2021_CBS_00066 - Omgevingsvergunning - OMV_2020117368. Kistemaeckersstraat 35. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/07/2015: deels vergund, deels geweigerd (2015892) voor regularisatie verbouwen en dichtbouwen van de doorgang naar een magazijn;

-          17/08/2007: vergunning (20072231) voor wijzigen inkomdeur meergezinswoning;

-          06/05/1991: vergunning (199259) voor verb. voorgevel, binnenverbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak op L-vormige perceel;

-          achteraan magazijn van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          op 1ste en 2de verdieping telkens een tweeslaapkamerappartement;

-          traphal woningen vanuit hal aan rechterzijde;

-          trapconstructie daarachter voor toegang tot 1ste verdieping magazijn;

-          gevelafwerking:

• gevel in geschilderde similibepleistering;
• houten ramen;
• houten geautomatiseerde poort.

-          inrichting:

• open koer in het verlengde van de gang tussen hoofdvolume en achterbouw.

Huidige toestand

-          gevelafwerking:

• lichtgele bepleistering;
• bruine pvc ramen;
• gelijkvloerse plint bekleed met beige tegels.

Gewenste toestand

-          afbraak achterste gedeelte magazijn voor creatie tuin;

-          patio halverwege woonruimte achter garage;

-          nieuwe trap voor verbinding gelijkvloerse woonruimte met eerste verdieping;

-          afbraak tweede bouwlaag van magazijn;

-          behoud appartement op tweede verdieping met bestaande oppervlakte;

-          de nieuwe duplexwooneenheid heeft 1 slaapkamer en een netto vloeroppervlakte van 204 m²

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde voorgevel met lichtgrijs plaatmateriaal bekleed;
• wit aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren bestemming magazijn en uitbreiding wooneenheid eerste verdieping naar gelijkvloers;

-          gedeeltelijk slopen van het magazijnvolume;

-          isoleren en ‘beplaten’ van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het is onduidelijk in welk materiaal de ‘beplating’ in de voorgevel wordt voorzien;
• 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers
  • 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: Bij functiewijziging van de bestaande vergunde activiteit gelegen in het binnengebied is wonen niet toegelaten;

-          2 Bijzondere voorschriften

• 1.2 Inrichting
  • 1.2.1 Bouwdiepte: Het talrijkst voor de bouwdiepte van het gelijkvloers van de woongebouwen aan deze zijde van het bouwblok is een bouwdiepte van circa 17m. Een bouwdiepte van circa 25m kan bijgevolg niet kenmerkend worden genoemd in de betreffende omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer op volgend punt:

• Artikel 3: het voetpad is slechts 1,35 meter breed en wordt nog circa 16cm verder versmald.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 12: Levendige plint: Er wordt op het gelijkvloers aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte voorzien met een raamopening aan de straatzijde.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De functie wonen in de hoofdbouw is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘2060’. Wonen in het binnengebied is dit echter niet.

Er bevindt zich een grote concentratie van pakhuizen en magazijnen in Antwerpen 2060. Sommigen geven uit aan de straat, andere liggen verdoken in het binnengebied. Kenmerkend voor deze gebouwen zijn hun grootschaligheid en typische baksteenbouw. Een concentratie van deze gebouwen is te vinden in de nabije omgeving van Spoor Noord, een voormalig rangeerstation. Ze vormen mee de identiteit van 2060. Het brengt een variatie in de morfologie die het weefsel atypisch en daardoor ook exclusief maakt maar tegelijk hypothekeren ze de mogelijkheid aan tuinen en groen in de bouwblokken.

De beslissing om magazijnen al dan niet te behouden hangt dus van verschillende factoren af die tegenover elkaar moeten afgewogen worden: ondernemerschap, woonkwaliteit van de bebouwing uit de celwand (overlast en gebrek aan groen) en waardevol karakter vanuit bouwkundig erfgoed

De aanwezigheid van magazijnen waarin activiteiten in ambachten en opslag zijn gevestigd is economisch waardevol voor het gebied. Ze zorgen voor werkgelegenheid, maar genereren ook overdag activiteit en beweging in de wijk wat er mee voor zorgt dat 2060 geen slaapwijk is. Daarom wordt de mogelijkheid geboden om deze magazijnen te behouden bij een soortgelijke nieuwe invulling. Niet-vergunde magazijnen en aanbouwsels kunnen geen vergunning krijgen en moeten verwijderd worden. Wonen in magazijnen, gelegen in binnengebied, is niet toegelaten omdat het de densiteit in het bouwblok en het gebied nog zou verhogen. Het zou tevens de klassieke opbouw van straat-huis-tuin uit evenwicht brengen, met conflicten van inzichten e.d. tot gevolg.

Verder is een bouwdiepte van circa 25 meter op de begane grond voor een woongebouw niet kenmerkend in de betreffende omgeving. Het talrijkst voor de bouwdiepte van het gelijkvloers van de woongebouwen aan deze zijde van het bouwblok is een bouwdiepte van circa 17 meter.

De geplande werken zijn bijgevolg storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door licht bepleisterde- en bakstenen gevels.

Het voorgestelde materiaalgebruik is onduidelijk.

Daarenboven is ‘gevelbeplating’ niet kenmerkend in de betreffende omgeving voor een volledig gebouw. Een bepleistering of een beplating in natuursteen ter hoogte van het gelijkvloers zou dit wel zijn.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een levendige straat is een aangename straat om in te wonen of te wandelen. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Op het gelijkvloers van elk gebouw dient er daarom minstens één levendige functie aan de straat te grenzen die met de straat en haar gebruikers en passanten een relatie aangaat, bijvoorbeeld via een raam. Levendige ruimtes zijn ruimtes die vaak gebruikt worden door mensen en waar zij ook een tijd blijven. Voorbeelden hiervan zijn verblijfsruimtes, handelsruimtes, horecaruimtes, kantoorruimtes, werkplaatsen, ateliers, vergaderzalen, … Bergplaatsen, garages, entree- en circulatieruimtes, sanitaire ruimtes en kleedruimtes vallen hier niet onder. Straten met een overdaad aan deze “dode” functies aan de gevel hebben over het algemeen een lage beeldkwaliteit. Ze worden als onaangenaam ervaren.

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,80 meter, waarbij 1,50 meter (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. Dit impliceert dat wanneer men zijn buitengevel langs de buitenzijde wenst te isoleren, er voor de aanvang van de werken een minimale obstakelvrije ruimte van 1,64m moet zijn, van aan de rooilijn tot aan de boordsteen

Gezien deze minimum breedte niet gehaald wordt, is het plaatsen van buitengevelisolatie niet mogelijk.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Met betrekking tot het wonen in binnengebied stelt het college vast dat met onderhavige aanvraag een bestaand appartement op de 1^ste verdieping zeer kwalitatief wordt uitgebreid op het gelijkvloers, en daarbij wordt een beperkt  deel van het bestaande magazijn ingenomen. De densiteit wordt dus niet verhoogd, integendeel, de druk op de omgeving neemt af, terwijl de woonkwaliteit van het bestaand appartement sterk toeneemt. De verbouwing, waarbij tevens een atelier en een bureau worden voorzien, stimuleert het wonen en het thuiswerken. Er wordt dermate ontpit en afgebroken dat er geen verdere verbetering voor de buren mogelijk is. Scheimuren worden maximaal verlaagd.

Het college is van oordeel dat hier geen sprake is van een bestemmingswijziging, enkel van een verbouwing. De bestemming nijverheid verdwijnt integraal, maar het bestaande wonen wordt uitgebreid zonder vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

Het klopt dat de bouwdiepte atypisch is (25m), maar enkel als men alleen de woongebouwen in de rij beschouwt. Het college verleent een afwijking op art. 1.2.1 van het RUP met volgende argumentatie:

• In de toelichting bij Art. 12§3  van de bouwcode staat:

Bij een verbouwing kan echter geenszins als voorwaarde worden opgelegd dat de toegangspoort moet verdwijnen vermits hier het gemeen recht geldt.
 Voor meergezinswoningen in straten waar het referentiebeeld dit toelaat, kan een toegangspoort als afwijking worden overwogen voor gevelbreedten van minder dan 8 meter.

Beide argumenten zijn hier aan de orde.

• Gezien er geen strijdigheid is met art.12 ‘levendige plint’, en dus de garage aan de straat vergund kan worden, is het niet onlogisch dat gezocht wordt naar manieren om de daglichttoetreding te verhogen centraal in de woning. Daarvoor wordt er een patio voorzien. Het behoud van de garage en het voorzien van de patio binnen de 17m verantwoorden de atypische bouwdiepte.
• De atypische bouwdiepte veroorzaakt geen hinder of overlast voor de aanpalenden, integendeel.
• De bouwdiepte is niet atypisch ten aanzien van de direct aanpalende percelen in de oksel van dit bouwblok.

De verbetering van de woonkwaliteit voor het gelijkvloerse appartement, staat echter in schril contrast met de inspanningen voor het appartement op de 2^de verdieping. Dit appartement verliest toegang tot de koer (buitenruimte), het magazijn (auto en fietsstalling) en de kelder (berging). De oppervlakte van de leefruimte is niet in verhouding tot de twee grote slaapkamers en de onderbenutte nachthal. Er worden dan ook voorwaarden opgenomen om de woonkwaliteit van dit appartement te verbeteren.

Met betrekking tot de voorgevel, klopt het inderdaad dat gevelisolatie momenteel niet mogelijk is, dit is echter zeker aan te bevelen bij een eventuele toekomstige heraanleg en verbreding van het voetpad. Eventueel kan overwogen worden het 1^ste en 2^de verdiep alvast te isoleren, echter moet de materialisatie van de plint, een aangepaste detaillering en het materiaalgebruik grondig herbekeken worden. Zo valt het ten zeerste aan te bevelen de kenmerkende kroonlijst terug te brengen en de inkomdeur terug te verbreden zoals in de originele toestand.

Alle wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand worden uitgesloten van vergunning. Een nieuwe vergunningsaanvraag voor de gevel is noodzakelijk, gelet op de bouwovertredingen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten