2020_CBS_08947 - Omgevingsvergunning - OMV_2020110034. Jan Romeostraat 22. District Deurne - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/05/1968: toelating (627#24973) voor het plaatsen van 2 lichtreclames;

-          20/11/1963: toelating (627#22174) voor het plaatsen van een lichtreclame.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          woning met handelsruimte;

-          2 bouwlagen met plat dak;

-          handelsruimte op het gelijkvloers;

-          woning op de verdieping.

Huidige toestand

-          kantoor;

-          2 bouwlagen met plat dak;

-          kantoorruimte op het gelijkvloers en de verdieping;

-          voorgevel afgewerkt met beige gevelbepleistering, blauwe hardsteen als plint, aluminium dakrandprofiel en wit buitenschrijnwerk in PVC.

Gewenste toestand

Conform huidige toestand:

-          kantoor;

-          2 bouwlagen met plat dak;

-          kantoorruimte op het gelijkvloers en de verdieping;

-          voorgevel afgewerkt met beige gevelbepleistering, blauwe hardsteen als plint, aluminium dakrandprofiel en wit buitenschrijnwerk in PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een functiewijziging van woning met handelsruimte naar kantoorruimte.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de keuken op het gelijkvloers heeft geen openingen voor licht en lucht;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen aparte afvalberging voorzien;

• artikel 27 Open ruimte:

behalve de voortuin, is er geen open ruimte voorzien en de voortuin is volledig verhard;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt 1 autostalplaats in de voortuin voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat de regularisatie van de omvorming van een woning naar kantoren. 

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten of ingevuld door andere functies. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De woongelegenheid in het project wordt omgevormd naar kantoren. Er wordt dus geen voldoende grote woongelegenheid behouden om een groot gezin te herbergen.

De functiewijziging dient om deze reden te worden geweigerd.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De vergunde woning omvat een hoofdvolume van 2 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing. De aanvraag voorziet in de regularisatie van de omvorming van de woning naar kantoren op beide verdiepingen. De inhoud van de aanvraag heeft geen invloed op het vergunde bouwvolume waardoor de schaal gerespecteerd blijft.

Voorliggende aanvraag is in strijd met de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat bij functiewijziging minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd dient te zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen of binnenplaatsen, de oppervlakte van de voortuin mag daarbij niet in rekening worden gebracht. 

Daarnaast stelt artikel 27 van de bouwcode ook dat voortuinen zoveel mogelijk groen en onverhard moeten worden gehouden. De bouwcode beschouwt de voortuin als een volwaardig deel van de tuin omwille van een aantal redenen. Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zoals paden palend aan de bebouwing en toegangspanden met een maximale breedte van 1,5m zijn toegelaten. Opritten naar een garage, carport of inpandige autostaanplaats zijn toegelaten met een maximumbreedte van 3m.

Het is dan ook niet toegelaten dat de voortuinstrook gebruikt wordt om voertuigen te stallen. Het vergroenen van de voortuin en het voorzien van enkel de strikt noodzakelijke verhardingen is dan ook nodig om voor vergunning in aanmerking te kunnen komen.  

Door het verdwijnen van de autostalplaats in de voortuin dient de bestaande voortuinafsluiting uitgebreid te worden. De voortuinafsluiting dient aansluitend voorzien te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Conform artikel 29 van de bouwcode moeten voor de kantoren 2 fietsenstallingen voorzien worden. 140m² x 1.25/100m² = 1.75 afgerond 2. Deze fietsenstallingen moeten overdekt en afgesloten zijn. 

Visueel-vormelijke elementen

De gevels in beige gevelpleisterwerk, blauwe hardstenen plint en buitenschrijnwerk in witte pvc blijven ongewijzigd in de voorliggende aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. De keuken op de gelijkvloerse verdieping heeft geen opengaande ramen die rechtstreeks uitmonden in open lucht. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van een ruimte met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimum verblijfskwaliteit van elk gebouw.

Conform artikel 26 van de bouwcode moeten functies anders dan wonen voorzien worden van een afgescheiden ruimte voor afvalberging met een minimale oppervlakte van 4m2 en met voldoende verluchting. Voorliggende aanvraag voorziet niet in een dergelijke afvalberging.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, waarbij aan het college wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt onder meer dat het niet toegelaten zou zijn om voertuigen te stallen in de voortuinstrook en enkel de strikt noodzakelijke verhardingen voor vergunning in aanmerking zouden kunnen komen. Gelet op het feit dat dit enerzijds een pand met een ruime voortuin betreft, en op de bestaande context in de straat anderzijds, waarbij geen parkeerplaats verloren gaat in de straat, noch aanpassingen aan het openbaar domein nodig zijn, acht het college in dit geval de autostalplaats in de voortuin wel vergunbaar onder bepaalde voorwaarden. Bij een eventuele vergunning dient de voortuin te worden aangelegd conform art. 30 §3 6° van de bouwcode. Gelet op de andere weigeringsgronden, blijft de weigering echter behouden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.