2020_CBS_10713 - Omgevingsvergunning - OMV_2020108915. Van Spangenstraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/12/2018: welstandscommissie;

-          13/07/2018: vergunning (2018310) voor het herinrichten van het publiek domein Kievit II;

-          13/07/2018: vergunning (20181397) voor het slopen van 2 gebouwen (nrs. 14 en 16);

-          25/03/2016: vergunning (20152975) voor het afbreken van een deel van het oude spoorwegviaduct;

-          04/05/1979: vergunning (18#59747) voor een synagoog (Van Spangenstraat 4-6);

-          13/01/1978: vergunning (18#58814) voor een schoolgebouw (Van Spangenstraat 10-12).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Gemeenschapsvoorziening (synagoge en schoolgebouw);

-          volume:

• synagoge: 3 bouwlagen onder een plat dak met stookplaats op het dak;
• schoolgebouw: 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met een achterliggende noodtrap en een sanitair gebouw links achteraan de speelplaats;
• braakliggend terrein rechts van de synagoge langsheen de spoorweg;
• braakliggend terrein links van de school langsheen het heraangelegde openbaar domein;

-          gevelafwerking:

• schoolgebouw: ruwe lichte natuursteen (voorgevel) en rode baksteen (achtergevel);
• synagoge: sierbeton.

Huidige toestand

-          synagoge:

• gewijzigde plaatsing van de buitentrap;
• gewijzigde indeling ruimtes op de verdiepingen;
• volume van één bouwlaag achteraan de speelplaats groter dan vergund.

Gewenste toestand

-          uitgebreid school en synagoge; 

-          volume:

• uitbreiding aan de linkerkant van de school, grenzend aan de Van Immerseelstraat:

-          volume van 4 bouwlagen onder een plat dak met kroonlijsthoogte van circa 15m;

-          naast achterliggende tuin een tuinmuur met hoogte van circa 6m;

• uitbreiding aan de rechterkant van de synagoge, zijde spoor:

-          volume van 4 bouwlagen onder een plat dak met kroonlijsthoogte van circa 14,3m;

-          rechts achter een volume van 2 bouwlagen onder plat dak met kroonlijsthoogte van  circa 7m;

• volume achteraan de speelplaats conform bestaande toestand;

-          gevelafwerking: uitbreiding in grijs-beige natuursteen met aluminium donkerbruin buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van een school- en synagogegebouw naar zowel de linkse als de rechtse zijde.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Kievit II wijziging, goedgekeurd op 26 november 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 2: overdruk - bouwzone (iia) en artikel 1: zone voor centrumfuncties (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2 Bouwzone (in overdruk): de bruto bovengrondse vloeroppervlakte bedraagt circa 4027 m² > 4000 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt een infiltratievoorziening geplaatst van 15000 liter. Dit is minder dan de benodigde 22000 liter.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren):
  op de vierde verdieping heeft de gang een breedte van 1,40 m wat minder is dan de benodigde 1,50 m;
• artikel 18 Algemene bepalingen:

-          de toegangsdeuren tot de school en de synagoge hebben een niveauverschil van meer dan 2 cm;

-          de klaslokalen in de linkse uitbouw zijn enkel toegankelijk via trappen, hier is geen lift voorzien;

-          de liften zijn enkel bereikbaar met trappen;

-          de lift in de synagoge is niet vergund, deze is niet voorzien volgens de vooropgestelde afmetingen;

• artikel 21 Verticale plateauliften:

-          in de kelder en op de 2de verdieping is er voor de lift van de synagoge geen vrije en vlakke draairuimte voorzien;

-          de lift van de synagoge heeft een te kleine afmeting;

• artikel 22 Algemene bepalingen:
  sommige deuren hebben een kleinere breedte dan 90 cm zoals de toegang van de synagoge naar de polyvalente zaal op de eerste verdieping;
• artikel 24 Draairuimte:
  niet alle toegangen en lokalen hebben voor en achter de deur een vrije en vlakke draairuimte zoals alle lokalen in de linker uitbreiding, het sanitair op elke verdieping en de lokalen op de 4de  verdieping;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  niet elke deur heeft een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm naast de krukzijde;
• artikel 26 Draairichting:
  de deur van de aangepaste sanitaire voorziening op het gelijkvloers in de linker uitbreiding draait naar binnen open;
• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
  in de sanitaire blokken van de kelder, het gelijkvloers, de 1ste, 2de, 3de en 4de verdieping zijn geen aangepaste toiletten voorzien;
• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:

-          op de 2de verdieping bevindt de deur van het aangepaste toilet zich niet in de kortste zijde;

-          het aangepaste toilet op de derde verdieping heeft zelfs geen deur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de lichtdoorlatende oppervlakte van de gevelopeningen is minder dan 10 % van de netto vloeroppervlakte bij het bureel op het gelijkvloers, de polyvalente zaal op de 1ste verdieping, de bibliotheek op de 2de verdieping en het klaslokaal van 71 m² op de 3de verdieping;
• Artikel 27 Open ruimte:
  het materiaalgebruik van de speelplaats werd niet gedefinieerd;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er is onvoldoende ruimte tussen de fietsen voorzien en er dient in elke stallingsruimte minstens 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn;
• Artikel 43 Septische putten:
  de septische put van 20000 liter is te klein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Voor de aspecten gewijzigd afstromingsregime en gewijzigde infiltratie naar het grondwater wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aangehaalde strijdigheden met zowel het RUP, de bouwcode als de gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen inzake toegankelijkheid en hemelwater vormen op zich reeds voldoende grond om de aanvraag te weigeren.

Tegenstrijdigheden tussen vergunde toestand en nieuwe toestand, terwijl wijzigingen niet deel uitmaken van de aanvraag. De inhoud van de aanvraag is bijgevolg onduidelijk.
 

Functionele inpasbaarheid

De bestaande functie als basisschool voor de Joodse gemeenschap en bijhorende synagoge wordt behouden en uitgebreid. De functionele inpasbaarheid blijft gegarandeerd.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding van het bestaande gebouw langs beide zijden ervan. De uitbreiding aan de zijde van het spoorwegviaduct bestaat uit vier bouwlagen met aansluitend, tegen het viaduct, een achterbouw van twee bouwlagen. De uitbreiding aan de zijde van de Van Immerseelstraat bestaat uit 5 bouwlagen waarvan de onderste bouwlaag lager gelegen is dan het maaiveld. Het voorgestelde volume is conform de contouren van het RUP Kievit II en kan gunstig geadviseerd worden.

Wel wordt opgemerkt dat het bestaande gebouw geen optimaal ruimtegebruik kent en niet voldoet aan de huidige regelgeving, zoals de brandwetgeving en de verordening toegankelijkheid. Bovendien is het niet duidelijk of voor alle werken de nodige vergunningen werden verkregen. Het bestaande gebouw maakt echter geen deel uit van de aanvraag, waardoor er niet grondig over geoordeeld kan worden. Anderzijds kan de voorliggende aanvraag niet losgezien worden van het bestaande gebouw. De nieuwe volumes bestendigen deze situatie immers door bijvoorbeeld aan te sluiten op de bestaande circulatie, waardoor het nieuwe gebouw noodzakelijk gebruik moet maken van infrastructuur die niet altijd conform de huidige wetgeving is voorzien. 

Daarnaast zou een betere planschikking van het bestaande gebouw ook ruimtewinsten kunnen opleveren. Op die manier zou de aanvraag binnen de toegelaten oppervlakte-enveloppe kunnen blijven zoals opgelegd in het RUP Kievit II (Artikel 2 Bouwzone in overdruk). Hierin wordt een maximale bruto bovengrondse vloeroppervlakte vastgelegd van 4000m². De aanvraag heeft een totale bovengrondse bruto vloeroppervlakte van 4027 m².

De aanvraag voorziet een dakspeelplaats ter uitbreiding van de bestaande, gelijkvloerse speelplaats. Ondanks de positieve impact van een intensief groendak op de beeldkwaliteit van het pand voor de omgeving, kan het gebruik van het dak als speelzone niet positief geadviseerd worden. Dit gebruik zou immers een grote impact hebben op de privacy van de omwonenden en bijkomende geluidshinder opleveren. Deze bezorgdheid werd ook in verschillende bezwaarschriften geuit. Indien de aanvraag in aanmerking komt van vergunning, dient de dakspeelplaats te worden uitgesloten en het dak ingericht te worden als intensief groendak.

Het voorzien van een dakspeelplaats mag daarenboven geen vrijgeleide vormen om de speelplaats op het gelijkvloers te verdichten. Er wordt immers een uitgebreide fietsenberging voorzien wat leidt tot een bijkomende verdichting op de reeds kleine speelplaats, wat niet aanvaard kan worden. De positionering van het volume beperkt ook het overzicht over de speelzone wat niet wenselijk is met betrekking tot de veiligheid. Gezien de uitsluiting van de dakspeelplaats dient deze speelplaats ook de capaciteitsuitbreiding op te vangen. Om deze redenen dient de speelplaats zo vrij als mogelijk te zijn van constructies. 

Bijgevolg dient er een alternatieve locatie gevonden te worden voor de fietsenberging(en). Dit kan bijvoorbeeld (half)ondergronds, conform het advies van Welstandscommissie. Verder dient de speelzone een kwalitatievere aanleg te krijgen. De verharde delen dienen met geluidsdempende tegels te worden ingericht, zodat tegemoet gekomen wordt aan de ingediende bezwaarschriften betreffende geluidshinder. Een vergroening en ontharding geniet de voorkeur. 

Het is niet mogelijk om door middel van voorwaarden aan de vergunning te koppelen, aan al deze opmerkingen tegemoet te komen. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een integraal toegankelijk gebouw is een basisrecht. Noch het bestaande gebouw, noch de nieuwe gebouwen voldoen hieraan. Het verder bouwen op een ondermaats gebouw bestendigd de situatie en heeft een cumulatief effect op de nieuwe aanbouwen. Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning, dient de aanvraag zich conform te stellen met de geldende regelgeving inzake integrale toegankelijkheid. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

AG VESPA voert de ruimere proces- en projectregie in het gebied Kievit fase II, waar de aanvraag in gelegen is en werd daarom om advies gevraagd. Het advies laat zich als volgt lezen:

“De stad wil met het project Kievit fase II een kwalitatief nieuw stadsdeel ontwikkelen met kantoren, woningen, publieke functies. Het gebied vormt een entree tot de stad. Het project Kievit fase II biedt de unieke kans om in de dicht bebouwde 19e eeuwse stadsgordel een nieuwe publieke ruimte van formaat te creëren. De nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de levendigheid van de nieuwe publieke ruimte.

Bouwzone IIa, onderwerp van deze aanvraag, grenst aan de Van Spangenstraat en de Van Immerseelstraat en aan bouwzone IIb, die ondertussen gerealiseerd is. Het bouwblok bevat het laatste perceel dat binnen het stadsproject bebouwd zal worden. Stad Antwerpen/AG VESPA (als voormalige eigenaar van het nog onbebouwde perceel Van Spangenstraat 14 en 16) en de huidige eigenaar MCB maakten in een ruilovereenkomst bij de verwerving van dit perceel een aantal concrete afspraken teneinde de finaliteit en kwaliteit van het stadsproject zoveel mogelijk te bewaken.

In de ruilovereenkomst tussen stad Antwerpen en Mojsdis Chaside Belze van 8/10/2019 werden met betrekking tot het perceel Van Spangenstraat 14 en 16 (met Kavel B: het ontwikkelbaar perceel binnen de bouwzone IIa van het GRUP Kievit II) volgende bijzondere voorwaarden opgenomen:

1. MCB heeft de verplichting om Kavel B exclusief aan te wenden voor de uitbreiding van de bestaande schoolgemeenschap zoals dit momenteel reeds door MCB wordt georganiseerd in de aanpalende gebouwen. MCB bestendigt dit gebruik als school voor minstens vijftien (15) opeenvolgende jaren. Zo MCB deze verplichtingen niet nakomt, is MCB aan de stad Antwerpen een schadevergoeding verschuldigd, berekend als volgt: er wordt een schadevergoeding aangerekend, gebaseerd op een forfaitaire meerwaarde van 450,00 euro/m2 bruto vloeroppervlakte die voor andere dan onderwijsdoeleinden gebruikt wordt.

2. MCB heeft de verplichting om Kavel B aan te wenden om haar bestaande gebouwen in dit bouwblok kwalitatief af te werken binnen het volgende tijdsschema:

• het indienen en bekomen van een vergunbare aanvraag van stedenbouwkundige vergunning/omgevingsvergunning voor het gebouw uiterlijk op 31 december 2019;

• einde der werken (voorlopige oplevering) conform stedenbouwkundige vergunning uiterlijk op 31 december 2021;

• ontheffing van dit tijdschema kan slechts bekomen worden ingeval van overmacht, en mits uitdrukkelijke en voorafgaandelijke toestemming van de stad Antwerpen.

Advies op voorliggende aanvraag:

Conformiteit met het GRUP en relatie met het stadsproject Kievit II

Art 1.3.1 Met het oog op ruimtelijke kwaliteit worden verder volgende kwaliteitsprincipes vooropgesteld in bouwzones I, IIa, IIb en III, ten noorden van de Plantin en Moretuslei:

- elke gevel wordt ontworpen als zijnde een voorgevel;

- de contour van de bouwzones vormt de verplichte bouwlijn voor de eerste 4 bouwlagen;

- er wordt bijzondere aandacht besteed aan de esthetiek en kwaliteit van de architectuur;

De aansluiting van bouwblok IIa en IIb gebeurt op kwalitatieve wijze.

- Bouwblok IIa wordt aangesloten op de plint van bouwblok IIb met een buitenmuur die de speelplaats afsluit. De hoogte waarop de aansluiting tussen beide bouwzones gebeurt, refereert naar de hoogte van de spoorwegbedding, en is afgestemd op de plint die elders binnen het stadsproject (bouwzone III en IIb) ingang vond (6m). De materialisering van de gevel ter hoogte van de aansluiting tussen IIa en IIb worden daarbij op elkaar afgestemd.

- Het is in het grondplan niet duidelijk of op de grens met bouwzone IIb een nieuwe muur wordt opgetrokken of er tegen de gevel van IIb aangebouwd wordt.

- Er is een doodlopende gang tussen de spoorwegbedding en de bouwzone IIa ingetekend. Het verdient aanbeveling uit te sluiten dat dit een verschuilplek kan worden of een plek waar vuil gestockeerd kan worden waarbij duidelijkheid moet zijn over hoe deze gang bereikbaar is en voor wie, ook in aansluiting op bouwzone IIb en de casco ruimtes onder de sporen (zone van NMBS en nooduitgang club Ampere).

Aansluiting op de omgeving

De context rondom bouwblok IIa wijzigde sterk in de voorbij 10 jaar. De materialisering en de esthetiek van de gevels vindt voornamelijk aansluiting bij de bebouwing die reeds op bouwzone IIa staat.

Bouwblok IIa kent een lagere bebouwing dan bouwzone IIb en I. Vanaf bouwblok IIb en bouwblok I (DPG Media) is het dak en het binnenplein van voorliggend project zichtbaar voor bewoners, werknemers. Het verdient aanbeveling om dak en binnenplein aan te leggen als zijnde een representatieve voorzijde. Alle mogelijke (technische en andere) installaties dienen daarom ingewerkt binnen het bouwvolume. Bouwblok IIa kent ook een grote zichtbaarheid vanaf de sporen. De afwerking langs de zijde van de sporen gebeurt op eenzelfde manier.

De stedenbouwkundige setting van bouwblok IIa en IIb zorgt ervoor dat de speelplaats van de school als klankkast functioneert met geregeld klachten over geluidsoverlast. Indien in de vergunning mitigerende maatregelen mbt de akoestiek kunnen voorzien worden door onder meer materialisering van speelplaats of andere, dan is dit een win-win voor alle partijen.

De aansluiting op het monument

Er dienen bij het bouwproject de nodige maatregelen getroffen te worden inzake stabiliteit teneinde de spoorwegbedding en centers beschermd als monument te vrijwaren.

Aansluiting op het openbaar domein.

De interactie tussen openbaar domein en gebouw is belangrijk in functie van een goede werking van het openbaar domein. Er is in de Van Immerseelstraat een grote toegangspoort voorzien naar de speelplaats voor fietsers. De poort zal daardoor mogelijk mee als toegangspoort gaan functioneren en kan in die zin misschien ook uitgewerkt worden.

Het gelijkvloers niveau binnen het bouwvolume langs de Van Immerseelstraat is hoger dan het maaiveldniveau. De ramen bevinden zich op 2m11 vanaf het maaiveld. Omwille van privacyredenen is dit te beargumenteren. Anderzijds dient de gevel aan de buitenzijde ook voldoende interessant te zijn en levendigheid/veiligheid aan de straatzijde te garanderen door middel van ramen met echte doorzichten, openingen, licht.

De uitwerking van fietsparkings op het eigen perceel wordt uitgewerkt en kan voor een verminderde druk rond fietsparkeren op het openbaar domein zorgen. Veel en verspreid gestalde fietsen zijn binnen het stadsproject Kievit II een aandachtspunt.

Conclusie

Gunstig onder voorwaarden:

- Daken, gevels en binnenplaats uitwerken als ware het een voorgevel. Alle installaties en toestellen worden binnen het bouwvolume voorzien en zijn niet zichtbaar van buiten af.

- Duidelijkheid over de aansluiting op bouwzone IIb en spoorweg (doodlopende gang).

- Uitwerking van de gevel in aansluiting op bouwblok IIb .

- Activeren van het openbaar domein door voldoende doorzichten en gebruik van de poort in de Van Immerseelstraat.”
 

Deze voorwaarden vragen tot een verregaande planwijziging die niet opgelost kunnen worden in de huidige aanvraag. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Aangezien de aanvraag betrekking heeft op een gebouw met een levensbeschouwelijk karakter, werd ook advies gevraagd aan de stedelijke dienst levensbeschouwing:

“De chassidische Belzer gemeenschap is een van de grootste joodse ultraorthodoxe gemeenschappen in Antwerpen en op verschillende adressen actief (https://belzantwerp.eu/).

In de Van Spangenstraat 2-12 zijn ze uitbater van de jongensschool Belze Cheider- Jeshiva Lazeïrim Belze-Kolel Belz (nr 10-12), alsook de Chasidei Belz synagoge met mikvah (nr 4-6). In de Lange Leemstraat 170a bevindt zich nog een Belz synagoge. Beide synagogen staan na controle als publiek toegankelijke inrichting sinds 2015 geregistreerd als brandonveilig met bouwovertredingen. In afwachting van de uitvoering van onderhavige omgevingsvergunning werd recent de Lamorinièrestraat 116 onvergund in gebruik genomen als gebedsruimte.

De orthodoxe scholengemeenschap Belze behoort met zo'n tweeduizend jongeren naar eigen zeggen tot de grootste van de stad en concentreert zich in de Van Spangenstraat/Van Immerseelstraat.

In 2016 werd het voormalig stedelijk administratief gebouw in de Van Immerseelstraat 23 verkocht aan de vzw Mojsdis Chaside Belze (MCB) die het na een ingrijpende renovatie inrichtte als middelbare meisjesschool Yavne. De meisjesschool Benoth Jerusalem in de Van Immerseelstraat 29-33 behoort al langer tot dezelfde Belzer gemeenschap.

De gebouwen in de Van Spangenstraat zijn ook zwaar verouderd en hebben dringend een verfrissing nodig. De leerlingen zijn duidelijk gebaat bij een betere infrastructuur en een grotere speelplaats en volgen al jaren onderwijs in een gebrekkig en brandonveilig schoolgebouw.

De onderhavige plannen komen tegemoet aan deze moderne infrastructuurnoden en voorziet in de uitbreiding van het bouwblok school- en synagogegebouw naar zowel links (Van Immerseelstraat) als rechts (spoorwegviaduct) en is deels een uitbreiding van de nieuw in gebruik maar blijkbaar reeds te kleine meisjesschool.

De ruimten “synagoge” beslaan ongeveer 840m² (volledig gelijkvloers en deel 1ste verdieping), de ruimten “school” ongeveer 1400m² waarbij vermoedelijk bibliotheek en bidkamer een verdere integratie van school- en gebedshuisfunctie inhoudt volgende de principes van het joodse onderwijs.

De school en synagoge zijn exclusief bestemd voor de Belzer gemeenschap en kan daarom niet als complementair beschouwd worden aan de onderwijs- en gemeenschapsvoorzieningen en –noden van de gebruikers van de nieuwe appartementsgebouwen en werkplekken volgens Kievit Fase II.

Wij adviseren positief mits de brandvoorwaarden en voorwaarden toegankelijkheid volledig worden uitgevoerd en er aandacht is voor het minimaliseren van de geluidsoverlast.”

Zoals eerder gesteld is de aanvraag op verschillende punten strijdig met de verordening toegankelijkheid. Om hieraan tegemoet te komen dient het plan grondig gewijzigd te worden wat leidt tot een nieuwe aanvraag. De huidige aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
 

Ook de stedelijke dienst luchtkwaliteit en geluid werd om advies gevraagd. Dit advies laat zich voorwaardelijk gunstig lezen en formuleert volgende voorwaarden:

-          “De akoestische prestatie van het gebouw dient voldoende hoog te zijn zodat het geluidsniveau (LAeq,30min) overdag maximaal 35 dB(A) is in de klaslokalen, enkel als gevolg van het omgevingslawaai. Om dit te realiseren dienen de gevels (inclusief ramen) een zeer goede akoestische isolatie te hebben. Voor de berekening van de akoestische isolatiewaarde wordt uitgegaan van volgende gevelbelastingen:

• gevelbelasting van 74 dB(A) aan de gevel die naar het spoor is gericht
• gevelbelasting van 69 dB(A) voor alle andere gevels (verminderd met het afschermde effect van een wand aan de zijgevel)

-          De ramen van de leslokalen dienen niet geopend te zijn voor een goede verluchting en ventilatie als de kinderen aanwezig zijn in de ruimte. Aangezien het omgevingsgeluid regelmatig luider is dan een normaal stemgeluid, kan geen les worden gegeven bij open ramen. Ook ventilatieroosters die rechtstreeks uitgeven in de klaslokalen, dienen vermeden te worden. Daarom dient een kwalitatief ventilatiesysteem voorzien te worden dat geschikt is om bij alle weersomstandigheden een aangenaam en gezond binnenklimaat te realiseren.

-          Geluidsafschermende wand tussen speelplaats en spoorweg die minstens zo hoog is als de overgang tussen de derde en vierde verdieping en zonder geluidslek aansluit op het schoolgebouw en het naburige gebouw (Delancenseriestraat 1). Aan de kant van de spoorweg dient deze wand geluidsabsorberend te zijn om reflectie naar de overzijde van de spoorweg te vermijden.”

Indien een vergunning zou worden verleend, worden bovenstaande voorwaarden integraal overgenomen en als voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Tot slot werd een gunstig advies afgeleverd door de stedelijke dienst capaciteit scholen, omwille van de voorziene capaciteitsuitbreiding.

Zoals hierboven reeds vermeld wordt geoordeeld dat de aanvraag een matige planindeling kent waarbij de weinig kwalitatieve ruimtes van de bestaande bebouwing bestendigd worden. Naast het behoud van deze ruimtes worden in de nieuwbouwvolumes ook verblijfsruimtes voorzien die onvoldoende licht- en luchttoetreding kennen (bouwcode, artikel 24), wordt een te kleine septische put voorzien (bouwcode, artikel 43) en is de aanvraag niet in overeenstemming met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.

Samen met de vele afwijkingen op de gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid kan geconcludeerd worden dat de aanvraag niet voldoet aan de huidige standaarden en regelgeving inzake verblijfskwaliteit en gebruiksgenot waardoor er geadviseerd wordt deze aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gevels van de bestaande gebouwen, afgewerkt in sierbeton en een ruwe lichte natuursteen en voorzien van donkerbruin aluminium schrijnwerk blijven op basis van de plannen ongewijzigd. Bovenaan de bestaande gebouwen wordt een balustrade voorzien in zwart gelakt spijlenwerk. De bestaande achtergevel wordt voorzien van een kaleilaag in een witte kleur. Twee nieuwe vluchttrappen in zwart gelakt staal worden uitpandig aan de achtergevel voorzien en sluiten qua materialisatie aan op de nieuwe borstwering in spijlenwerk bovenaan de bestaande bebouwing.

De nieuwe volumes trachten de architectuur van de bestaande architectuur verder te zetten door de bandramen uit de bestaande bebouwing in de Van Spangenstraat door te trekken in de nieuwbouw aan de Van Immerseelstraat en aan de zijde van het spoorwegviaduct.

Wat betreft de materialisatie van de drie voorgevels (Van Immerseelstraat, Van Spangenstraat en de gevel naar het Spoorwegviaduct) zijn er enkele onduidelijkheden, waardoor de gevels niet beoordeeld kunnen worden.
Zo worden op basis van de geveltekeningen de gevels van de nieuwbouwvolumes bekleed met een grijs-beige natuursteen. De aangeleverde 3D beelden tonen een andere materialisatie waarbij de nieuwbouwvolumes worden opgetrokken in een witgrijze baksteen.
Aan de Van Immerseelstraat worden onderaan ‘openingen in het metselverband’ voorzien. Dit is zichtbaar op zowel de geveltekeningen als de 3D beelden. De verwijzing naar een metselverband doet vermoeden dat hier een gevelafwerking in baksteen voorzien wordt terwijl de plannen enkel gewag maken van een afwerking in de bovengenoemde grijs-beige natuursteen.

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 21 december 2018, 5 april 2019 en 22 november 2019 en werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Het ingediend ontwerp komt echter slechts deels tegemoet aan de voorwaarden die gesteld werden. Zo gaat er onvoldoende aandacht naar een kwalitatieve buitenaanleg van de speelplaats en het dakenlandschap. Ook is het op basis van de bovenvermelde strijdigheden naar materiaalgebruik niet duidelijk of voldaan wordt aan de voorwaarden omtrent de gevelafwerking.

Op basis van de onduidelijkheden in de plannen en de beperkte tegemoetkoming aan de gestelde voorwaarden door de welstandscommissie wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de uitbreiding met 2 klassen moeten 18 fietsenstallingen voorzien worden (9 fietsen/klas)

Op de gelijkvloerse speelplaats worden 2 fietsenbergingen ingericht voor in totaal 132 fietsen. Het is positief dat er een grote fietsenstalling voorzien wordt, aangezien er nu veel fietsen op openbaar domein geplaatst worden. Echter kan de locatie ervan, op de speelplaats, niet gunstig geadviseerd worden omwille van de ruimtelijke impact er van. Er dient gezocht te worden naar een meer geschikte locatie, bijvoorbeeld ondergronds.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de aangevraagde fietsenstallingen niet conform de inrichtingsprincipes zijn van artikel 29 van de bouwcode. Alle stallingen worden in een dubbelhoog systeem voorzien. De tussenafstand bij een dubbelhoog systeem moet minimum 50cm zijn. Als dit te smal is, zoals op de plannen voorzien, zullen niet alle fietsenstallingen gebruikt kunnen worden, waardoor de effectieve capaciteit veel lager is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

In essentie vormt deze aanvraag hoofdzakelijk een kwalitatieve verbetering voor de bestaande werking van de school en de synagoge. Zo worden allerlei noodzakelijke en momenteel ontbrekende nevenfuncties voorzien: fietsenstalling, berging ,sanitair, vestiaires, lerarenlokalen, turnklassen, secretariaat, en dergelijke meer. De synagoge breidt uit met een polyvalente zaal en bibliotheek. De gebedsruimte vergroot niet. Deze ingreep kan dus een heel deel van de opgesomde problematieken oplossen, en bijkomend het openbaar domein ontlasten.

Tevens vormt de vergunning een enorme opwaardering voor de buurt, daar ze zowel de straatzijde langs de Van Immerseelstraat kwalitatief afbouwt, als de spoorwegzijde.

Met betrekking tot de deels gegronde bezwaren, die in essentie te maken hebben met geluidsoverlast, worden verregaande voorwaarden opgelegd (o.m. een gedeeltelijke overkapping). Dit gebeurt in samenspraak met de aanvrager die daarvoor ter illustratie zelf enkele plannen toevoegt aan het dossier:

plan ‘akoestische constructie speelplaats’ en ‘akoestische constructie speelplaats-gevel’. Deze worden, mits enkele bijkomende correcties in rood aangeduid, toegevoegd aan de vergunning ter illustratie van de opgelegde voorwaarden. Deze school kent wel sterk afwijkende gebruiksuren (avond en weekend), tevens komt het dak, zoals aangevraagd, niet in aanmerking als speelplaats/verblijfsruimte. Daarom is het noodzakelijk meer binnenspeelruimte te voorzien, ten einde kinderen op te kunnen vangen buiten de kantooruren, zonder overlast voor de buurt.

Met betrekking tot de afwijkingen van de bouwcode worden voorwaarden opgelegd. Inzake art. 24 minimale lichtinval wordt voor de polyvalente zaal een afwijking gegeven, gelet op het advies van de WSC (geen ramen in kop en voorgevel) en de nabijheid van de spoorweg. Idem voor de bibliotheek, die geen permanente verblijfsruimte is. Ook voor het nieuwe klaslokaal van 71m², gelet op de kleine afwijking van <1% enerzijds, en anderzijds het behoud van een evenwichtig gevelbeeld.

Met betrekking tot de afwijking van het RUP; in voorwaarden zal worden opgelegd het vrijstaande bestaande gebouwtje op de speelplaats te slopen, waardoor de BVO daalt met ca. 61m² en daarmee cfr. aan het RUP wordt. Zo komt ook meer ruimte vrij op de speelplaats. Tevens geeft de bouwcode aanleiding om de speelplaats verder te vergroenen en ontharden. De opgelegde maatregelen zorgen voor vergroening, (psycho-)akoestische optimalisatie, klimaatadaptatie en zonwering. Daarmee is tevens voldaan aan de laatste voorwaarden van de WSC.

De opgesomde tegenstrijdigheden kunnen worden verduidelijkt in voorwaarden. Er wordt verwezen naar brandonveilige situaties en bouwovertredingen, maar dit wordt verder niet gespecifieerd. Van het veiligheidsrapport uit 2015 zijn reeds een aantal maatregelen uitgevoerd, het brandweeradvies is gunstig met slechts kleine opmerkingen. De bouwovertredingen worden geregulariseerd of uitgesloten uit de vergunning. De opgesomde strijdigheden inzake toegankelijkheid zijn oplosbaar en niet van die aard dat er moet geweigerd worden. Het college sluit zich niet aan bij de stelling dat de nieuwbouw een ondermaatse situatie in de bestaande gebouwen bestendigt; de footprint van de nieuwbouw aan de linkerzijde is te klein om iets aan de bestaande circulatie of indeling te veranderen, de nieuwbouw aan de rechterzijde heeft nagenoeg geen enkele aansluiting op het openbaar domein, en kan dus enkel gebruik maken van de bestaande toegangen. Het valt uiteraard ten zeerste aan te bevelen de bestaande gebouwen te optimaliseren i.f.v. deze aspecten, maar dit is niet verplichtend indien zo vergund (geacht).

Het college is bijgevolg van mening dat de aanvraag vergund kan worden, mits inachtneming van de opgelegde bijkomende voorwaarden en uitsluitingen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er zijn 9 bezwaarschriften ingediend die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Geluidsoverlast: Er is nu reeds geluidsoverlast vanuit de school. Deze overlast zal versterkt worden door de inplanting van het gebouw op korte afstand van de private terrassen van de buren en door de inrichting van de speelplaats op zowel het maaiveld als op het dak. De bezwaarindieners geven aan dat dit een reëel bezwaar is naar aanleiding van de reeds bestaande geluidsoverlast die gegenereerd wordt door de school en de synagoge en waarbij de gebruiksuren sterk afwijken van een klassieke basisschool. Zo wordt aangegeven dat er zowel in de week als tijdens het weekend activiteiten worden georganiseerd tot laat in de avond. De bestaande speelplaats vormt hierbij de grootse bron van geluidsoverlast voor de buren.
De bezwaarindieners vragen nu dat de er bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen worden op de speelplaats op het maaiveld of dat deze volledig overdekt wordt. Daarnaast vragen ze dat het gebruik van het dak als speelplaats wordt uitgesloten uit de vergunning;

Beoordeling: Een bezwaar omtrent geluidsoverlast omvat doorgaans subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling. Op basis van het onafhankelijke advies van de lokale politie, kan de lawaaihinder van de speelplaats vanuit stedenbouwkundig oogpunt deels bijgetreden worden. Het voorzien van een bijkomende speelruimte op het dak en het ontbreken van geluidsdempende maatregelen voor de speelplaats op maaiveldniveau, door bijvoorbeeld dempende tegels en/of groen, zorgen voor (bijkomende) geluidshinder. Een volledige overkapping van de speelplaats kan hierbij echter niet als oplossing gezien worden. Het bezwaar is gegrond;

2.      Overschrijding draagkracht omgeving: het bezwaar dat de capaciteitsuitbreiding van de school de draagkracht van het pand en de omgeving overschrijdt. De bezwaarschrijvers verwijzen hierbij naar de cumulatieve effecten van:

-          de capacitietsuitbreiding;

-          de nieuwe meisjesschool in dezelfde straat die ook als polyvalente ruimte wordt gebruikt door de Joodse gemeenschap;

-          de nieuwe speeltuintjes die recent werden aangelegd; en

-          de bestaande functies die ondergebracht zijn in het gebouw.

Ze oordelen dat een verdere uitbreiding nefast is voor de leefbaarheid van de omgeving en het sociaal weefsel zal ontwrichten.

Beoordeling: Op basis van het onafhankelijke advies van de lokale politie kan de geluidshinder van de speelplaats vanuit stedenbouwkundig oogpunt deels bijgetreden worden. Een normaal gebruik van een school hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Vanuit bereikbaarheid is het ook noodzakelijk om dergelijke functies nabij en in woonwijken te voorzien. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond;

3.      Privacyhinder: het bezwaar tegen mogelijke privacyhinder door het toegankelijk maken van het dak. De bezwaarindieners vragen dat het gebruik van het dak als speelplaats wordt uitgesloten uit de vergunning;

Beoordeling: Het voorzien van een bijkomende speelruimte op het dak zorgt voor bijkomende zichten en geluid naar de omliggende buren. Bijgevolg wordt geoordeeld dat het gebruik van het dak onaanvaardbare lasten op het perceel en de omgeving. Het bezwaar is gegrond;

4.      Parkeerdruk: het bezwaar dat de aanvraag niet voorziet in voldoende auto-, brommer- en fietsstalplaatsen op eigen terrein waardoor de vele fietsen, steps en wagens op een storende manier op het openbaar domein gestald worden;

Beoordeling: Dit bezwaar stelt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met het POET-principe (Parkeren op eigen terrein) dat wordt opgelegd op basis van de bouwcode artikels 29 en 30. Het klopt dat er in de huidige situatie geen stalplaatsen voor voertuigen zijn voorzien op de site. De aanvraag komt hier aan tegemoet wat betreft fietsstalplaats, maar niet wat betreft autoparkeerplaatsen.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de bijkomende functies ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Het gaat hierbij om 2 bijkomende klassen wat voor autoparkeren overeenkomt met een behoefte van twee plaatsen. Het klopt dat deze plaatsen niet voorzien worden. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om bepaalde stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. Gezien het geringe tekort aan parkeerplaatsen (2) en het feit dat parkeren verplicht ondergronds moet voorzien worden volgens het RUP zou het opleggen van parkeervoorzieningen niet in verhouding staan met de financiële gevolgen ervan. Daarom kan dit tekort worden gecompenseerd met een belasting op basis van “het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019”.
Voor de uitbreiding met 2 klassen moeten ook 18 extra fietsenstallingen voorzien worden (9 fietsen/klas). In de tuin worden 2 fietsenbergingen ingericht voor in totaal 132 fietsen. Dit overschrijdt ruim de 18 plaatsen die verplicht voorzien moeten worden. Zij zouden een oplossing moeten bieden aan de vele fietsen die momenteel op het openbaar domein afgewenteld worden. Echter kan de voorziene inrichting ervan niet gunstig geadviseerd worden. Ten eerste is de inplanting van de fietsenbergingen niet gunstig. Ze zorgen voor een bijkomende verdichting op de reeds kleine speelplaats, beperken de speelruimte en hinderen het overzicht over de speelplaats. Ten tweede worden de stallingen voorzien in een dubbelhoog systeem waarbij de tussenafstand te smal is. Deze moet minstens 50cm zijn. Bijgevolg zullen niet alle fietsenstallingen gebruikt kunnen worden, waardoor de effectieve capaciteit veel lager is.
Er kan geoordeeld worden dat hier een kans gemist wordt om een duurzame lange termijnoplossing te voorzien. Er moet gezocht worden naar een meer doordachte inplanting. Dit kan bijvoorbeeld (half)ondergronds, conform het advies van de Welstandscommissie.

Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond;

5.      Vrees voor schade: Het bezwaar tegen mogelijke schade door de geplande werken aan het aanpalende gebouw.
Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade aan het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

6.      Ontbreken inrichtingsstudie: Het bezwaar dat een inrichtingsstudie ontbreekt voor de site waardoor de aanvraag onvolledig en onontvankelijk verklaard moet worden;

Beoordeling: Bezwaarindiener verwijst hierbij naar artikel 1.2 van de bijzondere stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Kievit II. Op basis van dit artikel dient bij vergunningsaanvragen voor percelen gelegen binnen het RUP Kievit II een inrichtingsstudie voorzien te worden. Deze studie is er in het bijzonder op gericht om vergunningverlenende overheid toe te staan om de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied te beoordelen, en om aan te geven hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is in het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied.
Er werd een (beperkte) inrichtingsstudie opgemaakt die werd opgenomen in de beschrijvende nota van de architect. De ingediende inrichtingsstudie staat in verhouding tot de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen. Het bezwaar is ongegrond;

7.      Sluikstorten: Het bezwaar dat de uitbreiding van het bestaande programma (school en synagoge) een negatieve impact zou hebben op de reeds aanwezige problematiek van sluikstorten en vervuiling;
Beoordeling: Het bezwaar omtrent afval en sluikstorten betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.