2020_CBS_10723 - Omgevingsvergunning - OMV_2020108825. Hallershofstraat 14. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/2009: vergunning (20091917) voor het regulariseren en uitbreiden van zaal Centrum;

-          12/08/1959: vergunning (627#19240) voor het verfraaien en moderniseren van een feestzaal.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: evenementenzaal ‘Centrum’ op de gelijkvloerse verdieping met conciërgewoning op de verdieping;

-          bouwvolume:

• historisch gebouw van één bouwlaag onder een zadeldak met trapgevel als erker;
• tegen de achtergevel werden twee uitbouwen voorzien;

-          inrichting: op het perceel bevinden zich zaal Centrum, parochiale gebouwen, de toegang van een supermarkt en een parking.

Gewenste toestand

-          functie:

• verbouwen van een evenementenzaal tot een turnzaal met klaslokalen;
• op de gelijkvloerse verdieping wordt een turnzaal, twee kleedkamers, sanitair en klaslokaal 1 voorzien;

-          bouwvolume:

• verwijderen van een kleine aanbouw achter het klaslokaal aan de linkerzijde;
• aan de linker perceelgrens wordt een brandtrap voorzien;
• de twee kelderramen worden dicht gemaakt aan de linkerzijde in de voorgevel;
• er wordt een rookluik voorzien in het dakvlak;
• er worden nieuwe rookuitvoeren voorzien in het dakvlak;
• in de rechterzijgevel wordt een bestaande deuropening gesupprimeerd;

-          gevelafwerking: het bestaande buitenschrijnwerk wordt vervangen door wit geschilderd houten schrijnwerk in de voor- en achtergevel;

-          inrichting: er worden volgens het inplantingsplan drie autostalplaatsen op de parking voorbehouden voor de school.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een evenementenzaal tot twee klaslokalen en een turnzaal;

-          uitvoeren van interne structurele werken;

-          wijzigen van het schrijnwerk in de voor- en achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor aaneengesloten bebouwing type a steegjeswoningen-art. 5.1, zone voor aaneengesloten bebouwing type e bouwblokkenwoningen-art. 5.5, zone voor bijzondere gebouwtypes-art. 9, zone voor bijgebouwen-art. 6, zone voor semi-publieke open ruimte-art. 14 en zone voor wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 43 Septische putten: het is onduidelijke wat de inhoud van de bestaande septische put is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van evenementenzaal naar twee klaslokalen en een turnzaal, die deel zullen uitmaken van de lagere school aan de overzijde van de Hallershofstraat.

Het pand is gelegen in het Bijzonder Plan van Aanleg Deurne-Dorp, meer bepaald in een zone voor bijzondere gebouwtypes met als hoofdbestemmingen gemeenschapsvoorzieningen en diensten.

De functiewijziging naar schoolgebouw (gemeenschapsvoorziening) is in overeenstemming met de toegelaten hoofdbestemming volgens het BPA Deurne – Dorp.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stadsdienst Ondernemen en Stadsmarketing, Business en Innovatie. Deze dienst heeft geen bezwaar tegen de functiewijziging.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat een wijziging van de interne indeling. Op het gelijkvloers zijn de turnzaal, kleedkamers, klaslokaal, een lokaal voor de turnleerkracht en sanitair voorzien. Het tweede klaslokaal situeert zich op de eerste verdieping. In het hellend dak worden de technieken ondergebracht.

Verder wordt de linkse aanbouw achter het nieuw klaslokaal op het gelijkvloers afgebroken. Tegen de linkerzijgevel wordt een brandtrap voorzien.

De werken beogen voornamelijk interne wijzigingen en een beperkte vermindering van het volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het pand wijzigen nagenoeg niet. Het bestaand buitenschrijnwerk wordt vervangen door wit geschilderd houten schrijnwerk.

De gevelopeningen in de voor- en achtergevel zijn nagenoeg allemaal dichtgemaakt. Voor het dichtmaken van de ramen werd op 12 augustus 1959 door het college van burgemeester en schepenen vergunning verleend. Gezien voorliggende aanvraag voor een functiewijziging, zijn qua kwaliteit van de nieuwe interne ruimtes en levendigheid in de straat, de gesloten gevels vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben.

Het gebouw situeert zich binnen de gespecifieerde zone Z in het BPA. Bijgevolg dient in toepassing van artikel 9.0.3 van het bijzonder plan van aanleg de aanvraag onderworpen te worden aan de advisering volgens de procedure van beschermde monumenten. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg laat zich als volgt samenvatten:

“Men wenst het gebouw om te vormen naar een turnzaal en twee klaslokalen. De functiewijziging werd in voorbespreking reeds gunstig geadviseerd. Het openwerken van de gesloten gevelopeningen zou zowel voor de gebruiker van het gebouw als voor het straatbeeld een meerwaarde betekenen. In deze aanvraag blijven de gevelopeningen gesloten, wat een gemiste kans is om het gebouw opnieuw een gevel aan de straatzijde te geven die een levendige functie toont. Bijkomend wordt er buitenschrijnwerk voorzien in hout in bestaande openingen met een zeer atypische onderverdeling.”

Als voorwaarde wordt opgenomen de vroeger bestaande gevelopeningen open te werken en opnieuw raamprofielen te voorzien in samenspraak met de stedelijke dienst monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het funderingsplan wordt een septische put weergegeven. De dimensionering van de septische put is echter onduidelijk. Als voorwaarde wordt opgelegd een septische put te voorzien met een inhoud conform artikel 43 van de bouwcode.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke Milieudienst. Deze dienst verleent volgend advies:

“De school ‘Sancta Maria’ heeft een melding voor volgende activiteiten:

-          lozing huishoudelijk afvalwater;

-          stookinstallatie (185 kW);

-          opslag gevaarlijke producten (3.000 liter).

Indien de turnzaal en klaslokalen deel gaan uitmaken van de school ‘Sancta Maria’, zal de milieumelding aangepast moeten worden.”

Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de beoordelingsgrond voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking is te bereiken via de Eyendijkstraat.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende klassen moeten er 18 fietsstalplaatsen voorzien worden (9 plaatsen per klaslokaal).

Er worden aan de achterzijde van het gebouw 18 fietsstalplaatsen voorzien maar deze zijn niet overdekt en afsluitbaar. Dit wordt mee opgenomen in de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de vroeger bestaande gevelopeningen open te werken en opnieuw raamprofielen te voorzien in samenspraak met de stedelijke dienst Monumentenzorg;

2.      een septische put te plaatsen met een inhoud conform artikel 43 van de bouwcode;

3.      de fietsstalplaatsen te voorzien van een overdekking en afsluiting conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      de drie parkeerplaatsen op de achtergelegen parking op een duidelijke manier vrij te houden voor de school;

5.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

6.      nagaan of de huidige milieumelding nog voldoet indien de turnzaal en klaslokalen toegevoegd worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.