2020_CBS_10700 - Omgevingsvergunning - OMV_2020109928. Hopland 9. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/12/1957: vergunning (18#37691) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          09/05/1988: vergunning (86#880106) voor het renoveren van winkels en woonhuizen (Hopland1).

Vergund geachte en huidige toestand

-          functie: een winkelpand op het gelijkvloers en drie appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• rijwoning met 4 bouwlagen en een zadeldak;
• het gelijkvloers, 1ste en 2de verdieping zijn over de volledige diepte van het perceel bebouwd. Op de eerste en tweede verdieping is wel een patio voorzien;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 15,75 meter en de nokhoogte bedraagt 20,50 meter;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is wit bepleisterd in neoclassicistische stijl;
• de balustrades van de balkons vooraan zijn in smeedijzer, donkergroen geschilderd;
• het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in wit PVC;

-          inrichting:

• winkelruimte op het gelijkvloers;
• één appartement op de 1ste  verdieping, één op de 2de verdieping en een duplexappartement op de bovenste twee verdiepingen met een dakterras op het plat dak van de 2de verdieping;
• de toegang van de appartementen gebeurt door de winkel;

Gewenste toestand

-          functie: op het gelijkvloers een winkelpand en op de verdiepingen twee appartementen en twee studio’s;

-          bouwvolume: conform vergund geachte en huidige toestand;

-          gevelafwerking: conform vergund geachte en huidige toestand;

-          inrichting:

• winkelruimte op het gelijkvloers
• één appartement op de 1ste  verdieping, één op de 2de  verdieping en een studio op 3de  verdieping met een dakterras op het plat dak van de 2de verdieping en een studio op de 4de  verdieping;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar: 2 studio’s met een aparte slaapkamer met een netto vloeroppervlakte van circa 58 m² en 57 m²;
• de toegang van de woonentiteiten wordt voorzien via de bestaande circulatie van nr. 7.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-          opdelen van het duplex-appartement in twee studio’s;

-          voorzien van een ontsluiting via de traphal en de lift in Hopland 7;

-          voorzien van een dakterras;

-          interne stabiliteitswerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

het terras op het platte dak op de achterbouw valt buiten het maximaal toelaatbare volume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 m² te bedragen. Er is in het gebouw geen afvalberging voorzien;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Studio 02 heeft geen buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er worden geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien in het gebouw;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

voor de bijkomende woongelegenheid is geen autostaanplaats voorzien in het gebouw.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie op de verdiepingen en de handelsfunctie op het gelijkvloers wijzigen niet en zijn beide in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen uitbreidingen van het bouwvolume.

De woonkwaliteit van de appartementen verbetert door het verbinden met de verticale circulatie van het buurpand. De oppervlakte van de appartementen vergroot door het supprimeren van de trap.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Beide “studio’s” hebben een afgesloten slaapkamer en hebben een oppervlakte kleiner dan 60 m². Op deze oppervlakte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

De “studio” onder het dak heeft slechts een oppervlakte van 30 m² met een verdiepingshoogte van minstens 2,60 meter hoogte. Er wordt ook geen buitenruimte voorzien bij deze bijkomende entiteit. Door de beperkte hoogte onder het schuin dak en het ontbreken van een buitenruimte voldoet deze studio niet aan de verwachtingen voor een hedendaagse woning.

Het opdelen van de duplex zal worden uitgesloten uit de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen binnen een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde.

In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het is ook opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed.

De dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de voorgestelde ingrepen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

AG Vespa vraagt in hun advies een niet-toegankelijke zone te voorzien op het plat dak van het dakterras, zodat de visuele impact vanuit de Rubenstuin wordt beperkt. Omdat dit dakterras niet enkel inkijk genereert in de Rubenstuin, maar ook in de naburige panden en de andere appartementen in het gebouw, en omdat de inplanting van het terras strijdig is met artikel 2.1.11.2 van het RUP Binnenstad zal het terras worden uitgesloten uit de vergunning.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

Er worden geen fietsenstalplaatsen voorzien voor de nieuwe studio in het pand zelf.
Gelet op de erfgoedwaarde en de commerciële functie op het gelijkvloers zou hiervan afgeweken kunnen worden. Aangezien het opdelen van het duplexappartement zal worden uitgesloten uit de vergunning moeten er ook geen bijkomende fietsenstalplaatsen worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

3.      het dakterras boven verdieping 2;

4.      het vermeerderen van het aantal woonentiteiten;

5.      het opdelen van het duplexappartement.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten