2020_CBS_10732 - Omgevingsvergunning - OMV_2020110659. Laar 93. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/04/2020: weigering (20194223) voor het oprichten van 15 appartementen na sloop;

-          30/06/1986: vergunning (643#295) voor het bouwen van een woonhuis.

Vergunde en huidige toestand

-          vrijstaande eengezinswoning van 1 bouwlaag onder zadeldak met achterliggend, in agrarisch gebied, een vrijstaande schuur van 1 bouwlaag onder plat dak.

Gewenste toestand

-          vrijstaande nieuwbouw van 2 bouwlagen, plus een teruggetrokken bouwlaag onder plat dak, met daarin 15 appartementen, een ondergrondse parking en een aangelegde tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuw bouwen van een meergezinswoning met 15 wooneenheden, op een hoekperceel, na sloop van de bestaande woning en het vellen van 4 bomen;

-          er wordt een volume opgericht van 2 bouwlagen, plus 1 teruggetrokken daklaag (in de vorm van 2 afzonderlijke volumes), onder plat dak;

-          de fietsenberging en 16 autoparkeerplaatsen worden ondergronds voorzien;

-          een extra fietsenberging wordt in de voortuin opgericht;

-          er worden privé-terrassen en tuinen aangelegd;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 3 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 72 m² en 86 m²;
• 11 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 80 m² en 120 m²; 
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 130 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 12 – Draaicirkel en doorgangshoogte: in alle delen van een constructie moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Daar de inkomdeuren van de verschillende appartementen 0,33 m diep zitten, raakt de draaicirkel de deur niet meer.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 – Minimale lichtinval en luchttoevoer:

de lichtinval in de keuken van appartement 0.6 wordt in ernstige mate belemmerd door de overkraging boven de inpandige inrit van de ondergrondse parkeergarage;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een aantal afwijkingen ten aanzien van de geldende voorschriften en voor het merendeel daarvan kunnen in het eindadvies voorwaarden worden opgenomen waardoor het project finaal zal voldoen aan de artikels in kwestie.

Echter is er sprake van een strijdigheid waarbij aanpassingen niet mogelijk zijn. Zo is dit van toepassing inzake de lichtinval in de leefruimtes van appartement 0.6, gelet op de ligging hiervan aan de overdekte inrit van de parkeergarage. Echter is er sprake van een aanpalende ruime leefruimte die wel over voldoende licht kan beschikken en aangezien de opening tussen beide ruimtes gemaximaliseerd is, kan in alle redelijkheid worden gesproken van een degelijke leefkwaliteit.  Er wordt in deze dan ook aan het college geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het optrekken van een meergezinswoning en gelet op de ligging van het gehele op te trekken gebouw in een voldoende ontwikkeld woongebied en de situering ervan aan één van de meer belangrijke toegangswegen van het district, is er zonder meer sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De volumetrie van de gebouwen is vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar in zijn gebouwde context. Zo is er sprake van 2 bouwlagen onder teruggetrokken bouwlaag, hetgeen in eerste instantie afwijkend lijkt maar in dezelfde straat zijn reeds een aantal gebouwen van deze omvang aanwezig. Bovendien beschikken de meeste reeds aanwezige gebouwen, die louter bestaan uit een gelijkvloers en een dak, over een ruime daklaag waarin eenvoudigweg 2 bouwlagen kunnen worden ondergebracht, waardoor er ook hier in feite al sprake is van 3 niveaus; zoals dus het voorliggende project. Tenslotte is de bouwhoogte van het project beperkter dan de nokhoogte van de aangrenzende eengezinswoning.

Ook qua inplanting is het gebouw groter dan de doorgaans gehanteerde bouwkorrel maar dit komt deels doordat het stuk grond een stuk ruimer is qua afmetingen dan de aanpalende kavels; zelfs mits het respecteren van de minimale zijdelingse afstanden wordt het gebouw dan simpelweg nog steeds groter. Desalniettemin wordt het gebouw wel in 2 delen geknipt (weliswaar nog steeds verbonden), waardoor op zijn minst visueel de korrel van de aanpalende villa’s wordt gerespecteerd en het gebouw in zijn geheel veel minder zwaar overkomt.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gebruikte materialen, lichtbruin/grijze gevelsteen, donkergrijs schrijnwerk, grijs aluminium plaatmateriaal en zink en houten gevelbekleding, zijn aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn bovendien ingepast in de gebouwde context.

De aanvraag werd omwille van zijn omvang en de ligging op de hoek van een invalsweg voorgelegd ter advies aan de welstandscommissie. Het advies op het vlak van welstand was ongunstig op basis van een aantal visuele argumenten maar intussen werd een nieuw ontwerp voorgelegd dat grotendeels voldoet aan de destijds geformuleerde opmerkingen. Zo werden de terrassen op de eerste verdieping veel beter geïntegreerd in het bouwvolume zodat zij niet meer atypisch uit de gevel steken, werden de raamopeningen van de daklaag afgestemd qua inplanting en afmetingen op die van de onderliggende bouwlagen en werd de geleding van de volumes meer afgestemd op die van de binnenindeling.

Gelet op bovenstaande wordt voor het visueel-vormelijke aspect van de aanvraag dan ook eenduidig gunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via een inrit naar de garage, maar deze is niet voorzien met een verkeerslicht. Het aanbrengen van een verkeerslicht is noodzakelijk voor de veiligheid.

Fietsvoorzieningen:

Fietsparkeerbehoefte: 3*(1+1) + 11*(2+1)+1*(3+1) = 43 benodigde parkeerplaatsen

Voorziene fietsparkeerplaatsen op terrein: 55.

Van deze 55 zijn er enkele parkeerplaatsen die niet comform zijn ingericht. De 3 fietsparkeerplaatsen vlak naast autoparkeerplaats 16 worden niet meegeteld als nuttige parkeerplaatsen gezien de onveiligheid ten opzichte van waar de wagen zal parkeren.

De eerste 3 fietsparkeerplaatsen kort tegen de draaicirkel van de wagen bij het binnenrijden van de parkeergarage zijn onveilig.

Op de huidige plannen staat er geen indicatie hoe het mechanisme werkt voor de deuren richting de ondergrondse fietsenberging. Automatische deuren zorgen voor het hoogste comfort.

De fietsparkeerplaatsen zij niet conform de richtlijnen ingericht. De tussenafstand tussen de fietsen moet bij parkeren op gelijk niveau 60cm zijn. Hoewel op de ontwerpnota beschreven wordt dat er hoog-laag geparkeerd wordt, staat dit niet zo ingetekend.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. Bovendien komt er na de sloop van de eengezinswoning een woongelegenheid terug (130 m2) die voldoende groot is voor de huisvesting van een groot gezin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de interne planorganisatie van het project dient te voldoen aan artikel 12 van de wetgeving inzake integrale toegankelijkheid, waarbij in alle delen van de constructie voor een vrije en vlakke draairuimte moet worden gezorgd, hetgeen nu niet het geval is daar de inkomdeuren van de verschillende appartementen 0,33 m diep zitten ten opzichte van de muurwand;

3.      het achteraan links gelegen perceel, met kadastrale informatie 41ste afdeling, sectie B, nr. 48 D, dient in zijn geheel bewaard te blijven als bos. Het Bosdecreet blijft er zonder meer van toepassing. Kappingen kunnen er maar uitgevoerd worden mits machtiging van het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is niet toegelaten er constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, de kruid-, of de boomlaag uit te voeren, wat onder meer ook betekent dat er op deze locatie geen tuin kan aangelegd worden;

4.      een finale telecom-netwerkanalyse dient te gebeuren na ontvangst van het vergunde plan, waarbij de uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus ten laste is van de aanvrager. Van zodra vergund, en minimaal 6 maanden vóór oplevering, dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com – https://www.proximus.be/dam/jcr:ffc363f8-2d58-4d85-9df7-fbda9694f859/cdn/sites/iportal/documents/pdfs/res/PXM-10916-PACK-Aanvraag-vooraanleg~2019-01-25-15-33-13~cache.pdf. De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project; de technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan. Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com;

5.      aangezien het op deze locatie onmogelijk is om het standaardvermogen te leveren via het bestaande laagspanningsnet, is het omwille van de ruime afstand tot de bestaande middenspanningscabine noodzakelijk een bijkomende distributiecabine in te planten. Hiervoor dient de bouwheer een bovengronds lokaal ter onzer beschikking te stellen waarin de distributienetbeheerder de nodige apparatuur zal plaatsen om een nieuwe middenspanningscabine uit te rusten. De heden voorgestelde ondergrondse locatie voldoet niet aan de normen; de minimale binnenafmetingen voor een inpandig lokaal zijn namelijk 3 x 3,50 m. Er kan ook een locatie worden voorzien voor een vrijstaande prefab-cabine met afmetingen 2,70 x 3,45 m. Beide opties dienen voorzien te zijn van een rechtstreekse toegang via de openbare weg, bij voorkeur gelegen aan de asfaltweg die parallel loopt aan de Burgemeester Eduard Waghemansbrug.

Het lokaal in kwestie dient in de basisakte te worden opgenomen, evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. Er kan contact worden opgenomen met de dienst Patrimonium Antwerpen, bereikbaar op het telefoonnummer 078 35 35 34 of via het mailadres fluvius-antw-patrimonium@fluvius.be. De contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen gas en elektriciteit is de afdeling Werkvoorbereiding, bereikbaar op het telefoonnummer 078 35 35 34 ofwel via tbo.antwerpen@fluvius.be;

6.      de DWA dient aangesloten te worden op de gemengde riolering; de RWA dient aan te sluiten op de gracht langsheen het perceel. RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien. Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten en indien er afvoerpunten van het gebouw (bv. een klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau ter hoogte van de leiding, dan dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of een pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder. De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag. De diameter van de DWA-huisaansluiting dient 125 mm tot maximaal 200 mm te bedragen;

7.      er dient een verkeerslicht te worden voorzien bij de parkeergarage, zowel boven- als ondergronds. Gezien het een gemengde toegang is voor fietsers en auto’s dient het licht ook fietsers te detecteren;

8.      de fietsenstalplaatsen naast autoparkeerplaats 16 en vlakbij de inrit van de parkeergarage dienen verwijderd te worden of degelijk te worden afgeschermd;

9.      de fietsenberging dient als toegang te worden voorzien van een automatische deur;

10.  er dient ruimer plaats te worden voorzien tussen de fietsen. Momenteel staan ze gelijkgronds ingetekend, waarvoor er minstens 60 cm plaats tussen de fietsen vereist is;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

12.  om te vermijden er dat door de bemaling schade wordt veroorzaakt aan de groene omgeving en om het totale waterbezwaar maximaal te beperken, dient de aanvrager te laten onderzoeken welke bemalingsstrategie hiertoe het meest geschikt is en dient er een voorstel van retourbemaling te worden opgemaakt. Dit laatste is overigens een verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen (artikel 42). Enkel wanneer een retourbemaling niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van > 10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten