2020_CBS_10710 - Omgevingsvergunning - OMV_2020111686. Paardenmarkt 117. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/03/1905: toelating (1905#284) voor een werkhuis voor een lichttekenaar op het keukengebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• reca op gelijkvloers (bevestigd door stedelijke dienst vermoeden van vergunning);
• bovenliggend: 2 woonentiteiten (bevestigd door stedelijke dienst vermoeden van vergunning);

bouwvolume:

• hoekgebouw van 3 bouwlagen onder zadeldak;
• koer (bevestigd door stedelijke dienst geacht vergund);

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige cementering;
• beige gecementeerde plint. 

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een gelijkvloerse recafunctie;

-          hoekpand met drie bouwlagen en afgewerkt met een zadeldak, inclusief dakterras in het dak;

-          trap naar kelder vanaf gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking met een gevelcementering in een lichte kleur.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een gelijkvloerse functie kantoor, diensten en vrije beroepen;

-          volume overeenkomstig huidige toestand;

-          dichtgemaakte kelderopening op gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde, bepleisterde gevel in een lichte kleur;
• buitenschrijnwerk in zwart aluminium (gelijkvloers), pvc (1ste verdieping) en hout (2de verdieping);
• kroonlijst in zwarte, strakke volkern bekleding;
• plint in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van reca naar functie voor kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde:

de aanwezige historische kenmerken van het gebouw worden onvoldoende opgenomen in de beschrijvende nota; 

-          artikel 2.1.7. Gevelmaterialen:

de gevels worden uitgevoerd met isolatie en bepleistering.  Het naastliggende pand werd samen opgetrokken met dit pand.  De gevels worden wel voorzien van natuursteen banden conform het oorspronkelijk ontwerp.  De kroonlijst wordt echter strak uitgevoerd in volkernmateriaal, wat afbreuk doet aan het origineel ontwerp, alsook het buitenschrijnwerk dat vermoedelijk origineel in geprofileerd hout voorzien was, nu voorzien wordt in strak aluminium, zwartkleurig schrijnwerk;  

-          2.1.11.1. Terrassen in schuine daken:

er werd een dakterras voorzien in het schuine dak, zijde Paardenmarkt.  Dakterrassen zijn niet toegelaten in de voorgevel. Bovendien werd het terras tot tegen de perceelsgrens voorzien. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen:

een niveauverschil tot en met 18cm dient opgevangen te worden met een helling.  De inkomdeur naar de gelijkvloerse ruimte vanaf het straatniveau is 6cm en niet voorzien van een helling.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd, onbeschilderd en ongekaleid te blijven. Het veranderen van buitenschrijnwerk mag de historische beeldwaarde van de gevels niet verstoren door zijn materiaalgebruik, maatvoering en/of indeling.
Het schrijnwerk wordt voorzien in diverse materialen met diverse profielmaten.
De aanwezige natuurstenen elementen worden overdekt en/of geschilderd;

• artikel 26 Afvalverzameling:

het is onduidelijk of voor de nieuwe functie een afzonderlijke afvalberging voorzien is;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient minstens 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld ontpit of onbebouwd te zijn. 
Het volledige perceel is bebouwd; 

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er wordt geen fietsstalplaats voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het is onduidelijk of het vernieuwde platte dak van de gelijkvloerse verdieping voorzien is van voldoende dakopstand.   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met de verordening toegankelijkheid wordt het niveauverschil tussen de straat en de inkom niet overbrugd door een helling. Aangezien de werken hiervoor niet in verhouding staan tot het resultaat kan een afwijking gunstig worden beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging van reca naar diensten kan gunstig beoordeeld worden. Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en gelegen in het strategische horecagebied Sint-Jansplein en omgeving. Op deze locaties is een mix van functies positief te beoordelen. Zo behoudt men de commerciële aantrekkingskracht en vermijdt men potentiële leegstand.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De dienst “vermoeden van vergunning” gaf een negatief advies voor het dichtbouwen van het gelijkvloers achter de trap waardoor dit niet als geacht vergund kan worden beschouwd.

Het dichtbouwen van deze open ruimte is strijdig met het RUP en met de bouwcode. Omwille van volgende redenen kan een afwijking worden toegestaan:

-          de oppervlakte van deze koer is zeer klein waardoor deze geen meerwaarde heeft in functie van infiltratievoorzieningen;

-          de koer bevindt zich in de oksel van het bouwblok en is nagenoeg volledig ombouwd door hoge volumes waardoor deze als buitenruimte geen kwaliteit heeft;

-          de koer bevindt zich achter de trap en heeft geen enkele relatie met de voorliggende verblijfsruimte.

Er wordt opgemerkt dat op de hoek, aan de zijde van de Paardenmarkt, een inpandig dakterras is voorzien in het dakvlak. Het dakterras maakt echter geen deel uit van de aanvraag. Voor de duidelijkheid wordt het uitgesloten van vergunning.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan, mits uitsluiting van het dakterras, bijgevolg ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een hoekpand van drie bouwlagen onder zadeldak in versoberde neoklassieke stijl (doorlopende blauwe hardstenen waterlijsten). Het vormde oorspronkelijk een geheel met het nummer 119.

De houten kroonlijst is omkast met pvc. Het houten schrijnwerk bleef gedeeltelijk bewaard. Het gebouw is beeldondersteunend en heeft een stadslandschappelijke waarde op de Paardenmarkt. 

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd. Zij maken voornamelijk bezwaar op het isoleren van de voorgevel. De doorlopende, blauwe hardstenen waterlijsten die het gevelparement horizontaal ritmeren gaan door het isolatiepakket van 14 cm niet meer zichtbaar zijn waardoor er afbreuk gedaan wordt aan de beeldwaarde van de gevel. Bovendien zal ook de samenhang met het buurpand niet meer afleesbaar zijn.

Daarom wordt geadviseerd om het isoleren van de voorgevels uit te sluiten van vergunning.

Naar aanleiding van deze uitsluiting wordt graag verwezen naar het afwegingskader dat voor gevelisolatie is opgemaakt door het team stadsbouwmeester. Daaruit blijkt dat de energetische performantie van voorgevelisolatie beperkt is. Het meeste rendement wordt immers gehaald uit dakisolatie en het aanbrengen van HR++ beglazing. Omwille van deze vaststelling kan geargumenteerd worden dat de energetische winsten niet opwegen tegen het erfgoedverlies. De achtergevel kan wel bijkomend geïsoleerd worden, indien gewenst.

De voorgevel wordt voorzien van schrijnwerk in diverse materialisering:

-          gelijkvloers: aluminium schrijnwerk in de vorm van guillotineramen;

-          1ste verdieping: pvc ramen met T-verdeling;

-          2de verdieping: houten ramen met T-verdeling.

Omwille van de beeldwaarde is het belangrijk dat het schrijnwerk in eenzelfde materialisatie voorzien wordt, met een voorkeur voor geschilderd hout, conform het advies van monumentenzorg. De profielen dienen overal eenzelfde dikte te hebben en de gestrekte boogvorm van de vensteropeningen dient gevolgd te worden. Detailtekeningen dienen voor advies voorgelegd te worden aan de dienst monumentenzorg.

Tot slot wordt vanuit monumentenzorg opgemerkt dat de kroonlijst van zijn pvc-omkasting moet worden ontdaan. Indien de oorspronkelijke kroonlijst nog bewaard is, dient deze gerestaureerd of hermaakt te worden, indien niet kan een sobere houten kroonlijst voorzien worden.

Deze aspecten dienen als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is onduidelijk of voor de nieuwe functie een afzonderlijke afvalberging voorzien is (bouwcode, artikel 26). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal in voorwaarde worden opgelegd.

Het is verder onduidelijk of de scheidingsmuren, grenzend aan het vernieuwde platte dak van de gelijkvloerse verdieping, voldoende dakopstanden hebben (bouwcode, artikel 34). Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. In voorwaarde wordt daarom een minimale brandklasse opgelegd voor de dakbekleding.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de nieuwe kantoren moet 1 fietsenstalling voor personeel voorzien worden:

-          70m² x 1,25/100m² = 0,88 afgerond 1.

Er is geen fietsstalling aanwezig. In voorwaarde wordt opgenomen om 1 fietsenstalling te voorzien. Deze wordt best ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen moeten worden nageleefd;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen;

3.      het schrijnwerk in de voorgevel in één materialisatie te voorzien: geschilderd hout of aluminium. De profielen van het schrijnwerk dienen overal even dik te zijn. Het schrijnwerk dient de gestrekte boogvorm van de raamopeningen, waar aanwezig, te volgen. Detailtekeningen zijn ter advies voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

4.      de blauwe hardstenen onderdelen waaronder de plint terug vrij te maken, indien onvergund;

5.      de kroonlijst dient van zijn pvc-omkasting te worden ontdaan. Indien de oorspronkelijke kroonlijst nog bewaard is, dient deze gerestaureerd of hermaakt te worden. Indien niet meer aanwezig kan een sobere houten kroonlijst voorzien worden;

6.      een afvalberging te voorzien voor de gelijkvloerse functie, conform artikel 26 van de bouwcode;

7.      één fietsstalplaats te voorzien voor het nieuwe kantoor;

Uitsluitingen

8.      het inpandige dakterras;

9.      de voorgevelisolatie.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten