2020_CBS_10701 - Omgevingsvergunning - OMV_2020115616. Karel Rogierstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/10/2020: weigering voor verbouwen van appartementen naar een woning en horeca (20201993).

-          29/11/2017: bouwovertreding (345275) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 150,41 m².

Huidige toestand

-          3 studio’s met een netto vloeroppervlakte tussen circa 22m² en 25m²;

-          gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder schuin dak. Kroonlijsthoogte: 12,69m en nokhoogte: 16,45m;

-          gevel in bruin-wit pleisterwerk met plint in grijze blauwsteen en wit houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• gelijkvloers reca met berging en sanitair in de kelder;
• 1ste, 2de en 3de verdieping: eenslaapkamer-triplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 61m².

-          gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak. Kroonlijsthoogte: 15,33m;

-          gevel in wit pleisterwerk met plint in blauwe steen, zwart houten buitenschrijnwerk en stalen, zwarte stalen borstwering.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen scheimuren;

-          opdelen woning in reca (gelijkvloers) en triplex woning;

-          functiewijziging op gelijkvloers van wonen naar reca;

-          wijzigen gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.2.3 Laden en lossen:
In de beschrijvende nota van de bouwaanvraag moet de ruimtelijke impact en de procedure van het laden en lossen beschreven worden bij functies anders dan woningen. Er wordt in de beschrijvende nota geen procedure beschreven van het laden en lossen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het toilet dat in de kelder wordt voorzien bij de horeca heeft geen minimale hoogte van 2,20m;
• artikel 43 Septische putten:
  het is niet duidelijk of de septische put groot genoeg is;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  er wordt geen vetafscheider voorzien voor de recafunctie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een recafunctie in te richten op de gelijkvloerse verdieping. De bovenliggende verdiepingen worden verbouwd en behouden als woning. Vastgesteld wordt dat de bestaande verbinding tussen het gelijkvloerse en de bovenliggende verdieping wordt verbroken. Het is niet aanvaardbaar dat de bovenliggende woning wordt afgesplitst van het gelijkvloerse. Het gebouw is één en ondeelbaar en een fysieke verbinding tussen het gelijkvloerse en de verdiepingen moet blijven bestaan, ondanks dat de bewoner van de woning en de uitbater van de recafunctie niet dezelfde persoon hoeven te zijn.

Aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing werd advies gevraagd. Zij stellen in hun advies:

“De aanvraag omvat het omvormen van een woonhuis naar een woning met op het gelijkvloers een reca-functie. Het pand is gelegen aan de rand van de strategische horecakern Zuid (Marnixplaats), maar behoort niet tot de kern. Het pand heeft een zeer kleine grondoppervlakte waardoor het moeilijk is aantrekkelijke horecaruimte te creëren. Er is slechts een bruto ruimte voor de reca-functie van 29,5m². De beperkte bruikbare horeca-oppervlakte biedt weinig mogelijkheden naar verhuring en invulling.  Er is een potentieel risico voor leegstand op deze locatie. In de kelder is slechts één toilet voorzien. Volgens RUP Binnenstad is in deze zone Ce6 slechts één laag reca toegestaan. De kelderverdieping wordt op het plan ook aangeduid als reca-functie. Vanuit die argumentatie, wordt deze functiewijziging ongunstig geadviseerd.”

Bovenstaand advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt deels bijgetreden. De bezorgdheid naar leegstand toe is begrijpelijk. Echter vormt dit geen stedenbouwkundige argumentatie om een aanvraag te weigeren. De tweede opmerking is eveneens begrijpelijk. De kelder mag niet dienst doen als verbruiksruimte of een verblijfsruimte of kleedruimte voor personeel maar dient strikt beperkt te worden tot berging en sanitair.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw ondergaat grondige verbouwingswerken. De aanvraag wenst het bestaande zadeldak te verwijderen en een volwaardige vierde bouwlaag op het gebouw te plaatsen. In de omgeving zijn rijwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak of vier bouwlagen onder platdak aanwezig. Hierdoor sluit het gebouw aan op de kenmerkende en aanwezige hoogtes in de Karel Rogierstraat. Het voorgestelde bouwvolume is stedenbouwkundig aanvaardbaar en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Gelet op deze waardevolle omgeving is een verhoogde aandacht naar de vormgeving, beeldkwaliteit en erfgoedwaarde van het gebouw noodzakelijk. Om de verenigbaarheid van de voorgestelde wijzigingen ten opzichte van de erfgoedwaarde het gebouw en haar omgeving te beoordelen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich lezen als volgt:

“ Het pand is gelegen op het Zuid. Er werden niet onmiddellijk bouwplannen in het archief gevonden. Op basis van het huidige uitzicht van het pand, kan gesteld worden dat het pand een beeldondersteunende functie heeft in deze 19e eeuwse omgeving door enerzijds het volume en anderzijds de geleding in de gevel (hoog gelijkvloers, plint in blauwe steen, twee traveeën op de verdiepingen). Vermoedelijk had het pand gelijkvloers een handelsruimte en was er ook aan de rechterzijde een toegangsdeur (aanwezigheid voetschraper wijst hierop). De gevelopeningen zijn dus hoogstwaarschijnlijk nog de oorspronkelijke openingen.

Men wenst het pand om te  vormen naar een horecazaak op de kelderverdieping, de gelijkvloerse en eerste verdieping, op de bovengelegen verdiepingen wordt een eengezinswoning voorzien. Om dit te realiseren wordt het volledige pand gestript, wordt de gevel aangepast en de kroonlijst verhoogd. Het halve zadeldak wordt vervangen door een plat dak.

In het nieuwe voorstel dat nu voorligt wordt er rekening gehouden met de beeldondersteunende functie van het pand. Het voorstel is dan ook aanvaardbaar.”

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden.

De huidige voorgevel wordt quasi volledig verwijderd waarna een nieuwe gevel wordt opgetrokken. De nieuwe voorgevel neemt net zoals die van het bestaande pand een verticale geleding over met een tweeledige geleding. De kroonlijst sluit niet aan op die van de buurpanden, maar komt in hoogte wel ongeveer overeen met die van aanwezige panden in de straat. Doordat het nieuwe voorstel een verticale geleding overneemt, vervult het gebouw opnieuw een beeldondersteunende functie in de omgeving van de Karel Rogierstraat.

Aan de voorzijde is op de eerste verdieping een uitkragend terras geplaatst. Dit gevelaccent is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wenst in de kelder sanitair te voorzien. Echter is de plafondhoogte in de kelder nog geen 2 meter terwijl er minstens 2,2 meter hoogte nodig is voor andere ruimten dan verblijfsruimten, waaronder sanitair (bouwcode artikel 21). Gezien de grote afwijking op de minimale plafondhoogte kan er geen afwijking worden toegestaan. Het sanitair dient ingericht te worden op het gelijkvloers.

Voor de recafunctie is een vetafscheider verplicht conform de bouwcode. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 44 van de bouwcode.

Aan de hand van de aangeleverde plannen is het niet duidelijk of de voorziene septische put groot genoeg is. In voorwaarden wordt opgelegd om een septische put conform artikel 43 van de bouwcode te voorzien.

De aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen slagen erin om op een beperkte perceeloppervlakte een woonprogramma te creëren met een gelijkvloerse recafunctie. De kwaliteit van de huidige wooneenheid neemt toe en is voorzien van twee buitenruimtes.

De aanpassingen aan het gebouw worden geapprecieerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven. De recafunctie vormt een nevenfunctie van de woning (als voorwaarde voor vergunning) en genereert door de beperkte oppervlakte en ligging geen parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de eengezinswoning te behouden waarbij een fysieke verbinding voorzien dient te worden tussen de gelijkvloerse recaruimte (nevenfunctie) en de bovenliggende woning;

3.      een septische put conform artikel 43 van de bouwcode voorzien;

4.      de recafunctie van een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode voorzien;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

6.      het sanitair van de recafunctie te voorzien op het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Inkijk vanuit de ramen in de achtergevel: Karel Rogierstraat 1 is gelegen in de oksel van het bouwblok en de achtergevels van de verschillende aanpalende panden liggen dicht op elkaar. Door het creëren van bijkomende/ grotere ramen en terrassen achterin kan het evenwicht verstoord worden:  licht en lucht wordt dan vervelende inkijk.

Beoordeling: Dit bezwaar is ongegrond. Het klopt inderdaad dat het perceel op een intieme locatie in het bouwblok is gelegen. Echter zijn de raamopeningen in de achtergevel beperkt in  grootte en is het terras ingekapseld door een muurtje. Kwalitatieve lichttoetreding naar een woning aan de hoofdbouwlijn in een straat primeert.