2020_CBS_10696 - Omgevingsvergunning - OMV_2020081665. Dambruggestraat 102. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/05/2019: welstandscommissie

-          07/03/2014: vergunning (20136297) voor het bouwen van een gebouw met 75 studentenkamers, een conciërgewoning en een binnenplein met een fietsenstalling na afbraak van de bestaande gebouwen (niet uitgevoerd);

-          13/09/2013: weigering (3562#3130) voor het bouwen van 75 studentenkamers met conciërgewoning na afbraak;

-          26/05/1972: weigering (18#54674) voor een verbouwing;

-          02/10/1953: toelating (18#31336) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelspand;

-          3 bouwlagen met zadeldak;

-          perceel is volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 18 sociale verhuurappartementen;

-          4 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloers bestaat uit 3 twee-slaapkamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 96 m², 85 m² en 82 m²;

-          elke verdieping bestaat uit 2 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m² en 82 m², 2 een-kamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 61 m² en 63 m² en 1 drie-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 104 m²;

-          voorgevel is afgewerkt met lichtgele en lichtgrijze gevelsteen, zandgele aluminium en donkergrijze stalen balustrades en zandgeel buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande handelspand;

-          bouwen van een meergezinswoning met 18 sociale huurappartementen;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage en fietsenstalling;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          plaatsen van zonnepanelen op het platte dak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.2.5 Grootschalige woonprojecten: het project heeft een breedte van circa 32 m en maar 2 voordeuren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgene punten:

• Artikel 14 Breedte van een looppad (niet tussen binnenmuren): de toegangspaden naar de gemeenschappelijke tuin hebben een breedte van 1,15 m < 1,50 m;
• Artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte binnenmuren): de inkomhallen zijn onvoldoende breed tussen de versmallingen;
• Artikel 24 Draairuimte: voor en achter de deuren in de parkeergarage is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien;
• Artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: de deuren op het gelijkvloers naar de gemeenschappelijke tuin hebben geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen hebben te weinig circulatieruimte en de toegangshelling voor de fietsers bedraagt meer dan 12 %;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit;
• Artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: er wordt geen centrale stookruimte voorzien;
• Artikel 43 Septische putten: de 2 septische putten hebben een inhoud van circa 3785 liter < 8675 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 1.2.5 van het RUP 2060 betreffende Grootschalige woonprojecten. Zo dienen woonprojecten met een gevelbreedte groter dan 18 meter minimaal 2 voordeuren te bevatten, vermeerderd met 1 voordeur per bijkomende 6 meter gevelbreedte.

Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.

Gezien de voorziene gevelgeleding kenmerkend is in de omgeving, door een juiste vertaling van de nieuwe geleding met de oorspronkelijke bebouwing waardoor het gebouw correct communiceert met de omgeving is het aangevraagde aanvaardbaar.

Het noodzakelijke openbaar onderzoek werd echter niet correct uitgevoerd om de afwijking te kunnen gunnen.

Functionele inpasbaarheid

De functie wonen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP 2060 en inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het nieuw bouwen van 18 sociale huurappartementen wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande nieuwbouw is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Zij formuleerden een voorwaardelijk gunstig besluit met onderstaande motivering:

Het project werd reeds besproken. Nu liggen de ingediende plannen (Omgevingsvergunning) voor. De kwaliteitskamer apprecieert de aanpassingen die gebeurden ten opzichte van vorige keer en ziet een goede evolutie.

Om de logische gevelopbouw aan de voorzijde te versterken, wordt voorgesteld om de gelijkvloerse gevel in de rechtertravee aan te passen. Door de inrit naar de garage te beperken tot een breedte van 3 bovenliggende gevelopeningen, kan er naast de inkomdeur nog een afzonderlijke gevelopening gemaakt worden in functie van de ontsluiting voor de voetgangers en de fietsers naar de ondergrondse parking. Dit verbetert enerzijds de toegankelijkheid, en zorgt anderzijds voor het doortrekken van de verticale gevelopeningen en posten van de bovenliggende verdiepingen. Ook aan de achtergevel kan de verticaliteit versterkt worden door het metselwerk ter hoogte van de vierkante raamopeningen dieperliggend door te trekken naar onder zodat er gelijkmatige rechthoeken worden gevormd (waarbinnen vierkante raamopeningen voorzien worden).

De kwaliteitskamer is van mening dat de gevelkleur voor- en achteraan bij voorkeur identiek is. Een lichtgele baksteenkleur is absoluut aanvaardbaar en zorgt voor een ‘frisse’ uitstraling. Aandacht wordt gevraagd voor de kleurkeuze van het voegwerk. Een te grijze voeg zou het geheel kunnen neerhalen of te hard maken. In functie daarvan wordt voorgesteld om een stalenkaart baksteenmetselwerk – voegwerk voor te leggen. Schrijnwerk en balustrades te voorzien in een anodisé bronskleur (lichte kleur of ton-sur-ton) en de grijze kleur volledig te weren.

Conclusie:

- De gelijkvloerse rechtertravee in de voorgevel aanpassen met van links naar rechts:

  toegangsdeur inkomhal, metselpost, toegang voetgangers parking, metselpost, inrit (3 raamopeningen breed);

- In de achtergevel het metselwerk onder de vierkante ramen dieperliggend uit te werken, zodat er gelijke rechthoeken ontstaan in het gevelbeeld;

- Een identieke gevelkleur voor en achteraan:

- Een stalenkaart voor te leggen van lichtgeel baksteenmetselwerk met voegwerk;

- Het schrijnwerk en de balustrades uit te voeren in een anodisé bronskleur (lichte kleur of ton sur-ton).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uitgezonderd de strijdigheden met de verordening toegankelijkheid, die nog dienen opgelost te worden, eerder beschreven bij de toetsing aan de regelgeving, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken indien deze in overeenstemming worden gebracht met de verordening toegankelijkheid zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening

Milieu

De aanvraag betreft de volledige sloop van het huidige pand en de bouw van een meergezinswoning met 18 sociale verhuurappartementen. Er werd een sloopopvolgingsplan aan de aanvraag toegevoegd. De uitvoerder van de sloopwerken dient de aanbevelingen en adviezen uit dit sloopopvolgingsplan na te leven. Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dienen de nodige maatregelen genomen te worden om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Voor de realisatie van de ondergrondse verdieping zal de huidige kelder vergroot worden. Hiervoor zal vermoedelijk een bemaling noodzakelijk zijn. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen,…).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Dambruggestraat.

De inrit is te smal om auto’s te laten kruisen.

Er moet met een verkeerslicht gewerkt worden zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

6 appartementen met 1 slaapkamer : 6 x 2 = 12

9 appartementen met 2 slaapkamers : 9 x 3 = 27

3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12

In totaal moeten 51 (12 + 27 + 12 = 51) fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de ondergrondse parking. Er is een deel van de helling van de inrit afgescheiden met biggenruggen voor de fietsers. Het is beter om te werken met een fietsgoot zodat er voldoende plaats overblijft voor de fietsers en wagens.

Sommige locaties met fietsenstallingen liggen dicht tegen parkeerplaatsen voor auto’s.

Om schade aan fietsen en auto’s te vermijden moeten afscheidingen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, gezien de vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager welke procedureel tot gevolg heeft dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten