2021_CBS_00070 - Omgevingsvergunning - OMV_2020140560. Valkenputstraat 3. District Borgerhout - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/12/1969: vergunning (180#2533) voor het bouwen van een magazijn, autobergplaats en bureau.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• magazijn en autobergplaats op het gelijkvloers en bureaus op de verdieping;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van circa 15m op het gelijkvloers;

-          voorgevelafwerking:

• rode siersteen en simili bezetting in lichte kleur;
• schrijnwerk in aluminium;

-          inrichting:

• achteraan perceel een open koer.

Huidige toestand

-          functie:

• magazijn met bovenliggende bureaus;

-          voorgevelafwerking:

• zaakgebonden publiciteit;
• wijziging inkompoort;

-          inrichting:

• volledig overdekte koer.

Gewenste toestand

-          functie:

• hal en gebedsruimte op het gelijkvloers en bureaus en vergaderruimte op de verdieping;

-          bouwvolume:

• bouwdiepte van circa 15m op het gelijkvloers;

-          voorgevelafwerking:

• rode gevelsteen en grijze cementering;
• 2 inkomdeuren;
• nieuw buitenschrijnwerk in PVC met kleur antraciet;

-          inrichting:

• open ruimte achteraan perceel;
• fietsstalplaats.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen naar functie gemeenschapsvoorziening;

-          voorgevelwijziging;

-          voorzien open ruimte.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 algemene bepalingen:

een niveauverschil van 2cm tussen buiten en binnen is toegelaten. Deze bedraagt bij de nieuwe deuropening minstens 4cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: Het gelijkvloers van het gebouw heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte;
• artikel 26 Afvalverzameling: De afgescheiden ruimte voor afvalberging  is circa 2,5m² groot;
• artikel 27 Open ruimte: Het terras heeft een oppervlakte van circa 22m²;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er worden slechts drie van de zes afsluitbare fietsenstallingen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen parkeerplaatsen voorzien;

• artikel 43 Septische putten: De septische put moet minimaal een volume hebben van 2900 liter. Deze is momenteel 1800 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het omvormen van het gelijkvloerse magazijn en autobergplaats tot een gebedsruimte. De bovenliggende bureelruimte blijft behouden. Het volledige pand zal dienst doen als een gemeenschapsgebouw voor religie en socio culturele activiteiten. Het gelijkvloers zal in gebruik genomen worden voor gebedsdiensten en ontmoeting en de bovenverdieping zal vooral dienst doen als vergader- en/of leslokaal.

Openbare nutsvoorzieningen, zoals gebouwen voor de eredienst, die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste staan van elkeen horen thuis in woongebieden.

Naar aanleiding van de aanvraag werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst sociale dienstverlening/ontmoeting/levensbeschouwing. Het advies luidt als volgt:

“De moskeeverenging Al Bidaya (Islamitisch Cultureel Centrum Albidaja (ICCA), KBO-nr 0558.848.771) werd opgericht op 1 augustus 2014.

Het betreft een niet-erkende moskee van Soennitisch-Marokkaanse strekking, actief in de Diksmuidelaan 144, 2600 Berchem.

Er bevinden zich geen andere moskeeën in de onmiddellijke omgeving en de bezoekers uit de buurt komen te voet.

De moskeevereniging huurt het pand en wenst een eigen gebedshuis aan te werven.

Al Bidaya zoekt al langer een nieuw en geschikter pand, omwille van de beperkte mogelijkheden in het huidige gebouw.

Het pand in de Valkenputstraat 3 bevindt zich op 10 min wandelafstand van de huidige locatie. De vereniging streeft ernaar om de huidige doelgroep te behouden. Het gaat m.a.w. enkel om een verhuis. Er is geen bijkomende toestroom van bezoekers te verwachten.  De aanvrager zal een ledenlijst bezorgen met gegevens van de leden om aan te tonen dat deze uit buurt komen. De meeste leden wonen op wandelafstand  van het pand. 

Deze aanvraag heeft betrekking op een functiewijziging van magazijn met bureel tot gemeenschapsgebouw voor religie en socio culturele activiteiten.

Het gelijkvloers zal  in gebruik genomen worden voor gebedsdiensten en ontmoeting.

De bovenverdieping zal vooral dienst doen als vergader- en/of leslokaal.

De aanvrager geeft aan maximum 49 personen toe te laten in het pand. Ons lijkt het aangewezen om rekening te houden met een toestroom van 99 personen. Dit zijn ook het aantal mensen dat nu gebruik maakt van het huidig pand in de Diksmuidelaan 144.

Er is geen verhoging of wijziging van het aantal bezoekers. De vzw neemt initiatieven om de toestroom van bezoekers in goede banen te leiden.

Er wordt tegemoet gekomen aan de eisen tot ontpitting door het openmaken van de overdekte koer en het gedeeltelijk ontpitten van de verharde koer.

Er wordt tegemoet gekomen aan de parkeereisen door de aankoop op 27/7/2020 van 12 ondergrondse autostaanplaatsen op de hoek Valkenputstraat-Bikschotelaan (residentie Greenpark).

De klachten omtrent geluids en parkeeroverlast in het huidige pand, werden steeds opgelost. De vereniging neemt hierin stelselmatig haar verantwoordelijkheid op. Tot op heden zijn ons geen klachten bekend mbt geluids-, parkeer- en andere overlast en de contacten tussen stad en gemeenschap is goed.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het vergunde volume en waardoor het ruimtegebruik gerespecteerd blijft. In de bestaande toestand werd de koer overdekt. Deze wenst de aanvrager opnieuw open te maken.

Het creëren van open buitenruimte komt het bouwblok en de leefkwaliteit van de binnenruimten ten goede. Het is echter onduidelijk hoe deze worden ingericht. Het ontpitten van het perceel wordt bijgevolg positief geadviseerd op voorwaarde dat deze maximaal onverhard en groen worden ingericht met oog op het vergroenen van het binnengebied.

Visueel-vormelijke elementen

Verder omvat de aanvraag voorgevelwijzigingen. De perceelsbrede strook met zaakgebonden publiciteit die in de bestaand toestand aanwezig is, wordt verwijderd en afgewerkt met grijze cementering. Verder wordt in de voorgevel het buitenschrijnwerk vernieuwd in antracietkleurig PVC. Op het gelijkvloers wordt het buitenschrijnwerk aangepast aan de nieuwe achterliggende functie. Zo wordt een aparte ingang gecreëerd richting de gelijkvloerse gebedsruimte.

De voorgestelde voorgevelwijzigingen zijn ruimtelijk inpasbaar in het straatbeeld en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Alle ruimten worden voorzien van voldoende actueel verblijfsgenot.

Verder blijkt uit de plannen die bij deze aanvraag werden toegevoegd dat er een septische put voorzien is met een inhoud van 1800 liter. Conform artikel 43 (Septische putten) van de bouwcode dient er echter een septische put met een minimaal volume van 2900 liter geplaatst te worden. Gelet echter op de aard van de aangevraagde werken is een afwijking aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er worden in het project 3 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen ingetekend in de inkom van de gemeenschapsvoorziening. Dit aantal is echter on voldoende voor het aantal mogelijke aanwezigen. Idealiter wordt dit aantal verdubbeld tot een 6-tal fietsstalplaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het niveauverschil tussen binnen en buiten met een helling te overbruggen conform de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid;

3.      de bijkomende toiletten op het gelijkvloers te voorzien achter de nieuwe berging op het gelijkvloers;

4.      de afvalberging te voorzien van een oppervlakte van minimaal 4m² groot;

5.      het terras maximaal 20m² groot te voorzien;

6.      6 fietsstallingen te voorzien.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De aanvraag heeft betrekking op de omvorming van een magazijn met bureaus naar gemeenschapsvoorziening (gebedsruimte). Conform de aanvraag zouden er maximaal 49 aanwezige personen zijn. Hierop gaf de brandweer (risicobeheer/preventie) een voorwaardelijk gunstig advies.

Evenwel merkt de stedelijke dienst sociale dienstverlening/ontmoeting/levensbeschouwing in haar advies op dat rekening gehouden moet worden met een toestroom van 99 personen, aangezien dit ook het aantal mensen zijn die gebruik maken van het huidige pand in de Diksmuidelaan 144.

Naar aanleiding van deze vaststelling werd bijkomend advies gevraagd aan de dienst maatschappelijke veiligheid. De dienst geeft aan dat de enige in- en uitgang, die overigens enkel naar binnen draait, een beperkende factor vormt waardoor er maximaal 49 personen aanwezig mogen zijn. Verder wijst de dienst ook op de beperkte oppervlakte van de gebedsruimte. De gebedsruimte zelf heeft immers slechts een oppervlakte van 36,72 m².

Er kan bijgevolg geconcludeerd worden dat de aangevraagde gebedsruimte aan de Valkenputstraat 3 niet in staat is om een toestroom van 99 personen op te vangen. Niet alleen zou daardoor de veiligheid van de bezoekers in gedrang (kunnen) komen, bovendien kan ook geconcludeerd worden dat een groter aantal aanwezige personen de draagkracht van het pand en de omgeving zou overschrijden.

Het college meent op basis van het voorliggende dossier en de adviezen van de brandweer, de stedelijke dienst sociale dienstverlening/ontmoeting/levensbeschouwing en de dienst maatschappelijke veiligheid dat een veilig gebruik van het pand aan de Valkenputstraat als gebedsruimte niet gegarandeerd kan worden. Bij gebrek aan duidelijkheid over dit essentiële aspect is het college van oordeel dat voorliggende aanvraag geweigerd dient te worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.