent (opgaand geveldeel) op de afgeschuinde hoek.
De zichtbaarheid van dit pand is zeer beeldbepalend (lange zichtlijnen) waardoor de uitbreiding het huidige straat - en pleinbeeld ingrijpend verstoort. Daarboven is de kwaliteitskamer van mening dat de dakuitbreiding de leesbaarheid en de architecturale geleding/instrumentarium van de bestaande panden zelf verstoort. De uitbreiding respecteert op geen enkele manier de geleding van de onderliggende gevel.”
Zowel de materialisatie als de geleding van de nieuwe gevelelementen houden geen rekening met de geleding van het bestaande gebouw en de omgeving. De aanvraag is daarmee in strijd met artikel 2.1.6 en 2.1.7 van het RUP en artikel 11 van de bouwcode. Het voorstel is niet visueel inpasbaar op deze locatie langs het Theaterplein.
Cultuurhistorische aspecten
Het plangebied van het RUP is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het bestaande pseudo-mansardedak wordt gesloopt en is daarmee in strijd met artikel 2.1.1 van het RUP.
Bovendien zijn de panden van huisnummer 2 t.e.m. 6 opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.
Het advies van de dienst Monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:
“De panden met huisnummer 2, 4 en 6 vormen een geheel van drie meergezinswoningen met café en winkels in art-nouveaustijl, gebouwd in opdracht van de heer G. Van Hoof, naar een ontwerp door Jan Van Weert uit 1907. Architect en bouwheer dienden kort na elkaar drie alternatieve projecten in voor het complex op de hoek van Nieuwstad en Oudevaartplaats, waarvan de eerste twee uit mei en juli werden geweigerd wegens het overschrijden van het toegestane aantal verdiepingen. Pas het derde ontwerp uit augustus kreeg nog diezelfde maand een bouwvergunning. Met een gevelbreedte van in totaal tien traveeën, omvat het afgeschuinde hoekcomplex vier bouwlagen onder een pseudo-mansarde (leien). De lijstgevel heeft een parement uit geel baksteenmetselwerk in kruisverband, geaccentueerd door rode baksteen voor speklagen, ontlastingsbogen en baksteenmozaïeken. Van blauwe hardsteen is gebruik gemaakt voor de plint, lekdrempels, hoekblokken, lateien en topstukken. De compositie markeert de individuele panden door rechthoekige lisenen, en legt de klemtoon op het hoger opgetrokken hoekrisaliet dat doorloopt in een dakvenster met topstukken op de postamenten. Het art-nouveaugeheel op de hoek met de Oudevaartplaats is waardevol en heeft beeldbepalende kwaliteiten voor de omgeving van het Theaterplein.
Men wil een bestemmingswijziging doorvoeren en een verdieping toevoegen.
Het bestaande kenmerkende pseudo-mansardedak zou worden afgebroken en vervangen door een “doos” van twee verdiepingen. De stedelijke dienst Monumentenzorg volgt de redenering niet die is opgebouwd in het zgn. CHE-rapport. De redenering is opgebouwd op Amsterdamse voorbeelden die geen enkele link hebben met de kenmerkende manier van bouwen in het centrum van Antwerpen. De “typische dakkapellen met klimmende luifel op consoles” worden letterlijk vermeld als erfgoedkenmerken in de inventaristekst. Ze zijn inherent verbonden met de kenmerkende vorm van het pseudomansardedak.
De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert dan ook ongunstig.
De aanvraag respecteert de bepaling van de bouwcode voor het cultuurhistorisch erfgoed niet, waarbij de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In huisnummer 6 zijn er meerdere slaapkamers die geen raamopening hebben die rechtstreeks uitgeeft in de buitenlucht. Dit is met het oog op een vereiste verblijfskwaliteit niet aanvaardbaar en in strijd met artikel 24 van de bouwcode.
Het voorzien van slaapkamers op deze locatie vraagt aanpassingen aan het bouwvolume en het plan.
Er wordt geen afgesloten afvalberging voorzien conform artikel 26 van de bouwcode en ook geen groendak op het plat dak conform artikel 38 van de bouwcode.
De aanvraag voldoet niet aan de bepalingen van de verordening inzake toegankelijkheid:
- Er wordt geen aangepaste accommodatie voorzien conform artikel 4 van de verordening.
- Niet voor alle lifttoegangen wordt een vrije en vlakke draairuimte voorzien, waardoor de toegankelijkheid voor rolstoelen niet kan worden gegarandeerd.
- Ook de breedte van het looppad op de 2de en 3de verdieping wijkt af de bepalingen van artikel 14 van de verordening.
Het voldoen aan deze voorschriften van de verordening inzake toegankelijkheid wijzigt het plan dermate zodat deze niet in voorwaarden kunnen worden opgelegd. Er wordt dan ook voorgeteld de aanvraag te weigeren.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van appartementen naar B&B kamers.
In Nieuwstad nr. 2 en 4 zijn 2 horecazaken en 8 B&B kamers. In nummer 6 is er nu een horecazaak op het gelijkvloers en zijn er 4 appartementen. Het gebouw wordt nu als 1 geheel gezien. De 4 appartementen worden extra B&B kamers. Er komt ook een extra bouwlaag met een nieuw appartement. De indeling van nr. 2 en 4 wijzigt ook. In het totaal (nr. 2, 4 en 6) zullen er 13 B&B kamers zijn dus 5 extra ten opzichte van vandaag. Vermits er al wooneenheden waren in het gebouw die nu omgevormd worden naar kamers komt er geen behoefte bij voor het nieuwe dakappartement. Er blijft 1 woning aanwezig. Voor de B&B kamers hanteren we de norm van een 4 sterrenhotel 0,3ppl/kamer (CROW). Dat komt neer op een behoefte van 1,5 = 2.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
In huisnummer 6 waren 4 appartementen vergund geacht. Voor 3 daarvan kunnen we de behoefte bijstellen vermits er 1 wooneenheid overblijft. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 3.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 3 = 0.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 augustus 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 24 september 2020 |
Start openbaar onderzoek | 2 oktober 2020 |
Einde openbaar onderzoek | 31 oktober 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 januari 2021 |
Verslag GOA | 17 december 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
2 oktober 2020 | 31 oktober 2020 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.