2020_CBS_10449 - Omgevingsvergunning - OMV_2020129663. Eglantierlaan 100. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/08/2020: weigering (20201992) verbouwen van een inventarispand tot een meergezinswoning met 3 appartementen;

-          03/04/2020: proces verbaal (11002_2020_12400_APO) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning;

-          29/03/2019: aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID 215176) ‘Eclectische een- of meergezinswoning’.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          een meergezinswoning van 4 bouwlagen onder mansardedak en entresolvolume in gesloten bebouwing, ingericht met 3 appartementen.

Huidige toestand

-          een meergezinswoning van 4 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 appartementen;

-          gelijkvloerse toevoeging over de volledige perceelbreedte tot voorbij de entresol op een bouwdiepte tot circa 20 meter;

-          gesloopt interieur: er is geen enkele binnendeur meer aanwezig, alle raamomlijstingen werden verwijderd, de binnenmuren werden afgekapt, ook alle schouwen werden verwijderd alsook de plafonds beschadigd,…

-          afwerking van de voorgevel:

• geel/rode baksteen;
• plint in blauwe steen;
• schrijnwerk van ramen en voordeur in donkergrijs hout;
• mansardedak in zwarte leien;
• kroonlijst: zwart beklede pvc dakgoot.

Gewenste toestand

-          intern verbouwde meergezinswoning van 4 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 appartementen;

-          2 één-slaapkamerappartementen:

• 1 met een netto-vloeroppervlakte van circa 73 m²;
• 1 met een netto-vloeroppervlakte van circa 56 m²;

-          1 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 110 m²;

-          een gelijkvloerse uitbreiding over de volledige perceelbreedte met een bouwdiepte van circa 17,56 meter;

-          gewijzigde achterbouw met afbraak van enkele volumes;

-          afwerking van de achtergevel in een witte crepi;

-          afwerking van de voorgevel:

• geel/rode baksteen;
• plint in blauwe steen;
• schrijnwerk van ramen en voordeur in donkergrijs hout;
• mansardedak in zwarte leien;
• kroonlijst te renoveren naar historisch model.

Inhoud van de aanvraag

-          het pand wordt intern heringericht met behoud van de 3 wooneenheden;

-          het gelijkvloers entresolvolume wordt uitgebreid over de volledige perceelbreedte zodat de achtergevel op één lijn komt;

-          de toiletvolumes achteraan op de 1^ste en 2^de verdieping worden afgebroken;

-          de ramen/dakkapellen vooraan op de mansardeverdieping worden vergroot;

-          het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt aangepast:

• onderzoek of er dubbele beglazing kan geplaatst worden of renovatieglas;
• indien voorgaande niet mogelijk blijkt, wordt het buitenschrijnwerk vervangen door ramen met dezelfde profilering;

-          de kroonlijst wordt hersteld naar historisch model;

-          het buitenschrijnwerk in de achtergevel wordt uitgevoerd in zwart hout;

-          de afwerking van de achtergevel gebeurt in wit pleisterwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultureel-historisch erfgoed: Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Er werd fotomateriaal bezorgd van het interieur. Op basis van deze informatie blijkt dat de eigenaar op eigen houtje het interieur is beginnen slopen. Er is geen enkele binnendeur meer aanwezig, alle raamomlijstingen werden verwijderd, de binnenmuren werden afgekapt, ook alle schouwen werden verwijderd alsook de plafonds beschadigd,…

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
  

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Er werd advies gevraag aan het Experten team Geacht Vergund. Zij bevestigen na onderzoek dat de meergezinswoning 3 woonentiteiten telt.

De aanvraag omvat bijgevolg geen functiewijziging of een vermeerdering van het aantal woonentiteiten waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het verbouwen van de 3 woonentiteiten. De volumes achteraan die doorheen de tijd werden toegevoegd worden gesloopt met behoud van de entresol. De sloop van de niet originele en niet vergunde toevoeging (bouwdiepte circa 20 meter) wordt zeer gunstig onthaald.

In de huidige aanvraag wordt er een gelijkvloerse uitbreiding voorzien die aansluit aan de bouwdiepte van de originele entresol (circa 17,55 meter). Deze uitbreiding is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Hierdoor blijft er voldoende tuinruimte over (circa 11, 39 meter). De leefruimtes krijgen nu voldoende licht en lucht via de voor- en achtergevel. Dit komt de woonkwaliteit ten goede.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Burgerhuis of meergezinswoning in eclectische stijl, gebouwd in opdracht van de heer Mariën-Schols, naar een ontwerp door de architect Guillaume Peeters uit 1912. Uit de bouwplannen kan niet met zekerheid worden afgeleid, of het een klassiek burgerhuis dan wel een meergezinswoning betreft, het type dat in dit gedeelte van de Nieuw-Parkwijk "Den Brandt" het overwicht van de bebouwing uitmaakt. Het gebouw is een gaaf voorbeeld van het eenvoudige type rijwoning van vóór de Eerste Wereldoorlog, dat hier vaak in het straatbeeld opduikt. Van Peeters konden hier een vijftal gelijkaardige woningen worden geïdentificeerd, de meeste voor eigen rekening gebouwd door de aannemer Eduard Van Biesen.

Met een gevelbreedte van drie traveeën, telt het rijhuis drie bouwlagen onder een pseudo-mansdarde (kunstleien). De lijstgevel onderscheidt zich door een typisch parement uit gele baksteen, met contrasterende speklagen en ontlastingsbogen uit groenkleurige baksteen, natuurstenen dorpels, hoekblokken en een balkon, en een arduinen plint. Symmetrisch van compositie en geleed door de puilijst en het klassieke hoofdgestel, legt een halfrond balkon met gietijzeren leuning de klemtoon op de middenas. Opvallend is het verspringende ritme en de gevarieerde boogvorm van de muuropeningen, die op de eerste verdieping tot een drielicht zijn gegroepeerd. Een discrete art-nouveau-invloed blijkt uit het profiel van de lekdrempels met spuwer. Het houten schrijnwerk van de deur en vensters is bewaard.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het rijhuis, dat uit een voorbouw en een smalle achterbouw in entresol bestaat. Op de begane grond worden salon en eetkamer geflankeerd door de inkomhal, het trappenhuis en de keuken. De bovenverdiepingen omvatten een voorkamer over de volledige breedte, een tweede kamer parallel met de trap, en een achterkamertje, mogelijk bedoeld als huurkwartier. In het interieur bleven amper elementen met erfgoedwaarde bewaard. Schouwen, plafondafwerking, binnendeuren,… werden reeds allemaal verwijderd of waren erg beschadigd door de verlaagde plafonds.

Het pand is beeldbepalend omwille van de architecturale waarde.

Men wenst het pand te verbouwen.

In de nota wordt geschreven dat de gevel ongewijzigd blijft. Uit de nota blijkt dat onderzocht wordt of er dubbele beglazing kan geplaatst worden of renovatieglas. Indien dit niet mogelijk is wordt het schrijnwerk vervangen. Op het gevelplan staat vermeld dat het schrijnwerk in pvc is en zal vervangen worden door zwarte aluminium ramen. Deze informatie is tegenstrijdig.

De bestaande dakkapellen worden verbreed. Deze staan echter niet correct opgetekend, ze komen niet tot tegen de kroonlijst. Ook wordt het schrijnwerk op de tweede verdieping zonder segmentboog ingetekend, zowel op bestaande als nieuwe toestand. Dit is niet correct. De onderverdeling van de ramen op de eerste verdieping is eveneens niet correct getekend.

Ter hoogte van de achtergevel worden een aantal volumes afgebroken, er wordt een nieuw gelijkvloers volume voorzien, de entresol blijft behouden. De achtergevel wordt voorzien in witte crepi.

Op zich is er principieel geen bezwaar tegen het omvormen naar appartementen mits behoud van waardevolle interieurelementen. Ook de kamerstructuur is een typisch interieurelement. De bestaande kamerstructuur blijft afleesbaar in het nieuwe voorstel.

Aangezien de interieurelementen bijna allemaal verwijderd werden, zullen we voor dit pand inzetten op de gevel die een hoge erfgoedwaarde heeft. Als voorwaarde zal gesteld worden dat de voordeur bewaard moet blijven, enkel herstel is hier mogelijk. Omwille van de tegenstrijdige informatie zal ingeval van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel als voorwaarde gesteld worden dat er opnieuw houten schrijnwerk moet voorzien worden dat de segmentboog volgt en met een correcte profilering en indeling. De indeling is duidelijk op het bouwplan te zien en komt overeen met die van het bestaande schrijnwerk.

De bestaande kroonlijst zowel onder als bovenaan het mansardedak kan niet behouden blijven bekleed met PVC planchetten. Op basis van het oorspronkelijke bouwplan blijkt dat hier een uitgewerkte houten kroonlijst aanwezig was, er moet een voorstel worden uitgewerkt op basis van het oorspronkelijke plan waardoor de erfgoedwaarde van de voorgevel versterkt wordt.

Met betrekking tot de dakkapellen zullen ook hier detailtekeningen moeten worden voorgelegd zodat de verhoudingen kunnen beoordeeld worden.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk advies verleend.”

We stellen zelf ook vast dat de plannen onvoldoende duidelijk weergeven of de kwaliteit van de detaillering van dit inventaris pand bewaard blijft.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij bovenstaand advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in het grondig verbouwen van een pand met 3 geacht vergunde woningen.

In de afgeleverde weigering (20201992) werden er één 1-slaapkamerappartement en twee 2-slaapkamerappartementen voorzien. Slechts één van de drie woonunits voldeed aan de minimum vereiste netto vloeroppervlakte om voldoende woonkwaliteit te bieden. In voorliggende aanvraag voorziet men twee 1-slaapkamerappartementen en één duplex 2-slaapkamerappartement. Hierdoor voldoen twee van de drie woonunits wel.

Voldoende ruime woningen zijn en blijven meer dan ooit belangrijk om een kwalitatief woonaanbod te garanderen.

Binnen de stedelijke visie heeft een 1-slaapkamerappartement een minimale oppervlakte van 60 m² en wordt een 2-slaapkamerappartement (80m²) als een gemiddeld appartement beschouwd.

In voorliggend project heeft het 1-slaapkamerappartement op de 1^ste verdieping nog steeds een te geringe netto-vloeroppervlakte van 57 m². Er werd geen motiveringsnota voor deze afwijking toegevoegd aan het dossier. Tevens heeft dit appartement geen buitenruimte wat enorm nadelig is voor de woonkwaliteit en het gebruiksgenot. Indien er een vergunning wordt verleend, wordt er in voorwaarde opgenomen om het 1-slaapkamerappartement op de 1^ste verdieping uit te sluiten van vergunning.

Het opvatten van de ruimte als een studio, door bijvoorbeeld slaapkamer en natte cellen van plaats te wisselen en een inpandig terras in de entresol te voorzien zou de woonkwaliteit en het gebruiksgenot kunnen verbeteren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het advies van de Stedelijke dienst Monumentenzorg strikt na te leven:

• de voordeur moet bewaard blijven, enkel herstel is hier mogelijk;
• ingeval van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel dient er opnieuw houten schrijnwerk te worden voorzien dat de segmentboog volgt en met een correcte profilering en indeling;
• de bestaande kroonlijst (bekleed met PVC planchetten) zowel onder als bovenaan het mansardedak  kan niet behouden blijven. Op basis van het oorspronkelijke bouwplan blijkt dat hier een uitgewerkte houten kroonlijst aanwezig was. Er moet een voorstel worden uitgewerkt op basis van het oorspronkelijke plan waardoor de erfgoedwaarde van de voorgevel versterkt wordt;
• met betrekking tot de dakkapellen zullen detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de dienst Monumentenzorg, zodat de verhoudingen kunnen beoordeeld worden.

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

4.      het 1-slaapkamerappartement op de 1^ste verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.